생활 | 세대 리모델링 공사 후 발생한 누수로 아래층 세대에 피해 입혔다면 - 위층 세대 입주민, 보수비 지급 책임 있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

 

	세대 리모델링 공사 후 발생한 누수로 아래층 세대에 피해 입혔다면 위층 세대 입주민, 보수비 지급 책임 있어
	대전지법 판결 아파트 위층 세대에서 실시한 리모델링 공사 후에 발생한 누수로 아래층 세대가 피해를 입었다면 위층 세대 입주민은 보수비를 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 대전지방법원(판사 박태안)은 최근 대전시 A아파트 입주민 B씨가 “위층 세대 리모델링 공사시 기존 창문을 제거하고 새롭게 창문을 설치할 때의 충격으로 외벽 균열이 확대돼 장마철에 천정이나 벽을 통해 물이 흘러내리는 등의 피해가 발생했으므로 보수공사비 등 2천7백88만원을 지급하라.”며 이 아파트 위층 세대 입주민 C씨 등 2명을 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 위층 세대 입주민 C씨 등은 연대해 원고 B씨에게 보수공사비 2천59만원과 위자료 1백만원을 지급하라.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “감정인의 감정 결과에 의하면 원고 입주민 B씨 세대의 누수는 위층 세대인 피고 C씨 세대의 리모델링 공사 당시 기존 창문을 제거하고 새롭게 창문을 설치할 때의 충격으로 외벽의 균열이 확대된 점과 창문 재설치시 창호 주위 틈새가 허용 치수 이상으로 시공된 점에 기인한 것으로 나타났다.”고 밝혔다. 재판부는 “이러한 결함 발생 및 관리소홀 등은 공작물의 보존상 하자에 해당해 피고 C씨 등은 위층 세대의 공동 소유자로서 각자 공작물의 보존상 하자로 인한 원고 B씨의 손해를 배상할 책임이 있다.”며 “다만 감정인의 감정 결과에 의하면 건물 자체의 노후에 따른 외벽균열이 원고 B씨 세대의 누수에 기여한 정도가 10%인 점 등을 감안해 피고 C씨 등의 책임을 90%로 제한, 피고 C씨 등은 2천59만여원을 배상할 의무가 있다.”고 지적했다. 또한 “원고 B씨 세대 누수의 발생 원인 및 분쟁 경위, 피고 C씨 등이 누수원인이 된 창문 등을 보수하지 않음으로써 원고 B씨가 오랜 시간 계속해서 누수로 고통 받아 온 점 등을 종합해보면 가족들과 거주하는 원고 B씨로서는 세대 누수로 인해 앞서 인정한 재산상 손해 외에 정신적으로도 상당한 고통을 겪었을 것이 명백하다.”며 “피고 C씨 등은 이러한 원고 B씨의 정신적 피해에 대해 금전으로나마 이를 보상해야 하고 앞서 인정된 재산상 손해 액수, 사고 이후 피고 C씨 등이 보인 태도 등을 감안할 때 위자료는 1백만원으로 정한다.”고 지적했다. 더불어 “외벽 자체의 균열이 원고 B씨 세대 누수의 원인인데 외벽은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 정한 공용부분이므로 이 부분은 아파트 공동관리 책임으로 입주자대표회의가 책임을 부담해야 한다.”는 피고 C씨 등의 주장에 대해 “외벽 자체의 균열이 원고 B씨 세대의 누수에 미친 영향은 10%고 이 부분은 이미 피고 B씨 등에 대한 책임 제한으로 반영됐을 뿐만 아니라 피고 B씨 등에게 인정된 책임 부분은 피고들의 전유부분의 하자로 인한 것이므로 이유 없다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “피고 C씨 등은 연대해 원고 B씨에게 보수공사비 2천59만원과 위자료 1백만원을 합친 2천1백59만여원을 지급하라.”고 판시했다.

 주택건설 환경 변화에 따라 아파트 부대·복리시설 규제 현실에 맞게 개정 정비.   
 
국토교통부(장관 서승환)는 시대에 맞지 않거나 불합리한 주택건설 규제를 정비하는 내용을 주요 골자로

하는 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 일부개정안이 국무회의(10.21)를 통과했다고 밝혔다.

이번 개정안은 아파트의 각종 부대·복리시설 기준 간소화, 복합건축 및 이격거리 제한 완화, 중복된 주택

건설기준 정비 등의 내용을 포함하고 있으며, 지난 7월 입법예고(7.24.～ 9.2.)된 바 있다.

