|
■ 임대인에게 지급한 권리금도 반환받을 수 있나
상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차 기간 종료 6개월 전부터 권리금을 받을 수 있는 새 임차인을 데려와 계약을 요청하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 또 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수 방해행위에 해당돼 권리금 상당의 손해(통상 법원 감정액)를 임차인에게 배상해 줘야 합니다. 하지만 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 직접 권리금을 달라고 요구할 권리는 없다는 게 확고한 법원의 판례입니다..
다만, 임대차 계약 시 임대인 스스로 나중에 권리금 상당액을 임차인에게 반환하겠다고 약정하는 등 특별한 사정이 있다면 임대인에게 직접 반환을 청구할 수 있습니다.
그런데 임대인이 임차인으로부터 권리금을 받고 상당한 기간 임대차를 존속시켜 주기로 보장하는 약정을 했는데, 임대인 사정으로 임대차 계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간의 이용이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 있을 땐 임대인은 임차인에 대해 권리금의 반환의무를 진다는 것이.(대법원 2008년 4월10일 선고 2007다76986 판결) 대법원의 판결입니다.
이 판례를 살펴보면, 임차인은 임대차 계약을 체결하고 임대인에게 권리금 1억8천만원을 지급하면서 권리금 회수를 위해 5년간 임대를 요구했습니다. 그런데 임대인이 일단 2년으로 하고, 기간만료 시 임료를 조정해 갱신을 하자고 해 부득이 2년 계약을 했으나, 2년이 경과될 무렵 임대인이 주차장법 위반으로 고발당하는 바람에 더 이상 임대가 불가능해졌습니다.
이 경우 임차인은 권리금 회수에 필요한 임대차 기간(5년) 중 권리금 회수기회가 박탈된 기간(3년)에 비례한 권리금(권리금의 5분의 3에 해당하는 1억800만원)을 임대인으로부터 반환받을 수 있다고 본 것입니다.
임대차 계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’으로 기재를 했다면 어떻게 해석해야 할까. 입니다.
대법원의 판결은 ‘임대차 종료 시 임차인에게 직접 권리금을 반환하겠다는 것이 아니라 임차인이 나중에 다른 임차인에게 임차권을 양도해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 인정해 준 것으로 봐야 하고, 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈 또는 방해하는 경우, 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다’ 는 취지로 해석하여 (대법원 2000년 4월11일 선고 2000다4517 등 판결) 판결한 것으로 보아야 할 것입니다.
※ 참조
■ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]
■ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]
■ 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결
[건물명도·임대차보증금][미간행]
【판시사항】
[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하면서 임대차건물을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)
[2] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 임대인에게 지급된 권리금의 법적 성질 및 그 경우 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인이 권리금반환의무를 지는지 여부(적극)
【참조조문】
[1] 민법 제536조, 제618조, 제741조 [2] 민법 제105조, 제618조
【참조판례】
[1] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결(공1995하, 2951)
대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756)
대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결(공2006하, 1875)
[2] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176)
대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109)
대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058)
【전 문】
【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김동주)
【피고(반소원고), 피상고인】 피고
【원심판결】 서울고법 2007. 10. 23. 선고 2006나112337, 112344 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
동시이행의 항변권은 당사자가 이를 원용하여야 그 인정 여부에 대하여 심리·판단할 수 있음이 원칙인 바( 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결 등 참조), 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 임차보증금 등 반환청구에 대하여 이 사건 점포의 명도와 동시에 이행되어야 한다는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 항변은 원고가 상고심에 이르러서야 비로소 명시적으로 주장하는 것이어서 적법한 상고이유가 되지 못한다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).
원심은, 피고가 2006. 2. 16. 이후에도 이 사건 점포를 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 인정하여, 원고의 2006. 2. 16. 이후 임료 상당 부당이득 청구를 배척하였는바, 기록을 검토하여 보면 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).
