이천 자연취락지구 인근 토지, 대지·도로부지 확보 개발 검토 부지

[THE강남]

이천 송정동 자연취락지구 인근 토지 매매

대지·도로부지를 함께 확보한 약 6,105평형 개발 검토 부지

이천시 송정동에서 전원주택, 근린생활시설, 대형 카페 등 다양한 활용 방향을 검토할 수 있는 대규모 토지를 소개합니다.

본 매물은 총 8개 필지, 공부상 면적 20,183㎡로 약 6,105평형입니다.

전체 토지 중 필요한 면적을 협의해 매수할 수 있으며, 매도 희망가격은 평당 110만원입니다. 매수 면적과 분할 조건에 따라 가격 협의가 가능합니다.

무엇보다 이번 매물의 핵심은 단순히 “도로에 가까운 토지”가 아니라는 점입니다.

매도인이 주 진입에 활용할 수 있는 인접 토지를 추가로 매입해 놓았으며, 매각 대상에 대지와 공부상 도로 필지가 함께 포함되어 있습니다.

따라서 맹지 상태의 대규모 토지가 아니라, 대지와 도로부지를 활용해 외부 도로에서 대상 토지로 연결되는 진입구조를 검토할 수 있는 부동산입니다.

매물 개요

구분	내용
소재지	경기도 이천시 송정동 일대
부동산 종류	전·임야·대지·도로
전체 필지	총 8개 필지
공부상 총면적	20,183㎡
평수 환산	약 6,105평
매각 조건	전체 또는 필요한 면적 협의
매매가격	평당 110만원
가격 협의	매수 면적과 분할 조건에 따라 협의 가능
용도지역	도시지역·자연녹지지역
용도지구	일부 자연취락지구
산지 구분	일부 준보전산지
도로 조건	대지·도로 필지를 통한 진입구조 검토 가능
추천 용도	전원주택·단독주택·근린생활시설·카페 등

전체 6,105평을 평당 110만원으로 단순 계산하면 약 67억 1,600만원입니다.

다만 본 매물은 필요한 면적만큼 협의할 수 있으므로 실제 매매금액은 분할 면적, 위치, 도로 지분과 진입조건에 따라 달라집니다.

필지별 현황

본 매물은 총 8개 필지로 구성되어 있습니다.

전체 면적은 20,183㎡, 약 6,105평이며, 전·임야·대지·도로가 함께 포함된 복합 토지입니다.

지번	지목	면적	약 평수	용도지역·지구	2026년 개별공시지가	필지별 특징
송정동	전	8,610㎡	약 2,605평	도시지역·자연녹지지역·자연취락지구	㎡당 198,400원	전체 부지의 중심이 되는 대규모 토지로, 자연취락지구에 포함되어 개발계획 수립 시 핵심적으로 검토할 필지
송정동	임야	5,820㎡	약 1,761평	도시지역·자연녹지지역	㎡당 89,600원	중심 토지와 연계되는 대규모 임야로, 준보전산지에 해당
송정동	임야	2,084㎡	약 630평	도시지역·자연녹지지역	㎡당 94,900원	준보전산지로, 전체 부지의 녹지·완충공간 또는 개발 연계부지로 검토 가능
송정동	임야	2,073㎡	약 627평	도시지역·자연녹지지역	㎡당 94,900원	준보전산지에 해당하며 인접 필지와 연계한 일단의 활용계획 검토 가능
송정동	임야	660㎡	약 200평	도시지역·자연녹지지역	㎡당 346,700원	준보전산지로, 도로 및 중심부 토지와의 위치관계에 따라 활용가치 검토 필요
송정동	임야	497㎡	약 150평	도시지역·자연녹지지역	㎡당 94,900원	비교적 소규모 임야로 인접 필지와 함께 활용하는 방식이 적합
송정동	대	221㎡	약 67평	도시지역·자연녹지지역·자연취락지구	㎡당 385,700원	대지이면서 자연취락지구에 포함된 필지로, 진입 및 건축계획 검토 시 중요한 역할
송정동	도로	218㎡	약 66평	도시지역·자연녹지지역	㎡당 29,500원	대상 토지의 진입과 통행계획에 활용할 수 있는 공부상 도로 필지
합계		20,183㎡	약 6,105평			총 8개 필지

※ 평수는 ㎡를 3.3058로 나눈 환산면적으로 소수점 이하를 반올림했습니다.

