둔촌주공 분양평형 타입별 평면도 분석과 투자전략

[경호처장]

둔촌주공아파트 재건축조합에서는 2014년 10월 25일(토)에 사업시행인가를 위한 임시총회를 개최하였고 2014년 12월 23일 강동구청에 사업시행인가 신청을 접수하여 2015년 8월 5일 사업시행인가 고시 되었습니다. 

사업승인인가를 득하면 관리처분을 통해 최종 분담금 등이 결정되고 이주가 시작되는 절차가 이루어집니다. 물론 사업승인인가신청이후 시공사와의 본 계약 체결과 감정평가 그리고 조합원들에 대해 분양신청을 받는 절차가 관리처분전에 세부적으로 진행될 것입니다.

사업시행인가 신청을 위한 자료를 통해 둔촌주공의 평형별 세대수 및 평면도가 공개되었습니다. 

아직은 시간적으로 여유가 있는 상황이지만 조합원 입장에서는 '어떤 평형에 대해 분양 신청을 하는 것이 향후 실거주와 투자를 겸해 가장 좋을 것인가' 서서히 판단을 해야할 시간으로 보이고 대기매수자들의 경우 '어떤 평형을 겨냥하여 투자를 검토할 지' 구체적인 방향 제시가 필요하기에 단순하나마 참고 사항으로 검토를 해보겠습니다.

현재 둔촌주공 1단지부터 4단지까지 전체 조합원 5,930세대에서

이번 사업시행인가 계획안에 따르면 신축 세대수가 총 11,106세대로 결정되었습니다.

그중 조합원 분양분과 일반분양분은 10,060세대이고 장기전세분은 1,046세대입니다.

 ◈ 평형별 건축 세대수   

구     분		1,2,3단지 배치 세대수		4단지 배치세대수	소   계
		장기전세	분 양	분양
14평	A	268	-	-	장기전세 268
19평	A	100	658	52	장기전세 270세대 분양 916세대
	B	100	115	-
	C	0	23	-
	D	-	68	-
23평	A	100	120	52	장기전세 270세대 분양 854세대
	B	100	468	-
	C	70	66	-
	D	-	68	-
	E	-	80	-
26평	A	100	462	240	장기전세 238세대 분양 976세대
25평	B	138	182	92
33평	A	-	778	518	분양 3,948세대
34평	B	-	136	68
	C	-	952	442
	D	-	748	306
37평	A	-	368	130	분양 504세대
39평	B	-	6	-
43평	A	-	230	184	분양 2,658세대
	B	-	1,564	680
50평	A	-	-	102	분양 204세대
	B	-	-	102
합계		1,046	7,092	2,968	11,106

◈ 조감도

 ◈ 배치도

☞ 먼저 중대형 평형에 대한 검토입니다.

구     분		1,2,3단지 배치		4단지 배치	방향 및 건물 형태	소   계	총계
		장기전세	분 양	분양
37평	A	-	368	130	남향/판상형	504세대	504세대
39평	B	-	6	-	동향/판상형-복층
43평	A	-	230	184	남향/판상형	2,658세대	2,862세대
	B	-	1,564	680	남향/탑상형
50평	A	-	-	102	남향/판상형	204세대
	B	-	-	102	남향/판상형

위의 표를 통해

둔촌주공에서 재건축시 대형평형이라면 38평과 43평 그리고 51평이 해당된다 할 것입니다.

대형평형을 먼저 분류한 이유는 대형평형의 경우 현재 보유주인 평형에 따라서 대기매수자들의 경우에는 매수하려는 평형에 따라서 대형평형에 대한 분양 신청 가능성이 엇갈릴 수 있기 때문입니다.

현재 대지지분 29.83평이 800세대, 29.30평이 940세대, 28.66평이 920세대 총 2,660세대로 신축 43평이 2,658세대임을 감안하면

재건축이후 신축 43평 이상을 확정적으로 배정받기 원하는 경우 반드시 저층 25평이나 고층 34평을 매수해야 할 것으로 판단됩니다. 물론 신축 34평이하 소형평형으로 하향 지원하는 조합원들도 있겠지만 그렇다 하더라도 신축 43평이상을 확정적으로 분양받기를 계획한다면 그러한 해석이 가능합니다.

또한 신축 38평은 504세대임을 감안할 때 희소성으로 인해 희망하는 조합원들간의 경쟁이 나름 치열할 것으로 보여 신축 38평을 특정하여 분양받기를 원할 경우에도 저층 25평과 고층 34평중에서도 지분이 가급적 큰 매물로 매수하는 것이 분양 가능성을 높게 할 것으로 보입니다.

