* 본 카페의 모든 답변은 구체적인 자료나 서류상의 확인 없이, 오직 질문자의 주관적 판단이나 일방적 주장에만 근거하여 작성되어지며, 또한 상담자의 법적확신 부여되어 있지 않기 때문에 법적 효력은 전혀 없습니다. 따라서 질문자가 현재 처한 법률적 상황에 그대로 적용될 수 없고, 향후 관련 절차진행 중에도 질문시에 없었던 새로운 사실관계 및 제반사정에 따라 그 적용 및 결과가 확연히 달라 질 수 있으므로, 참고적으로만 읽어 보시기 바랍니다.*
안녕하세요.
상담지기입니다.
재계약이란 기존 계약조건 중 일부라도 변경이 되거나, 재계약이란 내용을 기재하여 새로운 계약서를 작성했을 때 재계약으로 인정받을 수 있습니다.
따라서 이 사연에서도 묵시적으로 갱신된 것을 제외하고, 임료등의 변동이 있었다면 해당 시점부터 재계약으로 인정 받을 수 있습니다.
2013. 8.에 개정된 상가임대차보호법에 따르면 상가건물 임대차 보호법에 의하여 임차인이 계약 갱신 요구를 하려면 먼저 환산 보증금이 지역별 환산 보증금 이하이어야 하고 상가 건물의 임대차계약을 체결한 상태에서 아래 명기된 계약갱신거절사유에 해당되지 않는 사유라면 임대인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 계약 갱신 요구가 있을 시 5년간 계약을 연장해 주어야 하며 대신 임대인은 1년에 한 번씩 9% 이내에서 보증금 및 임대료를 증액할 수 있습니다. (여기서 사업자등록과 확정일자는 계약 갱신 요구권을 행사하기 위한 요건이 아닙니다.)
* 임대인이 계약갱신 거절 사유
① 3기의 차임이 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인의 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
참고로 명도소송기간은 통상 6개월 내외 정도가 소요될 것이 통상이므로 임대인이 명도소송을 제기하더라도 바로 강제집행을 할 수 있는 것은 아니므로 소송기간을 충분히 여유롭게 진행하면서 다른 점포를 찾는 것도 고려해 보시기 바랍니다.
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질문내용:
상가임대차 계약중 억울한 일이 생겨서
도움을 청하고자 글을씁니다.
1차 2년계약으로 09년6월에 상가를 임대 받아서 인테리어를 하던 중
누수에 의한 물이 바닥에서 차오름 현상이 생겨서 공사가 중지되고
계약파기를 통보했지만 누수에의한 손해가 발생되면 모든 손해를 배상해주겠다는
다짐(계약서에 기재를 못했습니다)과 1달 임대료를 깍아주었습니다 (임차인이 생각하는 계약시점은 7월입니다 )
그후 임대인이 수리를 해주었지만 비가 올때마다 물이 차올라서 물을 퍼내는 수고를했습니다
2차 2년계약 여름 태풍때는 지붕에서 물이 새서 집기류와 상품에 막대한 손해가 있었고
가구및 집기가 물에 불어서 손해배상을 청구햇습니다..
임대료를 일정부분 깍아주는 조건에 마무리했고 더이상 이부분에 대해서는 이의를 제기하지 않기로 했습니다
단 재계약 계약서는 작성하지 않았구요 임대료만 다운해서 입금햇습니다
3차 2년 계약서는 6월20일이 해지일인데 아무 연락도 없고 임차인이 생각하는 계약시점인 7월에도 연락이
없어서 묵시적 계약연장으로 생각하고있었습니다.
8월에 전화가 와서 무조건 우겨서 어쩔수없이 임대료를 인상해줫습니다
저는 8월에 임대료 인상해준 시점을 제계약이라고 생각했고 그때도 계약서를 작성하지않았습니다
처음 인테리어한부분이 누수로인해 정상영업이 힘들어서 가게문들 닫고 1달간 인테리어를 다시했습니다
공사중에 임대인이 다녀갔고 별다른 말이 없어서 남름 많은 금액을 들여서 공사를했습니다.
와이프랑 저는 초등학생 아들이 둘있습니다
저녁 10시에나 집에들어 가서 저녁을 차려주는게 안쓰러워서 가게 뒤편에 조금만한 방을 들여서
가게방으로 이사를 왔습니다
항상 이런 상담에서 나오는 법칙처럼 평상시 계약기간에대한 아무 생각없던 임차인이
이제는 건물을 새로 지을려고 한다고 가게를 비워달랍니다.
제가 3차계약때에 8월에 인상해준 시점을 만료일로 알고있었는데 이제는 또 계약서를 기준으로 억지를 부립니다
초등학생 아들들이랑 살집도 알아봐야하고 상가도 알아봐야하니 마음이 심란한데
장마철까지 겹처서 더 힘드네요
나갈테니 시간을 달라고해도 입에 담지못할 말로 욕을하네요
인테리어에 투자한돈도.그동안 누수로 생긴 피해도 그간 고생한것이 주마등 처럼 지나가네요
이렇게 쫒겨나야하는가요 (비피해 입었을때 동영상찍은 자료잇구요 ,집주인이란 이야기할때 녹취한 자료있습니다)
변호사님 질문입니다
1. 1~3차 계약에서 묵시적인 계약연장과 억지계약시점으로 인한 계약만료일의 기준을 어디로 잡아야하나요?
(임대료 입출내역서잇습니다) 저는 이것이 인정된다면 장사를 더 해야만합니다( 억울합니다 인테리어 투자금 회수는 하나도 못합니다)
2.장사가 너무않되서 임대아파트 뺀 돈까지 다 투자했습니다 .지금으로써는 도저히 나갈여력이 없습니다
집사람이랑 저는 잠을 못잡니다 계약서상 6월20일은 지났는데요 명도소송들어오면 꼼짝없이 나가야하는데
조금이라도 더 장사하다가 (정말 6개월이라도 절실합니다)나가고싶은데 명도소송들어오면 대응하고싶습니다
6개월만이라도 버텨야 우리식구 살수있습니다
3.계약서상 원상복구가 있습니다 1년간 방치되었던 상가라 모든것을 다 새로하다싶이했습니다 .
사실상 원상복구는 어렵고 집주인은 신축을 지은다고 나가라고하는데 장사를 영위할 목적으로 인테리어를 해야만하는데
원상복구 해야하는 범위가 어찌되는지요 ?
4.임차인이 안아무인입니다 거침없이 욕설도하고 대화자체가 않됩니다 추후에 임차인에게 보증금을 받을때 날짜를 안지키면
제가 이사를 들어갈때 고생을 할것같습니다.위와같은 상황이 생기면 제가 어떻게 대응해야하나요?
끝까지 긴글 읽어주셔서 감사합니다
객지에와서 이런일이 생기니 어디하나 도움 받을때가없네요
걱정하는 가족들을 생각해서 도움을 청합니다
감사합니다
제가 대항해서 받을수있는 방법은 뭐가 있을까요?
질문자: sage