덕산임대아파트, 분양관련 의혹(?) 제기

[사무국장]

덕산임대아파트, 분양관련 의혹(?) 제기

29일 기자회견 후 검찰고발 예정

2008년 05월 29일 (목) 05:01:04

박춘광 geojetimes@hanmail.net

거제시의회 이행규 부의장이 29일 오후 2시 거제시청 브리핑룸에서 덕산임대아파트 문제 등에 관한 긴급

이행규의원

기자회견을 가지고 행정의 봐주기식 직무관행에 대한 의혹(?)을 제기하고 이를 검찰에 공개 고덕산임대아파트, 분양관련 의혹(?) 제기 발할 예정으로 기자회견을 자청했다.

이 의원은 "거제시 관내 임대아파트에 대해 적정 분양가와 적정 감정가, 적정 임대보증금 등을 조사하게 되었다'며, "조사결과 분양가 승인권자인 행정과 감정평가기관·임대사업자 등이 공모하지 않으면 불가능한 문제점이 발견됐다"며 이를 공개할 예정이라고 했다.

이 의원은 또 문제점에 대하여 수사전문기관에 수사를 의뢰하지 않고는 의원으로서의 한계를 느껴 기자회견을 통해 밝힐 것이며 거제경찰서에 이미 관련 자료를 넘겨 수사를 의뢰하고, 기자회견 후 관련 자료를 가지고 검찰에 정식 고발할 예정인 것으로 알려졌다.

이 의원은 "국민주택기금의 지원으로 지어지는 임대아파트의 분양가문제로 임대인과 임차인간의 분양전한을 두고 극한 대립을 없애기 위해 1999년 관련법이 개정됐지만 임대사업자들의 교묘한 수법으로 서민대중의 주거안정과 내집 마련 꿈이 멀어지고 있다"고 지적하고 있다.

                                                  <다음은 기자회견문 예정문>

                                                   기 자 회 견 문
기자회견자: 거제시의회 부의장 이 행규 의원
기자회견장소: 거제시청 내 브리핑룸
기지회견일시: 2008.05.29/ 14:00

 

1. 기자회견 취지 및 목적

- 임대주택법 제1조 목적에서 정한 임대추택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것과 지방자치법 제1조에서 정한 지방행정을 민주적이고 능률적으로 수행하고, 대한민국을 민주적으로 발전시켜나가며 공익에 우선한 엄격한 행정행위와 신뢰의 토대를 마련함과 동시 우리사회가 보다 건강하고, 투명한 사회로 확산시켜 나가기 위함.

 

2. 기자회견요지

1) 장평덕산 아내1,2차 임대아파트에 대한 임대보증금과 관련한 사항- 법률을 무시한 임대보증금 초가(약226억)분에 대한 임대사업자, 보증보험사, 거제시 등에 대하여 비리 등의 의혹이 있음으로 사법기관의 수사 요구
2) 거제지역 임대아파트의 최초 입주자 모집공고 승인 건설원가 산정 및 분양전환 당시의 주택의 가격에 관한 사항- 택지비 및 건축비 산정에 있어 임대사업자, 감정평가기관, 거제시 등에 대해 비리 등의 의혹이 있음으로 대한 사법기관의 수사 요구

 

3. 사실 확인

1) 신현읍 장평덕산 아내1,2차 임대아파트에 대한 임대보증금과 관련한 사항- 공공임대주택은 무주택 서민의 주거안정을 위하여 정부에서 정책적으로 공급하는 아파트로서, 임대사업자에게는 각종 사업시행에 따른 감세 등의 우대조치는 물론 저리의 국민주택기금이 지원되고 있으며, 공공임대주택은 그 공급목적상 사회성과 공공성이 엄격히 적용되어야 하기 때문에 임대사업자는 임대조건신고 등 공공임대주택사업 수행 시 임대주택법 등 관련 법규를 철저하게 준수할 법적 의무와 책임이 있다. - 최근 입주한 장평 덕산 아내 1․2차 아파트는 전용면적 85㎡ 이하의 공공임대주택으로서, 임대사업자와 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대보증금과 월임대료를 상호전환 할 수 있으나, 이 경우에는 건설원가에서 국민주택기금을 차감한 금액의 80퍼센트를 초과할 수 없다.
 ▷ 임대주택법 시행령 제12조, 건설교통부 고시 제2004-70(2004.04.02)호 참조
 ▷ 건설교통부 고시 제1997-266(1997.08.05)호 참조
 ▷ 장평 덕산 아내 최초 입주자 모집공고일 : 2005. 9. 29.
 ▷ 장평 덕산 아내 사업승인 신고 : 2004. 4. 20.