현재 입주민의 생활 편의를 지원하는 아파트 단지 내 상가 등의 근린생활시설은 일정 면적(매세대당 6㎡

로산정한 면적)을 넘지 못하도록 규제하고 있었으나, 사업주체가 주택단지, 입주민 특성 등을 감안하여

설치규모를 결정할 수 있도록 근린생활시설의 설치면적 상한 규정을 폐지하였다.

주택의 급수·배수용 배관은 콘크리트 내 매설을 원칙적으로 금지하면서, 바닥면 등을 직각으로 관통하는

경우만 매설을 허용하고 있으나, 불가피하게 Y자형 배관 등 다양한 각도로 배관이 관통(매설)되어야 하는

경우를 감안하여, 사업계획승인권자가 부득이하다고 인정하는 경우에는 배관 매설을 할 수 있도록 예외

를 용하였다.

주택단지에는 단지유도표지판, 단지입구표지판, 종합안내표지판, 단지내시설표지판 등 각종 안내표지판

(4종)을 세부적인 설치규격에 맞게 설치하도록 규정하고 있으나, 도로표지판 등이 설치되는 점을 감안하여,

그 설치 종류를 간소화(4종→2종)하였다.

주택단지 내에는 일정 이상의 수량(매세대당 1톤 이상)을 저수할 수 있는 지하저수조를 의무적으로 설치

하도록 하고 있으나, 수돗물 사용량이 적은 경우 저수조 체류시간이 길어 위생 상 문제가 발생할 수 있어

설치 수량을 완화(매세대당 1톤→0.5톤)하고, 지역특성에 따라 조례로 강화(설치기준의 1/2범위 내)할 수

있도록 하였다.

또한, 조경면적은 ｢건축법｣에 규정된 바와 같이 조례에 따라 지역특성에 맞게 확보·설치되도록, 주택 및

지역 특성에 관계없이 일률적으로 정해져 있는 조경면적 설치 규정을 폐지하였다.

사업계획승인을 받는 50층 이상 또는 높이가 150m인 초고층 공동주택의 경우, 특별건축구역, 경제자유구역,

재정비촉진지구 등 특정 구역에 한해 숙박시설, 위락시설 및 공연장과의 복합건축을 허용하고 있지만, 주거

이외에 관광, 위락 등 다양한 수요를 총족시킬 필요가 있는 복합건축물의 특성을 고려하여, 초고층 복합건

축을 제한하고 있는 특정 구역·지구 요건을 폐지하였다.

다만, 관계법령에 따라 해당 용도지역에 입지가 가능한 숙박, 위락, 공연장 시설만이 복합될 수 있으며,

주거환경이 저하되지 않도록 주택의 출입구·계단 및 승강기 등을 주택외의 시설과 분리해야 한다.

공동주택은 산업시설 등의 특정시설로부터 50m 이상 이격하여 건설하도록 하고 있으나, 동 규제가 없었던

때(‘82.6월 이전)에 건설된 주택을 재건축하는 경우에도 현행 규제를 적용하는 것은 불합리하므로, 해당

규제가 없었던 시기에 건설된 주택을 재건축하는 경우, 사업계획승인권자가 위험하지 아니하다고 인정하여

고시하는 공장(제5종사업장에 한함)에 대해서는 이격거리 규제를 적용하지 않아도 되도록 하였다.

건축법령과 중복 규정된 계단 설치기준(계단 난간의 설치방법, 층고 기준 등), 복도 폭 기준 등에 관한 사항을

 정비(중복규정 삭제)하고, 화장실(절수설비 등), 장애인전용 주택의 시설, 소방시설의 설치, 구조내력 등에

관하여 관계법령을 따르도록 하고 있는 준용규정도 정비(총칙에서 일괄규정) 하였다.

공업화주택 인정절차 단축을 위해, 인정기관 업무처리기준에 90일로 정하고 있는 공업화주택 인정 처리기간을

60일로 단축하여 규정하였다.

국토교통부 관계자는 이번 개정을 통해 과거에 도입된 획일적인 주택건설 규제가 정비되어 주택건설 환경

변화와 다양한 주택수요에 대응할 수 있는 주택이 건설될 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.   <끝>

