제천 청풍호 토지 매매 약 1만 500평형, 도로 접한 생산관리지역

[THE강남]

제천 청풍호 관광권 대규모 토지 매매

약 1만 500평, 도로 접한 생산관리지역 토지 12억 원

충청북도 제천시 청풍면에 위치한 대규모 토지를 소개합니다.

본 매물은 전·답·대·창고용지로 구성된 총 9필지 일괄 매각 물건으로, 전체 면적은 34,775㎡, 약 10,519평입니다.

매매가는 기존 15억 원에서 조정된 12억 원으로, 전체 면적 기준 평당 약 11만 4천 원입니다.

청풍호 관광권역에 자리하고 있으며, 일부 필지는 도로와 접하고 대지 및 창고용지가 포함되어 있어 대규모 농업용지뿐 아니라 관광·휴양시설, 체험농장, 연수시설, 창고시설 및 태양광 발전사업 부지 등으로 활용 가능성을 검토할 수 있는 토지입니다.

매물 개요

구분	내용
소재지	충청북도 제천시 청풍면
필지 수	총 9필지
총면적	34,775㎡
평형 환산	약 10,519평
지목	전·답·대·창고용지
용도지역	생산관리지역
경관 관련	일부 특화경관지구·중점경관관리구역
도로 관련	일부 필지 소로 저촉 및 접도구역
매매가격	12억 원
㎡당 매매가	약 3만 4,500원
평당 매매가	약 11만 4,000원

총 9필지로 구성된 약 1만 500평 대규모 토지

본 토지는 총 9필지로 구성되어 있습니다.

지목별로는 전·답 등 농지뿐 아니라 대지와 창고용지가 함께 포함되어 있습니다.

지목	면적
전	33,017㎡
답	764㎡
대	537㎡
창고용지	457㎡
합계	34,775㎡

농지만으로 구성된 매물과 달리 대지 537㎡와 창고용지 457㎡가 포함되어 있다는 점이 특징입니다.

대지와 창고용지는 실제 건축물의 적법성, 건축물대장, 사용승인 여부, 위반건축물 여부 및 현황을 확인한 뒤 활용 방향을 검토해야 하지만, 대규모 토지 운영에 필요한 관리시설이나 창고시설을 계획하는 데 장점이 될 수 있습니다.

매매가 12억 원, 평당 약 11만 4천 원

전체 매매가는 12억 원입니다.

총면적 약 10,519평을 기준으로 환산하면 평당 약 11만 4천 원입니다.

2026년 개별공시지가를 필지별로 단순 합산한 금액은 약 4억 2,170만 원이며, 매매가격은 공시지가 총액의 약 2.85배 수준입니다.​

가격 분석	금액
총매매가	12억 원
총면적	약 10,519평
평당 매매가	약 11만 4천 원
개별공시지가 합계	약 4억 2,170만 원
공시지가 대비 매매가	약 2.85배

대규모 관광·휴양 후보지나 청풍호 인근 토지는 조망, 도로, 지형, 개발 가능 면적에 따라 가격 차이가 큽니다.

따라서 평당 가격만으로 판단하기보다는 전체 토지의 연결성, 차량 진입 조건, 완경사 면적, 기존 대지 및 창고용지의 활용 가능성을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

도로와 접한 토지

이번에 추가된 대지 필지는 토지이용계획상 소로 3류, 폭 8m 미만 도로에 일부 저촉되어 있습니다.

또한 접도구역으로 지정된 부분이 있어, 도로와의 관계가 명확한 토지라는 점은 접근성과 활용성 측면에서 중요한 장점입니다.

대규모 토지를 개발하거나 사업용으로 활용할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것이 차량 진입이 가능한 법정도로 확보 여부입니다.

주변 관광자원

본 매물은 도로에 접한 필지를 포함하고 있어 다음과 같은 측면에서 의미가 있습니다.

• 대규모 농기계 및 관리 차량 진입

• 창고 및 관리시설 이용

• 관광농원이나 체험시설 방문객 진입

• 태양광 발전시설 공사 및 유지관리 차량 진입

• 향후 개발행위허가 및 건축허가 검토

다만 실제 건축이나 개발 시에는 도로의 유효 폭, 도로 점용 여부, 접도구역 내 행위 제한 및 각 필지까지의 내부 진입로 확보 상태를 추가로 확인해야 합니다.

생산관리지역의 활용 가능성

전체 토지는 생산관리지역에 해당합니다.

인근 관광시설

생산관리지역은 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 지역으로, 계획관리지역보다는 건축물의 종류와 개발 밀도가 제한되지만 농업 관련 시설, 창고, 체험시설 및 일부 관광·휴양시설 등의 가능성을 검토할 수 있습니다.

다만 생산관리지역이라고 해서 모든 시설이 가능한 것은 아닙니다.

제천시 도시계획조례, 건축법, 농지법, 개발행위허가 기준과 사업 종류별 개별 법령을 함께 확인해야 합니다.