※ 증거1호- 장평 덕산 아내 1․2차 아파트와 관련하여, 덕산 건설이 2005년 9월 29일 거제시 주택과에 신고한 최초입주자모집공고안의 내용을 살펴보면 임대주택법 및 국토해양부 장관의 고시 등 제반 규정을 준수하여 임대보증금이 건설원가에서 국민주택기금을 차감한 금액의 80퍼센트를 초과하지 않아 적법한 것으로 신고하였고, 거제 시에서는 이를 수리하였다.

※ 증거2호 ▷ 최초입주자모집공고(안) 사본 참조
- 그러나 덕산 건설은 실제 임차인들과 계약 시에는 거제시에 신고한 최초입주자모집공고안과는 달리, 임대보증금 상한선을 훨씬 초과하여 임차인들로부터 임대보증금을 받을 수 있도록 계약하였으며, 실제 2008년 3~4월 입주 시까지 상한선을 초과한 금액을 임차인들로부터 받아들였다. 

 ※ 증거3호▷ 최초입주자모집공고(안) 및 임대차계약서 참조

  
 - 장평 덕산 아내 1차 34평형의 경우 임대주택법상 허용되는 임대보증금 상한선은 6천6백4십2만원이지만, 1천9백5십8만원 즉 29.5퍼센트나 많은 8천6백만원에 임대차계약을 체결하였고,

- 30평형의 경우에는 임대보증금 상한선인 5천8백6십8만원보다 무려 36퍼센트 즉 2천1백3십2만원이나 많은 8천만원에 임대차 계약을 체결하고 임차인들로부터 임대보증금을 받아들였다.

 - 장평 덕산 아내 1차의 경우 30평형이 300세대, 34평형이 444세대 등 모두 744세대로서 임대보증금상한선을 초과하는 금액을 합산하면 무려 1백5십억 8천9백5십2만원의 불법 임대보증금을 받아 들였다.

 - 장평 덕산 아내 2차는 모두 34평형으로서 임대주택법상 허용되는 임대보증금 상한선은 6천5백만원이지만, 2천1백만원 즉 32.3퍼센트나 많은 8천6백만원에 임대차계약을 체결했으며, 2차 전체 세대수는 360세대이므로, 상한선을 초과한 합산 금액 7십5억6천만원에 이르는 임대보증금을 불법적으로 임차인들로부터 받아들였다.

 - 덕산 건설은 장평 덕산 아내 1․2차 아파트의 임대보증금 상한선을 초과한 금액을 모두 합산하면 무려 2백2십6억4천9백5십2만원이라는 어마어마한 금액의 임대보증금을 불법으로 받아들였다.

 - 덕산 건설은 임대주택법에 의하여 2008년 3월 21일 임대보증금보증을 대한주택보증(주)에 가입하면서는 또다시 임대보증금이 상한선을 초과하지 않은 것으로 신고하였다.

 ※ 증거 4호▷ 임대조건신고서 사본 참조 

 - 임차인들이 낸 임대보증금과 거제시에 제출된 임대조건신고서(임대보증금보증)와의 차이가 발생 할 것이 분명하여 임차인들에게는 임차인들이 임대계약한 금액으로 안내하였으며 임대보증금 보증 또한 가입한 것으로 확인되었지만, 보증서번호, 용지번호 등이 똑같으며 출력일자와 시간 등이 같음으로서 위조 및 공모 등이 없이는 불가한 것으로 추정되고 있다는 사실이다.

 ※ 증거5,6호▷ 임대보증금보증가입서 사본 참조 

※ 증거 7호▷ 임대보증금보증서 발급관련 안내 참조 

                  ▷ 최초입주자모집공고(안) 및 임대차계약서 사본 참조 (※ 증거 3,4호)
                  ▷ 상한선 초과 임대보증금 내역은 표1, 표2 참조
 - 위와 같이 덕산 건설은 임대주택법을 위반하여 임대보증금 상한선을 초과하여 임차인들로부터 임대보증금을 받아들인 사실이 분명함에도, 입주예정일 10일 전까지 거제시에 신고하게 되어 있는 임대조건신고서에는 임대보증금이 상한선을 초과하지 않았고, 임대보증금보증 역시 이에 맞추어 적법한 것처럼 허위로 신고하였다.

