주택 버블이 아니다 라는 반론 이랍니다!!!!!

[불패]

제가 네이버의 모 부동산 카폐에  아래의 글을 올렸더니, 엄청 욕에 만 해서  논리적으로 데이터를 가지고 반박하라고 했더니 어느 유저가 댓글을 달았습니다.  한번 읽어보세요 아 그리고  3850번 글 첨부파일을 읽으셔야 이해가 빠르실거에요

ps. 부동산 불패및 상승쪽 이해 당사자들의 끝모를 무서움(?) 존경을 표한다고 댓글 달까하다 불필요한 논쟁은 의미가 없으니 안했습니다. 이게 맞는 말인지 모르겠습니다만  한국 부동산을 놓고  상승파과 하락파의 치킨게임이 아닌가 생각해봅니다.

3850

[펌/유첨] 아고라 논객의 글 (2009-12-31) ▶ 대한민국 주택 버블에 대하여 [12]

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작전장교

2010/01/06 01:24

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반론에 대한 백 데이터가 없는 듯 해서 제가 반론을 펼치겠습니다.
그리고,앞으로 이런 글들은 회원 견해방에 올려주셨으면 합니다.

첫째, 1인 가구에 대해서 잘 못된 해석을 하고 계신 것 같습니다.
1인가구란, 완전하게 독립된 가정을 꾸리지 못한 주택의 잠재적 수요층입니다.
이들이 독립된 가정을 꾸리게 되면, 주택의 수요는 그들의 숫자 만큼 필요로 합니다.
1인 가구를 이루는 계층이 대부분 젊은 계층인데, 이것은 이들이 아직 경제적 능력을 이유로 결혼을 하지 않고 있기 때문입니다.

둘째, 우리나라의 부채비율이 미국보다 심하다. ??
이것도 어불성설입니다,.
국내의 개인 금융자산이 부채보다 많습니다. 이것은 미국이나 여타 부동산의 문제를 안고 있는 다른 나라와 다른 점입니다. 또한, 소득이 높은 계층의 부채가, 그렇지 못한 계층의 부채보다 월등이 많다는 것입니다. 즉, 신용도가 높은 개인의 부채가 그렇지 못한 사람들보다 부채보다 훨씬 많고, 신용도가 높다는 것은, 부채에 상은 하는 담보물건이나 금융 자산이 있다는 것입니다.

작전장교

2010/01/06 01:45

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백 데이타 입니다.
5집 중 1곳은 '나홀로 가구'
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=008&aid=0002253632
(1인 가구의 연령 분포가 나와 있습니다.)

금리인상 ‘이자폭탄’ 피해는 서민? 부자?
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=020&aid=0002081894
(소득과 부채비율이 표로 나와있습니다.)


개인 금융순자산 1천조..사상최고 증가
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=001&aid=0002863812

작전장교

2010/01/05 23:31

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셋째,한국의 PF담보대출이 부동산의 뇌관이다?
이것도 정확한 문제를 인식하지 못하고 있다고 보여집니다. PF란 프로젝트의 진행 방식에 따른 수익을 기반으로 금융부채를 청산하는 방식인데, 국내의 은행들은 순수하게 PF를 받아들이지 않고, 시행사의 담보를 조건으로 하고 있습니다.

즉, 문제가 발생되어도 프로젝트 자체가 담보가 될 수 있으며, 시행사가 담보를 보증하고 있어서 금융부실로 연결되기는 쉽지 않습니다. 또한, PF대출에 무리한 자금을 지원한 것은 2금융권인데, 2금융권의 대출 부실이 국가 기간을 흔드는 일은 국내뿐 아니라, 다른 나라에서도 없었습니다.

미국의 경우 글로벌 위기 이후로 100개 이상의 은행이 파산하고 있지만, 국가 기간은 흔들지 못합니다.

작전장교

2010/01/06 01:21

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은행들 ‘부실채권 1%룰’에 대출 몸 사린다
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=081&aid=0002028681
PF 대출을 포함 부실대출에 대한 표를 담고 있습니다.

美은행 7개 추가 파산..올해 모두 140개
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=013&aid=0001996018

작전장교

2010/01/05 23:35

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넷째, 담보대출 비율이 시세를 초과한다?
예를들었던 경우는 고가의 부동산이 경매에 넘어가는 경우인데, 부동산의 경매에 대해서 시세를 논 할 수는 없고, 채권자의 채권금액과 해당 물건의 법리적 해석이 뒷 따라야 정확한 시세를 파악 할 수 있습니다.

