SK하이닉스 이천사업장 배후 토지 매매｜부발역 인근 자연녹지지역

[THE강남]

SK하이닉스 이천사업장 배후 토지 매매｜부발역 인근 자연녹지지역 약 1,505평

SK하이닉스 이천사업장 배후지역에서 부발역과 가까운 대규모 투자 토지를 소개합니다.

본 매물은 경기도 이천시 부발읍 아미리에 위치한 3필지 일괄 매각 토지로, 공부상 총면적은 4,976㎡, 약 1,505평입니다.

SK하이닉스 이천사업장을 중심으로 형성된 산업·주거 배후 수요와 부발역세권 개발, 광역교통망 확충 가능성을 함께 살펴볼 수 있는 입지입니다.

특히 도시지역·자연녹지지역에 위치하고 도로에 접해 있으며, 일부 토지에는 도시계획도로가 저촉되어 있어 장기적인 투자와 개발 가능성을 검토하기 좋은 토지입니다.

매물 개요

• 소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리

• 매매 대상: 3필지 일괄

• 부동산 종류: 토지

• 지목: 임야

• 공부상 총면적: 4,976㎡

• 평수 환산: 약 1,505평

• 용도지역: 도시지역·자연녹지지역

• 산지 구분: 준보전산지

• 도로 관계: 현황상 도로 접함

• 도시계획: 일부 필지 중로3류 저촉

• 추가 기재사항: 도시관리계획상 도시계획시설 도로 입안 중

• 매매가격: 평당 400만 원

• 총매매가격: 약 60억 2,100만 원

• 현장답사: 가능

※ 총매매가격은 공부상 면적 4,976㎡를 약 1,505.24평으로 환산해 평당 400만 원을 적용한 금액입니다. 실제 계약금액은 매도인과 협의된 총액을 기준으로 합니다.

필지별 현황

구분	지목	면적		약 평수	2026년 개별공시지가	주요 내용
제1필지	임야	2,645㎡		약 800평	㎡당 210,200원	중로3류 일부 저촉, 도시계획시설 도로 입안 중
제2필지	임야	1,339㎡		약 405평	㎡당 193,400원	도시지역·자연녹지지역
제3필지	임야	992㎡		약 300평	㎡당 187,600원	도시지역·자연녹지지역
합계		4,976㎡		약 1,505평	공시지가 합계 약 10억 원	3필지 일괄 매각

SK하이닉스 배후지역이라는 입지 가치

이천시 부발읍은 SK하이닉스 이천사업장을 중심으로 반도체 산업과 관련 협력업체, 종사자 수요가 집중된 지역입니다.

대규모 산업시설은 단순히 공장만 들어서는 것이 아니라 주변의 주거, 상업, 교통, 생활편의시설 수요를 지속적으로 만들어 냅니다.

특히 SK하이닉스 종사자와 협력업체 관계자들의 출퇴근 수요가 꾸준한 지역이라는 점은 부발읍 토지의 장기적인 가치를 판단할 때 중요한 요소입니다.

본 토지는 SK하이닉스 이천사업장과 부발역 생활권의 영향을 함께 기대할 수 있는 입지로, 일반적인 외곽 임야와는 다른 산업 배후지역의 특성을 가지고 있습니다.

SK하이닉스의 직접적인 매입이나 개발을 의미하는 것은 아니지만, 대규모 산업 기반이 이미 형성된 지역이라는 점은 장기적인 토지 수요를 뒷받침하는 강점입니다.

부발역 인근, 철도와 산업이 만나는 지역

부발역은 수도권 전철 경강선과 중부내륙선이 연결되는 이천의 주요 철도 교통 거점입니다.

판교와 성남 방향으로 연결되는 경강선뿐만 아니라 충주 방면으로 이어지는 중부내륙선이 운행되고 있어, 부발역은 이천 동부권의 주요 환승 거점으로 기능하고 있습니다.

부발역을 중심으로 역세권 개발과 주거단지 조성, 도로망 확충이 추진되면서 주변 지역의 생활권도 점차 확대되고 있습니다.