지목별 면적 구성

지목	면적	약 평수	전체 면적 비율
전	8,610㎡	약 2,605평	약 42.7%
임야	11,134㎡	약 3,368평	약 55.2%
대	221㎡	약 67평	약 1.1%
도로	218㎡	약 66평	약 1.1%
합계	20,183㎡	약 6,105평	100%

전체 토지 가운데 약 42.7%는 전, 약 55.2%는 임야로 구성되어 있습니다.

전 필지와 대지 필지는 자연취락지구에 포함되어 있고, 임야 대부분은 준보전산지입니다.

따라서 자연취락지구에 포함된 전과 대지를 우선적인 개발 검토 대상으로 삼고, 주변 임야를 조경·녹지·완충공간 또는 장기 보유부지로 활용하는 방식이 적합합니다.

대략적인 경계 표시임

준보전산지 임야 현황

지번	면적	약 평수
송정동	660㎡	약 200평
송정동	5,820㎡	약 1,761평
송정동	2,084㎡	약 630평
송정동	497㎡	약 150평
송정동	2,073㎡	약 627평
합계	11,134㎡	약 3,368평

임야는 총 5개 필지, 약 3,368평으로 구성되어 있으며 모두 준보전산지에 해당합니다.

준보전산지는 보전산지와 비교해 상대적으로 다양한 활용 가능성을 검토할 수 있지만, 실제 개발 여부는 평균경사도, 입목축적, 산지전용 기준, 진입도로, 배수계획 및 절·성토 규모에 따라 달라집니다.

따라서 임야 전체를 동일한 건축용지로 평가하기보다, 실제 지형에 따라 개발 가능 부분과 녹지로 보존할 부분을 구분해 분석해야 합니다.

대지·도로 필지의 활용 가치

본 매물에는 자연취락지구 내 대지 221㎡와 공부상 도로 218㎡가 함께 포함되어 있습니다.

대규모 전과 임야만으로 구성된 토지가 아니라, 외부 도로에서 대상 토지로 연결되는 동선을 계획할 수 있는 대지와 도로 필지를 함께 확보하고 있다는 점이 본 매물의 중요한 특징입니다.

특히 매도인이 진입도로로 활용하기 위해 인접 토지를 매입해 놓은 상태이므로, 다음 구조를 중심으로 현장을 확인할 필요가 있습니다.

외부 도로 → 도로 필지 → 대지 필지 → 자연취락지구 내 전 및 후면 임야

이 구조가 현황과 지적도상으로 안정적으로 연결되고, 건축법상 도로 요건까지 충족한다면 각 분할필지의 건축 가능성과 전체 부지의 개발가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

다만 공부상 지목이 도로라는 이유만으로 건축법상 도로 요건이 자동으로 충족되는 것은 아닙니다. 도로 폭, 공도 연결 여부, 차량 통행 가능성, 소유권 이전 범위와 분할 후 각 필지의 접도 조건은 계약 전에 확인해야 합니다.

필지별 개별공시지가 환산액

지번	면적	개별공시지가	공시지가 환산액
송정동	8,610㎡	㎡당 198,400원	약 17억 822만원
송정동	5,820㎡	㎡당 89,600원	약 5억 2,147만원
송정동	660㎡	㎡당 346,700원	약 2억 2,882만원
송정동	2,084㎡	㎡당 94,900원	약 1억 9,777만원
송정동	2,073㎡	㎡당 94,900원	약 1억 9,673만원
송정동	221㎡	㎡당 385,700원	약 8,524만원
송정동	497㎡	㎡당 94,900원	약 4,717만원
송정동	218㎡	㎡당 29,500원	약 643만원
합계	20,183㎡		약 29억 9,185만원

개별공시지가 합계는 약 29억 9,185만원이며, 전체 면적으로 환산한 평균 공시지가는 평당 약 49만원입니다.

