(급매) 하남시청역 인근 덕풍동 유료주차장 토지, 공시지가 근접

[THE강남]

(급매) 하남시청역 인근 덕풍동 유료주차장 토지, 공시지가 근접

하남시 덕풍동 원도심에서 현재 유료주차장으로 사용 중인 인접 토지 2필지를 소개합니다.

총면적은 655㎡, 약 198.14평이며 매매가격은 30억 원입니다.

평당 매매가격은 약 1,514만 원으로, 2026년 두 필지의 개별공시지가 합계 약 23억 7,303만 원과 비교하면 공시지가 대비 약 126.4% 수준입니다.

하남시청역을 이용할 수 있는 기존 도심 생활권에 위치하고 있으며, 현재 주차장으로 활용하면서 향후 근린생활시설, 상가주택, 업무시설 또는 주거·상업 복합건물 등의 개발 방향을 검토할 수 있는 토지입니다.

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매물 개요

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구분	내용
소재지	경기도 하남시 덕풍동
토지 구성	인접한 전·답 2필지
총면적	655㎡
평수	약 198.14평
현재 이용 현황	유료주차장
용도지역	일반상업지역·제2종일반주거지역
기타 도시계획	방화지구·지구단위계획구역 7구역
매매가격	30억 원
㎡당 매매가격	약 458만 원
평당 매매가격	약 1,514만 원
거래 조건	2필지 일괄 매각

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필지별 토지 현황

전 450㎡ 필지

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답 205㎡ 필지

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두 번째 필지는 토지특성상 ‘세로한면(가)’로 조사돼 있습니다.

이는 통상 자동차 통행이 가능한 세로와 한 면이 접한 토지로 평가됐다는 의미이지만, 해당 도로가 건축법상 도로인지, 실제 도로 폭이 얼마인지, 대형 차량 진출입이 가능한지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

두 필지 개별공시지가 분석

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구분	면적	2026년 공시지가	공시지가 총액
전 필지	450㎡	㎡당 3,653,000원	1,643,850,000원
답 필지	205㎡	㎡당 3,557,000원	729,185,000원
합계	655㎡		2,373,035,000원

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두 필지의 2026년 개별공시지가 합계는 약 23억 7,303만 원입니다.

매매가격 30억 원과 비교하면 공시지가보다 약 6억 2,697만 원 높은 금액입니다.

비율로 보면 매매가는 공시지가 합계의 약 126.4% 수준입니다.

평당으로 환산하면 다음과 같습니다.

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하남 원도심의 역세권 토지이고 현재 유료주차장으로 사용 중이라는 점을 고려하면, 매매가 30억 원은 공시지가에서 크게 동떨어진 가격이라기보다 도심 입지와 향후 활용가치를 일부 반영한 금액으로 볼 수 있습니다.

현재 유료주차장으로 이용 중인 토지

이번 매물은 비어 있는 나대지가 아니라 현재 유료주차장으로 사용 중입니다.

덕풍동 일대는 기존 주택과 상가, 학교, 시장, 다세대·다가구주택이 밀집해 있어 주차 수요가 발생하는 지역입니다.

따라서 매수인은 즉시 건축하지 않더라도 일정 기간 주차장 운영을 유지하면서 개발계획을 준비하는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 매수 전에는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

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주차장 수익은 매도인의 구두 설명보다는 최근 1년 이상의 매출자료와 통장 입금내역을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.

하남시청역과 덕풍동 원도심 생활권

덕풍동은 하남시청역을 중심으로 기존 행정·상업·주거 기능이 형성된 하남 원도심입니다.

주변에는 다음과 같은 생활 기반시설이 갖춰져 있습니다.

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신도시 외곽의 초기 상권과 달리 이미 일정한 배후 주거수요와 생활권이 형성된 지역이라는 점이 특징입니다.

근린생활시설이나 상가주택, 의원, 사무실 등을 신축할 경우 기존 원도심의 상주인구와 유동인구를 함께 검토할 수 있습니다.

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 지정된 토지

주요 필지의 토지이용계획에는 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 표시돼 있습니다.

이는 필지 전체가 일반상업지역이라는 의미가 아닙니다.

필지 내부에 용도지역 경계가 지나가거나, 일부는 일반상업지역이고 일부는 제2종일반주거지역일 가능성이 있으므로 건축계획 수립 전 정확한 경계 확인이 필요합니다.