	아파트 관리직원들의 고용안전 위해 근무환경 개선해야 임금 수준 개선·단기근로계약 배제·휴게실 등 편의시설 확충 등 필요 업무 간섭 배제·용역근로자 인격적 대우 등 입주민 인식개선도 시급
	아파트를 관리하는 사람들  ② 열악한 근무환경, 개선점 없나? 최근 아파트 경비원에 대한 인권개선 요구가 사회적 문제로 대두된 가운데 본지는 아파트 관리직원들의 근무환경에 대해 알아보기 위해 지난달 관리소장, 관리직, 경리직, 기술직, 보안직, 미화직 등 직종별 인원 및 급여 현황을 조사해봤다. 이를 바탕으로 아파트 관리직원들의 근무환경 개선방안을 모색하고자 아파트 관계자, 각계 전문가들의 의견을 들어봤다. 1.아파트 관리사무소 내 직원들의 평균 근무인원수를 연도별로 살펴본 결과 지난 2004년 17.6명에서 올해 2월 기준 9명으로 10년 동안 절반 가까이 감소한 것으로 나타났는데, 이러한 현상에 대해 어떻게 생각하는지. ·우리로 종합법률사무소 주규환 변호사: 바람직하지 않은 현상으로 보인다. 이같은 현상이 계속된다면 입주민들을 상대로 하는 관리현장에서의 관리의 질적 수준 저하가 우려된다. 이러한 현상은 기본적으로 관리비 증가에 따른 입주민들의 부담 때문에 이뤄진 인원감축 현상으로 보이고 공동주택 관리비의 경우 일정부분 관할관청에서의 지원제도가 법적으로 이뤄져야 할 것으로 보인다. ·숙명여대 정치행정학부 한상삼 교수: 관리인원은 사업장의 규모, 난방방식, 부대시설의 종류 등에 따라 달라질 수 있다. 용역으로의 전환이 곧바로 관리부실이나 질의 저하로 이어지는 것은 아니라고 생각한다. 또한 최근 사회전반적인 경제적 어려움으로 관리효율을 높여 인원을 줄이는 일은 필요하지만, 단순히 관리비를 줄이기 위해 인원을 감축하는 일은 신중해야 한다. 이로 인해 관리부실로 이어지고 더 큰 부담으로 나타날 수 있기 때문이다. ·A관리업체 관계자: 실제 공동주택 현장에서 대규모 감원이 이뤄지는 이유는 관리비 증가 폭이 갑작스러울 때 많이 일어난다. 예를 들면 감시단속적 근로자에게 최저임금이 적용되는 첫해나 감액률이 줄어드는 경우 등이다. 무리한 감원은 업무량 증가에 따른 서비스의 질 저하와 함께 업무공백으로 이어지고, 인원부족과 무리한 휴게부여에 따라 발생하는 업무공백은 사고 발생시 책임소재에 대한 다툼이 있을 수 있다. 개선방안으로는 재활용 판매대금 등 잡수입 중에서 사용자가 수익에 기여한 부분에 대해 관리비에서 차감하는 제도를 활용하거나 근로형태를 격일제에서 3교대로 변경해 일자리를 나눌 수 있을 것으로 생각한다. 2.올해 관리소장을 대상으로 근무기간을 조사한 결과 3년 미만 근로자가 전체의 74.9%로 절대다수를 차지하고 있는 것으로 조사됐다. 뿐만 아니라 관리직, 기술직, 보안·미화직의 근속기간도 3년 미만 근로자가 전체의 반수를 넘어선 것으로 나타났는데 이러한 현상의 원인과 문제점, 해결방안은 무엇이라고 생각하는지. ·법무법인 산하 최승관 변호사: 관리직원들의 월급은 입주민들이 주는 것이다보니 관리직원에 대한 존중보다는 하대하는 분위기가 형성된 것이 관리직원들의 이직률을 높이고 있다고 생각한다. 또한 아파트를 평생직장으로 생각하기 보다는 잠깐 일하다가 마음에 안 들면 떠나는 직장으로 여기는 관리직원들의 인식이 강한 것도 사실이다. 관리직원은 우리 아파트의 재산적 가치를 유지·관리해 주는 전문가라는 인식을 갖도록 캠페인 등을 실시, 입주민 등의 인식을 개선해야 한다. ·B용역업체 관계자: 경비직, 미화직 등 일반용역 근로자들의 근속연수가 짧은 이유는 낮은 급여와 복리후생 문제, 아파트 입주민들의 불합리한 요구와 비인격적인 대우 등의 문제점에 따른 것으로 보인다. 관리의 연속성을 고려하지 않고 투명성만 부각시키려는 대표회의의 수의계약을 배제한 상시적 입찰로 용역업체 변경시 재고용이 이뤄지지 않고 일부 영세업체들에 의한 1년 미만 근로자들의 무리한 해고조치로 근로자들의 평균 고용기간이 짧아진다고 본다. 