■ 【청산금】 조합원입주권과 청산금 수령권을 함께 양도한 경우 양도시기는 이전고시일이 아니라 잔금청산일임

■ 【청산금】 조합원입주권과 청산금 수령권을 함께 양도한 경우 양도시기는 이전고시일이 아니라 잔금청산일임 재개발, 재건축이 진행되는 정비구역 내 주택을 소유한 자가 조합원 분양을 받을 때 권리가액이 조합원 분양가액을 초과한 경우 초과금액을 환지 청산금이라 부르며, 환지 청산금은 종전주택의 유상 양도로 보아 양도세를 납부해야 합니다. 원 조합원이 이전고시일 즈음에 청산금을 받는 경우 양도시기는 이전고시일의 다음 날로 유권해석이 나와 있으나, 원조합원이 조합원입주권을 양도하면서 청산금 상당액에 대한 대가를 매수인으로부터 받은 경우 청산금 상당액의 양도시기가 언제인지는 명확하지 않았는데, 얼마 전 이와 관련된 조세심판례가 나와서 소개합니다. 1. 청산금은 종전주택의 유상 양도로 보아 양도세를 납부해야 합니다. 재개발, 재건축이 진행될 때 조합원은 자신이 소유한 구주택을 조합에 제공하고 조합으로부터 새로운 아파트의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 받습니다. 이 과정에서 조합이 인정한 구주택의 가치인 "권리가액"과 "조합원 분양가액"을 비교하여 권리가액이 더 크면 조합으로부터 차액을 돌려받는데 이를 "환지 청산금"이라 하며 권리가액보다 조합원 분양가액이 더 크면 추가로 분담금을 내야 하는데 이를 "불입 청산금 "이라 합니다. 불입 청산금은 보통 추가분담금이라 하지요. 청산금을 받더라도 내 집이 팔린 것은 아니므로 양도세 신고 대상이 아니라고 생각하는데, 청산금은 종전주택의 일부를 떼어서 조합에 판 것으로 보므로 양도세를 신고납부해야 합니다. 2. 청산금의 양도시기는 이전고시일의 다음날이지만, 조합원입주권을 양도하면서 청산금 수령권에 대가를 함께 수취한 경우 양도시기는 잔금청산일입니다. 청산금의 양도시기는 법령에 규정이 없습니다. 1). 원조합원이 청산금을 받은 경우 일반적으로 청산금은 이전고시 시점에 일괄적으로 지급하는 것이 일반적입니다. 과거에는 일반 분양대금이 들어올 때마다 청산금을 지급한 적도 있었지만, 추가 공사비 및 이자비용 등에 따라 청산금이 달라지므로 청산금이 최종적으로 확정되는 이전고시 시점에 청산금을 지급하는데, 원조합원이 청산금을 수령하면 해당 청산금은 종전주택의 일부를 유상 양도한 것으로 보아 양도세가 과세되며, 이때 양도시기는 이전고시일의 다음날로 봅니다. 만일 이전고시일의 다음 날 현재 청산금이 발생한 주택 외 다른 주택이 없다면 청산금에 대해서도 1세대 1주택 비과세가 적용되지만, 청산금이 발생한 주택 외 다른 주택을 소유하고 있고, 해당 주택이 조정대상지역에 위치하고 있다면 다주택자 양도세 중과규정이 적용됩니다. (단 2022.5.10~2024.5.9.까지는 한시적으로 중과 유예 중) 2). 사용승인 전 조합원입주권을 타인에게 양도하면서 청산금 수령권 대가를 함께 수령한 경우 원조합원이 관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하면서 청산금 수령권까지 함께 양도한 경우 청산금의 양도세 납세의무는 언제일까, 이와 관련된 조세심판원 결정이 있었습니다. (조심 2022서6160, 2022.12.29) 1) 양도세 신고 청구인은 장기 보유한 재개발 구역 내 주택에 대한 조합원분양 신청을 하면서 2개의 조합원입주권을 신청(1+1)하여 2개의 입주권을 받은 상태에서 이를 제3자에게 양도하고 이를 1세대1주택으로 보아 9억 이하분은 비과세, 9억 초과분에 대해 장특공제 80%를 적용하여 양도세를 신고납부함 2) 감사 지적사항 관리처분계획인가 후 2개의 입주권을 신청하고 이를 받아 양도한 경우 이 중 1개의 입주권만 소득세법 제89조 1항 4호에 따라 비과세가 적용되고, 나머지 1개의 입주권은 비과세가 