매도 희망가격은 평당 110만원이지만, 실제 분할 매매가격은 도로 접면, 자연취락지구 포함 여부, 전면부와 후면부의 위치, 지목 및 개발 가능성에 따라 차등 협의하는 것이 합리적입니다.

도로와 가까운 자연취락지구 내 전면부와 후면 임야를 동일한 평당 가격으로 평가하기보다는, 매수 희망 위치별로 개발 가능성과 토목비용을 따져 가격을 산정해야 합니다.

가장 중요한 투자 포인트

대지와 도로부지를 통해 연결되는 진입구조

대규모 토지를 검토할 때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 도로입니다.

토지가 넓고 경관이 좋더라도 건축법상 도로에 적정하게 접하지 않거나, 외부 공도에서 대상 토지까지 안정적인 진입로를 확보하지 못하면 실제 활용에 상당한 제약이 생길 수 있습니다.

이번 매물에는 다음 필지가 포함되어 있습니다.

지목이 도로인 218㎡ 필지

자연취락지구에 포함된 대지 221㎡

주변을 구성하는 준보전산지 임야

특히 매도인이 도로 연결을 위해 인접 토지를 추가로 매입한 상태라는 점이 중요합니다.

대지와 도로 필지를 이용해 외부 도로에서 중심 토지로 연결되는 진입 동선을 검토할 수 있으므로, 일반적인 맹지형 임야나 전보다 개발계획을 수립하기 좋은 출발조건을 갖추고 있습니다.

다만 블로그에서 말하는 “도로 확보”와 실제 건축허가에 필요한 “건축법상 도로 조건 충족”은 별개의 문제입니다.

매수 전에는 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

도로 필지에서 공도까지 실제로 연결되는지

진입로의 현황 폭과 공부상 폭

차량 교행 및 공사차량 진입 가능 여부

도로 소유권이 매수 토지와 함께 이전되는지

분할 후 각 토지가 도로에 접하게 되는지

건축법상 도로 지정 또는 인정이 필요한지

도로 개설에 필요한 절토·성토와 배수계획

현장과 지적도를 함께 확인해 이 조건들이 충족된다면, 도로부지의 확보는 향후 개발가치를 결정하는 핵심 요소가 될 수 있습니다.

필요한 면적만큼 협의 가능한 토지

본 매물은 약 6,105평 전체를 일괄 매수하는 방식뿐 아니라, 매수자가 원하는 면적을 협의하는 방식도 가능합니다.

소규모 전원주택 부지를 찾는 개인부터 일정 규모 이상의 카페, 베이커리, 근린생활시설 또는 주거형 개발부지를 찾는 투자자까지 자금 규모와 사업계획에 맞춰 접근할 수 있습니다.

다만 토지 일부를 분할해 매수할 때는 단순히 “원하는 만큼 선을 그어 매수”하는 방식으로 접근해서는 안 됩니다.

분할 위치에 따라 토지의 가치와 건축 가능성이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

분할 매수 시에는 다음 조건을 계약 전에 확정해야 합니다.

매수 대상의 정확한 위치와 예정 면적

분할측량 비용 부담 주체

분할 후 도로 접면 확보 여부

도로 필지의 소유권 또는 지분 이전 범위

상·하수도와 전기 인입 경로

농지취득자격증명 및 농지전용 가능 여부

분할 및 개발행위허가 불가 시 계약 처리 방법

최종 확정면적에 따른 매매대금 정산 방법

특히 도로에 가까운 전면부와 후면 임야의 가치는 같지 않으므로, 분할 위치와 접근조건에 따라 평당 가격을 별도로 협의하는 구조가 합리적입니다.

주변보다 높은 지대와 열린 경관

현장 토지는 주변보다 지대가 다소 높은 편으로, 앞쪽이 막히지 않아 비교적 개방감 있는 경관을 기대할 수 있습니다.

