신논현-반포IC,강남 랜드마크 빌딩에 둘러싸인 ‘외딴 섬’

[제일송팀장.]

 신논현-반포IC,강남 랜드마크 빌딩에 둘러싸인 ‘외딴 섬’      

        

2009년 개통된 서울지하철 9호선 신논현역은 강남에서 대표적인 대형상권인 강남역 상권에 밀려 그동안 빛을 보지 못했다. 지금도 신논현역 사거리 보다는 교보타워 사거리로 더 많이 불린다. 중장년층에게는 70~80년대 제일생명 사거리가 더 익숙한 곳이다. 역세권보다는 주변의 랜드마크가 더 알려진 셈이다. 신논현역 6번 출구방면에 있는 교보타워 외에도 신논현역에는 랜드마크 빌딩들이 많다. 4번 출구방면은 강남지역에서 유명한 호텔거리다. 대표적인 랜드마크가 신논현역에서 가장 가까운 특1급 호텔인 ‘호텔리츠칼튼서울’이다. 또 하나의 랜드마크는 최근에 지어져 조형미로 유명세를 탄 ‘어반하이브’ 건물이다. 건축미와 함께 어반하이브는 중장년층들과 인근 상인들에게는 옛 동경카바레 자리로 기억되기도 한다. 이처럼 내로라하는 랜드마크가 위치해 있지만 유독 반포IC 방면 1번출구에는 내세울 게 없다. 주변의 개발이나 상권 영향을 받았음직 해보이지만 강남에서도 다소 후미진 느낌이다. 굳이 랜드마크를 찾자면 반포IC 가까이에 위치한 KCC사옥과 제일약품 건물 정도다. 신논현역에서 반포IC까지 이르는 사평대로변과 이면 주택밀집지역 상권 역시 인근 강남역과 논현역의 대형상권에 비해 잠잠해 보인다. 다만 강남역 블록에 속하는 7번출구 방면이 강남역 영향으로 상권이 활성화돼 활기를 띠고 있다. 따라서 사평대로 길 하나를 사이에 두고 상권 분포와 임대료 수준이 큰 차이가 난다. 강남역으로 이어지는 7번출구 방면 도로변은 강남역 상권을 영향을 받은 듯 유흥시설이 많이 보인다. 이에 반해 맞은 편 도로변에는 음식점, 주점 보다는 생활편의 상가들이 많다. 사평대로는 KCC, 제일약품, 교보생명 등 대기업들이 위치해 있고 경기도 분당이나 수지에서 출퇴근하는 시외버스 차량 정류장도 있어 직장인 유동인구가 여느 상권보다 많다. 게다가 KCC 뒤편으로 래미안서초스위트, 서초삼호아파트, 서초롯데캐슬클래식아파트 등 아파트 단지와 맞은편 단독·다세대 거주민까지 배후수요도 탄탄하다. 또 젊음의 거리인 강남역 블록이 맞닿아 있고 교보타워 등이 위치해 있어 젊은 층 유동인구도 많아 다양한 수요층이 혼재돼 있다. 그러나 대부분의 유동인구와 거주인구가 강남역 상권에 흡수되는 모습이다.

 

 ▲ 서울지하철 9호선 신논현역 사거리는 교보타워 사거리로 더 많이 불린다. 중장년층에게는 70~80년대 제일생명 사거리가 더 익숙한 곳이다. 사진 위는 반포IC에서 바라 본 사평대로변 상권, 아래는 지하철 1번출구에서 반포IC 방명으로 바라본 대로변 모습. 사평대로는 반포IC가 가가워 늘 차량들로 붐빈다. ⓒ스카이데일리

2009년 개통된 서울지하철 9호선 신논현역 6번 출구방면에 위치한 교보타워 앞에는 젊은이들과 직장인들로 늘 북적인다.