그리고 1+1 분양 신청을 계획하는 경우라면 가급적 대지지분 29,83평으로 매수하고 차선으론 29.3평으로 매수하는 전략이 필요해 보입니다. 그 이유는 1+1 자격 요건 중 하나인 현재 보유중이 부동산의 감정평가금액이 높을수록 기회의 폭이 넓고 추가로 26평과 22평 그리고 18평의 경우 분양세대수가 976세대와 854세대 그리고 916세대에 불과하기에 조합원간 경쟁이 치열할 경우 지분 순서로 우선분양의 혜택이 있을 수 있기 때문입니다.

또한 신축 38평과 43평 그리고 51평의 경우 거의 100% 남향 배치라는 것에 큰 의미가 있습니다.

간략하나마 평형별 타입 장단점을 살펴보겠습니다.

▣ 51평형은 204세대로 A형 102세대. B형 102세대로 현재 4단지 그린벨트 인근지역으로 판상형 남향으로 배치 됩니다.

A형은 거실 및 방2개가 남향을 접하고 있는 것에 비해 B형의 경우 거실과 방3개가 남향을 접하는 차이가 있는데 A형의 경우 방2개가 서향에 접하는 문제가 있으나 개방감은 B형에 비해 다소 높을 것으로 보이나 아무래도 통상적인 남향 선호 영향으로 거실과 방3개가 남향을 접하는 B형 선호도가 51평 중에서는 다소 높을 것으로 예상됩니다.

51평의 경우 통상 무겁다는 느낌이 들수 있으나 분양세대수가 204세대에 불과하기에 희소성에 의한 투자가치가 높을 것으로 예상되며 이 평형을 필히 배정받기 위한다면 현재 둔촌주공 평형중 대지지분 29.83평을 매수해야 할 것입니다.

- 51평 A형 평면도(기본형-102세대-남향)

- 51평 A형 평면도 (확장형)  

- 51평 B형 평면도 (기본형-102세대-남향) 

- 51평 B형 평면도 (확장형) 

▣ 43평중 A형(판상형- 414세대-24층)과 B형 (탑상형-2,244세대-35층)은 전부 남향 배치 됩니다. 43평의 경우 A형과 B형에 대하 호불호가 확연하게 드러날 가능성이 높아 보이는데 판상형인 A형의 선호도가 매우 높지 않을 까 예상 합니다.

A형의 경우 판상형 특성상 거실과 방3개가 남향으로 배치되는 장점이 크게 부각되는 상황에 비해 탑상형인 B형의 경우 구조 특성상 거실과 방1개는 남향 배치되나 나머지 방3개가 비남향 배치가 불가피할 것으로 예상되기 때문입니다.

투자수익이 적지 않게 발생할 것으로 예상되는 평형 중 하나로 예상되며 43평임에도 실제 거래 모습이 결코 무겁지 않고 활발할 것으로 보이고 가격도 나름 높게 형성되며 둔촌주공아파트 가격을 이끌어갈 평형으로 예상됩니다. 이 평형에 대한 분양을 위해서라면 저층 25평과 고층 34평을 매수해야 합니다.

- 43평 A형 평면도 (기본형-판상형-414세대-24층)

- 43평 A형 평면도 (확장형)   

- 43평 B형 평면도 (기본형-탑상형-2,244세대-35층)

- 43평 B형 평면도 (확장형)

▣ 38평중 A형(37평)은 498세대 전부 판상형 남향으로 배치되고 B형(39평) 6세대는 판상형 복층 동향 배치됩니다.아마도 38평은 희소성으로 희망하는 조합원들의 경쟁이 가장 치열한 평형 중 하나로 예상됩니다.

A형은 욕실 2개 방4개로 그중 거실과 방3개가 남향 배치 됩니다. B형의 경우 특이하게 39평 복층으로 구성되는데 복층에 대한 수요부분이라기 보다는 설계 특성상 배치로 판단됩니다. 복층중 1층은 욕실과 거실 그리고 보조주방이 배치되고 2층은 욕실과 거실 그리고 방2개로 배치됩니다.

38평은 아마도 둔촌주공 단지내 신규 분양 평형중 가장 높은 경쟁율을 보일 것으로 예상됩니다. 가격적으로도 거의 43평 수준에 육박할 것으로 보여 이 평형 분양을 원한다면 가급적 현재 대지지분이 가장 큰 평형을 매수해야 할 것으로 예상됩니다.