특히 본 토지는 일부가 특화경관지구와 중점경관관리구역에 포함되어 있어 건축물의 높이, 형태, 색채, 배치 및 경관심의 여부가 사업계획에 영향을 줄 수 있습니다.

청풍호

태양광 발전사업 부지로 검토 가능

약 1만 500평의 대규모 면적과 도로 접근성을 고려하면 태양광 발전사업 부지로도 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

태양광 발전사업은 일반적인 토지 개발과 달리 단순히 면적이 넓다고 가능한 것은 아닙니다.

다음 조건을 종합적으로 검토해야 합니다.

태양광 사업 검토 핵심사항

1. 일조량과 토지 방향

남향 또는 남서향으로 개방된 토지인지, 주변 산이나 건축물로 인한 음영이 발생하는지 확인해야 합니다.

2. 토지 경사도

급경사 토지는 토목공사비가 증가하고 개발행위허가가 제한될 수 있습니다. 완경사 또는 비교적 평탄한 면적이 얼마나 확보되는지가 중요합니다.

3. 한전 계통연계 가능 용량

인근 배전선로에 태양광 발전 전력을 연결할 수 있는 여유 용량이 있는지 한전에 사전 확인해야 합니다.

계통연계가 불가능하거나 선로 보강비가 과도하게 발생하면 사업성이 크게 달라질 수 있습니다.

4. 개발행위허가 기준

제천시의 태양광 발전시설 개발행위허가 기준에 따라 도로, 주거지역, 관광지, 문화재 및 주요 경관지역과의 이격거리 등을 확인해야 합니다.

5. 경관 관련 규제

일부 필지가 특화경관지구와 중점경관관리구역에 포함되어 있으므로 태양광 패널의 배치와 외부 노출 여부가 경관심의 대상이 될 수 있습니다.

6. 농지전용

전·답에 태양광 시설을 설치하려면 농지전용허가 또는 농지의 타용도 일시사용허가 대상인지 확인해야 합니다.

7. 도로 및 공사 차량 진입

패널과 구조물 운반, 공사 장비 및 장기 유지관리 차량이 진입할 수 있는 도로 조건이 확보되어야 합니다.

따라서 본 매물은 태양광 발전사업 후보지로 검토할 수 있지만, 계약 전에는 발전사업허가, 개발행위허가, 농지전용 및 한전 계통연계를 포함한 사업성 검토가 선행되어야 합니다.

대규모 면적과 도로 접근성을 갖춰 태양광 발전사업 후보지로 검토할 수 있는 토지입니다.

공장설립승인지역의 의미

토지이용계획에는 수도법에 따른 공장설립승인지역으로 표시되어 있습니다.

이는 해당 토지에 공장설립승인이 이미 완료되었다는 뜻이 아닙니다.

일정한 요건을 충족하는 경우 공장설립을 검토할 수 있는 지역이라는 의미이며, 실제 공장 설립 가능 여부는 업종, 오염물질 배출 여부, 폐수 발생량, 건축 가능 여부, 진입도로 및 기반시설 조건에 따라 달라집니다.

특히 생산관리지역에서 가능한 공장의 종류는 제한될 수 있으므로 공장이나 제조시설을 계획하는 경우에는 구체적인 업종코드를 기준으로 제천시 관련 부서와 사전협의가 필요합니다.

청풍호 관광권역의 입지 가치

청풍면은 제천을 대표하는 관광권역입니다.

청풍호를 중심으로 청풍호반 케이블카, 청풍문화유산단지, 비봉산, 옥순봉 출렁다리, 유람선과 각종 수상레저시설이 형성되어 있습니다.

청풍면 일대는 단순한 농촌지역이 아니라 자연경관과 체류형 관광 수요가 결합된 지역이라는 점에서 다른 생산관리지역 토지와 차별성이 있습니다.

최근에는 관광객이 유명 관광지만 방문하고 돌아가는 방식에서 벗어나 숙박, 체험, 농촌관광, 캠핑, 치유 프로그램과 로컬푸드를 함께 소비하는 체류형 관광 수요가 확대되고 있습니다.

본 토지처럼 면적이 넓고 대지와 창고용지, 도로 접면을 함께 갖춘 매물은 관광농원이나 체험농장, 기업 연수공간, 치유농장 등 복합적인 사업을 구상할 수 있다는 점에서 관심을 가져볼 만합니다.

활용 방향

관광농원·체험농장

농업 생산시설을 기반으로 농촌체험, 수확체험, 로컬푸드 판매와 휴게시설을 결합하는 관광농원 형태를 검토할 수 있습니다.

청풍호 관광객을 대상으로 계절별 체험 프로그램을 운영하는 방식도 생각해 볼 수 있습니다.

대규모 농장·과수원

생산관리지역이라는 토지의 본래 성격에 가장 부합하는 활용입니다.