 

2) 거제지역 임대아파트의 최초 입주자 모집공고 승인 건설원가 산정 및 분양전환 당시의 주택의 가격에 관한 사항- 임대주택법 시행령 제9조(임대주택의 임대의무기간 등)와 제12조(건설임대주택의 임대보증금 및 임대료)와 동법 시행규칙 제3조(임대주택의 분양전환허가신청) 및 제3조의2(임대주택의 전환신고)

 

4. 덕산 건설의 고의적 불법행위

 - 위와 같은 덕산 건설의 행위가 단순한 착오나 실수가 아니라, 사전에 의도된 철저한 계획아래 이루어진 고의적 행위라는 사실은 여러 정황과 증거 등을 통하여 확인할 수 있다. ▷ 표3 참조

 - 먼저, 덕산 건설이 2005년 9월 29일 거제시에 제출한 최초입주자모집공고안의 내용을 살펴보면, 덕산 건설이 건설원가, 국민주택기금, 임대보증금 상한선 등의 중요 내용은 임대주택법 등 제반 규정을 위반하지 않은 것으로 신고하였다. 이는 덕산 건설이 최초입주자모집공고안의 주요 내용을 이루는 임대조건 그 중에서도 핵심사안인 임대보증금에 대한 규제내용 즉 임대보증금 상한선을 분명하게 인지하고 있었다는 점을 반증하는 것이다.

 - 그러나, 덕산 건설은 거제시에 신고한 입주자모집공고안과는 다르게, 임대보증금 상한선을 적게는 29.5퍼센트에서 많게는 무려 36퍼센트나 초과한 임대보증금을 임차인들로부터 받아들였으며, 불법적으로 초과한 임대보증금의 합산금액이 무려 2백2십6억 4천9백5십2만원에 이른다.

 

 - 다음으로는, 임대주택법 제12조의2 ‘임대보증금에 대한 보증’ 조항에 의하여 임대사업자는 임대보증금에 의무적으로 가입하게 되어 있다. 덕산 건설은 2005년 9월 29일 최초입주자모집공고(안)을 거제시에 신고할 당시에는 임대보증금상한선을 위반하지 않은 것으로 신고하였다. 그러나 2005년 10월경 작성한 임대차계약서에는 위에서 언급한 바와 같이 임대보증금 상한선을 초과하여 임대차계약서를 작성하고, 임차인들로부터 법적으로는 받을 수 없는 보증금을 받아 들였다.

 - 그 후 2008년 3월 21일 덕산 건설은 임차인들과 임대보증금상한선을 초과하는 임대차계약서를 작성하고 초과분에 대한 임대보증금을 받아들였음에도 입주예정일 10일전까지(시행규칙 제3조의2)거제시에 신고하는 임대조건신고서에는 또다시 실제 행위(사실)와는 다르게, 법적으로는 기준에 맞도록 작성하여 허위로 신고하였다. 이는 덕산 건설이 임차인들과 직접 체결하는 임대차계약서를 제외한 관련 문서 즉, 최초입주자모집공고(안), 임대보증금보증, 임대조건신고서 등에는 이러한 위법 또는 불법내용들이 밝혀지는 것을 은폐하기 위한 고의적 행위임을 반증하는 것이며 보증사, 거제시의 공모가 아니면 불가능한 일이라 사료 되어 수사기관에서의 엄정하고 확실한 수사를 의뢰함과 함께 촉구하는 바이다.

 

5. 덕산 건설의 위법 또는 불법행위에 대한 처벌

 - 덕산 건설의 임대조건 위반은 임대주택법 제11조와 제14조에 의하여 임대사업자 등록을 말소할 수 있는 사안에 해당된다.
 - 김해 시는 부영아파트가 5년간의 임대의무기간이 만료되어 분양전환을 하여야함에도 분양가격을 부풀리기 위한 목적으로 고의적으로 분양전환을 미루자 (주)부영 본사가 소재하는 서울시 중구 청에 임대사업자 등록 말소를 공식 요구했으며, 서울시 중구청은‘부영의 위법사항이 드러나면 말소절차를 밟겠다.’고 밝혔다.
 - 또한 덕산 건설이 위반한 임대조건은 2백2십6억원이 넘는 막대한 금액으로서 임대주택법 제14조와 제23조에 의하여 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있는 사안이다.
 - 십수년간 공공임대주택사업을 벌여 오면서 이미 수차례 걸쳐 분양전환을 실시하였던 덕산 건설은 임대보증금상한선을 초과하여 임대보증금을 임차인으로부터 받을 수 없다는 점을 충분히 알고 있었음에도 불구하고, 임차인들로부터 보증금을 더 받아내려는 사전에 계획된 의사를 가지고 고의적으로 저지른 행위며, 이는 형법 제347조 사기죄에 해당하는 범죄행위로서 추정 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있는 중대한 범죄행위에 해당된다 할 것이다.
 - 허위문서로 인한 공무집행방해죄 검토