원심은 그 채택 증거들에 의하여, 이 사건 임대차계약 체결시 원고가 원고의 언니이자 대리인인 소외인을 통하여 피고로부터 권리금 1억 8,000만 원을 교부받은 사실, 피고가 위 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있는 기간을 보장받기 위하여 임대차기간을 5년으로 할 것을 요구하자 원고측은 임료 조정 문제로 이를 거절하면서 임대차기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 이 사건 임대차계약을 갱신하자는 취지로 제의함에 따라 이 사건 임대차기간이 2년으로 정해진 사실, 이 사건 점포에 관하여 원고가 관할 구청으로부터 주차장법위반으로 고발을 당하는 등 원고의 사정으로 당초의 약정과 달리 이 사건 임대차계약 갱신을 거절함으로써 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하게 된 사실 등을 인정한 다음, 원고는 피고에게 회수 기회를 박탈한 기간에 비례한 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 권리금에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
4. 상고이유 제4점에 대하여
증거의 취사선택과 사실인정은 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속하는바, 기록을 검토하여 보면, 피고가 이 사건 점포에서 식당영업을 하면서 발생한 전기료, 수도료, 도시가스요금 등을 미납하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 그 미납액이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.
5. 결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박시환(재판장) 양승태 박일환 김능환(주심)
■ 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결
[건물명도·임대차보증금등][공2000.6.1.(107), 1185]
【판시사항】
[1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 방법
[2] 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 경우, 임대인이 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[2] 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민법 제105조[2] 민법 제105조, 제618조
【참조판례】
[1] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다11133 판결(공1998상, 49)
대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256)
대법원 1999. 2. 12. 선고 98다45744 판결(공1999상, 530) /[2] 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결(공1994하, 2626)
【전 문】
【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정일종합법률사무소 담당변호사 변정수 외 4인)
【피고,피상고인】 피고
【원심판결】 서울지법 1999. 12. 16. 선고 99나52106, 52113 판결
【주문】
원심판결의 본소 및 반소에 관한 원고(반소피고)의 각 패소 부분 중 권리금에 관한 부분을 파기하여 그 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이유】
상고이유를 판단한다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1990. 5. 9. 처남인 소외 1에게 원고 소유의 이 사건 점포를 권리금 없이 임차보증금 7,000,000원, 임대차기간 1년으로 정하여 임대하고 그 후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다가, 1993. 2. 25. 소외 2에게 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 1993. 3. 20.부터 1년으로 정하여 임대하면서, 소외 2로부터 임차보증금 이외에 권리금조로 금 100,000,000원을 수령하였는데 그 월세계약서의 단서 조항에 '권리는 인정함'이라는 기재가 되어 있던 사실, 소외 2는 1994년 2월경 피고에게 위 점포의 임차권을 권리금 100,000,000원과 임차보증금 20,000,000원 합계 금 120,000,000원에 양도하기로 합의하자, 원고가 이에 불만스러운 태도를 보이다가 결국 원고와 소외 2 및 피고는 협의 끝에 위 점포를 피고가 인수하기로 합의하고, 원고는 1994. 2. 28.경 피고와 사이에 점포에 관하여 권리금 100,000,000원, 임차보증금 30,000,000원, 월차임 금 1,000,000원, 임대차기간 1994. 4. 20.부터 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하면서 그 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 추가하고 피고는 소외 2에게 권리금 100,000,000원을 지급한 사실, 원고와 피고는 1996. 5. 8. 월차임을 금 1,300,000원으로 증액하는 것 이외에는 종전과 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하면서 다시 작성한 임대차계약서에도 '모든 권리금을 인정함'이라는 단서를 추가한 사실, 피고가 1997. 