경매배우기(4) 현실을 중시하라! 그러나 눈에 안보이는 것을 봐라!

[경매박사황경진]

작성자

  황경진

작성일

2005-11-26 오전 10:56:45

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 경매배우기(4) 현실을 중시하라! 그러나 눈에 안보이는 것을 봐라!  

경매배우기(4) 현실을 중시하라! 그러나 눈에 안보이는 것을 봐라!

경매란 나에게 많은 변화를 안겨 주었다.
우선 과거의 나는 뜬구름 잡는면이 있었는데 현실보다는 체면과 겉치레를 중시했다.
난 어려서부터 돈이 없으면 친구들도 만나지를 않았고

그당시에도 친구에게 손을 벌리면 도와줄 친구와 선배는 많이는 아니지만,

그래도 있긴 했지만,난 그들을 아예 만나기를 꺼려했다.
왜냐하면 도와달라는 말이 안나오고 만나보니,

돈이나 걷어주려는 그들에게 난 친구가 아니라

그냥 도움이 필요한 걸인같은 느낌이 들어 차라리 나의 배가 고픈 것이 편했다.
현실을 바로 알고 나에게 실질적으로 살아가는 나의 참된 모습이 중요하다고 생각한다.
그러던 중에 나는 은행에 이대리님을 알게 되었다.
그분은 홀어머님과 처와 자식이 있었다.
그런데 홀어머님이 시장에서 떡집을 운영하면서 자녀들을 키운것이다.
그 중 맏아들로 고생한 이대리님은 어머님이 편안한 여생을 보내시길 원하면서

나에게 임대사업에 대한 경매물건을 찾아달라는 것이었다.
은행직원이면 경매도 많이 아실터인데 나에게 왜 부탁을 하시느냐고 물었더니

권리분석은 하겠지만, 중요한 것은 권리분석보다 물건분석이라고 느낀다는 것이다.
맞다.
권리분석은 중요한 것이 아니라 부동산의 흐름을 알아야 한다고 난 느낀다.
그분이 가진돈은 약 3억정도였다.
그래서 나는 안산시에 있는 나대지를 권했다.
한양대학교의 주변인 안산시 사동이었다.
우선 대지는 약 150평정도였으며, 감정가는 1억5천만원이었으나,
최저가는 1억이 조금 넘었다.
내가 그것을 권한 이유는 한양대학교의 주변에는 원룸이 앞으로는 될것이며

기존의 하숙집보다는 원룸의 개인의 프라이버시가 중시되는 시대가 올것이고

국민소득이 올라가면 갈수록 개인의 공간을 선호할것이라는 확신이 있었다.
그래서 난 그분에게 이 땅을 사서 건폐율이 약 60%정도 용적률이 200%정도가 되니까

약 300평정도의 건물을 지을 수는 있지만,
연면적이나 기타의 토지의 모양과 도로의 여건을 보아 약 200평정도의 건물은 가능하고

그 건물을 지으면 원룸이 약 25개정도는 가능하다고 말했다.
그러면 방 하나당 30만원은 가능했고 한달의 수입은 750만원정도는 가능했다.

일년으로 계산해보면 약 9000만원의 임대수익이 나왔으며
그분의 어머님도 소일거리로 제일 윗층에 살림집을 마련하고 살면서 관리한다면

좋을 것 같아서 추천을 했다.
그러나 건축비가 200평이면 평당 150만원이면 약3억이 필요했고
부지매입비가 1억2000만원하면 약 4억2000만원이 필요했다.
그러나 이대리님이 잘 아는 건축업자가 120만원에 지어준다고 해서
건축비는 약 2억4000만원이 들어가고 부지 매입비는 1억2000만원이면
총 투자비는 36000만원이 들어가는데 이대리님의 자본은 3억이라 고민이었다.
그러던 중에 이대리님의 어머님이 사시는 수유리쪽의 전세가 7000만원이라

당초의 금액 3억에서 7000만원이 더 투자되어 금전적인 문제는 해결이 될것으로 보였다.
경매당일전에 나는 건축설계사무실을 들러서 20만원을 주고

가설계를 부탁하고 안산시청의 건축과를 다니면서

건축에 문제가 없는지를 꼼꼼히 따져 보았다.
그런 결과는 만족스러워서 이대리님께 응찰당일에 법원에 갔다.
그냥 나대지이기에 권리분석은 특별한 것이 필요도 없었고

대지위의 법정지상권의 문제점은 더더구나 없었다.
우리는 최고낙찰자자가 되었다.
평당 약60만원의 시세에 경락이 된것이다.
그러나 낙찰을 받고 잔금을 납부하고나니,그 토지위에 모래를 갖다가 놓고

온갖 쓰레기와 잡동산을 가져다가 놓고 채무자의 방해공작이 들어왔다.
그래서 나는 빨리 우리토지에 대한 경계측량을 실시하고

공사에 대비한 가팬스를 쳤으며,

그와 동시에 채무자에게 인도면령을 신청하고
인도명령의 결정문을 부여받아서 채무자에게 인도를 요청했더니,
어디서 들었는지 법정지상권이라면서 펄적뛰는 것이었다.
그래서 나는 더욱 펄적뛰면서 당신의 전세금액에 지료청구와
손해배상을 청구한다고 큰소리를 치면서 싸웠다.
참으로 우스운 일이다.
법정지상권도 전세금의 압류도 또한 지료청구도 요원한 얘기다.
어서 빨리 처리를 해야하는데 법적으로가 뭐가 중요하단 말인가?
하지만 난 氣에서 눌리면 안된다는 생각에 무조건으로 우기고 큰소리를 쳤다.
채무자가 나중에는 100만원만 달라고 사정을 했다.
법보다는 서로간에 합의가 중요한 것이다.

그래서 모래와 잡동산을 치우는 조건으로

그래서 이대리님과 상의하여 지출하고 그 토지에 공사가 시작되었다.
설계를 정식으로 하여보니, 방이 25개만을 잡았는데 아주 소극적으로
계산을 했는데 상상외로 결과는 30개가 나왔다.
30개면 1개당 30만원으로 잡아서 한달에 900만원의 수입이 나온다.
그러면 내가 보기에 그물건은 아주 좋은 물건이라고 생각했다.
가난한 사람들을 보면 참으로 어리석은 면이 있다.
현실을 중시하지 못하면서 눈에 보이는 것만을 재산으로 여기며

신문에 나오는 얘기면 믿고 그곳에 투자하고 그리고는 울곤 한다.
신문에 날 정도면 벌써 정보가 아닌것이다.
부자가 되려면 확실한 자신의 신념이 있어야하며,

눈에 보이는 것만이 돈이 아니라 미래의 개발가치를 보아야한다.
경매는 꼭 집장사로만 생각하는 사람들은 참으로 불쌍하다.
그것은 장사만이 될 수밖에 없다.
사업가가 되기위해서는 남들과 다른 시각이 필요하다고 생각한다.
물론 시세보다는 싸지만,경매법정에 가보라!
얼마나 많은 사람들이 경매에 참여하는가를!
부동산도 제조업과 같은 것이다.
재료를 구입해서 자신이 제조를 하는 것이며,그 제조를 개발이라고 한다.
이글을 읽는 분들에게 난 이말을 하고 싶다.

현실을 중시하라! 그러나 눈에 안보이는 것도 봐라!