2023년(조선비즈)깡통전세 피해자 임차인 우선매수권 준다는데 전문가들은 최선의 대책과 실효성은 의문.

[부동산학 교수 신광식]

깡통전세 피해자 임차인 우선매수권 준다는데 전문가들은 최선의 대책과 실효성은 의문.

조선비즈, 오은선 기자, 2023. 4. 21.

정부가 깡통전세 피해 임차인에게 주택 경매 때 우선매수권을 주고 저리대출도 지원하는 방안을 추진하고 있지만 실효성이 없다는 지적이 나오고 있다. 현행 공유자의 우선매수청구권 방식을 임차인이 원하는 금액에 집을 낙찰 받을 수 있는 방식이 아닐 뿐더러 원치 않는 집을 사기 위해 새로 대출을 받아야 해 피해자들에게는 부담이라는 지적이다.

정부와 국민의힘은 오는 27일 예정된 4월 임시국회 마지막 본회의에서 피해주택 경매 때 일정 기준에 맞춰 임차인에게 우선매수권을 부여할 수 있도록 관련 법안을 처리할 예정이다. 임차인이 주택을 낙찰했을 경우 후입 자금을 마련하도록 저리 대출을 지원할 계획이다.

우선매수권은 임차인이 원하는 금액에 경매에 나온 집을 우선적으로 매수할 수 있는 권리처럼 보이지만 현행법상 그렇지 않다. 우선매수권, 즉 우선매수청구권은 빌라가 경매로 나오면 다른사람이 경매에서 낙찰받은 금액으로 기존 임차인(피해자)이 우선매수를 할 수 있다는 의미다.

예를 들어 2억원 집이 경매에 나와 1회 유찰돼 1억 6000만원에 경매가 시작됐다고 하면 임차인이 먼저 경매에 참여해 본인이 원하는 금액인 1억6000만원에 낙찰받는 구조가 아니다. 다른 사람이 1억8000만원에 그 집에 대해 경매를 낙찰받으면 기존 임차인이 1억6000만원에 사고싶었다고 하더라도 1억8000만원에 받을 수밖에 없다.

이런 이유 때문에 임차인들이 경매에 참여해서 낙찰받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 낙찰가격을 다른 낙찰자보다 낮게 잡으면 별다른 방안이 없기 때문이다.

정부도 이 같은 문제점을 인식하고 관련 대책으로 ‘저리 대출 지원’이라는 카드를 같이 꺼내들었지만 이 역시 시장에서는 실효성에 의문을 제기한다. 임차인 대부분이 당초 전세금도 대출 받아 피해를 당한 사례가 많은데, 또 원치 않는 집의 경매 낙찰을 위한 대출을 받아야하는 상황이기 때문이다.

한 온라인 커뮤니티에 본인을 전세사기 피해자라고 밝힌 A씨는 “경매로 사는 집을 낙찰받게 되면 전세금 대출에 경매 비용 대출까지 이중으로 대출에 대한 이자가 나가게 되는데 ‘저리’가 어느정도인지도 모르고 이중으로 돈을 내야해 부담스러울 수밖에 없는 상황”이라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 업계 관계자는 “사회적 합의를 통해 세금으로 지원하는 방법 이외에는 크게 실효성 있는 대책이라고 내놓을만한 것들이 없을 것”이라고 말했다.

다만 향후 깡통전세 관련해 예방 대책에는 힘을 쏟아야 한다는 지적이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “앞으로 매매금액의 50% 이상으로 전세금을 받지 못하도록 전세금 상한제를 도입해 전세가가 매매가에 다다르는 ‘깡통주택’을 예방할 필요가 있다”고 말했다.

조선비즈 오은선 기자의 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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