용인 반도체 크러스터 배후 토지, 계획관리 임야

[THE강남]

용인 백암면 계획관리 임야 5,508평 │ 평당 85만원 │ 반도체 클러스터 배후지역 토지 매매

용인 처인구 백암면 계획관리지역 임야 약 5,508평

평당 85만원 │ 분묘 및 주택 부분 제외 매매

용인 처인구 백암면에서 계획관리지역에 위치한 대규모 임야 약 5,508평을 소개합니다.

특히 이 토지는 단순한 임야 매물이 아니라,

▶ 계획관리지역

▶ 자연취락지구

▶ 성장관리계획구역

▶ 준보전산지

▶ 용인 반도체 클러스터 인접 배후지역

▶ 용인~충주 민자고속도로 추진

▶ 반도체 산업 확대에 따른 배후 수요 기대

등을 함께 살펴볼 필요가 있는 토지입니다.

현재 매도조건은 3.3㎡당 85만원이며, 분묘 및 주택 부분은 제외하고 매매합니다.

■ 매매 핵심 요약

구분	내용
소재지	경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리
지목	임야
총면적	18,210㎡ / 약 5,508평
용도지역	계획관리지역
주요 지정	자연취락지구
성장관리계획	복합형·주거형
산지구분	준보전산지
매매단가	평당 85만원
매매조건	분묘 및 주택 부분 제외
총 매매금액	단순 환산 약 46억 8,200만원
특징	대규모 면적, 계획관리, 반도체 클러스터 배후지역

※ 총 매매금액은 전체 5,508평에 평당 85만원을 단순 적용한 금액이며, 실제 계약금액은 분묘·주택 제외 면적에 따라 달라질 수 있습니다.

■ 필지별 토지 현황

구분	면적	평 환산	개별공시지가
①	1,983㎡	약 600평	67,300원/㎡
②	9,081㎡	약 2,747평	30,100원/㎡
③	7,146㎡	약 2,162평	27,600원/㎡
합계	18,210㎡	약 5,509평	-

개별공시지가는 필지별로 차이가 있지만, 매도가는 일괄적으로 평당 85만원 수준을 기준으로 합니다.

■ 가장 중요한 포인트, '계획관리지역'

이번 토지에서 가장 눈여겨볼 부분은 계획관리지역이라는 점입니다.

임야라고 해서 모두 같은 임야가 아닙니다.

보전산지나 보전관리지역 등과 비교하면 계획관리지역은 향후 토지 이용 및 개발 가능성을 검토할 때 상대적으로 유리한 위치에 있습니다.

더구나 해당 토지는 자연취락지구 및 성장관리계획구역이 함께 지정되어 있어 주변 취락과 토지 이용의 연계성을 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 산지인 만큼 실제 건축이나 개발을 위해서는 진입도로, 경사도, 산지전용 가능 여부, 개발행위허가, 배수계획, 건축 가능 면적 등 개별적인 인허가 검토가 반드시 필요합니다.

따라서 단순히 '계획관리지역이니까 개발된다'는 방식으로 접근하기보다는 현장 여건과 개발 가능 면적을 함께 확인해야 하는 토지입니다.

■ 백암면이 다시 주목받는 이유

백암면은 용인 반도체 클러스터의 직접 사업구역은 아니지만, 원삼면에 조성되는 SK하이닉스 용인 반도체클러스터와 가까운 배후지역이라는 점에서 꾸준히 관심을 받아온 지역입니다.

실제로 경기도는 2019년 용인 반도체 특화 클러스터 추진 당시 백암면 전체를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있습니다. 당시 경기도는 반도체 클러스터 개발 기대에 따른 지가 급등과 투기 가능성을 이유로 들었습니다.

현재 용인 반도체클러스터 일반산업단지는 처인구 원삼면 일원 약 126만평 규모로 추진되고 있으며, 용인시 자료에 따르면 2025년 FAB 1기 착공, 2027년 말 부지조성공사 완료를 목표로 사업이 진행되고 있습니다.