- 37평(A형) 기본형(498세대-판상형-남향)

- 37평(A형) 확장형

- 39평(B형) 기본형(6세대-복층-판상형-동향)

- 39평(B형) 확장형

중대형 평형 결론입니다.

신축 43평 이상을 확정적으로 분양을 계획하는 경우라면

1. 반드시 저층 25평과 고층 34평 이상 매수해야 합니다.

2. 신축 38평을 원할 경우에도 가급적 저층 25평과 고층 34평중 지분이 큰쪽으로 매수하는 것이 좋고

3. 51평이나 1+1 분양을 계획하는 경우에는 가급적 대지지분이 가장 큰 매물로 매수

4. 저층 22평과 31평이하 조합원들의 경우 신축 43평 이상 및 1+1 분양을 계획한다면 큰 평형으로 갈아타기를 통해 자격 요건을 갖추어야 할 것으로 보임.

분양 평형 신청에 대해서는

1. 38평의 경우 선택에는 선택의 여지 없이 A형을 우선해야 할 듯 하며

2. 43평의 경우 판상형인 A형의 선호도가 높을 것으로 보임.

3. 51평의 경우에는 B형이 다소 선호가 높을 것으로 예상됨.

☞ 다음은 중소형평형에 대한 검토 입니다.

구     분		1,2,3단지 배치		4단지 배치	방향 및 건물 형태	총계
		장기전세	분 양	분양
14평	A	268	-	-	남.동향/판상형	장기전세 268
19평	A	100	658	52		장기전세 270세대 분양 916세대
	B	100	115	-	남.동향/판상형
	C	70	23	-
	D	-	68	-
23평	A	100	120	52		장기전세 270세대 분양 854세대
	B	100	468	-
	C	70	66	-	남.동향/판상형
	D	-	68	-
	E	-	80	-
26평	A	100	462	240	동향/판상형	장기전세 238세대 분양 976세대
25평	B	138	182	92	남.동향/판상형
33평	A	-	778	518	남향/판상형	분양 3,948세대
34평	B	-	136	68	남향/탑상형
	C	-	952	442	남서향/탑상형
	D	-	748	306	남동향/탑상형

위의 표를 통해

장기전세분은 14평 268세대 전체, 19평 270세대, 23평 270세대, 26평 238세대로

총 1,046세대입니다.

조합원 분양분에 해당하는 중소형 평형은 19평 916세대, 23평 854세대 , 26평 976세대

33평 3,948세대입니다.

저층 16평과 고층 23평 등 소형평형 조합원들이 신축 33평을 배정받기 어려울 것이라는 항간의 소문은 결코 우려할 만한 사항이 결코 아닌 것으로 판단해도 좋을 것입니다. 현재 둔촌주공의 7.5평도 추가부담금만 부담한다면 33평 배정도 가능할 것으로 예상됩니다.

그럼 간략하나마 평형별 타입 장단점을 살펴보겠습니다.

▣ 33평은 3,948세대로 판상형과 탑상형 혼합배치 됩니다. 33평 A형 1,296세대는 전부 판상형 남향으로 배치되고, 34평 B형 204세대 탑상형 남향 배치입니다.

34평 C형(1,394세대),34평 D형(1,054세대)은 비남향 배치로 33평중 38%만이 남향 배치 되는데 탑상형중 43평과 혼합배치되는 33평의 경우에는 43평을 남향으로 배치하기 위한 불가피한 배치로 보여집니다.

33평중 A형은 판상형 남향으로 가장 선호도가 높을 것으로 보이고 탑상형인 B형의 경우에도 남향 배치로 차선으로 선호도가 높을 것으로 보여

33평의 경우에는 A형←B형←D형←C형 순으로 선호도가 형성될 것으로 예상 됩니다.

- 33평 A형 기본형(1,296세대-판상형-남향)  

 - 33평 A형 확장형

- 34평 B형 기본형(204세대-탑상형-남향) 

- 34평 B형 확장형

 - 34평 C형 기본형(1,394세대-탑상형)

- 34평 C형 확장형

- 34평 D형 기본형(1,054세대-탑상형)

- 34평 D형 확장형

▣ 26평(A형)은 침실3개 욕실 2개 구조로 802세대 전부 판상형 동향 배치이고 25평(B형) 412세대는 판상형 일부 남향을 제외하곤 전부 동향 배치입니다. A형과 B형 구조 차이에 따른 선호도 차이는 거의 없을 것으로 보입니다. 