국내 대부분의 주택은 담보인정 비율이 60% 이하인데, 주택가격이 꾸준히 상승하고 있기 때문에 담보 인정 비율도 꾸준히 하락하고 있습니다.

국내 주택의 가격변동은 08년 9월에 101.2 였고, 지난달 101.5로 상승세를 유지하고 있습니다.
2008년 12월의 가격을 100으로 잡았을때의 수치입니다. 이미 전 고점을 넘어 서고 있습니다.

작전장교

2010/01/06 00:36

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백 데이타는 통계청에서 확인 바람

작전장교

2010/01/06 01:42

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다섯째, 자산 붕괴 조짐이 나타난다?
뭘 보고 그 같은 주장을 펼치는지 모르지만, 일정지역에서 가격이 하락하는 것만을 기준으로 전체 부동산 시장의 가격이 하락하고 있다고 판단하는 것은 오류입니다. 전체 부동산 시장의 가격변동은 2009년 3월 99.0을 바닥으로 꾸준히 상승하고 있습니다. 지수의 기준은 2008년 12월을 100으로 잡았을 때인데, 이 통계치는 한국은행이 작성한 것입니다.

http://cafe.naver.com/rainup/351153

작전장교

2010/01/05 23:40

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여섯째, 처분조건부 담보대출이 폭발 카운트 다운이다?
지금으로 부터 정확히 1년전에는, 부동산 거래량이 아주 적었었습니다. 뿐만아니라, 작년 말이나 올초에 부동산 가격이 하락했던 원인이, 처분조건부 담보대출과, 기존의 유주택자가 새로운 집을 구입하고, 예전의 집을 1년 이내에 팔아야 양도세 감면 대상이 되었기 때문에, 급매물이 나왔던 것입니다.

처분조건부 담보대출에 대한 문제를 정부가 지적하지 않고 있는 것은, 이미 대다수의 대출자가 처분해서 대출금을 갚았기 때문입니다.

반증되는 자료 있으면 올려주셨으면 합니다.

작전장교

2010/01/06 01:50

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일곱번째, 앞으로 대출 금리가 8%가 넘어가서 부동산 가격에 영향을 미친다?
위에서도 언급했지만, 개인의 예금액수가 부채를 넘기는 상황에서 금리가 오르면, 금융소득자의 몫으로 돌아가게 되고, 금리는 주택의 공급비용을 증가시키므로 분양가는 상승 할 수 밖에 없습니다.
또한, 부동산에 대한 대출 금리가 10%를 넘어섰을 때 에도, 가계대출 연체율은 1% 전후 였는데, 이것은 다른나라에서는 찾아 볼 수 없는 건정성입니다.

이로 인해서, 국내의 은행들은 BIS 비율을 사상 최대치로 높히고 있고, 바젤2 규약을 초과하는 담보 인정 비율을 쌓아가고 있습니다.

BIS비율 14% 돌파… 사상최고
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=081&aid=0002048824

작전장교

2010/01/05 23:47

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열덟번째, 국내의 인구가 고령화 되어서 집값이 떨어질 것이다?
서울의 경우,2006년 이후 국내 주택의 멸실량보다 공급량이 2009년까지 적었었습니다.
올해 추정치는 조금 늘것으로 생각되고 있는데, 공급량이 멸실량보다 많기 위해서는 정부가 규제를 풀어야 한다는 선행 조건이 필요한 것입니다.

또한, 경기의 침체로 실업자 수가 증가하고 있고, 이로인해서 고용이 늘고 있지 않은데, 내년 중반기 이후 투자와 고용지표가 늘어나게 되면, 1인가구의 소득뿐 아니라 저소득층의 소득도 늘수 밖에 없습니다.

소득이 늘면, 인플레이션이 발생되게 되는데, 이로 인해서 주택의 가격은 물가 상승률에 비례해서 오르는 구조로 되어 있습니다.
뿐만아니라, 장기적으로 인구가 줄면, 멸실되는 주택의 수보다 공급되는 주택의 수가 줄어들게 되는 것이지, 기존의 주택이 남아돌도록 지어지는 것이 아닙니다.

기업의 생리를 모르는 무식한 주장이라고 생각됩니다.

작전장교

2010/01/06 00:41

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"뉴타운사업으로 주택 수 절반으로 축소"

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=002&aid=0001947504

그래프를 보시면 2006년 이후, 서울시의 주택 멸실수와 공급량이 나와 있습니다.

