물권과 채권의 배당 순위, 공부해봅시다 (가압류: 안분배당)

[조현숙]

부동산 경매 · 공매가 진행될 때 법원이 진행하는 제일 마지막 순서는 배당입니다.

낙찰금액이 총채권 금액보다 많거나 대항력 있는 임차인이 없는 경우는 배당 순서에 신경을 쓰지 않아도 되지만 만약 선순위 임차인이 있고 배당요구까지 했다면 배당을 모두 받는지 따져볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 대항력 있는 임차인이 모두 배당받지 못한다면 배당받지 못한 만큼의 금액은 낙찰자가 부담해야 하기 때문입니다.

가끔 매각 대금이 더 많아 채권자들에게 모두 배당을 해주고 소유자에게 남는 금액을 배분을 해주는 경우도 있습니다. 하지만 대부분 매각 대금은 채권 총액보다 작기 때문에 배당과 관련해 알아두면 많은 도움이 될 것입니다.

배당이란?

배당은 법원이 경매 부동산의 채권자들에게 상호 법률관계에 의하여 매각금액을 나누어 주는 것입니다.

물권과 채권

물권이란?

모든 사람들에게 주장할 수 있는 권리로 배당에서는 자신이 받을 수 있는 금액 전부를 받을 수 있는 힘이 있습니다. 제3자에게도 대항할 수 있는 큰 힘을 가지고 있기 때문에 누구나 볼 수 있도록 등기부등본에 기재합니다.

대표적인 물권으로는 (근)저당권/전세권/지상권 등이 있습니다.

채권이란?

채무자와 채권자 둘 사이에서만 주장할 수 있는 권리이며 제3자에게는 주장할 수 없습니다. 그리고 모든 채권자들이 평등한 위치에 있으므로 배당받은 때 모두 같은 순위를 가지며 비율에 따라 금액을 공평하게 나누어 가집니다. 대표적인 채권으로는 가압류가 있습니다.

가압류란?

채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차

쉽게 말해 빌려준 돈을 돌려받지 못한 상태에서 채무자의 재산을 빼돌리지 못하게 가압류로 안전장치를 해두는 것입니다.

물권과 채권의 배당 순서 및 금액

물권: 우선배당

채권: 안분배당

배당 순위의 원칙에 따라 저당권, 전세권 등의 물권은 등기부에 올라간 등기 설정일에 따라 우선 배당이 되지만, 채권상호간에는 채권자 평등의 원칙에 따라 안분배당(채권비율만큼 배당) 됩니다.

예시 1) 물권만 있는 경우

낙찰가:3.5억

근저당(1):2억 (설정일 23.01.01)

근저당(2):1억 (설정일 23.02.01)

근저당(3):1억(설정일 23.03.01)

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근저당(1): 2억 배당

근저당(2) : 1억 배당

근저당(3): 5천만 원 배당

낙찰가가 3.5억이고, 등기부등본에 근저당(1)~(3)만 있다면 근저당은 물권이므로 등기설정일 순서대로 배당됩니다.

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예시 2) 채권만 있는 경우

낙찰가 : 1억

가압류(1):2억 (설정일 23.01.01)

가압류(2):1억 (설정일 23.02.01)

가압류(3):1억 (설정일 23.03.01)

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가압류(1):5천만 원 배당 (1억 x2/4)

가압류(2):2천5백만 원 배당(1억 x1/4)

가압류(3):2천5백만 원 배당(​1억 x1/4)

낙찰가격이 1억 원이고 등기부상에 가압류만 있다면 가압류는 채권이므로 설정일에 상관없이 채권비율만큼 배당이 됩니다. ​

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예시 3) 채권과 물권이 있는 경우(★)

낙찰가 : 3억

가압류(1):2억 (설정일 23.01.01)

근저당(2):2억 (설정일 23.02.01)

가압류(3):1억 (설정일 23.03.01)

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가압류(1):1.2억 배당

근저당(2):1.8억 배당

가압류(3): 0원

낙찰가 3억 원에 가압류(1)의 설정일이 가장 빠르다면 안분배당을 통해 가압류(1)와 근저당(2)는 1.2억 (3억 x 2/5) 씩 가압류(3)은 6천만 원이 배당되겠지만, 근저당(2)는 물권으로 받지 못한 배당금을 후순위 권리인 가압류(3)의 배당금 6천만 원을 흡수할 수 있습니다.

© thetonik_co, 출처 Unsplash

오늘은 물권과 채권의 배당과 배당 순서를 알아보았는데요. 조금 어렵게 느껴지셨을 수도 있겠지만, 100% 이해를 하지 못해도 괜찮습니다.

처음에 말씀드렸듯이 채권자들의 배당 순서 및 배당 금액을 신경 쓰지 않고 입찰 들어갈 수 있는 물건이 훨씬 많기 때문입니다.

그리고 부동산 경매 관련 용어가 익숙해지고 내가 위의 내용이 필요한 상황이 닥치면 100% 이해가 되는 날이 반드시 올 것입니다. 그러니 꾸준히 실천하는 하루 보내십시오.

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추천부탁드립니다 .

[현규]

좋은 글 감사~~~