분담금 5억원에 줄줄이 엎어지는 재건축

[향남]

급격하게 오른 공사비와 조합원 분담금 대응 전략 등을 공개

재건축 평균 조합원 분담금 5억원 시대다. 서울 강북권에선 높아진 공사비와 사업비 때문에 정비사업이 중단되는 지역도 속속 등장하고 있다. 서울 노원구 상계2구역 재개발사업이 대표적이다.

5억원을 투자할 만큼 미래가치가 오를 정비 사업 투자처는 어떻게 찾아야 할까. 김 소장은 정비 사업 ‘옥석 가리기’를 위해 ‘분담금 납부 능력’이 가장 중요하다고 본다. 그는 “사업성, 입지만큼이나 조합원의 분담금 납부 의사가 정비사업 성공 여부를 가르는 핵심 기준이 됐다”고 했다.

김 소장은 ‘살고 싶은’ 주택 공급은 여전히 부족하다고 지적했다. 지방보단 서울, 빌라보단 아파트다. 그는 “예전에는 달동네였던 아현1구역, 옥수4구역 등도 정비 사업을 거쳐 살고 싶은 지역이 됐고, 지금 아파트 매매가격이 20억대”라고 했다. 그러면서 “살고 싶은 주택인 아파트 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 사업성이 획기적으로 개선돼야 한다”고 했다.

정부의 대표적인 정비사업 중 하나인 모아타운 사업을 바라보는 김 소장의 시선은 부정적이다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 그는 “사업성에서 규모의 경제가 실현될 가능성이 작아서, 차라리 재개발을 추진해 뉴타운으로 만드는 것이 낫다고 본다”고 했다. 실제 구역 주민 찬반 대립으로 사업에 속도가 붙은 곳은 많지 않다.

이런 추세라면 신축을 선호하는 현상은 더 강해진다. 김 소장은 앞으로 정비 사업 사이클이 달라진다고 봤다. 그는 “원래대로라면 구축 아파트가 어떻게든 재건축이라 될 것이라 기대하고, 지은지 25년이 지나면 가격이 오르기 시작했다”며 “이젠 재건축이 어렵기 때문에 구축 아파트 가격이 오르는 일은 어려울 것”이라고 설명했다.

이밖에 서울 재개발·재건축 핵심지, 초보 투자자 유의사항, 1기 신도시 재건축에 관한 분석 등 자세한 내용은 유튜브 ‘조선일보 머니’에서 확인할 수 있다. ‘조선일보 머니’는 지난 8월 본지 주최 ‘2024 대한민국 부동산 트렌드쇼’ 강연의 핵심을 뽑아 독자와 시청자들에게 소개하고 있다.

분담금 5억원에 줄줄이 엎어지는 재건축, 그나마 되는 곳은.. (chosun.com)

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정부가 재건축·재개발 규제를 풀어 정비 사업 활성화에 나섰지만, 시공사를 찾지 못해 사업이 지연되는 단지가 여전히 많다. 서울을 비롯한 수도권에선 공사비 책정이 가장 큰 분쟁 거리다. 조합이 정한 공사비가 너무 낮다는 이유로 건설사들이 외면하거나, 특정 건설사만 단독으로 참여해 시공사 선정이 유찰되는 상황이 많다.

공사비가 안정되지 않을 경우 정부의 재건축·재개발 규제 완화 수혜가 서울 강남 등 일부 지역에만 집중될 우려가 있다