 

6.  증거 및 법적 검토

 - 국민주택기금이 지원되는 공공건설임대주택 임대사업자는 입주자모집공고승인서와 임대차계약서에 의하여 5년간의 의무임대기간이 만료되면 임대주택법 등 관련 법규를 준수하면서 임차인들에게 분양전환을 실시하여야 할 법적 의무를 지게된다.

 

 - 그러나 임대사업자인 덕산 건설은 덕산2차 아파트를 분양전환함에 있어 주변시세 상승에 편승하여 더 많은 부당한 차익을 남기기 위한 목적으로 ①감정평가 불법조작, ②감정평가 일방적 철회, ③분양협상 일방적 철회, ④분양시기 고의 지연 등 임대사업자로서 지켜야 할 법적 의무와 책임을 고의적으로 저버리고 있다.

 - 이러한 덕산 건설의 위법·불법행위 또는 부당한 행태는 덕산 2차 1,566세대의 무주택 서민들의 피해에만 그치는 것이 아니라, 상동의 덕산 3차, 장평의 덕산 아내1·2차 와 옥포의 미진무지개, 아주동의 미진참사랑, 아주동의 숲속의 아침 등의 임차인들에게도 엄청난 금액의 부당한 재산피해로 고스란히 이어질 수 있어, 자칫 수천세대에 이르는 거제지역 무주택 서민들을 주거불안 공황으로 몰아넣을 수 있는 심각한 지역사회 문제로 확대될 수 있는 중차대한 사안이다.

 

 - 공공건설임대아파트의 건설원가에 대한 자료를 주변 공공건설임대아파트의 건설원가와 임대보증금의 비교와 분양전환 원가를 계산해 보는 과정에서 현재의 임대보증금의 비교와 임대보증금의 적정성 검토와 장평 덕산 아내 1·2차 아파트의 입주자모집공고(안) 등을 비교분석하는 과정에서 덕산 건설의 고의적인 불법행위를 인지했으며,

 

 - 덕산 건설의 행위에 대한 법률적 적용기준, 관련 자료, 사실 확인 등은 국토해양부, 거제시 주택과 관계자, 대한주택보증주식회사 등을 통하여 확인했으며, 불법행위에 대한 법률적 검토는 자문변호사의 자문을 받았다.

 - 이미 말씀드린 바와 같이 덕산 건설의 불법행위, 즉 범죄행위가 덕산건설이 건설한 입주민들에게만 그 영향을 미치고 끝나는 것이 아니라 공공건설임대아파트의 수천세대, 수만명에 이르는 선량한 거제시민과 국민들에게 부당한 재산피해를 당할 수밖에 없는 상황으로 이어질 수밖에 없기 때문에, 이러한 덕산 건설의 위법·불법행위에 대하여 사법당국에 공개적으로 고발하는 것이며, 추가적으로 본 의원이 의회의 기능상 확인할 수 없는 임대사업자, 거제시행정, 감정평가기관, 임대보증보증사 등의 불법행위 또는 범죄행위사실여부에 대하여는 사법당국의 엄정한 수사를 요구하는 바이다.

 