적용되지 않아 양도세가 과세되며, 과세대상 입주권의 장특공제 계산을 위한 보유기간은 구주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지로 함 3) 청구인 주장 청구인은 권리가액이 조합원분양가보다 커서 청산금이 발생하는 자로서, 비과세가 적용되지 않는 입주권의 양도시기는 청산금의 양도시기인 이전고시일의 다음날로 보는 것이 타당함 4) 심판결정(조심 2023서3442, 2023.5.8, 조심20226160, 2022.12.29) 사례의 경우 매도인은 조합원입주권을 양도하면서 청산금 수령 예정액을 조합원입주권 매도 대가에 포함하여 매수자로부터 미리 지급받은 것이므로, 이는 청산금을 지급받은 것으로 볼 수 없다고 했으며 자산의 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이므로, 사례의 경우처럼 원조합원이 조합원입주권을 양도하면서 여기에 청산금 수령권까지 함께 양도한 경우 환급예정액 상당액에 대한 양도시기는 매수인으로부터의 잔금청산일로 보는 것이 타당함  아래 심판례 원문 참고하시기 바랍니다. [청구번호 ]조심 2023서3442 (2023.5.8), 조심20226160 (2022.12.29) 청구인이 종전주택의 관리처분인가 고시에 따른 쟁점입주권을 양도한 것에 대하여 양도소득세를 부과한 것에 대하여, 분담금 환급예정액 상당액은 양도가액에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부 [결정요지] 청구인은 쟁점분담금 환급예정액을 종전 부동산 부분양도에 따른 대가로 매수인으로부터 지급받은 것이므로 이를 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용할 수 없음 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 본인이 지급받은 쟁점입주권 양도대금 OOO원에 포함된 쟁점분담금 환급예정액 OOO원을 ‘청산금’으로 보아 양도시기를 ‘소유권이전고시일의 익일’로 주장하고 있으나 조사청은 쟁점입주권 양도에 포함된 ‘기존부동산 부분’의 양도로 보아 그 양도시기를 ‘2018.3.5.’로 본 것인 점, 청구인은 쟁점분담금 환급예정액 OOO원을 종전부동산 부분 양도에 따른 대가로 매수자로부터 지급받은 것이므로 이를 청산금으로 보아 별도의 양도시기를 적용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점분담금 환급예정액 상당부분에 대한 양도시기는 매수인에게 그 대금을 지급받은 2018.3.5.로 하는 것이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한 청구인은 처분청 최초 담당자가 청구인의 이 건 양도소득세 신고를 시인한 이후의 기간은 청구인에게 귀책사유가 존재하지 아니하므로 최초 신고 시인 이후의 납부지연가산세는 경감되어야 한다고 주장하나, 세법상 가산세는 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하고, 법령의 부지 또는 오인은 그 의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하는 것(대법원 2006.10.26. 선고 2005두3714 판결, 같은 뜻임)인 점, 신고시인은 단순히 사실관계 확인에 따른 신고내용 수리행위로서 신고시인을 했다고 하더라도 세무조사 등으로 오류를 바로잡는 것은 허용된다고 할 것(서울행정법원 2015.9.18. 선고 2015구단5552 판결, 같은 뜻임)인 점 등에 비추어 이 건 과세는 청구인의 법령의 부지 또는 오인 등에 의한 것으로 가산세 면제의 정당한 사유에 해당된다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 라고 결정을 하였습니다.