대규모 과수원, 특용작물 재배, 약초 재배, 스마트팜 및 농산물 저장·관리시설 등을 검토할 수 있습니다.

야영장·글램핑장

청풍호 관광권역과 대규모 면적을 활용한 일반야영장이나 글램핑장도 사업 후보로 검토할 수 있습니다.

다만 야영장업 등록, 개발행위허가, 농지전용, 진입도로, 오수처리 및 소방시설 기준을 충족해야 합니다.

연수원·치유시설

자연환경과 조용한 입지를 활용한 기업 연수원, 교육시설, 치유농장 또는 산림·농촌 체험시설도 검토 대상이 될 수 있습니다.

태양광 발전시설

일조량, 경사도, 주민 민원 가능성, 경관심의, 농지전용 및 한전 계통연계 조건이 충족된다면 태양광 발전사업 후보지로도 검토할 수 있습니다.

창고·농업 관련 시설

포함된 창고용지와 도로 접근성을 활용해 농산물 보관창고, 농기계 보관시설, 저온저장고 및 농업경영 지원시설 등을 검토할 수 있습니다.

인근 거래와 호가를 볼 때

청풍면 토지 가격은 입지 조건에 따라 편차가 매우 큽니다.

도로가 없거나 경사가 심한 대규모 임야와 농지는 평당 수만 원대에 거래되기도 하지만, 청풍호 조망과 도로 조건이 우수하거나 관광시설과 가까운 토지는 평당 10만 원대 후반부터 그 이상으로 호가가 형성되기도 합니다.

본 매물은 전체 면적이 약 1만 500평에 달하는 대규모 토지이면서도 평당 가격이 약 11만 4천 원입니다.

기존 15억 원 기준 평당 약 14만 5천 원에서 매매가가 12억 원으로 조정되면서 평당 가격도 약 3만 원 이상 낮아졌습니다.

특히 다음 조건이 실제 현장에서 확인된다면 가격 경쟁력이 더욱 부각될 수 있습니다.

• 도로에서 각 필지까지 차량 진입이 원활한 경우

• 대지와 창고용지를 정상적으로 활용할 수 있는 경우

• 완경사 또는 평탄한 유효면적이 넓은 경우

• 청풍호 또는 주변 산세 조망이 확보되는 경우

• 전기와 용수 등 기반시설 인입이 용이한 경우

• 관광농원이나 태양광 등 구체적인 사업 인허가가 가능한 경우

반대로 경사가 심하거나 필지 사이에 타인 토지가 개입되어 있고, 계통연계나 오수처리시설 설치가 어렵다면 사업비를 반영해 매입가격을 판단해야 합니다.

매수 전 확인할 사항

대규모 토지는 현장 확인과 인허가 검토가 필수입니다.

• 9필지의 실제 연속성과 경계

• 필지별 도로 접면 및 진입로 상태

• 대지와 창고용지의 건축물대장 및 현황

• 위반건축물 여부

• 전·답의 농업진흥지역 해당 여부

• 농지취득자격증명 필요 여부

• 농지전용 가능 면적

• 토지 경사도와 절토·성토 규모

• 특화경관지구의 건축 제한

• 중점경관관리구역 경관심의 여부

• 접도구역 내 건축 및 형질변경 제한

• 상수도·지하수·오수처리 가능 여부

• 전기 인입과 한전 계통연계 가능 여부

• 태양광 발전시설 이격거리와 개발행위 기준

매물의 핵심 포인트

약 10,519평 대규모 토지

총 9필지 일괄 매각

대지와 창고용지 포함

도로 접한 필지 포함

생산관리지역

청풍호 관광권역

관광농원·체험농장·연수시설 검토

태양광 발전사업 후보지 검토 가능

매매가 12억 원

평당 약 11만 4천 원

본 매물은 단순히 면적이 넓은 농지가 아닙니다.

도로 접근성과 대지·창고용지를 함께 갖추고 있어 농업, 관광, 체험, 휴양 및 에너지 사업 등 여러 방향으로 활용 가능성을 검토할 수 있는 대규모 토지입니다.

특히 매매가격이 12억 원으로 조정되면서 약 1만 500평의 토지를 평당 11만 원대에 매입할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

THE강남 공인중개사 & 행정사

토지는 같은 생산관리지역이라도 도로, 경사, 지목과 인허가 조건에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다.

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현장 확인부터 토지이용계획, 농지전용, 개발행위허가, 관광농원·야영장 및 태양광 발전사업 가능성까지 매수 목적에 맞춰 종합적으로 검토해 드립니다.

※ 본 글에 기재된 활용 방향은 매물의 입지와 토지이용계획을 바탕으로 한 검토 가능성입니다. 특정 사업의 허가나 수익을 보장하는 내용이 아닙니다. 실제 사업 가능 여부는 매수인의 구체적인 사업계획을 기준으로 제천시, 한전 및 관계기관의 사전 검토가 필요합니다.

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