본 토지는 부발역세권 개발구역 안에 직접 포함된 토지는 아니지만, 부발역과 SK하이닉스를 중심으로 형성되는 개발축에 인접해 있다는 점에서 중장기적인 변화 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

부발역세권 북단지구 개발계획

경기도는 2026년 4월 부발역 북측 일원에 추진되는 부발역세권 북단지구 도시개발사업의 도시개발구역 지정과 개발계획을 승인했습니다.

사업 대상지는 약 52만㎡ 규모로, 약 4,900세대의 공동주택과 상업시설, 도로, 공원 등 기반시설을 조성하는 계획입니다.

계획인구는 약 1만1,700명 이상으로 예정되어 있으며, 사업이 본격적으로 진행되면 부발역을 중심으로 새로운 주거·상업 생활권이 형성될 것으로 기대됩니다.

대규모 역세권 개발은 해당 사업구역 내부에만 영향을 주는 것이 아닙니다.

주거인구가 증가하면 주변 도로와 교통시설, 상업시설, 생활편의시설에 대한 수요가 함께 증가하기 때문에 인근 토지의 접근성과 이용가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

본 매물은 북단지구 사업구역에 포함된 토지는 아니지만, 부발역 일대의 도시 확장 흐름을 함께 살펴볼 수 있는 인근 토지입니다.

부발역 남단 개발권역과 인접

부발역 일대는 북측 역세권 개발뿐만 아니라 남측 생활권 개발도 지속적으로 검토되어 온 지역입니다.

특히 부발역 남측은 SK하이닉스 이천사업장과 기존 주거지역을 연결하는 배후 생활권으로서 관심을 받고 있습니다.

본 매물은 부발역 남단 개발사업 구역에 직접 편입된 토지는 아니므로 ‘남단 개발구역 내 토지’라고 표현할 수는 없습니다.

다만 부발역 남단 생활권 및 SK하이닉스 배후 개발축과 인접해 있어, 향후 주변 도로와 주거·상업 기반시설 확충에 따른 가치 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

평택~부발선 추진에 따른 교통 개선 기대

평택~부발선은 평택에서 안성을 거쳐 이천 부발까지 연결하는 철도 노선으로 추진되고 있습니다.

해당 노선은 제4차 국가철도망 구축계획에 반영된 사업으로, 향후 예비타당성조사와 관계기관 협의 등 절차를 거쳐야 합니다.

평택~부발선이 실제 건설될 경우 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 한 평택 산업축과 SK하이닉스를 중심으로 한 이천 산업축을 연결하는 철도망으로 기능할 수 있습니다.

본 매물은 부발역 인근에 위치해 있어 향후 철도사업이 구체화될 경우 광역 접근성 개선에 따른 영향을 기대해 볼 수 있습니다.

다만 현재는 개통이 확정된 노선이 아니므로 사업 일정과 노선은 향후 행정절차에 따라 변경될 수 있습니다.

도로에 접한 약 1,505평 규모의 토지

토지 투자를 검토할 때 중요한 조건 중 하나는 도로입니다.

본 매물은 현황상 도로에 접해 있어 맹지와 비교했을 때 접근성 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만 현황도로에 접해 있다는 사실과 건축법상 도로로 인정된다는 것은 서로 다른 문제입니다.

실제 개발을 위해서는 다음 내용을 별도로 확인해야 합니다.

• 도로의 지목과 소유자

• 도로에 대한 통행권 확보 여부

• 건축법상 도로 인정 여부

• 도로의 실제 폭

• 차량 진출입 가능 여부

• 도로 확장 또는 도시계획도로 편입 여부

도로 접면과 권리관계가 명확하게 확인될 경우 향후 토지 활용계획을 수립하는 데 중요한 장점이 될 수 있습니다.

도시계획도로 입안 중

세 필지 중 가장 면적이 큰 토지 일부에는 중로3류 도시계획도로가 저촉되어 있습니다.

중로3류는 폭 12m 이상 15m 미만 규모의 도시계획도로를 의미합니다.