특히 다음 사항을 구분해야 합니다.

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용도지역이 둘 이상 걸쳐 있는 토지는 각 부분의 면적과 건축법 적용기준에 따라 실제 건축 연면적이 달라질 수 있습니다.

따라서 “전체 토지에 일반상업지역 용적률을 적용할 수 있다”는 전제로 사업성을 계산해서는 안 됩니다.

지구단위계획구역 7구역

대상지는 지구단위계획구역 7구역에 포함돼 있습니다.

지구단위계획구역에서는 용도지역상 건축이 가능하더라도 별도의 지구단위계획 시행지침에 따라 다음 항목이 추가로 제한될 수 있습니다.

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매수 전에는 토지이용계획확인서만 볼 것이 아니라 하남시 지구단위계획 결정도와 시행지침을 함께 확인해야 합니다.

인접한 두 필지 일괄 매각의 장점

도심 토지는 한 필지의 면적이 작거나 형상이 불규칙하면 건축계획에 제약이 생기는 경우가 많습니다.

이번 매물은 인접한 두 필지를 함께 매각해 총 655㎡, 약 198평을 확보할 수 있다는 점이 장점입니다.

약 200평에 가까운 부지는 다음과 같은 측면에서 활용성이 있습니다.

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다만 두 필지가 실제로 합필 가능한지는 지목, 용도지역, 등기관계 및 도시계획 조건을 확인해야 합니다.

지목이 전과 답인 점은 반드시 확인해야 합니다

현재는 유료주차장으로 이용 중이지만 공부상 지목은 전과 답입니다.

따라서 주차장으로 사용하게 된 경위와 관련 인허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

계약 전 확인할 자료는 다음과 같습니다.

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농지를 포장해 주차장으로 사용하는 경우 적법한 농지전용이나 개발행위허가 없이 사용했다면 원상회복 명령이나 이행강제금 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 유료주차장으로 영업 중이라는 사실만으로 토지 사용이 적법하다고 단정해서는 안 됩니다.

학교 상대보호구역

대상 토지는 인근 초등학교·중학교·고등학교와 관련된 학교 상대보호구역으로 표시됩니다.

상대보호구역에서는 일반적인 주택, 상가, 사무실이 모두 금지되는 것은 아니지만 다음과 같은 시설은 제한되거나 교육환경보호위원회의 심의를 받아야 할 수 있습니다.

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따라서 상업지역이라는 이유만으로 모든 업종이 입점할 수 있는 것은 아닙니다.

구체적인 업종이 정해진 경우 관할 교육지원청에 사전 확인해야 합니다.

방화지구에 따른 건축기준

주요 필지는 방화지구로 지정돼 있습니다.

방화지구에서는 건축물의 주요 구조부와 외벽, 지붕 등에 내화구조 또는 불연재료 기준이 적용될 수 있습니다.

이는 건축을 불가능하게 만드는 규제가 아니라, 도심 화재 확산을 방지하기 위해 일반 지역보다 강화된 구조 및 자재 기준을 적용하는 제도입니다.

건축계획 수립 시에는 공사비 증가 가능성도 함께 반영해야 합니다.

인근 거래가격을 비교할 때 주의할 점

덕풍동 원도심은 토지만 거래되는 사례보다 기존 건물이 포함된 상가주택, 다가구주택, 단독주택 거래가 많습니다.

따라서 주변 매매금액을 비교할 때는 다음 조건을 구분해야 합니다.

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노후 건축물이 있는 거래는 매매가격 안에 건물가치뿐 아니라 철거비용도 포함될 수 있어 이번 주차장 토지와 단순 비교하기 어렵습니다.

이번 매물의 평당가격 약 1,514만 원은 두 필지의 평균 공시지가 평당 약 1,198만 원보다 약 26% 높은 수준입니다.

따라서 가격 판단의 핵심은 단순 공시지가 배수보다 다음 요소에 있습니다.

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개발 방향

구체적인 지구단위계획과 학교보호구역 검토를 전제로 다음과 같은 개발 방향을 살펴볼 수 있습니다.

근린생활시설

편의점, 카페, 음식점, 소매점, 사무실, 의원 등 원도심 배후수요를 이용하는 시설을 검토할 수 있습니다.

상가주택

저층부는 근린생활시설, 상층부는 주택으로 구성하는 방식입니다.

