관리처분 [국토부]투기과열지구 재당첨금지 여부

[카페지기(호랭)]

사례

투기과열지구 재당첨금지 여부

6월 19일 투기과열지구 지정기준 도마11구역 주택보유한 상태로
용문123재건축지역을 계약한상태입니다

1) 도마 11구역 재개발 구역에 주택 보유함 -
- 정비사업진행상태로 사업인가 2019년 10월 18일-
분양신청 2019년 1월 15일
조합원지위승계(소유권이전) 2020년 4월 1일자로
2020년 4월 24일 관리처분총회 결의후 관리처분인가신청한상태로
2020년 6월 25일 현재 관리처분인가 전입니다

2) 용문123 재건축구역 2020년 6월 9일 계약서 작성후 계약금납부한 상태
잔금- 2020년 8월 4일 (투기과열지역지정후 소유권이전예정임)
*문의사항*
1) 용문123재건축지역 조합원지위 승계 유무
2) 용문123재건축지역 투기과열지역 지정후 조합원지위승계받고, 동호수 배정시
도마동11구역 재개발이 2020년7월1일이후 관리처분인가 고시될 경우
도마동11구역 조합원 입주권 권리가 현금청산 대상자인지 여부를 문의합니다

2020.06.25 18:17:51

답변

안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 민원요지

ㅇ 투기과열지구 내 재당첨 제한 관련

ㅇ 투기과열지구 조합원 지위양도 제한 관련

(2) 답변내용

ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」제72조제6항에 따르면, 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없으나 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서, 투기과열지구내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원 분양(최초 관리처분계획 인가)을 받는 경우 분양대상자 선정일부터 5년간 투기과열지구내 정비사업에서 조합원 분양신청이 제한되는 것입니다.

다만, 개정부칙(법률 제14943호, 2017.10.24 개정) 제4조에 따르면, 이 법 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제46조제3항의 개정규정(현행 법 제72조제6항)에도 불구하고 종전의 규정을 적용하는 것이나 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하도록 규정하고 있는 바,
(1) 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호가목(현행 법 제74조제1항제2호)의 분양대상자로 선정된 경우
(2) 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호나목(현행 법 제74조제1항제4호가목)의 분양대상자로 선정된 경우

따라서, 상기 시행일(2017.10.24) 이전부터 소유하고 있던 경우에는 재당첨 제한의 적용을 받지 않으나, 시행일 이후 위 부칙 단서의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재당첨 제한의 적용을 받게 됨을 알려드립니다.

즉, 조합원 분양의 경우 최초 관리처분계획인가일, 일반분양의 경우 분양당첨일이 투기과열지구였다면 재당첨 제한의 적용을 받게 되나, 2017.10.23일까지 취득을 완료한 주택에 대하여는 그 수와 관계없이 재당첨 제한을 적용하지 않습니다. 다만, 2017.10.24일 이후 추가로 취득하여 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 경우에는 재당첨 제한의 적용을 받게 되는 바, 이와 관련하여 개별 사실판단이 필요한 사항은 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 인가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.


ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항에 따르면, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없으나 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하도록 규정하고 있습니다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간(10년소유) 및 거주기간(5년)이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우


그리고 동법 시행령 제37조제1항에 따르면 동법 제39조제2항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다고 규정하고 있습니다.

1. 소유기간: 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년

또한 동법 제39조제2항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있습니다.

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

따라서 상기 규정에 따른 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 조합설립인가(또는 재개발 관리처분계획인가) 이후 소유권 이전등기 이전단계에 있는 구역이 해당되는 것이나, 상기 단서규정에 따라 같은 법 제39조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능함을 알려드립니다.

예외적으로 부칙 <법률 제14567호, 2017. 2. 8.> 제32조에 따르면 법률 제7056호 도시 및주거환경정비법중개정법률의 시행일인 2003년 12월 31일 전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자로 한정한다)로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 같은 개정법률 제19조제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있고

부칙 <법률 제14943호, 2017.10.24> 제2조(3개월 이후 시행)에 따르면 재개발 조합원 자격 취득에 관한 개정규정은 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있음을 알려드리니, 이와 관련하여 개별 사실판단이 필요한 사항은 현지현황 및 관계법령을 자세히 알고 있는 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 인가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다.

추가질문이 있을 경우에는 우리 부 주택정비과(박창준, ☏044-201-3390)로 문의하여 주시기 바라며, 우리 부 법령 해석은 국토교통부 홈페이지 민원마당→민원안내「자주하는질문(FAQ)」”에서 찾아볼 수 있으며, 관련 법령은 “국가법령정보센터(www.law.go.kr)"에서 확인 가능함을 알려드립니다. 감사합니다. 끝.

[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다]

• 담당부서

  주택정비과

• 관련법령

목록