[2.20 부동산대책 이후 아파트 시장의 변화]투자 문턱 높아진 수원·안양·의왕 청약시장.. "실수요자 중심으로 재편될 듯"..(부동산세미나. 무료상담)

[부동산재테크1번지 TF팀]

[2.20 부동산대책 이후 아파트 시장의 변화]

투자 문턱 높아진 수원·안양·의왕 청약시장.. "실수요자 중심으로 재편될 듯"

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15만명이 몰려들 정도로 청약시장에 불이 붙은 경기 수원을 비롯해 안양, 의왕 부동산 시장에까지 정부가 규제를 꺼내들면서, 청약 열기가 다소 식을 것이란 전망이 나온다. 무주택 실수요자에게는 큰 상관이 없지만, 투자 목적으로 청약하기는 매우 어려워졌기 때문이다.

21일 부동산 업계에 따르면 지난 19일 진행된 ‘수원 매교역 푸르지오SK뷰’ 1순위 청약에는 15만6505명이 몰렸다. 평균청약률은 145.7대 1로, 지난해 12월 분양한 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’의 두 배에 육박했다.

부동산 시장에서는 이번 분양에 참여한 사람 중 기타 지역 청약자의 상당수는 분양 투자 막차를 타려는 사람이었다는 분석이 나온다. 청약 비규제지역이라 분양을 받고 6개월이 지나면 분양권을 거래할 수 있는 조건이었기 때문이다. 분양가가 시세보다 낮으니 양도소득세를 50% 내더라도 최소 수천만원의 차익을 기대할 수 있는 기회였다.

하지만 앞으로 이 같은 분양권 차익을 얻는 것이 어려워진 만큼 청약 열기는 다소 사그라들 것으로 보인다. 정부가 2·20 대책을 통해 수원 전역을 조정대상지역으로 지정하고, 대출 규제와 전매 제한을 대폭 강화했기 때문이다. 우선 대출을 받아 아파트를 분양받기 어려워졌다. 국토교통부는 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮추고, 9억원 초과분에는 LTV를 30%로 적용한다고 밝혔다.

이번에 조정대상지역으로 지정된 수원 팔달·영통·장안구의 경우 기존 LTV는 70%였다. 건설사들은 주택을 분양할 때 계약금과 중도금, 잔금의 비율을 10%·60%·30%로 하는 경우가 많았다. 실수요자는 집값의 30%만 손에 쥐고 있어도 새 아파트를 분양받을 수 있고, 투자 목적이라면 계약금과 첫 중도금 정도만 마련되면 청약에 나설 수 있었다는 뜻이다.

이번 대출 규제에 따라 건설사들은 중도금 비중을 50%로 낮추되, 계약금이나 잔금 비율을 높일 수밖에 없게 된다. 계약금이 많아지면 분양 초기에 부담할 금액이 늘고, 잔금 비중이 커지면 입주 시점에 신용대출 등으로 자금을 마련해야 하기 때문에 청약시장의 문턱이 높아지게 된다. 중도금대출을 개인 주택담보대출로 전환하게 되면, 대출 한도에 걸려 잔금은 대출로 해결할 수 없다.

분양권 전매 금지 기간이 6개월에서 소유권이전등기일까지 대폭 길어진 것도 투자수요를 누를 요인이다. 21일 이후 수원 권선·영통·장안구, 안양 만안구, 의왕에서 입주자모집공고를 내는 아파트는 2·20 대책을 적용받는다. 앞으로는 이 지역에서 분양을 받으면 입주할 때까지 2~3년 동안 분양권을 거래할 수 없다는 뜻이다. 부동산114 자료에 따르면, 신규 조정대상지역에서 올해 분양할 예정인 아파트는 약 8000가구다.

박합수 KB국민은행 수석부동산위원은 "9억원을 초과하는 아파트 비중이 낮은 지역들인만큼, 대출 규제보다는 전매 제한이 청약시장에 더 큰 영향을 미칠 것"이라면서 "실수요자 위주로 청약 시장이 재편될 것으로 본다"고 말했다.

그는 "서울에 거주하는 다주택자의 경우 앞으로 수원 등에서 분양을 받으면 양도소득세가 중과되는 데다 임대사업자로 등록해도 종합부동산세가 부과되기 때문에 투자 목적으로 청약시장에 진입할 유인이 사라졌다"고 덧붙였다.

함영진 직방 데이터랩장은 "수원시는 분양 예정 물량 중에서 ‘광교산 더샵 퍼스트파크’ 등 1000가구 이상 대규모 단지가 5곳이나 되는데, 보유 주택 수와 강화된 전매 제한 기간 등을 청약 단계에서 꼼꼼하게 확인해야 한다"고 말했다.

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