즉, 이제는 단순한 계획 단계가 아니라 실제 산업단지 조성이 진행되고 있는 지역이라는 점이 과거와 다른 부분입니다.

■ 반도체 클러스터와 교통망도 함께 움직이고 있습니다

최근 용인 반도체 클러스터 주변에서는 산업단지뿐만 아니라 도로망 확충도 진행되고 있습니다.

2026년 5월에는 국도 17호선과 용인 반도체 클러스터를 연결하는 보개원삼로 1.88km 구간이 왕복 4차로로 확장 개통됐습니다.

특히 이 도로는 세종포천고속도로 남용인IC와 연결되는 주요 도로축으로 소개되고 있어 반도체 클러스터의 물류 접근성을 높이는 기반시설로 평가되고 있습니다.

또한 용인시가 2025년 9월 발표한 자료에 따르면 용인~충주 민자고속도로는 포곡읍에서 양지·백암면을 거쳐 충북 음성군 생극면까지 연결하는 약 55km, 왕복 4차로 고속도로로 추진되고 있습니다.

용인시는 이 도로가 SK하이닉스 용인 반도체클러스터의 교통수요 일부를 담당하고 백암면을 포함한 처인구 남부지역의 도로 접근성을 개선할 것으로 기대하고 있습니다.

다만 고속도로 사업은 향후 추진 일정과 사업계획이 변경될 가능성이 있으므로 투자 판단 시 현재 확정된 사업과 계획 단계 사업을 구분해서 확인해야 합니다.

■ 인근 토지 거래사례

백암면 토지는 지목, 도로 접면, 면적, 경사도, 개발 가능성 등에 따라 가격 차이가 상당히 큰 편입니다.

따라서 단순히 '백암면 임야 평균가격'으로 판단하기보다는 실제 거래 토지의 조건을 비교하는 것이 중요합니다.

확인되는 백봉리 임야 거래 사례 중 하나는 다음과 같습니다.

거래시점	지역	지목	면적	거래가격	평당가격
2025.02	백봉리	임야	약 94평	7,600만원	약 80만원

해당 거래는 계획관리지역 임야로 확인되며, 도로 조건은 '세로(불)', 지형은 완경사로 기재되어 있습니다.

즉, 백봉리에서 실제 임야 거래가 평당 약 80만원 수준에 이루어진 사례가 확인됩니다.

이번 매물의 매도가는 평당 85만원으로, 위 사례와 단순 비교하면 약 6% 정도 높은 수준입니다.

하지만 이번 물건은 약 5,500평에 달하는 대규모 토지이고, 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등의 지정 여부와 함께 실제 도로 접면, 경사도, 분묘 및 주택 부분 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

따라서 평당 85만원이라는 가격 자체만으로 고가 또는 저가라고 단정하기보다는 대규모 토지라는 특성을 감안해 현장 조건을 함께 분석할 필요가 있습니다.

■ 현재 매물 호가와 비교하면

백암면 일대에는 반도체 클러스터 접근성을 강조한 토지 매물도 확인됩니다.

예를 들어 백암면 박곡리의 한 임야 매물은 약 506평, 평당 85만원에 매물로 소개된 사례가 있으며, 해당 매물은 국도 17호선 인접 및 원삼 SK하이닉스 반도체클러스터 직선거리 약 6km를 강조하고 있습니다. 이후 가격을 평당 69만원으로 낮춘 것으로 표시되어 있습니다.

또 다른 백봉리 전(田) 매물은 약 535평을 평당 130만원에 제시하면서 도로 접면과 차량 진입, 하이닉스 접근성을 강조하고 있습니다. 이는 매물 호가는 도로 조건과 토지 이용상태에 따라 상당한 차이가 난다는 점을 보여주는 사례입니다.

따라서 이번 토지의 평당 85만원은 주변 호가와 거래사례를 함께 놓고 볼 때 검토 가능한 가격대이지만, 약 5,500평의 대규모 임야라는 점에서 소규모 토지 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

■ 공시지가와 매매가의 차이

2026년 개별공시지가는 필지별로 ㎡당 27,600원~67,300원 수준입니다.