작전장교

2010/01/05 23:53

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아홉번째, 내년 이후 금리 인상과 원금상황으로 가계부채 비율이 늘어 날 것이다?
이는 우리나라 가계부채 비율을 모르고 하는 소리인데, 무담보 대출보다 대부분 주택담보 대출을 받은 상태이고, 주택가격이 오르면, 담보비율을 축소되게 되어있습니다.
이것은 과거 40년 이상 지속되었던 방법이고, 다른 나라에서도 공히 통용되었던 방법입니다.

또한, 우리나라의 경우 금리를 맘대로 높힐 수 없는데, 그것은 엔케리 자금에 이어서 달러케리 자금이 국내 시장을 공략하고 있기 때문입니다.

우리나라가 금리를 올리기 위해서는, 우리의 경쟁국가가 금리를 올리는 수준에 근접해야 하고, 무엇보다 달러캐리나 엔캐리에 대항 할 수 있는 자본수지 정책이 뒤 따라야 하는 것입니다.

최근 금리를 인상하고 있는 다른 나라의 경우, 가장 큰 문제가 부동산 가격의 급등입니다.
부동산 문제를 풀기위해서 금리를 인상하고 있지만, 금리 인상이 공급가격을 증가시킨다는 부정적인 결과 말고도, 금리가 낮은 나라의 자금이 대거 유입되어서, 무위험 차익거래를 발생시킨다는 단점도 가지고 있습니다.

작전장교

2010/01/06 01:29

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가계부채 부실률 낮아 경제에 부담안돼
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=110&oid=009&aid=0002154083

－한국 경제가 레버리지 비율이 높다는 점에서 투자자들 우려가 있다. 한국의 가계저축률도 다른 아시아 국가들에 비해 낮은 데다 가계의 소득 대비 부채비율도 상대적으로 높은 편이다. 문제가 있는 것 아닌가.
라는 질문에 대해서 허차관과 김부총재보자관의 답변을 참고하기 바람

작전장교

2010/01/05 23:56

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때문에, 정부는 콜금리는 올리지 못하고, 은행에서 가산금리를 인상시키는 방법으로 담보대출에 대한 금리 상승을 유도하고 있는 것입니다.

열번째, 일본 경제몰락과 우리나라의 경제 몰락이 비슷할 것이다?
상상을 해서 소설을 쓰는 수준의 글인 것 같은데, 일본의 경우 미국과이 환율 강제 절상의 협약으로 문제가 되었고, 우리는 그런 협약을 맺을 일도, 맺을 수도 없습니다.

일본의 경우 부동산 중 토지에 대해서, 담보 인정비율이 100%를 초과해서 발생했지만, 우리는 OECD국가중 가장 낮은 담보 인정 비율을 인정 해 주고 있습니다.

왜 국내의 경제가 몰락 할 것이라 주장하는지 모르겠지만, 자국의 경제가 몰락 할 것이라고 주장하는 인간은 정상이 아니라고 단얼 할 수 있습니다.

작전장교

2010/01/06 00:46

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일본의 잃어버린 10년의 근간이 되는 플라자 합의는 1985년에 이루어졌는데, 플라자 합으로 조회해 보시면 될 듯하고, 다른 기사 하나 첨부합니다.

美·日 후텐마 파워게임
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=110&oid=009&aid=0002197636

우리나라 환율이 하루 아침에 반토박 날일도 없지만, 그 같은 상상은 초등학생이나 할 수 있는 것입니다.

작전장교

2010/01/05 23:59

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또한, 글로벌 위기시에도 우리의 경제가 몰락 할 것이라 주장하는 어리석은 인간들이 많이 있었지만, 우리는 경제 위기를 극복하면서, 사상 최대의 경제실적을 올렸고, 시장점유율도 넓혀가는 계기를 마련했습니다.

쓰레기 같은 인간들이 국내의 경제가 위험하다고 주장하고 있는데, 그럼 건강하다고 주장하는 국가를 세 나라만 지적해 보라고 말씀드리고 싶습니다. 즉, 우리보다 경제여건이 좋은 나라 3나라만 말해보고, 그같은 주장의 근거를 들어봤으면 합니다.

작전장교

2010/01/06 00:03

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열한번째,우리나라의 PIR이 높다?

물론 다른나라와 비교하면 상대적으로 높지만, 그것은 우리나라의 부동산 가격을 다른나라의 부동산 가격과 1:1로 비교하거나, 소득을 1:1로 비교해서 해석하는 수준입니다.