 

4번 출구방면은 강남지역에서 유명한 호텔거리다. 동쪽으로 차병원사거리에 이르는 1km 안팎의 봉은사로에는 특급호텔에서 모텔까지 총 10개의 호텔이 자리잡고 있다. 대표적인 랜드마크가 신논현역에서 가장 가까운 특1급 호텔인 ‘호텔리츠칼튼서울’과 ‘노보텔앰배서더강남’이다.

 

또 하나의 랜드마크는 최근에 지어져 조형미로 유명세를 탄 ‘어반하이브’ 건물이다. 3번출구 방면에 위치한 어반하이브는 테헤란로, 강남대로, 서초대로 등 강남의 대로변을 통틀어 가장 눈길을 끄는 독특한 건물 중 하나다. 건축미와 함께 어반하이브는 중장년층들과 인근 상인들에게는 옛 동경카바레 자리로 기억되기도 한다.

 

랜드마크에 둘러싸인 외딴 섬 분위기

 

 ▲ 신논현역 6번 출구방면에 있는 교보타워(사진 맨위) 외에도 신논현역에는 랜드마크 빌딩들이 많다. 4번 출구방면의 대표적인 랜드마크는 신논현역에서 가장 가까운 특1급 호텔인 ‘호텔리츠칼튼서울’(사진 중간)이다. 또 하나의 랜드마크는 최근에 지어져 조형미로 유명세를 탄 ‘어반하이브’ 건물(사진 아래)이다.ⓒ스카이데일리

이처럼 내로라하는 랜드마크가 위치해 있지만 유독 반포IC 방면 1번출구에는 내세울 게 없다. 주변의 개발이나 상권 영향을 받았음직 해보이지만 강남에서도 다소 후미진 분위기다. 굳이 랜드마크를 찾자면 반포 IC 가까이에 위치한 KCC사옥과 제일약품 건물 정도다.

 

신논현역에서 반포IC까지 이르는 사평대로변과 이면 주택밀집지역 상권 역시 인근 강남역과 논현역의 대형상권에 비해 잠잠하다. 글로벌 여행지로 부상된 강남역과 전통 재래시장인 영동시장의 맛집 상권들에 견주어 보면 이렇다 할 특징을 찾기가 어렵다.

 

다만 강남역 블록에 속하는 7번출구 방면의 상권이 활성화돼 활기를 띠고 있다.

 

 

 

 ▲ 사평대로를 따라 반포 IC 가까이에 위치한 KCC사옥(사진 아래)과 제일약품 건물(사진 중간) 맨 위는 상권 위치도. ⓒ스카이데일리<그림=최은숙>

사평대로는 고속도로에 들어서거나 빠져 나오는 차량들로 항상 붐비는 곳이다. 서울시 교통본부에 따르면 평일 퇴근시간에 가장 막히는 구간이 바로 경부고속도로 잠원IC에서 반포IC 구간이다. 짧은 구간에 진출입 차량들이 섞이면서 교통량이 집중돼 병목현상이 나타나기 때문이다.

 

도로 하나 사이두고 상가분포, 임대료 차이 극명

 

이처럼 막히는 사평대로 길 하나를 사이에 두고 상권 분포가 큰 차이가 난다.

 

강남역으로 이어지는 7번출구 방면 도로변은 강남역 상권 영향을 받은 듯 유흥시설이 많이 보인다. 교보타워에서 KCC사옥까지 도로변에는 각종 음식점은 물론 바, 노래방 등 유흥시설과 막걸리, 소주, 맥주 등 다양한 주류를 선택해 마실 수 있는 소규모 주점들이 가득하다. 교보타워 이면에도 음식점과 주점들로 꽉 채워졌다.

 

 

 ▲ 강남역으로 이어지는 7번출구 방면 도로변(사진 위)은 강남역 상권 영향을 받은 듯 유흥시설이 많이 보인다. 각종 음식점은 물론 바, 노래방 등 유흥시설과 막걸리, 소주, 맥주 등 다양한 주류를 선택해 마실 수 있는 소규모 주점들이 가득하다. 이에 반해 맞은 편 도로변(사진 아래)에는 음식점, 주점보다는 생활편의 상가들이 많다. 부엌용품 상점, 신발, 가방 등 소매업종이 눈에 띈다. ⓒ스카이데일리

이에 반해 맞은 편 도로변에는 음식점, 주점보다는 생활편의 상가들이 많다. 부엌용품 판매상점에서 부엌가구 상점까지 다양한 주방용품 판매 상가가 입점해 있고 신발, 가방 등 소매업종도 눈에 띈다.

