세종시토지투자 - 투자금액별 부동산투자 -3억 원 이하 투자 비법 찾기

[김형선]

세종시토지투자 - 투자금액별 부동산투자 -3억 원 이하 투자 비법 찾기

‘고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다’는 우리 속담이 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 부동산투자를 해서 쏠쏠한 재미를 본 사람과, 아직까지 부동산투자를 한번도 해 보지 못하고 머뭇거리며 망설이는 사람은 심각하게 생각만 하다가 대박이 나는 물건을 놓치는 경우를 종종 보아 왔다.

5년 전부터 정년퇴직을 하고 퇴직금으로 부동산투자를 해서 안정된 노후를 생각하는 K씨가 있었는데, 필자의 부동산투자 세미나 강연에 자주 오시는 분이었다. 그런데 이곳 저곳 돌아 다니며, 강의만 들었지 잘못 투자해서 퇴직금이 몽땅 날라 갈까봐 아직까지 투자를 못하고 망설이고 있는 경우를 보았다. 물론 평생 모은 자산을 투자한다는 것이 쉬운 일은 아니지만 부동산투자는 철저히 분석해서 투자가치가 있다고 하면 과감히 투자하여야 성공할 수가 있다.

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나비같이 날아서 벌같이 쏴라!

부동산투자는 생각만 한다고 되는게 아니다.

미국의 유명한 권투선수 “무하마드 알리”의 명언 처럼 “나비같이 날아서 벌같이 쏘는” 그런 투자 마인드가 필요하다. 좋은 투자 물건이 나왔을 때 나비같이 철저한 분석을 해서, 괜찮다 싶으면 벌같이 쏠 수 있는 투자마인드가 있어야 부동산투자에 성공할 수 있다.

오르는 땅이 잘 오른다. 반면 오르지 않는 땅은 개발이 되지 않는다면 영원히 그 가격대를 유지한다.

이 말에 혹시 고개를 ‘갸우둥’하는 투자자가 있을지도 모른다. 시골에 있는 돌산 같은 임야도 공시지가는 매년 몇 % 상승하는데 무슨 말인가 할 것이다.

하지만 부동산가격이 오른다는 것은 원인이 있으면 결과가 있듯 그 이유가 있다. 부동산투자자 입장에서는 그 이유만 파악할 수 있다면 부동산 투자의 50%는 성공했다고 할 수 있다.

 

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수익형 개발 땅을 노려라

3억원 정도의 투자금액을 가지고 부동산투자에 나설 때는 무엇보다 투자목적을 분명히 하는 것이 좋다. 운용의 폭이 크기 때문이다. 투자대상을 신중하게 골라야 한다는 얘기다.

이 때는 상승 가능성이 있는 저평가 된 부동산을 구입하는 것이 바람직하다. 장기적 관점에서 투자해 묻어두면 누구나 큰 부자는 아니지만 작은 부자는 될 수 있다.

3억원 정도의 이 자금대는 단일물건 투자가 가능하고 분산투자도 가능하다. 다양한 투자전략으로 수익을 창출할 수 있는 것이다. 따라서 한 가지만 고집하기 보다는 탄력적인 투자전략을 세우는 것이 좋다.

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수익형 개발이 목적일때는 장기적으로 투자하라!

서울 대치동에서 음식점을 경영하는 정모(61․여)씨는 3억원 정도의 여유자금을 가지고 장기적 관점의 개발용 아이템을 찾고 있다. 부동산은 환금성이 떨어지더라도 장기적 관점에서 수익성을 보고 접근해야 한다는 것을 알고 있기 때문이다.

정씨가 찾고 있는 부동산은 개발지역 주변에 있는 임야이다. 수익형 개발 목적이 그 이유다. 그녀는 땅을 산 다음 최소한 3년을 묻어둘 생각이다. 그래야 땅값 상승을 기대할 수 있다는 계산이다.

정씨도 제대로 된 투자전략을 가지고 있다. 땅은 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 물론 장기적 보유는 환금성이 떨어진다는 단점을 가지고 있다. 반면 수익형 개발이 목적일 때는 장기적으로 투자하는 것이 수익성을 높이는 지름길이다.

정씨의 경우에는 투자금액의 운용 폭이 크기 때문에 분산투자나 비교적 저평가된 땅을 노려볼 만하다. 이때는 친지나 지인들과 동호인 형태로 땅을 사는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 그런 다음 진입도로를 만들고 전원주택 택지로 개발하면 수익을 크게 올릴 수 있다.

만일 산 땅이 도로변에 있다면 휴게소나 식당으로 개발하면 된다. 안정성과 투자성을 보장받기 위해 수요가 많은 지역이라는 제약조건이 따르기는 하지만 길이 없는 맹지에 길을 내면 개발 이후 두 배 가까운 수익을 챙길 수 있다.

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임야 투자시 주의할 사항

예전부터 임야는 많은 부동산투자자들이 선호해 왔다. 살 때 농지취득자격증명 등의 절차가 없고 가격이 상대적으로 낮다는 이유에서다. 하지만 자칫 잘못 사면 낭패를 볼 수 있는 게 임야다. 따라서 임야를 사기 전에 꼼꼼하게 체크하는 것이 필요하다. 임야를 살 때 관건은 산지전용 타당성 평가에서 산림전용이나 개발허가가 가능한지 여부다. 임야를 고를 때는 건축이 가능한 4m 이상의 도로에 물려있는 것이 좋다. 조망권이 좋은 지역일수록 가치가 커진다. 토질은 자갈과 암반이 적은 땅을 골라야 한다. 그래야 나중에 공사비를 절감할 수 있다. 반면 숲이 울창한 보전산지나 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 곳, 보존가치가 있는 나무가 많은 지역, 암반 등이 많아 공사를 할 때 재해가 우려되는 지역 등은 피해야 한다. 기준에 부합되지 않으면 형질변경 자체가 어렵다.

이는 좋은 조건의 가격과 목 좋은 입지의 땅을 미리 잡을 수 있는 기회를 잡는 것과 같다. 그런 다음 활용하면 커다란 수익을 기대할 수 있다.

결론적으로 3억원 이하의 부동산투자 금액은 운용의 폭이 비교적 넓기 때문에 장기적 관점에서 수익성을 보고 접근하되 돈이 된다 싶으면, 정확한 분석을 거쳐서 “나비같이 날아서 벌 같이 쏘는” 과감한 투자전략과 마인드를 가져야 한다.

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