경제위기 당시, 해외의 많은 자본들은 한국의 부동산을 사들이기 시작했는데, 그들은 버블이 있는 부동산을 왜 사들였을까? 하는 질문을 역으로 해보게 됩니다.

국내의 토지중, 60%는 임야나 농지이고, 나머지 토지중 수도권에만 전 국민의 1/2이 살고 있습니다.
이같은 인구 밀집도는 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 것이고, 그에 따라서 입지와 미래성이 다른나라와는 비교가 되지 않습니다.

이번에 두바이에 건물이 최고 높이의 건물이 세워졌는데, 평단 단가가 1억이 넘습니다.
두바이의 경우, 전체 인구의 1/10도 해당 지역에 살고 있지 않은데도 불구하고, 가격이 비싼 것은 당연히 토지비용과 건축비용의 상승에 기인합니다.

작전장교

2010/01/06 01:53

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국내의 토지시장에서도, 수도권의 토지는 절대적으로 부족한 편인데, 녹지 공간조차도 확보하지 못하고 있으며, 기업이 수도권에 건축행위를 할 시에도 5년간 불이익을 주고 있을 만큼 토지 공간은 부족한 시정입니다.

단순히 PIR로 비교하기엔 무리가 있으며,IMF사태 이후 지니계수가 높아지고 있는데, 이것은 소득 불균형으로 인한 것으로, 빈부격차가 크게 발생하고 있기 때문입니다.

즉, 다수의 사람들에게는 소득 증가가 크게 발생하지 않았지만, 소득 5분위 계층의 소득은 크게 늘어서 1인당 연봉 1억인 사람의 수가 10만명을 돌파한 상태입니다.

또한, 월급을 모아서 단숨에 고가 주택을 사는 것이 아니라, 기존의 주택을 처분하고, 모자라는 금액만큼 대출을 받아서 주택을 넓혀가는 구조이므로 단순히 PIR만으로 부동산 가격을 평가하는 것은 무리입니다.

이같은 문제를 단순히 PIR로만 따진다? 그 자체 어리석음을 증명하고 있는 셈입니다.

작전장교

2010/01/06 00:10

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열 두번째, 경기침체로 자산가치가 하락해서 신용경색이 발생하게 되고, 수요자의 투자 심리가 지나치게 위축되었다. 2009년 초에는 실제 그런 현상이 있었지만, 정부는 2009년말에 부동산에 대한 담보 인정비율을 강화 하고 있는 조치를 취하였는데, 그 이유가 부동산 가격의 상승률이 전고점을 통과하려 했기 때문입니다. 이미 통과했지만, 수요자의 투자 심리가 부족한 것이 아니라, 수요자의 투자 심리는 충만하지만, 그로 인한 부작용의 문제가 있어서, 정부가 억제하고 있는 실정입니다.

또한, 신용경색이 발생되었다면, 소비의 증가가 발생되지 않아야 하는데, 소비는 꾸준히 증가하고 있는 모습을 보이고 있습니다.

고로, 이 같은 주장도 백 데이터가 없는 헛소리임에 틀림없습니다.

작전장교

2010/01/06 00:14

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열 세번째, 우리나라의 주택 보급률이 높다?
우리나라가 작성하고 있는 주택 보급의 통계치는 다가구 주택및 1인 가구를 산정하지 않고 있고, 그에 따른 수요를 파악하지 못하고 있는 것이 현실입니다. 이것은 노무현 정부시절 문제가 되어서, 통계청이 통계치 작성방법을 바꾸고 있는데, 다른 나라의 경우 주택의 보급률은 1000명당 가구수로 나타냅니다.

이같은 기준으로 국내의 보급률을 따지면, 국내의 주택은 다른 나라의 70%도 안되는 보급률을 가지고 있습니다. 뿐만아니라, 소득이 증가하면, 일반적으로 다주택자가 되려고 하는데, 가구당 1주택도 마련하지 못하는 형편에서 다주택자가 발생 할 경우 주택보급률은 현저히 낮아지게 됩니다.

작전장교

2010/01/06 00:34

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통계의 오류에 빠진 `땅과 집'

http://www.edaily.co.kr/News/Economy/NewsRead.asp?sub_cd=IB51&newsid=01758086583296528&clkcode=00203&DirCode=00306&OutLnkChk=Y

작전장교

2010/01/06 00:16

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열네번째, 폭등시절은 잠시왔다 폭락시절은 대책없이 오고 있다?

