2023년(이데일리)LH 준공 미분양 주택 원가 이하로 사겠다에 시장은 기대반 우려반이다.

[부동산학 교수 신광식]

LH 준공 미분양 주택 원가 이하로 사겠다에 시장은 기대반 우려반이다.

이데일리, 박경훈 기자, 2023. 4. 17.

[이데일리 박경훈 박지애 기자] 칸타빌 수유 고가매입 논란 등으로 촉발된 LH(한국토지주택공사)의 주택매입 가격 산정방식이 변경된다. 특히 LH는 준공(미분양)주택을 매입할 때에는 ‘원가 이하’로 사들인다는 방침이다. 전문가들은 취약 시행사들의 급한 불을 끄는 데는 도움이 될 것이라면서도, 원가 이하 그 자체가 장기적으로 임대매입 시장을 위축시키리라 전망했다.

1. 미분양, 기존 대비 20~30% 저렴하게 매입.

LH는 17일 “최근 외부에서 지적한 매입가격, 절차 등 매입임대 업무 체계를 국민 눈높이에 맞게 개선하고 올해 준공주택매입 4086호, 신축매입약정 2만 2375호 등 총 2만 6461호를 이달 18일부터 매입한다”고 밝혔다.

LH가 언급한 눈높이는 일부 미분양 주택에 대한 고가 매입 논란을 뜻한다. LH는 지난해 12월 ‘악성 미분양’으로 불리는 서울 강북구 칸타빌 수유팰리스 일부 가구를 최초 분양가와 유사한 가격에 매입해 논란이 됐다.

당시 LH는 “공사가 매입한 소형평형(전용 19~24㎡)은 애초부터 분양가 할인 대상이 아니었으며, 감정평가 결과 평균 분양가 대비 12%가량 낮은 금액으로 매입하게 됐다”고 해명했다. 하지만 LH는 이 과정에서 서울 칸타빌 등 미분양 주택 매입 건에 대해 즉시 감찰한 결과 매입규정 미준수 사항이 일부 확인돼 감사 처분할 예정이다.

앞서 칸타빌 수유처럼 고가 매입 논란의 원인은 주변 시세와 비교해 가격을 정하는 감정평가 방식이 자리 잡고 있었다. 이 때문에 LH는 준공주택매입 방식은 주로 시장에서 외면받거나 소화하지 못한 주택임을 고려해 매도자(업계) 자구노력 부담 차원에서 원가 수준 이하로 매입가를 책정할 계획이다.

구체적으로 ‘토지비(감정가) + 건축비(공공건설임대 표준건축비) - 감가상각비’를 따질 예정이다. LH는 이를 통해 미분양 주택을 기존 대비 약 20~30% 저렴한 가격에 매입할 수 있을 거라고 설명했다.

전문가들은 LH의 대책을 일단 긍정적으로 봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “원론적으로 원가 이하 매입은 할 필요가 없지만 시장 상황이 매우 나쁜 상황에서 정부가 중소 건설사가 완전히 망하도록 방관하지는 않겠다는 의지로 볼 수 있다”고 말했다.

다만 중장기적으로는 원가 이하라는 기준에 대한 한계점도 언급했다. 송승현 도시와경제 대표는 “매임임대사업을 원가 이하로 해서라도 제공하는 건 결국 현 상황에서 매수자·매도자 모두 어느 정도 이해관계가 맞는 것”이라며 “원가 이하라면 공급자로서는 중장기적으로 위축될 수밖에 없다. 우려되는 부분”이라고 피력했다.

건설업계에서는 LH의 새로운 산정 방식에도 의문을 표했다. 한 업계 관계자는 “LH의 공공건설임대 표준건축비는 실제 현장과 차이가 많이 난다”며 “이번 매입임대 사업이 얼마나 성공적으로 진행될지 지켜봐야 한다”고 전했다.

2. 이번 제도, 미분양 주택 매입과 무관.

이와 함께 LH는 LH와 매도자가 각각 1인씩 평가사를 선정하던 방식에서 벗어나 다수 공공기관에서 활용해 공신력이 높은 한국감정평가사협회 추천 제도를 도입해 평가업체 선정의 객관성을 확보한다.

매입심의 제도도 개편한다. 종전에 내부직원이 일부 참여했던 매입심의 절차는 전원 외부 전문가가 심의위원으로 참여하는 방식으로 바꾼다. 특정업체의 계약 편중을 예방하기 위해 업체별 계약 상한 건수 2건으로 설정한다.

LH 관계자는 원가 이하 매입에 대한 부작용 우려에 대해 “매입가격 기준이 바뀌는 유형은 기존주택매입(준공형)”이라며 “올해 물량이 4000호 수준이고 전체 물량대비 15% 정도를 차지하기 때문에 전체 매입임대 사업이 위축될 우려는 적을 것”이라고 언급했다.

이어 “이번 제도개선은 말 그대로 주거복지사업인 매입임대주택과 관련한 제도 개선으로 미분양 주택 매입과는 무관하다”고 덧붙였다.

박경훈 (view@edaily.co.kr) 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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