토지이용계획확인서에는 도시관리계획상 도시계획시설인 도로가 입안 중이라는 내용도 추가로 기재되어 있습니다.

도시계획도로는 향후 토지 접근성을 개선할 가능성이 있지만, 동시에 토지 일부가 도로 부지에 편입될 가능성도 있습니다.

따라서 단순히 도로 개설에 따른 호재만 볼 것이 아니라 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.

• 입안 중인 도시계획도로의 정확한 노선

• 도로의 계획 폭과 연장

• 해당 토지의 편입 예상 면적

• 도시관리계획 결정·고시 여부

• 사업 시행 주체와 예상 시기

• 토지 보상 가능 여부

• 도로 편입 후 잔여지의 형상과 면적

• 도로 개설 후 직접 진출입 가능 여부

도로 편입 후 남는 토지의 모양과 접도 조건이 좋아진다면 토지 활용도가 상승할 수 있습니다.

반대로 편입면적이 많거나 잔여지 형상이 불리해질 경우 개발 가능 면적이 감소할 수 있으므로, 매수 전 도시계획도면을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

자연녹지지역 내 약 1,505평의 규모

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 위치합니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지공간을 확보하고 도시의 무분별한 확산을 방지하기 위해 지정되는 용도지역입니다.

관계 법령과 이천시 도시계획조례에서 허용하는 범위 안에서는 단독주택, 일부 근린생활시설, 교육·복지시설 등 다양한 용도의 건축을 검토할 수 있습니다.

다만 자연녹지지역이라고 해서 모든 건축물이나 개발사업이 가능한 것은 아닙니다.

본 토지는 현재 지목이 임야이고 준보전산지에 해당하므로 실제 개발을 위해서는 다음 절차와 조건을 함께 검토해야 합니다.

• 산지전용허가 또는 산지전용신고

• 개발행위허가

• 건축허가

• 진입도로 확보

• 경사도와 표고

• 입목축적

• 우수와 오수 처리계획

• 상하수도 연결 가능 여부

• 절토·성토와 옹벽 설치

• 환경 관련 입지 제한

넓은 면적은 개발계획을 수립할 때 장점이 될 수 있지만, 실제 개발 가능 면적은 경사도와 도로, 환경규제, 도시계획도로 편입면적 등에 따라 달라질 수 있습니다.

넓은 면적으로 다양한 활용 방향 검토

본 매물은 공부상 약 1,505평 규모로, 소규모 토지와 비교해 다양한 공간 배치를 검토할 수 있습니다.

개발행위허가와 산지전용허가 등 관계 인허가가 가능하다는 전제 아래 다음과 같은 방향을 검토할 수 있습니다.

• 중장기 개발용 토지

• 개인 또는 법인의 자산 보유

• 자연녹지지역에서 허용되는 건축물 부지

• 일부 근린생활시설 부지

• 교육·복지·문화 관련 시설

• 도시계획도로 개설 이후 잔여지 활용

• 인접 토지와 연계한 개발

• SK하이닉스 배후 수요를 고려한 장기 투자

구체적인 활용 가능 여부는 매수인의 사업 목적과 건축물 용도에 따라 달라지므로 계약 전 사전 인허가 검토가 필요합니다.

매매가격

본 매물의 매매 희망가격은 평당 400만 원입니다.

공부상 총면적 4,976㎡를 평수로 환산하면 약 1,505.24평이며, 이를 기준으로 산정한 총매매가격은 약 60억 2,100만 원입니다.

• 공부상 면적: 4,976㎡

• 환산면적: 약 1,505.24평

• 평당 가격: 400만 원

• 총매매가격: 약 60억 2,100만 원

세 필지의 2026년 개별공시지가를 합산하면 약 10억 원 수준입니다.

매도 희망가격은 현재 임야 상태만을 기준으로 산정한 가격이라기보다 SK하이닉스 배후지역이라는 입지, 부발역 접근성, 역세권 개발 기대, 도시계획도로와 장기적인 개발 가능성을 함께 반영한 가격입니다.