주변에는 전원주택과 공동주택이 형성되어 있으며, 토지 주변의 수목이 자연스럽게 경계를 만들어 줍니다.

이러한 입지적 특성은 다음과 같은 용도로 활용할 때 장점이 될 수 있습니다.

조망을 살린 단독주택과 전원주택

여러 동을 배치하는 주거형 부지

정원과 야외공간을 갖춘 카페

베이커리와 브런치 중심의 근린생활시설

자연경관을 활용한 체류형 공간

법인 연수원 또는 사옥형 공간

다만 높은 지대는 조망 측면에서는 장점이지만, 실제 개발 시에는 진입도로의 종단경사, 옹벽, 절토·성토, 우수 배수와 토목공사비를 함께 분석해야 합니다.

송정동의 주거 확장 흐름

송정동 일대에는 기존 아파트 단지와 전원주택이 형성되어 있으며, 신규 공동주택 공급도 이어지고 있습니다.

송정초등학교 인근에서는 지하 4층~지상 25층, 7개 동, 총 635세대 규모의 공동주택 공사가 진행 중인 것으로 보도됐습니다.

해당 단지는 2027년 입주 예정인 이천자이 더 레브로 안내되고 있으며, 635세대 규모로 조성되고 있습니다.

송정동에는 라온프라이빗 790세대, 신일2차 576세대, 신일1차 504세대 등 기존 아파트 생활권도 형성되어 있습니다.

이처럼 주변에 공동주택과 전원주택이 함께 형성되는 지역에서는 주거 인구 증가에 따라 생활편의시설과 외식·카페 수요가 함께 확대될 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만 공동주택 공급이 곧바로 토지가격 상승을 보장하는 것은 아니며, 이천 지역의 주택 공급량과 미분양 상황도 함께 살펴야 합니다.

도로 여건 개선과 생활권 연결

송정동에서는 아리사거리와 지방도 337호선을 연결하는 도시계획도로가 개통됐습니다.

해당 도로는 총연장 1.36㎞, 폭 10m의 2차로와 편측 보도로 조성됐으며, 사업비 약 94억원이 투입됐습니다.

이러한 도로 정비는 송정동 내부 생활권과 주변 간선도로의 연결성을 개선하는 요소입니다.

본 매물 역시 대로변과 비교적 가까운 곳에 위치하고 있어 이천 시내와 주변 생활권으로 이동하기 편리한 입지입니다.

서울 강남권까지의 실제 이동시간은 출발 시각과 교통상황에 따라 차이가 크므로 “정확히 40분”과 같이 단정하기보다는, 수도권 동남부 광역도로망을 이용할 수 있는 서울 근교 생활권으로 표현하는 것이 적절합니다.

신둔도예촌역세권 개발계획

인근 경강선 신둔도예촌역 일대에서는 역세권 도시개발사업이 추진되고 있습니다.

경기도는 2025년 5월 신둔도예촌역 일원 약 22만2,000㎡에 대한 도시개발구역 지정과 개발계획을 최종 승인했습니다.

사업계획에는 공동주택 2,581가구와 광장, 환승주차장, 문화시설, 수변공원 등이 포함되어 있습니다.

신둔도예촌역세권 개발은 본 매물 자체의 직접적인 개발사업은 아니지만, 이천 북부 생활권의 주거·교통·문화 기반 확대라는 측면에서 장기적인 지역가치에 긍정적인 배경이 될 수 있습니다.

다만 실제 역까지의 차량 이동시간은 현장 출입구와 이용도로에 따라 달라지므로 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다.

인근 토지 실거래가 분석

송정동에서 확인되는 최근 토지 거래 중 본 매물과 참고할 수 있는 사례는 다음과 같습니다.

거래 시기	지목·용도지역	면적	거래금액	평당 거래가
2025년 4월	답·자연녹지지역	약 179평	4억8,114만원	약 268만원
2025년 6월	임야	약 135평	2억7,000만원	약 200만원
본 매물	전·임야·대지·도로	약 6,105평	평당 110만원 제시	면적별 협의

송정동 자연녹지지역의 답 593㎡는 2025년 4월 4억8,114만원, 평당 약 268만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

송정동 임야 447㎡는 2025년 6월 2억7,000만원, 평당 약 200만원에 거래된 사례가 확인됩니다.