 

음식점과 주점들은 도로변보다는 오히려 이면도로를 따라 자리잡고 있다. 치킨집, 고깃집, 횟집 등 다양한 음식점들이 있다. 뒤편은 주로 단독 및 다세대주택들이 밀집된 지역이다.

 

독특한 것은 사평대로 양측도로 곳곳에 위치한 대리운전 업체다. 인근 한 상인은 “대리운전 콜을 받으려면 아무래도 콜이 많은 지역이나 교통 중심지에 있어야 하는데 신논현역이 강남역에 가깝고 상대적으로 임대료가 저렴해 입점한 것으로 보인다”고 해석했다.

 

임대료도 길 하나를 두고 극명하게 차이가 났다.

 

 

 ▲ 1면출구 방면에서 음식점과 주점들은 도로변보다는 오히려 이면도로를 따라 자리잡고 있다. 치킨집, 고깃집, 횟집 등 다양한 음식점들이 있다. 뒤편은 주로 단독 및 다세대주택들이 밀집된 지역이어서 마트 등도 위치해 있다. 사진은 이면도로 상권 전경. ⓒ스카이데일리

인근 부동산 한 관계자는 “7번출구인 강남역 블록 도로변과 교보타워 이면도로는 1번출구 방면 도로변이나 이면도로보다 더 비싸다”고 설명했다.

 

이 관계자에 따르면 도로변 39.67㎡(실평 12평)~49.59㎡(15평) 규모 상가의 경우 권리금이 최소 1억원 이상이다. 보증금 5000만원 선, 월세는 300만원 수준이라는 게 이 관계자의 전언이다.

 

1번출구 도로변 상가는 같은 규모의 경우 이에 비하면 조금 저렴한 편이다. 권리금은 1억원 선이며 보증금 2000~3000만원, 월세 200만원 정도다. 이면도로는 같은 규모를 권리금 2000만원, 보증금 2000~5000만원, 월세 100~120만원 수준으로 예상하면 된다고 소개했다.

 

사평대로는 KCC, 제일약품, 교보생명 등 대기업들이 위치해 있고 경기도 분당이나 수지에서 출퇴근하는 시외버스 차량 정류장도 있어 직장인 유동인구가 여느 상권보다 많다. 강남역 블록에서 직장인이 가장 많이 눈에 띄는 편이다.

 

 

 ▲ 강남대로에 가까운 이면도로에는 제법 규모가 큰 대형음식점들이 들어서 있다. ⓒ스카이데일리

게다가 KCC 뒤편으로 래미안서초스위트, 서초삼호아파트, 서초롯데캐슬클래식아파트 등 아파트 단지와 맞은편 단독·다세대 거주민까지 배후수요도 탄탄하다. 또 젊음의 거리인 강남역 블록이 맞닿아 있고 교보타워 등이 위치해 있어 젊은 층 유동인구도 많아 다양한 수요층이 혼재돼 있다.

 

그러나 대부분의 유동인구와 거주인구가 강남역 상권에 흡수되는 모습이다.

 

부동산 한 관계자는 “이면도로의 경우 원룸 등 다세대 밀집지역이기 때문에 점심시간에는 인근 직장인을 대상으로 장사가 잘 되는 편이지만 저녁에는 술 손님이 거의 없다”며 “특히 식당의 경우 배달이 많다”고 말했다. 그는 “이쪽(1번출구 뒤편)도 10여년전만 해도 유흥시설이 많아 저녁에도 활기를 띠었지만 현재는 모두 빠져나가 여느 주택가와 다를 바 없다”고 했다.                                          

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