따라서 매수인은 단순히 공시지가와 매매가격만 비교하기보다 실제 도로 조건과 산지전용 가능성, 개발 가능한 면적, 도시계획도로 편입 이후의 잔여지 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

본 토지의 핵심 장점

SK하이닉스 배후 입지

SK하이닉스 이천사업장과 관련 산업·주거 수요의 영향을 기대할 수 있는 지역입니다.

부발역 인근 입지

경강선과 중부내륙선이 연결되는 부발역 생활권에 위치합니다.

부발역세권 개발 기대

부발역세권 북단지구 개발계획 승인에 따라 주거와 상업, 도로 기반시설 확충이 기대됩니다.

부발역 남단 개발축과 인접

SK하이닉스와 부발역을 연결하는 남측 생활권의 장기적인 변화 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

평택~부발선 추진 기대

향후 철도사업이 현실화될 경우 평택과 안성, 이천을 연결하는 광역교통 접근성 개선을 기대할 수 있습니다.

도로에 접한 토지

현황상 도로에 접해 있어 접근성과 향후 개발계획 수립 측면에서 장점이 있습니다.

도시계획도로 입안 중

일부 토지에 도시계획도로가 저촉되어 있어 도로 개설과 편입 이후의 토지 가치 변화를 함께 검토할 수 있습니다.

약 1,505평의 넓은 면적

장기 투자와 개발계획, 법인 보유 등 다양한 목적에 맞춰 검토할 수 있는 규모입니다.

이런 분께 추천드립니다

• SK하이닉스 배후지역의 토지를 찾는 분

• 부발역 인근의 대규모 투자 토지를 찾는 분

• 부발역세권 개발에 따른 장기적인 변화를 기대하는 분

• 평택~부발선 등 교통망 확충 가능성을 보고 투자하려는 분

• 도시계획도로 관련 토지를 선제적으로 검토하는 분

• 단기 매매보다 중장기적인 가치 상승을 기대하는 분

• 약 1,500평 규모의 토지를 찾는 개인 또는 법인

• 현장답사와 인허가 검토를 거쳐 투자 여부를 결정하려는 분

매수 전 확인사항

본 토지는 SK하이닉스와 부발역을 중심으로 한 장기적인 투자 가치가 기대되는 토지이지만, 계약 전에는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 토지대장과 등기사항증명서상 면적

• 3필지의 정확한 경계

• 현황도로의 지목과 소유권

• 도로 통행권 확보 여부

• 건축법상 도로 인정 여부

• 도시계획도로의 정확한 노선

• 도로 편입 예상 면적

• 편입 후 잔여지의 형상

• 산지전용허가 가능 여부

• 개발행위허가 기준

• 토지의 평균 경사도와 표고

• 자연녹지지역 내 건축 가능한 용도

• 수질보전특별대책지역 관련 제한

• 배출시설설치제한지역 관련 제한

• 상하수도와 오수·우수 처리계획

• 분묘 및 지상 수목 존재 여부

마무리

SK하이닉스 이천사업장을 중심으로 성장하는 이천시 부발읍은 산업과 철도, 주거개발이 함께 움직이는 지역입니다.

이번 매물은 SK하이닉스 배후지역이면서 부발역 인근에 위치한 공부상 약 1,505평 규모의 토지입니다.

도로에 접해 있고 일부 토지에는 도시계획도로가 저촉되어 있으며, 부발역세권 북단지구 개발과 남단 생활권 확장, 평택~부발선 추진 등 장기적인 지역 변화를 기대할 수 있습니다.

현재의 임야 상태만을 보고 판단하기보다 SK하이닉스 배후 수요와 부발역 중심의 도시 확장, 도로계획 이후의 접근성 및 잔여지 활용 가능성을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

현장답사가 가능하며, 도시계획도로와 산지전용, 개발행위허가 등 토지 활용에 필요한 행정 검토도 함께 진행할 수 있습니다.

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SK하이닉스 배후지역의 입지 분석부터

도시계획도로, 산지전용 및 개발 가능성까지 함께 검토합니다.

중개에 행정 검토를 더하다.

거래의 방향과 계약의 완성도, 더 강남.

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