26평의 경우에는 순수하게 거주 목적으로 26평을 분양받기 원하는 조합원이 많아 경쟁이 치열한 평형 중 하나로 예상 됩니다. 특히 조합원에게 분양가능한 세대수가 976세대에 불과하기에 나름 희소성까지 형성되어 분양 경쟁뿐만 아니라 향후 시세 형성 측면에서도 33평에 크게 뒤떨어지지 않는 모습이 예상됩니다. 만약 1+1 분양 신청시 26평과 18평 조합이 가능해진다면 그 조합원간 경쟁은 더욱 심해질 것으로 예상됩니다.  

세대비율도 높지 않고 소형평형 선호가 높아가는 최근 경향을 살펴보면 내부확장등으로 30평대의 효과를 누릴수 있는 평형이기에 상당한 인기를 모으는 평형 중 하나가 될 것으로 보이고 월세 등 임대수익을 위한 방편과 적령기 자녀들을 위한 예비 주택의 수요가 상당한 평형으로 예상됩니다.

- 26평(A형) 기본형(판상형-동향)

- 26평(A형) 확장형

- 25평(B형) 기본형(판상형-남향, 동향)

- 25평(B형) 확장형

▣ 23평형은 침실2개 욕실 1개 구조로 1,124세대로 구성되며 그중 270세대는 장기전세로 배정됩니다. 조합원 분양은 854세대로 A형 272세대, B형 568세대, C형 136세대, D형 68세대, E형 80세대 전부 판상형 배치입니다. 

23평형은 타입에 따른 선호도는 크게 차이가 없을 것으로 예상되나 1+1 분양 신청분과 순수하게 소형평형을 신청하는 수요가 맞물려 23평형도 상당한 인기가 예상됩니다.

특히 23평의 경우에는 26평에 비해 욕실이 1개 관계로 조합원이 직접 거주 목적으로 분양신청이 증가하기 보다는 월세 수입 등 임대 목적으로 큰 수요가 있을 것으로 보입니다. 특히 1+1분양이 둔촌주공의 경우에는 23평과 18평 조합이 안정적으로 가능할 것으로 보여 23평의 수요도 상당할 것으로 예상되며 높은 임대수입이 예상되는 평형 중 하나입니다.

- 23평(A형) 기본형

- 23평(A형) 확장형

- 23평(B형) 기본형

- 23평(B형) 확장형

- 23평(C형) 기본형

- 23평(C형) 확장형  

- 23평(D형) 기본형  

- 23평(D형) 확장형

- 23평(E형) 기본형

- 23평(E형) 확장형

▣ 19평형은 침실2개 욕실1개 구조로 1,186세대중 270세대는 장기전세로 배정됩니다. 조합원 분양은 916세대로 A형 810세대, B형 215세대, C형 93세대, D형 68세대 전부 판상형 배치입니다. 

19평형은 타입에 따른 선호도는 크게 차이가 없을 것으로 예상되나 월세 등 임대수익을 위한 수요가 상당히 많을 것으로 보이고 1+1 분양이 활성화 될 경우 일반분양이 되기전에 조합원들의 분양신청만으로도 완전히 분양이 소화될 정도로 인기를 모을 가능성이 높아 보입니다.

조합원 분양세대 916세대를 감안하면 희소성에 따른 조합원간 분양 경쟁도 크게 발생할 수 있는 평형중 하나로 예상되며 19평임에도 불구하고 방2개로 구성되어 있어 나홀로족들에게 상당한 인기가 있을 것으로 보이고 월세 수입을 위한 목적으로도 상당한 인기가 예상됩니다.

- 19평 A형 기본형(810세대) 

- 19평 A형 확장형 

- 19평 B형 기본형(215세대)

- 19평 B형 확장형

- 19평 C형 기본형(93세대) 

- 19평 C형 확장형

- 19평 D형 기본형(68세대)  

- 19평 D형 확장형

▣ 14평형 268세대는 전부 장기전세로 배정됩니다.

- 14평(기본형)

이상 간략히 전체 평형의 타입별 평면도와 그 특징 그리고 투자 전략에 대해 간략히 살펴보았습니다.

기존 조합원들의 경우 가볍게 희망 분양 평형을 검토하는 계기가 되고 둔촌주공에 투자를 계획하는 대기매수자들의 경우에는 희망하는 분양 평형을 가장 확실하게 분양 받을 수 있는 평형을 매수하되 수익율을 극대화 할 수 있는 매수 전략을 세우는데 나름 방향제시가 되었음 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.