다만 용도지역별 건축기준과 주차대수, 일조권, 세대수 제한 등을 확인해야 합니다.

업무시설

사무실, 행정·법률·세무 관련 업종, 소규모 기업 사옥 등의 용도로 검토할 수 있습니다.

의료·교육 관련 시설

병·의원, 학원, 교습소 등의 수요를 검토할 수 있으나 학교 상대보호구역과 주차기준을 함께 확인해야 합니다.

주거·상업 복합건물

일반상업지역과 제2종일반주거지역의 경계를 반영해 상업시설과 주거시설을 결합하는 방식도 검토할 수 있습니다.

구체적인 사업성은 건축사가 현황측량도와 지구단위계획을 토대로 계획안을 작성한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

토지거래허가구역 표시

현재 토지이용계획에는 두 종류의 토지거래허가구역이 표시돼 있습니다.

하나는 하남시 전역의 아파트 거래를 대상으로 하는 허가구역이고, 다른 하나는 외국인·외국법인·외국단체가 주택을 취득하는 경우를 대상으로 하는 허가구역입니다.

이번 매물은 공부상 전·답인 토지이므로 일반적인 내국인이 토지만 매수하는 경우 위 허가대상과 바로 일치하지는 않습니다.

다만 계약일 현재의 지정기간 연장 여부, 매수인의 국적·법인 유형, 토지 위 건축물 존재 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 계약 전 하남시 담당 부서에 확인해야 합니다.

이번 매물의 핵심 투자 포인트

1. 하남시청역 원도심 생활권

지하철과 행정기관, 시장, 학교, 주거지역을 함께 이용할 수 있는 기존 도심 입지입니다.

2. 약 198평 규모의 일괄 부지

원도심에서 인접한 약 200평 규모의 토지를 한 번에 확보할 수 있습니다.

3. 현재 유료주차장 운영

개발계획 수립 전까지 기존 주차장 수익을 검토할 수 있습니다.

4. 공시지가 대비 약 126% 수준

두 필지의 2026년 공시지가 합계는 약 23억 7,303만 원이며 매매가는 30억 원입니다.

5. 상업지역과 주거지역의 복합 입지

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 지정돼 있어 다양한 복합개발 방향을 검토할 수 있습니다.

6. 평지 및 도로 접근성

추가 필지는 평지이며 토지특성상 세로한면에 접한 것으로 조사돼 있습니다.

7. 하남 원도심의 제한된 토지 공급

덕풍동 원도심은 이미 건축물이 밀집돼 있어 나대지 형태로 일정 규모 이상을 확보하기 쉽지 않습니다.

추천 매수 대상

이번 매물은 다음과 같은 매수자에게 적합합니다.

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계약 전 필수 확인사항

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마무리

하남시 덕풍동은 하남시청역과 시청, 시장, 학교, 기존 주거지역이 모여 있는 하남 원도심의 중심 생활권입니다.

이번 매물은 인접한 전·답 2필지로 구성돼 있으며 총면적은 655㎡, 약 198.14평입니다.

현재 유료주차장으로 활용 중이고 매매가격은 30억 원, 평당 약 1,514만 원입니다.

2026년 두 필지의 개별공시지가 합계는 약 23억 7,303만 원으로 매매가격은 공시지가 대비 약 126.4% 수준입니다.

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 지정된 지구단위계획구역 토지라는 점에서 단순 주차장 부지를 넘어 근린생활시설, 상가주택, 업무시설 또는 주거·상업 복합개발 부지로 검토할 수 있습니다.

다만 공부상 지목이 전과 답이고 현재는 주차장으로 이용 중이므로, 농지전용과 개발행위허가, 지목변경 및 주차장 영업의 적법성은 반드시 계약 전에 확인해야 합니다.

하남시청역 생활권에서 약 200평 규모의 수익형 토지 또는 중장기 개발부지를 찾고 계신 분이라면 현장과 도시계획을 함께 살펴보시기 바랍니다.

매매 문의

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중개에 행정 검토를 더해 토지의 권리관계와 이용현황, 도시계획 및 건축 가능성을 함께 검토합니다.

※ 본 글은 토지이용계획확인서, 토지정보자료 및 매도인 제공 내용을 기준으로 작성했습니다. 구체적인 건축 가능 용도와 건폐율·용적률·높이·주차대수는 지구단위계획 시행지침과 관계기관 확인을 거쳐야 합니다.

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