7. 결론

 - 최초 입주자 모집승인권자 및 감정평가 선정권자인 거제시장은 공공임대주택 분양전환에 있어 무주택 서민을 적극적으로 보호해야 할 법적 의무와 책임이 있다. 그러나 거제시장은 덕산 건설 등이 위와 같은 중대한 범죄행위를 저지르고 있었음에도 이를 방조하였기 때문에 그 책임을 면하기 어려울 것이다.
  - 또한 최초 입주자 모집당시 주택가격(건축비+택지비+자기자금의 이자)산정에 있어 임대사업자들이 제출한 산정하여 제출한 건설원가가 실거래가격(법인세법 제41조 동법시행령 제72조에 의한 자산의 취득가액)을 초가하는 택지의 감정가와 국토해양부(건교부)의 표준기준으로 승인함으로 격관성의 유지나 공공의 이익에 우선해야할 공무행위에 부적격한 행정행위라 보아지며 거제시의 주거정책을 입안하고 관리해야할 주무부서인 주택과장은 한수더하여 본의원이 제시한 차액자료와 무주택서민을 위한 등의 시정질문내용에서“서민이라는 말을 왜? 붙이는지 이해가 되지않는다.”“대우,삼성”“다니는 사람들이 공공임대 아파트산다고 서민이냐?라고 따지는가하며, 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제3조의 3관련)의 법이정한 제도적장치와 구속력에 대한 이해를 하지못한채 임대사업자들의 대변하듯 하고 있어 집없는 서민들의 주거안정을 위한 거제시 주거정책의 미래를 어둡게 하고 있음을 들어 내고 있음으로 적절한 조치가 요구되며,

 

- 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준은(제3조의3관련) 거제시의 관내 4개사 7곳의 경우 임대의무기간이 5년으로 분양정환가격은 “건설원가(택지비+건축비+자기자금의 이자 -감가상각비)와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비(초초입주자 모집승인공고시 표준건축비를 초가하지 않은 건축비) 및 택지비(최초 입주자모집공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 시장이 2인의 감정평가업자에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격)를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 ”산정가격“이라한다)에서〔2호의 ”라“목의 1의 건축비”가“(국토해양부장관이 고시한 표준건축비를 초가할 수 없음)+입주자모집당시의 택지비+택지비 이자〕임대기간 중의 감가상각비를 공체한을 초가할 수 없다” 라고 하고 있고,(임대주택 시행규칙 참조) 분양시기는“최초 입주자모집공고 승인 및 표준 임대차계약서의 제12조에 분양전환시기 또는 주택의매각시기는 최초 입주기간 종료 후 5년으로 한다”. 라고 규정되어 있음으로 아무리 지연 등을 하더라도 분양전환시기의 주택의 가격은(감정평가기준 등) 최초 입주기간 종료 후 5년을 기점으로 산정해야 할 것입니다.(대법원 판례: 원심판결->대전고등법원 20061.19선고 2004나3183, 선고일 2006년08월25일 재판장 대법관 안대위, 대법관 김영란, 주심 대법관 김황식, 대법관 이흥훈 참조)

 

- 무주택 서민의 내 집 마련과 국민의 활을 안정시키 위해 마련된 법률이 악덕 임대업자와 행정, 감정평가 기관, 보증보증사 등의 부정한 음모 기도에 유명무실하게 될 수는 없으며 정의가 바로 세워 건강하고 투명한 사회으로 발전을 도모해야 할 것이며 이를 위해 행정의 견제와 감시ㆍ감독 기능을 더욱강하하는 제도적 장치마련이 하루속히 필요하며 사법당국의 엄정한 수사를 통하여 부정과 부당한 사례를 엄벌하여 신뢰하는 시민사회로의 전환을 꾀해야 할 것입니다. ※ 거제시장 처벌가능 법조항 등 검토, 사후 인지에 대한 적용여부 검토 (거제시가 몰랐다고 하면 직무유기여부 검토)

 

 ※표1 - 덕산 아내 1·2차 아파트 세대별 건설원가/국민주택기금 융자금/ 임대보증금 상한선/초과보증금 등 비교
         (덕산건설이 거제시에 신고한 자료를 토대로 분석) (단위:㎡, 원)

▷임대보증금상한선 산출식
 : (건설원가 - 기금융자금)× 80% 초과불가 (근거: 임대주택법 시행령 제12조 제1항 및  제3항 제2호 나목)
▷표준임대보증금 및 임대료 산출식
 : (건설원가-기금융자금)×50% (근거: 건교부 고시 제1997-266(97.8.5), 건교부 고시 제2004-70(04.4.2)
 ※ 표2

 ※ 표3 - 날짜진행순으로 정리한 표

 

  ※ 관련자료 열람 및 확인
  ○ 국토해양부 주거복지기획과 02-2110-8251
  ○ 국토해양부 주택시장제도과 02-2110-8260
  ○ 거제시 주택과 639-3045
  ○ 대한주택보증주식회사 부산지점 051-602-3509
  ○ 국토해양부 홈페이지 www.moct.go.kr/
  ○ 법제처 홈페이지 www.moleg.go.kr/
  ○ 관련법규
   - 임대주택법, 임대주택법 시행령, 임대주택법 시행규칙
   - 건설교통부 고시 1997-266(1997. 8. 5) “임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료”
   - 건설교통부 고시 2004-70(2004. 4. 2) “임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료”

 

                                            

 <보충 정리>

덕산 아내 입주민들은 임대보증금을 얼마나 냈나?