표면적으로 보면 본 매물의 평당 110만원은 두 사례보다 낮습니다.

그러나 위 거래들은 약 135~179평의 소규모 필지이고, 본 매물은 약 6,105평의 대규모 토지입니다. 위치, 도로 접면, 자연취락지구 여부, 토지 형상, 건축 가능성 및 거래 규모가 서로 다르므로 단순히 평당 가격만 비교해서는 안 됩니다.

일반적으로 소규모로 분할된 건축 가능 토지는 대규모 원형지보다 평당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

따라서 본 매물의 평당 110만원은 “인근 실거래보다 무조건 저렴하다”기보다는 다음과 같이 평가하는 것이 정확합니다.

대규모 면적을 한 번에 확보할 수 있는 가격

자연취락지구 포함 토지를 확보할 수 있는 가격

도로와 대지를 함께 포함한 전체 개발부지 가격

분할과 인허가를 통해 가치 상승을 만들어야 하는 원형지 가격

즉, 현재 완성된 개별 건축부지를 매수하는 상품이라기보다, 도로와 자연취락지구를 활용해 향후 가치를 만들어 가는 개발 검토형 토지입니다.

개별공시지가와 매매가격 비교

제공된 2026년 1월 개별공시지가를 8개 필지별로 합산하면 약 29억9,185만원입니다.

전체 면적을 기준으로 환산한 평균 공시지가는 평당 약 49만원입니다.

매도 희망가격인 평당 110만원은 평균 공시지가의 약 2.24배 수준입니다.

개별공시지가는 과세와 행정 목적의 기준가격으로 실제 시장가격과 같지 않으며, 동일한 매물 안에서도 자연취락지구의 전·대지와 후면 임야, 도로 필지의 가치가 서로 다릅니다.

따라서 전체 토지를 일률적인 평당 가격으로만 평가하기보다 다음과 같이 구분해 분석하는 것이 좋습니다.

자연취락지구에 포함된 중심 토지

건축과 진입에 활용되는 대지·도로

개발 가능 범위가 제한될 수 있는 임야

녹지와 조경으로 활용할 보존 공간

분할 후 독립적인 건축부지가 될 수 있는 부분

전원주택 부지로서의 가능성

자연취락지구에 포함된 중심 토지, 주변보다 높은 지대, 주변 전원주택과 공동주택 생활권은 전원주택 개발을 검토하기 좋은 요소입니다.

특히 약 6,000평 전체를 매입할 필요 없이 원하는 면적을 협의할 수 있어, 개인 단독주택이나 가족형 전원주택 부지로도 접근할 수 있습니다.

전원주택을 계획한다면 다음 조건을 우선 확인해야 합니다.

분할 후 건축법상 도로 접면

상수도 또는 지하수 사용 가능 여부

개인하수처리시설 설치 가능 여부

농지전용허가 또는 신고

주택 진입도로의 경사와 폭

옹벽 및 토목공사 예상비용

임야 포함 시 산지전용 가능 여부

대형 카페·베이커리 부지로서의 가능성

이천은 도자문화와 쌀밥, 설봉공원, 예스파크 등 지역 관광자원을 보유하고 있으며, 서울과 수도권에서 방문하는 근교 관광수요가 있는 도시입니다. 한국관광공사 여행정보에도 예스파크, 설봉호수, 이천세계도자센터 등 이천의 관광지가 소개되어 있습니다.

본 토지는 주변보다 지대가 높고 자연경관을 활용할 수 있으며 대로변 접근성이 비교적 양호하다는 점에서, 정원형 카페나 베이커리 시설을 검토할 수 있습니다.

다만 대형 카페는 토지의 경관만으로 사업성이 결정되지 않습니다.

다음 사항을 함께 분석해야 합니다.