폭등과 폭락에 대한 가격의 변동 비율을 언급하고 있지 않은데, 폭락이 있었는지, 그리고 지금도 진행중인지는 http://cafe.naver.com/rainup/351153 에서 확인 하시길 바랍니다. 어느지역에서 폭락이 있었으며, 그것이 거래량을 수반했는지에 대한 자료도 함께 확인하시고 주장했으면 합니다.

작전장교

2010/01/06 00:19

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마지막으로, 폭락론을 주장하는 대다수의 사람들은 버블을 논하고 있는데,
그 들에게 주택의 적정 가격을 산정하는 방법에 대해서 말씀해 달라고 요구하시면, 그들의 주장이 허구인지 아닌지 알 수 있습니다.

버블이 끼었다면, 기준가격에 비해서 비싸다는 이야기인데, 그들이 정하는 기준 가격은 어떻게 산출 할 수 있고, 부동산의 경우 입지나 미래가치로 인해서 같은 평형의 아파트라도 가격이 달라지는데, 이것은 어떻게 고려해서 계산 할 것인지 설명을 해 달라고 해보세요.

작전장교

2010/01/06 01:10

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버블론의 경우 2000년대 이후 꾸준히 논해지고 있는데, 도대체 지난 10년간 버블은 왜 꺼지지 않고 있으며, 버블로 인해서 가격이 상승하거나 하락하는 것과, 경기 변동에 의해서 가격이 상승하거나 하락하는 것을 어떻게 구분 할 수 있는지, 판단 근거를 들어보세요.

부동산과 경제문제에 대해서 그렇게 자신이 있으면, 이곳 회원 견해방에서 버블에 대한 토론을 제의 하는 바입니다.

물론, 자신이 말한 것에 대한 백데이터는 가지고 오셔야지요


버블에 대한 토론이 회원 견해방에서 이루어지고 있습니다.

[ㅁㅁ]

금리가 오르면 모든게 끝장납니다...작전장교님의 말이 진실이되고 거짓이 되는 것은 금리가 어케 변하냐에 달려있습니다...좋은 예가 달러캐리트레이드 청산되면서 조오또에는 시나리오가 있겠네요...시간을 두고 지켜봅시다...금리와 집값의 상관관계 저는 금리1%up에 1억 떨어진다고 생각하는 사람입니다..근거는 없어용....반대로 1%down이면 1억오르겠죠..

[버닝소나무]

기준 금리는 더이상 떨어트릴 가능성이 없음,사실상 제로 금리임.
그리고 아파트를 주식처럼 트레이딩으로 접근하려고 하는 카페애들하고 싸워봤자입니다.

[Jerry-Kim_003]

향후 6개월 이후의 주택 시장을 보면 알 수 있겠죠. 국내 제조업 경기 지수가 (작년 예상과 달리) 급냉하고 있다는 기사를 방금 봤습니다. 시간이 정답을 알려줄 것입니다. ^^

[KoreanDo]

국내의 개인 금융자산이 부채보다 많습니다. 이것은 미국이나 여타 부동산의 문제를 안고 있는 다른 나라와 다른 점입니다.
==> 이번에 부동산 버블이 무너진 미국 가계 역시 순자산이 GDP 대비 400%가까이에 달합니다.(이번에 비율이 많이 줄어들기는 했지요.) 일본은 확인을 못했습니다만 버블 붕괴 당시 일본의 가계 역시 부채보다 많은 금융자산을 가지고 있었을 것입니다.

[헤르메스2]

다른건 모르겠고 "문제가 발생되어도 프로젝트 자체가 담보가 될 수 있으며, 시행사가 담보를 보증하고 있어서 금융부실로 연결되기는 쉽지 않습니다"???
=>문제가 발생되었다는 말은 프로젝트 자체가 담보가 될수 없다는 말입니다. 더 웃기는건 시행사가 담보를 보증?? 시행사가 뭘로 보증하죠?? ㅋㅋ

[푸른이리]

저런 인간이 실제로 전쟁나서 작전 했다간 목숨 여럿 개값되겠군

[zozo]

부동산 값이 올라야된다는 전제하에 뎀비는애하고 싸우면 입만아픕니다.

[골병든감자]

네이버 아름집이군요.. 저 양반도 식견은 넓은데 집=투자=상승이란 시선으로 바라보기 때문에... 거기에 좀 꿰어 맞추는 경향이 있습니다...

[Lyubishev]

전제가 잘못되면 그 어떤 논리를 개발한다고 하더라도 전부 안 맞게 된다는 사실을 저 분이 증명해 주는 것 같습니다.