한국 부동산 거품이 중국·일본보다 위험한 7가지 이유

[Succegator]

중·일 대출총량 규제…한국 정부는 외려 거품 조장
가계부채 3,500조원 최악…PF부실채권 규모도 몰라
AI시대에 콘크리트에만 투자…재건축도 세계 최고
국민 자산 부동산에 집중…이자 갚느라 소비도 감소

홍종학 전 국회의원 · 중소벤처부 장관

서울 집값이 뛰고 있다는 언론의 호들갑이 도를 넘었다. 부동산 거품을 진정시키기는커녕 더욱 키우려는 듯한 모습에 놀라지 않을 수 없다. 마치 약속이라도 한 듯 정부는 규제를 완화했고, 거품을 진정시키기보다는 키울 가능성이 높은 공급 확대론을 발표했다. 주택담보대출액은 다시 급증하고 있으며, 가계 부채는 통제 불가능한 수준을 향해 달려가고 있다.

한국의 부동산 거품은 매우 위험한다. 일본의 잃어버린 30년을 초래한 일본의 버블붕괴보다 중국을 일거에 불황으로 내몬 부동산 거품보다 더 심각해 보인다. 그 이유를 따져본다.

1. 위험한 정부

일본과 중국의 거품이 꺼진 것은 정부의 인위적인 대출 총량 규제 때문이었다. 그만큼 부동산 거품의 후유증을 걱정한 때문이다. 그런데 놀랍게도 한국 정부는 잠시 주춤했던 대출액을 끌어올리지 못해 안달이다. 은행들한테 대출 이자를 낮추라고 요청하는가 하면, 정부의 주택 구매와 전세를 위한 보증은 계속 늘어 갭투자 증가와 주택담보대출 증가를 유도하고 있다. 모두 부동산 거품을 걱정하고 있을 때 정부가 거품을 조장하는 모습을 보면서 최악의 거품이 되리라 예상하지 않을 수 없다.

정부가 오히려 거품을 조장하다 보니, 한국 사회는 거품 붕괴를 대비하지 못하고 있다. 거품 붕괴는 일시에 건전한 경제를 무너뜨릴 정도의 파괴력이 있음을 우리는 일본과 중국의 사례에서 보았다. 이들 나라의 교훈을 살려, 거품을 안정적으로 관리하고 거품 붕괴를 대비한 정책을 만들 것인지를 고민해야 할 시기에 거꾸로 가는 정책을 펴고 있는 정부가 원망스럽기만 하다. 정부의 잘못된 정책 때문에 또 얼마나 많은 선량한 피해자를 양산할 것인지 가늠하기 힘든 상황이다.

2. 최악의 가계부채

한국의 주택가격 거품이 붕괴되면 대규모 가계 부실이 예상 된다. 한국의 가계부채는 역사상 최악의 수준이다. 1,800조원이 넘어가고 있는데, OECD통계에 따르면 가처분 소득대비 200%가 넘어 주요 국가중 최고 수준이다. 이 가계대출 통계에는 사실상 가계부채에 포함되어야 하지만, 한국적 특수성에 의해 빠져있는 대출이 있다. 700조원이 넘는 사업자 대출을 포함하면 2,500조원에 달하게 된다. 한국경제연구원은 전세 보증금이 1,000조원에 달할 것으로 추정했는데, 이를 포함하면 가계부채 총액은 3,500조 원이 되고, 역사상 유례가 없는 수준이다.

거품이 붕괴되면 사상 최악의 가계 부실이 예상되는데, 가계가 부실화하면 다시 회복하는데 오랜 시간이 걸리게 된다. 결국 한국 경제의 장기 침체는 불가피하다고 예견되고 있다.

3. 불투명한 금융시장

현재 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출과 관련하여 금융회사들의 부실 채권이 얼마인지를 가늠할 수 없다. 글로벌 금융위기를 초래했던 파생상품의 부실 역시 알려지지 않고 있다. 금융시장에 위기가 닥치면 곧 여기저기서 부실기업과 금융회사가 속출할 텐데, 아무런 대비 없는 정부가 합리적으로 대처하기는 어려울 것이다.