거제시청에 등록되어 있는 장평 덕산 아내 1,2차 입주자모집공고(안)를 보고 놀라지 않을 수 없다. 분명 덕산 아내 입주민들은 임대보증금을 계약서상으로 34평형은 8,600만원, 30평형은 8,100만원을 내고 입주하였다. 하지만 거제시청에 등록되어 있는 임대보증금은 1차의 34평형은 66,420,000원 30평형은 58,680,000원, 2차 34평형은 65,000,000원으로 등록되어 있다.

 

법을 무시해서라도 이윤을 취하려는 악덕기업 덕산 건설과 알 수 없는 거제시의 행정

거제시청의 덕산 아내 입주자 모집공고(안)에 기재된 임대보증금은 무엇인가?

보증금과 임대료의 상호 전환은 임대인과 임차인의 동의가 있는 경우에 가능한 바, 임대료를 보증금으로 전환할 경우에는 임대사업자의 부도 및 파산 시 임차인의 보호를 위해 최초의 보증금은 건설원가에서 국민주택기금을 차감한 금액(임대보증금 상한선)의 일정비율(80%)을 초과할 수 없도록 규정하고 있다.(임대주택법 시행령 12조 3항)(143,028,170(덕산건설이 시에 신고한 아내1차34평형 건설원가)-60,000,000(국민주택기금))×0.8 =66,422,536(덕산아내1차 34평형의 임대보증금 최고액)덕산아내의 입주자 모집공고(안)를 보면 분명히 “법적 허용금액”, “전환 최고금액” 이라고 명시되어 있다. 하지만 모집공고(안)의 내용은 어떻게 되어 있든 또한 입주자를 보호하기 위한 법은 어떻게 되었든 덕산 건설은 출처도 알 수 없는 금액의 임대 보증금을 받아 챙겼다. 그리고 입주 10일 전에 신고하는 임대조건 신청서에서는 또 다시 임대보증금과 월 임대료에 관한 허위사실을  기재하여 거제시에 제출하였다.

이는 명백한 거제시에 대한 허위 사실 기재로 인한 공무집행 방해이고, 덕산아내 입주자와 거제시청에 대한 사기 행위로 법적으로 허용하는 범위를 넘는 금액의 임대보증금을 거두어들인 것인데 거제시청은 이 사실을 아는지 모르는지 그냥 묵인하고 있다.국토 해양부에 전화로 문의하니 국토 해양부에서는 그런 서류는 시에서 검토를 해서 받아주질 않을 텐데 어느 시인지 반문을 하기도 하였음.분명 거제시청은 덕산 아내에 입주하기 전에 이를 똑바로 잡았어야함에도 불구하고 이제 와서 이 사태에 대해서 어떻게 대처할지 상당히 궁금하다. 거제시청은 덕산2차 분양전환 과정에 있어서 일방적인 감정평가 철회를 해서  덕산2차 입주민에게 현실적인 금전적 피해를 입히고도 자기들은 아무런 잘못이 없다는 주장을 함으로 그 잘못에 대한 피해를 입주민에게 안기려 하고 있다.   만약 덕산 아내 입주민들이 입주하기 전에 임대보증금의 내용을 알았다면 어떻게 되었을까? 이 사건으로 말미암아 또다시 거제시청의 알 수 없는 행정으로 거제 시민들의 큰 피해가 예상된다.

 

첫 번째, 아파트를 건설함에 있어 자기자본이 하나도 들지 않았다.