임금 개선, 단기근로계약의 배제, 휴게실 등 편의시설의 실질적 확충, 공동주택 용역근로자 등에 대한 인격적 대우 등이 필요하다. ·A관리업체 관계자: 현재의 위탁관리 제도 하에서는 위탁관리업체가 변경되는 경우 고용승계가 되지 않기 때문에 최저낙찰제를 이유로 수시로 관리업체가 바뀌는 근무환경에서 관리업체 소속 관리직원은 항상 고용불안에 시달리고 있다. 잦은 관리업체의 변동과 담당자 변동은 위탁관리 업무 중 가장 중요한 부분 중 하나인 시설 및 회계관리 업무의 일관성을 저해하고 주인의식을 갖고 해당 단지를 관리하기 어렵게 하고 있다. 위탁관리제도 하에서 업체가 변경돼도 일정부분 고용을 승계할 수 있도록 하는 의무조항을 신설, 공동주택의 자산가치 증대와 근로자 고용안정을 도모해야 한다. ·중앙대 부동산관리AMP과정 곽 도 교수: 관리소장 등이 오래 근무하지 못하고 자리를 옮기게 되는 경우는 대인관계를 위한 커뮤니케이션이 제대로 되지 않기 때문이며 전문교육을 이수한 관리소장에게는 특정 기준의 급료를 지급할 수 있도록 만들어 주는 것이 필요하다. ·대한주택관리사협회 이관범 사무국장: 관리소장의 신분보장이 제대로 이뤄지지 않기 때문에 근무기간이 짧은 것으로 보인다. 이를 해결하기 위해서는 관리주체는 집행을, 입주자대표회의에서는 의결만 할 수 있는 시스템이 필요하다. 또한 적법한 절차를 거쳐 해고할 수 있도록 주택법령이나 관리규약 등에 명시토록 하는 제도적 뒷받침이 이뤄져야 할 것이다. 더불어 경력에 따른 근무자의 노하우를 인정해줄 수 있도록 주택관리사 자격자의 합격자 수를 제한하는 등 공급보다 수요가 많은 현재 관리업계 상황을 개선해야 한다. 3.관리직의 경우 1년 미만 근속자가 전체의 57.5%를 차지해 주요 직종(관리소장, 관리직, 경리직, 기술직) 가운데 가장 많은 비율을 기록했다. 이에 대한 의견과 이를 보완하기 위한 방안은. ·숙명여대 정치행정학부 한상삼 교수:  젊은 직원이 보다 전망이 좋은 직종이나 직위로 나아가려고 노력하는 것은 당연하고 바람직하다고 생각한다. 따라서 관리과장이나 기술과장 등 중간관리자는 꼭 관리소장보다 젊은 사람이어야 한다는 생각을 버리고 은퇴한 전문가 등 연령에 구애받지 않는 인력활용에 보다 유연성을 발휘해야 할 것이다. ·우리로 종합법률사무소 주규환 변호사: 관리직 장기 근무의 경우 관리소장 채용시 가점을 부여한다든지 등의 인센티브 제도를 주택법령 등에 두는 것이 좋을 것으로 보인다. · A관리업체 관계자 : 순수 행정업무에 대한 업무요구도가 늘어나고 있으나 관리비 증가를 이유로 실제 채용이 이뤄지기는 힘든 현실이다. 현실적으로 어려운 증원보다는 기존 직원들을 상대로 한 행정업무 처리능력을 향상시키는 것이 타당할 것으로 보인다. 관리소장 및 기술겸직 과장이나 경리직원이 행정업무에 대한 전문을 갖춘다면 그들의 위상 또한 높아질 것이므로 임금 인상 등 복지도 자연스레 향상될 수 있을 것으로 보인다. 현재는 관리사무소에는 아무나 데려와도 일처리를 할 수 있다는 의식이 팽배한 상황이다.  4.기술직의 경우 근무기간 1년 미만 비율이 38.9%, 1년~2년 미만 비율은 17.5%로 관리직 다음으로 2번째로 높게 나타났다. 이처럼 아파트 관리현장에서 기술직의 근속년수가 짧아 나타날 수 있는 문제점과 이를 개선하기 위한 방안은 무엇인지. ·A관리업체 관계자: 공동주택 관리 현장에서 기술과장을 제외한 대부분의 기술직 직원들은 간단한 점검이나 시설물 감시업무를 주로 하고 있어 특별한 자격이나 전문 기술력을 요구하는 직업군이 아니다. 