4. 비대해진 부동산 부문

최근 한국은행 보고서에 따르면 국내에서 부동산업과 건설업에 대한 대출이 급증했다. 2023년말 현재 부동산업에 대한 대출은 459.8조원으로 2019년 말 대비 65%가 증가했다. 건설업에 대한 대출은 103.3조원으로 역시 4년 전에 비해 72.8%가 증가했다. 기업 대출 중 부동산업과 건설업 비중이 30%에 근접하고 있다.

최근 몇 년간 전 세계는 인공지능을 비롯한 혁신 산업에 투자하고 있는 동안 한국은 기형적으로 부동산에 쏟아 부었다. 한동안 경제가 정상적으로 성장하기 어렵게 됐다는 뜻이다. 이제 잘못된 대출로 인한 피해를 감당해야 한다. 거품이 붕괴되면 한 쪽은 가계 부실, 다른 쪽에서는 기업 연쇄 도산이 벌어질 것이다. 제 2금융권를 비롯하여 금융시장에 큰 충격을 미칠 것이다. 건설회사 하나 제대로 구조조정하지 못하고 있는 현실보다 미래는 더 암울할 것이다.

5. 세계 최고의 재건축 비율

멀쩡한 아파트를 부수고 새로운 아파트를 지으면, 봉급쟁이 월급으로 살 수 없는 가격이 형성되는 도시는 비정상적이다. 역사상 이런 도시는 없었다. 콘크리트에 엄청난 돈을 쏟아 붓고는 다시 부수는 것을 반복하는 경제에 미래는 없다. 한국 건설의 감가상각 비율은 매우 높아서 한국은 자본이 충분히 축적되기 어렵다.

하지만 건설은 주택 가격을 낮추지 못하는 기형적인 공급 정책으로 거품은 지속되어 왔다. 그러나 비정상이 오래 갈 수는 없다. 곧 찬 서리를 맞게 될 것이고, 콘크리트에 쏟아 부어 생긴 거품의 충격은 상상을 초월할 것이다. 

6. 부동산에 편중된 자산 분포

한국의 자산 보유는 대부분 부동산으로 이루어져 있다. 거품으로 인해 부풀려진 가격이기 때문에 과대평가되어 있다. 거품이 무너지면 대규모로 고령자 하우스 푸어 양산은 예정된 결론이다. 현재도 한국은 노인빈곤율이 매우 높은 국가인데, 하우스 푸어 양산으로 중산층 노인이 무너지면 최악의 노인 빈곤율을 기록하는 국가가 될 것이다.

만약 거품이 조기에 종식되지 못하면, 청년들은 높은 임대료와 감당할 수 없는 주택담보대출을 갚기 위해 노동력을 착취당하는 과정을 겪을 것이다. 청년들의 미래가 없는 경제에서 혁신을 기대할 수는 없다.

7. 내수경기 침체 가속화

한국의 가계대출 비중이 높기 때문에 원리금 상환 부담이 크다. 자연스럽게 소비여력이 줄어들어, 내수 경기는 살아나기 어렵게 된다. 이는 다시 중소기업과 자영업자들에게 타격을 가하고, 부채 부담에 더해 이중의 고통을 안기게 될 것이다. 다시 소득이 줄고 소비가 줄어드는 악순환에 빠져 쉽게 경기 침체에서 벗어나지 못할 것이다.

저출산과 고령화로 한국의 저성장은 불가피하다. 부동산 거품 붕괴는 장기 침체로 가는 결정타가 될 가능성이 높다. 불안한 미래가 예견되는 데도 사태를 악화시키는 정부와 한국은행 등 정책당국은 깊은 성찰이 필요하다. 피해를 입을 서민들은 정책 당국자들에게 책임 있는 자세를 요구해야 한다.

우리는 오래 전에 국가 부도 위기라는 IMF 외환위기를 겪었다. 소 잃고 나서도 외양간을 고치지 않은 결과 우리는 다시 장기 침체라는 경제 위기를 맞을 것이다. 부동산 거품 붕괴는 일본이나 중국보다 더 큰 파괴력으로 한국 경제를 집어삼킬 것이다. 같은 실수를 몇 번이나 반복하고, 얼마나 많은 서민들이 피눈물을 흘리고 나서야 정신을 차릴 것인가 ?

출처 : https://www.mindlenews.com/news/articleView.html?idxno=9413

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