※ 덕산 건설이 거제 시에 신고한 덕산 아내 1차 아파트 건설원가(단위: ㎡, 원)
덕산아내30평형의 실제 주택에 투입된 금액
8100만원(임대보증금)+5500만(국민주택기금)= 136,000,000원
덕산아내34평형의 실제 주택에 투입된 금액
8600만원(임대보증금)+6000만원(국민주택기금)= 146,000,000원

 

여기서 보듯이 덕산 아내 입주민들이 속아서 납부한 임대보증금과 국민주택기금으로만 건설원가를 훌쩍 넘고 있다. 국토해양부에서 정한 첫 임대보증금(임대보증금상한선) 건설원가에서 국민주택기금을 차감한 금액의 80%를 넘지 못하게 되어있다. 이는 건설사의 자기자금이 20% 투입되어야 한다는 말이다. 하지만 덕산 건설의 장평아내의 보증금은 건설원가에서 국민주택기금을 차감한 금액(임대보증금상한선)을 훨씬 넘어 벌써 이윤이 남았다. 국민 주택기금은 국민의 세금으로 만들어져서 무주택 서민들이 보다 쉽게 주택마련을 할 수 있도록 도와주는 공공자금 일뿐 이다. 하지만 덕산 건설은 돈하나 들이지 않고  아파트를 짓고 또다시 보증금과 국민주택기금에서 이윤을 남긴 것이다.  여기에 건설원가의 이윤(임대아파트의 건설원가는 건축비 상한가인 표준건축비로 이루어지기 때문에 건설원가 자체에서도 상당한 이윤이 남는 다고 생각한다. 이것이 요즘 임대 아파트의 원가공개 소송이 줄을 잇고 이유  중 하나이다.)이 포함 된다면 법을 무시하고 받은 임대보증금으로 상당한 이윤이 남았을 것이다.

 

두 번째, 덕산 아내의 입주

덕산 아내 임대아파트에 입주함에 있어서 월 임대료가 50만원이라면 어떻게 되었을까?
비싼 임대료에 대한 이야기는 수도권 뉴스에서 자주 들을 수 있는 이야기이다. 하지만 덕산 아내의 입주자 모집공고(안)와 임대조건 신고서를 보면 보증금이 6천6백만원이 되었을 때 월 임대료는 50만원으로 명시되어 있다.

월 임대료가 50만원이라면 얼마나 높은 입주율을 보였을까?
만약 거제시에서 처음부터 이 내용을 정확히 처리 하였다면 프리미엄(?)이 붙어서 입주할 만큼의 입주율을 보였을지 궁금하다. 덕산 아내는 처음 청약을 시작 했을 때부터 임대보증금과 임대료에 관한 이야기는 계속적으로 나왔었고  거제시청에 근무하는 분들 중 에도 덕산 아내에 입주 하는 사람이 있었을 것인데

 

거제시에서는 일부러 귀를 틀어막지 않고서는 이렇게 묵인 할 수 있었겠는가?
덕산 아내의 입주는 상당히 성공적이다. 이것은 거제시의 알 수 없는 행정도 한 몫 한 결과이다.

 

세 번째, 임대 보증금에서 상당한 선 이익이 생겼다.

덕산 아내는 법적 허용범위를 벋어나 임대보증금을 받으므로 200억이 넘는 선 이익이 생겼다. 하지만 이 금액은 겉으로만 들어나는 금액일 뿐 엄청난 금액이 숨어있다.
 34평형---상호전환 임대보증금 상한선66,420,000원을 해마다 5%씩 인상할 경우
2년차 69,741,000원
3년차 73,228,050원
4년차 76,889,452원
5년차 80,733,924원
6년차 84,770,620원

정체를 알 수 없는 임대보증금 8600만원을 해마다 5%씩 인상할 경우
2년차 9,030만원
3년차 9,481만원
4년차 9,955만원
5년차 10,452만원

30평형---상호전환 임대보증금 상한선58,680,000원을 해마다 5%씩 인상할 경우
2년차 61,614,000원
3년차 64,694,700원
4년차 67,929,435원
5년차 71,325,906원
6년차 74,892,201원
7년차 78,636,811원
8년차 82,568,651원

정체를 알 수 없는 임대보증금 8100만원을 해마다 5%씩 인상할 경우
2년차 8,505만원
3년차 8,930만원
4년차 9,376만원
5년차 9,844만원

상호전환 임대보증금 상한선의 금액을 매년 5%씩 임대기간 5년 동안 계속 인상하여도 덕산건설의 첫 임대보증금을 넘지 못함. 6,7년차가 되어야 지금의 임대보증금에 가까운 금액의 임대보증금이 발생된다.하지만 덕산건설이 입주민들로부터 받아낸 정체를 알 수 없는 임대보증금에서 매년 임대보증금을 인상한다면 사상최대의 폭리를 취할 수 있다.