따라서 노동시장에서 얼마든지 대체 가능한 인적자원이 있다고 보고 있어 임금이 낮은 편이며 이는 소속감 부족으로 이어져 인근 사업장의 임금수준이 약간만 높아도 이직을 하는 실정이다. ·우리로 법률사무소 주규환 변호사: 기술직의 경우 아파트 현장에서 입주민들의 세대 하자 및 세대 민원 사항 해결 등의 업무를 수행해 입주민들과 가장 많이 접하는 직종이다. 이 때문에 기술직의 근무 연수가 짧을 경우 직무의 숙련도가 떨어질 수 있어 입주민들의 세대 민원 문제 등의 해결에 부정적 영향을 줄 수 있다. 기술직 직원의 짧은 근무연수는 결국 임금의 문제에서 비롯되므로 관리비 공영 보조 제도를 도입, 해당 문제를 해결할 필요가 있다. ·숙명여대 정치행정학부 한상삼 교수: 보수의 현실화는 필요하지만 기술업무가 반드시 젊은 사람이나 첨단기술을 가진 사람만 할 수 있는 일은 아니므로 일정 인원은 정년 등을 조정해 경험이 풍부하면서도 그 정도의 보수에 만족할 수 있는 사람들에게 일할 수 있는 기회를 주고, 정기적으로 전문기관의 컨설팅을 받아 보완한다면 상당부분 해결해 나갈 수 있을 것으로 사료된다. 5.지난해 60세 이상 경비직 근로자가 전체의 80.7%였으나 올해는 72.9%로 급감한 것으로 나타났다. 상대적으로 50세 이상 근로자의 비율은 지난해 13.4%에서 올해 19.2%로 증가했는데 이러한 현상의 원인과 문제점, 해결방안은 무엇인지. ·숙명여대 정치행정학부 한상삼 교수: 60세 이상 근로자의 총 수가 줄어든 것은 아파트에서 경비비 절감을 위해 경비인력을 대폭 줄이고 이를 보완하기 위해 상대적으로 젊은 사람을 고용했기 때문으로 보인다. 고령자 고용을 위해 경비직의 정년을 연장하고 보수를 연령에 따라 차등 지급하는 등 제도를 개선할 필요가 있다. ·A관리업체 관계자: 감시단속적 근로자에 대한 최저임금 확대 적용에 따라 이같은 현상이 발생한 것이 아닌가 싶다. 감단직 근로자 최저임금 확대 적용으로 어느정도 실질 임금 인상의 효과를 거둔 점도 있지만 임금수준이 올라간 것이 사용자에게 좀 더 젊은 인원으로 교체할 빌미를 제공한 것도 사실이다. 이같은 고령자의 실직은 최저임금 100%가 적용되는 내년에는 더욱 가속화될 것으로 보인다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 지난 2011년 폐지된 고령자 다수고용촉진장려금 제도를 부활, 60세 이상 고령근로자를 채용하는 사업장의 경우 인센티브를 주는 방안을 생각할 수 있다. ·노동환경건강연구소 한인임 연구원: 아파트 경비원들은 본인의 의지보다는 재계약이 안되서 근무를 하지 못하는 경우가 많고 인격적 대우를 받지 못해 일을 그만두는 경우도 종종 있는 것으로 파악된다. 특히 내년에 최저임금 100%를 적용받게 되면 재계약 과정에서 탈락되는 경비원들도 많을 것으로 예상돼 고용이 불안한 상태다. 이러한 고용불안을 막기 위해 공동주택 관리규약에 경비용역업체가 바뀌더라도 고용은 승계될 수 있도록 하는 규정을 만들고 장기적으로는  정부 차원에서 아파트 관리, 아파트 경비원 고용안정 등에 대해 다룰 기관을 설립, 관련 문제의 해결방안을 체계적으로 설계할 필요가 있다. ·새정치민주연합 을지로위원회 우원식 위원장: 경비직 근로자를 포함한 간접고용 비정규직에서의 가장 바람직한 대책은 근로자를 아파트 등에서 직접고용하고 지출되는 용역비만큼 근로자의 복지향상에 사용하는 것이다. 이는 인건비 제한이 있는 공공기관보다 민간영역에서 더 활발히 이뤄질 수 있는 부분임에도 여전히 노무관리의 번거로움을 이유로 아파트 등에서 꺼리고 있다. 정부는 간접고용 근로자를 직접고용으로 전환하는 사업주에 대해 다양한 혜택을 주는 등 다양한 유도책을 마련해야 한다. 현재 고용노동부는 비정규직(파견 포함) 근로자의 무기계약직 전환시 임금 지원을 하는 등 이 문제를 개별 근로자 정규직 전환이라는 관점에서만 바라보고 있어 이에 대한 보완책도 필요하다.