건축 가능한 근린생활시설의 종류

진입도로 폭과 대형 차량 교행 가능 여부

주차장 확보 가능 면적

주말 교통량과 실제 유효 방문객 수

상수도와 오수처리 용량

자연보전권역과 수질보전특별대책지역 규제

절토·성토 및 옹벽공사비

인근 카페와의 경쟁 정도

특히 본 매물은 배출시설설치제한지역과 수질보전특별대책지역에 포함되어 있으므로, 음식점이나 카페 계획 시 오수처리 방식과 허용 규모를 사전에 확인해야 합니다.

이 토지의 핵심 가치

본 매물의 가치는 단순히 “약 6,000평의 넓은 토지”라는 데 있지 않습니다.

첫째, 전체 중 일부가 자연취락지구에 포함되어 있습니다.

둘째, 매각 대상에 대지와 도로 필지가 함께 포함되어 있습니다.

셋째, 도로 연결을 위해 인접 토지를 추가로 확보해 놓아 맹지 위험을 줄였습니다.

넷째, 전체 매수뿐 아니라 필요한 면적을 협의할 수 있습니다.

다섯째, 주변에 기존 아파트와 신규 공동주택, 전원주택 생활권이 형성되고 있습니다.

여섯째, 송정동 도시계획도로 개통과 신둔도예촌역세권 개발 등 주변 기반시설 확충이 진행되고 있습니다.

현재 상태로 모든 개발이 완료된 토지는 아니지만, 도로·대지·자연취락지구를 바탕으로 향후 가치를 구체화할 수 있는 토지라는 점에서 투자 의미가 있습니다.

이런 분께 추천합니다

이천에서 대규모 개발 검토 부지를 찾는 투자자

자연취락지구가 포함된 전원주택 부지를 찾는 분

조망과 야외공간을 갖춘 카페 부지를 찾는 사업자

필요한 면적만 분할 협의해 매수하려는 개인 또는 법인

도로와 대지가 함께 구성된 토지를 찾는 분

단기 차익보다 인허가와 개발을 통한 가치 상승을 계획하는 투자자

매수 전 최종 확인사항

본 매물은 투자와 개발 가능성이 있는 토지이지만, 다음 사항은 반드시 관계기관과 전문가를 통해 확인해야 합니다.

매수 희망 부분의 분할 가능 여부

분할 후 각 토지의 건축법상 도로 접면

대지와 도로 필지의 이전 범위

진입도로의 소유권과 실제 사용 가능 여부

자연취락지구 경계와 건폐율·용적률

전 필지의 농지취득자격증명과 농지전용

임야의 평균경사도·입목축적·산지전용

자연보전권역과 수질보전특별대책지역 규제

오수처리시설과 상수도 인입 가능 여부

카페·주택 등 희망 용도의 건축 가능 여부

토목공사비와 기반시설 설치비

분할 및 인허가 불가 시 계약 해제조건

이천 송정동, 도로와 자연취락지구를 함께 갖춘 약 6,105평

좋은 토지는 단순히 면적이 넓거나 가격이 낮은 토지가 아닙니다.

실제로 들어갈 수 있는 도로가 있고, 건축을 검토할 수 있는 중심 토지가 있으며, 주변 환경과 장기적인 생활권 변화까지 함께 살펴볼 수 있어야 합니다.

이번 송정동 토지는 대지와 도로부지를 통한 진입구조, 주변 공동주택과 전원주택 생활권, 필요한 면적만큼 협의할 수 있는 매각조건을 갖추고 있습니다.

전원주택, 근린생활시설, 대형 카페 또는 장기 개발부지를 검토하시는 분이라면 현장을 직접 확인해 보시기 바랍니다.

현장에서는 지적도만으로 알기 어려운 실제 도로 연결 상태, 토지의 높이와 경사, 조망, 주변 주택과의 거리, 개발 가능한 중심부의 위치를 함께 안내해 드립니다.

매매조건

소재지: 경기도 이천시 송정동 일대

전체 면적: 약 6,105평

매매 방식: 전체 또는 필요한 면적 협의

희망가격: 평당 110만원

가격 조정: 면적과 위치에 따라 협의

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