 

만약 분양전환 시기가 되었을 때  주변 시세가 내리더라도 벌써 엄청난 금액의 이윤이 남았다. 그리고 주택가격에 벌써 1억 4천 6백만원이 투입되어 있고 매년 보증금 인상을 한다면 아무리 주변 시세가 내리더라도 그 금액이 분양전환의 최저가가 되기 때문에 덕산건설은 완충 장치가 되어 있다.
 
이렇게 납부한 임대보증금은금은 얼마나 보증을 받나?

덕산건설의 위법행위는 계속 이어진다. 임대아파트의 임대보증금은 보증에 가입하도록 법으로 강제하고 있다.과연 덕산건설은 아내 임대아파트의 경우 실제 납부한 임대보증금을 그대로 보증에 가입 하였을까, 아니면 시에 등록된 낮은 금액의 임대보증금에 대해서만 보증에 가입 했을까?
당연히 덕산건설이 입주민의 임대보증금에 대해서 신경을 쓰는 회사가 아닌 듯하다. 거제시에 등록된 금액인 낮은 임대보증금을 대한주택보증에 실제 임대보증금인 냥 그 금액의 일부에 대해서만 보증만 받았다. 그리고 거제시를 깔보기나 하듯 잘못된 금액에 대해 보증을 받은 보증서 사본을 거제시에 제출함.   현재 덕산아내 입주민들은 8600만원, 8100만원을 냈으나 보증은 입주자모집공고(안)과 임대조건신고서에 신고 된 낮은 금액의 임대보증금(34평형66,420,000원, 30평형 58,680,000원) 에 대해서만 일부 보증 받고 있다. 덕산 아내 주민들은 자기가 낸 임대보증금 보다 2천만원이나 작은 금액에 대해서만 일부 보증을 받고 있는 것이다.

앞에서 말한 200억이 넘는 선 이익이 났지만 그 돈이 누구의  돈 인지 그 금액에 대해서는 보증에 가입 하지 않고 있다.지금 임대주택법은 임차인의 권리와 보호를 위해 점점 변하고 있다.국토해양부에서는 각 관청으로 임대사업자에게 임대보증금에 대해 보증을 가입 시키도록 지시하는 공문을 몇 차례 발송한 것으로 알고 있다.하지만 거제시에서는 임대아파트 입주민의 보호를 위해 보증가입을 유도 권유해야 하는 위치에 있는데  현재 거제시의 행정은 도대체 어떻게 돌아가는지 알 수가 없다.거제시는 덕산2차 분양전환을 위한 감정평가 철회와 같이 아무런 검토 없이 덕산 아내의 임대보증금의 보증가입을 인정해서 서민들의 임대보증금을 떼이든지 말든지 법에 역행하는 알 수 없는 행정을 하고 있다.

 

거제시의 엉터리 행정에 서민들만 죽어난다.

창원소재의 한 건설업체가 이렇게 거제시민과 거제시를 우롱하는데 거제시에서는 과연 이번 일을 어떻게 처리할까? 거제시의 안일한 행정으로 말미암아 건설사는 공공기금이 투입된 임대아파트를 건설하면서 엄청난 이익이 생겼고 또한 입주율에서도 프리미엄이 붙을 정도의 성공을 거두는 한편 임차인들은 자신들이 지불한 임대보증금에 대한 보증도 제대로 못 받고 있는 실정이다.거제시는 과연 누구를 위한 관청인가?법에서 정한바와 같이 임대보증금이 본래의 금액으로 돌아간다면 월20만원의 임대료를 보고 입주한 입주자들은 월50만원의 상당한 금액의 임대료를 내야 하는 일이 발생할 수도 있다.이렇게 되어도 거제시는 덕산2차의 일방적인 감정평가 철회처럼 모른 척 하고 그냥 넘어갈지 상당히 궁금하다.

 

거제시청은 현행법에 의거(임대주택법 11조) 덕산건설의 임대사업자 등록을 강제로 말소해서 다시는 이렇게 위법 부당한 임대사업을 못하도록 조치하여야 한다. 그리고 불법을 저지른 부분에 대해서는 고발조치를 하여 입주민이 절대로 거제시의 행정으로 말미암아 피해를 보는 일이 없어야하고 만약 피해가 생기게 된다면 거제시에서 책임지고 배상 하여야한다.또한 거제시청 담당부서인  주택과의 행정 소홀로 벌어진 일인 만큼 엄중한  문책과 징계가 있어야 한다고 생각된다.

[출처] 덕산임대아파트, 분양관련 의혹(?) 제기 (아이러브거제) |작성자 이행규