서울을팔고도쿄를샀습니다

[박대선]

서울을팔고도쿄를샀습니다 을 읽었다. 저자는 서울아파트를 팔아 도쿄 상가주택을 사서 수익률 13%를 달성하고 있다. 가장 큰 이유는 저평가된 부동산과 초저금리융자다. 2019년에 저자는 5억원으로 서울에서 투자할 곳을 찾지못하고 도쿄의 40평주택을 5.8%의 실수익률로 투자했다. 당시 서울 25평 아파트 중위가격은 9억이었고 도쿄 도심은 7억정도였다. 그녀가 산 신주쿠의 상가주택은 2022년에 월세 상승으로 13%의 수익률을 올리고 있다. 이 숫자는 이자, 수수료, 세금, 공과금을 제외한 실제 금액이다. 11 

2021년 주택가격대비 소득비율을 보면 홍콩45 베이징42 서울29 싱폴19 도쿄15였다. 5년전에 비하면 모두 20-73%의 상승을 기록했는데 도쿄는 41%가 하락했다. 25 20년간 요지부동이던 땅값이 2013년부터 상승하고 있다. 도쿄는 평균 3%씩 오르고 있으며 중심5구인 신주쿠, 시부야, 미나토, 주오, 지요다구에서는 6%수준이다. 32 오사카 중심3구는 10%씩 상승중이다. 34 일본인은 대출을 두려워하고 예금으로 노후준비를 한다. 그래서 대출금리가 2%대로 낮도 대출액오 평가액의 70%수준에 달한다. 즉 레버리지가 3배정도 가능하기에 수익률도 상승한다. 36

일본도 인구가 감소한다. 하지만 한국보다는 속도가 늦다. 그리고 서울은 인구가 줄고있지만 도쿄는 증가하고 있다. 그리고 2035년까지 이어진다고 전망된다. 1995년 도쿄23구의 인구는 11백만이었지만 2020년에는 14백만이 되었다. 47 참고로 일본은 이민제도는 없지만 여러 방법으로 비자취득이 가능하고 일정기간이 지나면 영주권을 얻을 수있다. 대출도 법인을 설립하면 가능하다. 70 흥미롭기는 하지만 디테일이 부족하다. 게다가 수익성도 중요하지만 지진이나 인식에 대한 문제도 있어서 일본투자는 접기로 했다. 146

https://www.yes24.com/Product/Goods/116742248

프롤로그: 서울을 팔고 도쿄를 사다
1장 왜 일본 부동산인가?
01 아직 저평가되어 있다; 02 수익의 세 마리 토끼를 잡다
03 체계적이고 안전하다; 집중탐구_ 데이터로 확인하는 도쿄 부동산의 현재
2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다
01 파트너 업체 찾기; 02 바다 건너 시장 조사
03 투자 세미나를 찾아다니다; 04 머릿속에 지도를 넣다
집중탐구_ 컨설팅 회사 및 유용한 인터넷 커뮤니티
3장 도쿄로 가는 임장 여행
01 해외 부동산 임장하기; 02 하루 만에 놓친 첫사랑: 신토미초역
03 내가 살고 싶은 곳: 미나미센주; 04 신축이냐 땅 크기냐: 미노와
05 치안을 생각하다: 기타구; 06 가격이 저렴한 이유: 신오쿠보
07 시설관리의 중요성: 도시마구; 08 인기 많은 부자동네: 메구로구
09 도쿄 속의 교토: 가구라자카; 09 임장 끝! 드디어 결정했다
집중탐구_ 나만의 부동산 매물 조건 만들기, 일본의 부동산 유형

4장 험난한 은행 신고
01 은행에서 사전 신고를 하다; 02 예상치 못한 환율 리스크
03 실수에는 대가가 있는 법; 04 툭 튀어나온 중계은행; 집중탐구_ 은행 신고 서류들
5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기
01 매매의향서를 넣다; 02 감정평가 결과는?
03 대출이 2주 안에 나올까?; 04 잔금 끝! 나, 건물주 됐다; 집중탐구_ 계약할 때 받는 서류들
6장 매일 매일 투자 생활
01 해외 부동산 투자자의 여행법; 02 슬기로운 법인 투자
03 법인 투자, 일본에서 시작하기; 04 나는 사장이 되었다; 집중탐구_ 법인 투자의 모든 것
7장 일본에서 건물주가 되어보니
01 일본에는 관리회사가 있다; 02 재계약을 하다
03 생각보다 큰 부가 수익; 04 월세 보증제도에 대해; 집중탐구_ 일본의 임대료 구성
에필로그: 투자의 세계는 넓다; 부록_ 일본 부동산 투자를 위한 기초