8. 20.부터 월차임을 연체하자 원고가 이를 이유로 임대차계약을 해지하면서 이 사건 소를 제기하고 그 소장 부본이 1998. 1. 13. 피고에게 송달된 사실을 인정한 다음, 원고가 피고의 직전 임차인인 소외 2로부터 권리금을 직접 수령하였던 점, 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있으나 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 특별한 사정이 없는 한, 임대인으로서는 임대차계약서에 자신에게 불리하게 해석될 여지가 있는 권리금에 관한 기재를 하는 것을 꺼리는 것이 일반적이라 할 것인데 이 사건 임대차계약서에는 임대인인 원고에게 불리하게 해석될 수 있는 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재가 되어 있는 점, 원고와 소외 2 사이에 작성된 임대차계약서에도 소외 2의 권리금을 인정하는 내용의 기재가 되어 있고 당시 소외 2는 만일의 경우에 원고로부터 권리금을 반환받을 의도로 그와 같은 기재를 하였던 점, 소외 2가 피고에게 점포 임차권을 양도하기로 했을 때 원고가 자신이 권리금과 임차보증금을 반환해 줄 테니 점포를 명도해 달라는 취지로 소외 2에게 말한 적이 있는 점 등에 비추어 보면, 원고는 장차 임대차계약의 종료시에 피고에게 권리금을 반환하기로 하는 명시적 또는 묵시적 약정을 하고, 이러한 취지로 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 한 것으로 보이므로 결국 원고는 피고에게 임차보증금 30,000,000원뿐만 아니라, 권리금 100,000,000원도 반환할 의무가 있다고 판단하고, 피고에 대하여는 원고로부터 임차보증금과 권리금 합계 금 130,000,000원에서 1997. 8. 20.부터 이 사건 점포의 명도 완료일까지 월 금 1,300,000원의 비율에 의한 금원을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 상환으로 점포를 명도할 것을 명하고, 원고에 대하여는 점포를 명도받음과 상환으로 금원을 지급할 것을 명하였다.
당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결 참조).
원심은 원고와 피고 사이에 권리금 100,000,000원으로 하는 임대차계약이 체결되었다고 사실을 인정하였으나, 그 당시 작성한 임대차계약서나 그 후 임대차계약을 갱신하면서 재작성한 임대차계약서에 권리금액의 기재가 되어 있지 않음은 원심이 증거로 삼은 갑 제2호증의 1, 2(임대차계약서)의 각 기재에 의하여 명백하다. 원심이 인정한 바와 같이통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 원고가 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 피고에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 피고가 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 원고가 용인하고, 나아가 원고가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 원고가 피고에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결 참조). 이 사건에서 임대인인 원고가 피고의 직전 임차인으로부터 권리금을 직접 수령하였다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 만일 원고가 권리금 반환 의무를 인정하는 취지에서 그와 같은 단서 조항을 두었다면 권리금액이 보증금의 3배 가까이 되는 고액이고 권리금액이 변동될 수 있으므로(실제로 피고는 소외 2에게 권리금으로 합계 금 135,000,000원을 지급하였다고 주장하였다.) 적어도 금액 정도는 특정하였어야 할 것이다. 직전 임차인인 소외 2는 만일의 경우에 권리금을 원고로부터 반환받을 의도로 자신의 임대차계약서에 같은 내용의 단서 조항을 기재하였다고 하더라도 이는 원고와 소외 2 사이의 임대차계약 체결시 소외 2의 의도일 뿐 이 점을 들어 이 사건 임대차계약 체결시 원고의 의사도 그러하였다고 추정할 수는 없는 것이고, 더구나 소외 2는 원심에서 권리금을 받지 못하는 경우 원고가 책임을 져야 한다는 말은 하지 않았다고 증언하고 있다. 또한 원고가 소외 2에게 권리금과 임차보증금을 반환해 줄 테니 점포 임차권을 피고에게 양도하지 말고 원고에게 명도하라는 취지로 말하였다고 하더라도 당시 원고의 명도 요구는 정당한 요구가 아니므로 그러한 경우 권리금을 반환해 주겠다는 것은 오히려 당연하므로 이 점을 들어 원고가 임대차 종료시 권리금 반환채무가 있음을 시인한 것으로 볼 수 없는 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 앞서의 이유를 들어 원고가 임대차 종료시에 권리금을 반환하기로 명시적 또는 묵시적 약정을 하였다고 보고 원고는 권리금 반환의무가 있다고 판단하였으니 여기에는 처분문서의 해석을 잘못하였거나 채증법칙을 위반하여 판결 결과에 영향을 미친 사실오인의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
그러므로 원심판결의 본소 및 반소에 관한 원고의 각 패소 부분 중 권리금 100,000,000원에 관한 부분을 파기하여 그 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 윤재식(재판장) 이돈희 이임수(주심) 송진훈
|