반면 매매가는 평당 85만원입니다.

㎡당으로 환산하면 약 **25만7천원/㎡**입니다.

즉 개별공시지가보다 매매가격이 상당히 높은 구조입니다.

하지만 토지는 아파트처럼 공시가격과 실거래가격이 일정한 비율로 움직이는 상품이 아닙니다.

특히 계획관리지역 임야의 경우

도로 + 개발 가능성 + 경사도 + 형상 + 주변 취락 + 인허가 가능성 + 개발 기대감

에 따라 실제 시장가격이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 이번 매물 역시 공시지가와 단순 비교하기보다는 실제 이용 가능성과 개발 가능성을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.

■ 투자자가 반드시 확인해야 할 부분

좋은 호재만 보고 접근하기에는 체크해야 할 사항도 있습니다.

① 준보전산지

전체 토지가 준보전산지에 해당합니다.

따라서 개발을 검토할 경우 산지관리법상 산지전용 및 관련 인허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

② 대규모 임야

총 약 5,508평으로 상당히 넓은 토지입니다.

넓다는 것이 장점인 동시에 개발비용이나 진입도로, 토목공사비 등의 부담으로 작용할 수 있습니다.

③ 분묘 및 주택 부분

이번 매매조건은 분묘 및 주택 부분을 제외합니다.

따라서 실제 계약 전에 제외 면적을 정확하게 측량하고 최종 매매대상 면적과 매매대금을 확정하는 절차가 중요합니다.

④ 성장관리계획구역

성장관리계획구역으로 지정되어 있으므로 해당 구역의 세부적인 건축·개발 기준을 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 가축사육 제한 및 배출시설 관련 규제

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등의 규제가 있으므로 특정 용도로 개발할 경우 제한사항을 사전에 확인해야 합니다.

■ 반도체 호재를 '현재 가치'와 '미래 가치'로 나눠봐야 합니다

이 토지의 가장 큰 투자 포인트는 역시 용인 반도체 메가클러스터의 확장성입니다.

경기도는 용인 남사 첨단시스템반도체 클러스터, 원삼 SK하이닉스 반도체클러스터 등을 포함한 경기남부 반도체 메가클러스터를 세계 최대 규모의 반도체 산업 집적지로 육성하고 있습니다.

국토교통부 역시 2025년 업무계획에서 용인 반도체 산단의 보상 착수와 도로공사 발주 등 인프라 조성을 주요 사업으로 제시했습니다.

2026년에는 경기도가 반도체 클러스터의 조성을 앞당기기 위해 인허가 단축과 전력·용수 등 기반시설 지원을 추진하고 있으며, 지방도 321호선 확포장 등 핵심 도로망에 대한 현장 점검도 진행했습니다.

결국 백암면 토지를 바라보는 핵심은

"반도체 산업단지 안에 들어가는 토지인가?"

가 아니라,

"반도체 산업단지가 커지면서 주변 배후지역의 토지 수요와 교통망이 어떻게 변화할 것인가?"

라는 관점입니다.

■ 이런 분께 추천드립니다

✔ 용인 반도체 클러스터의 장기적인 성장성을 보고 토지를 찾는 분

✔ 백암면 일대 대규모 토지를 찾는 분

✔ 계획관리지역 토지를 선호하는 분

✔ 단기 차익보다 중장기적인 토지가치 상승을 고려하는 분

✔ 개발 가능성을 직접 검토할 수 있는 투자자

✔ 향후 도로망 확충 및 산업단지 배후지역의 변화를 기대하는 분

■ 매매가격

평당 85만원

분묘 및 주택 부분 제외

총 면적 약 5,508평

전체 면적 단순 환산 시 약 46억8천만원

※ 실제 계약금액은 분묘·주택 제외 면적 및 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

■ 마무리

용인 백암면은 과거에는 전형적인 농촌·전원지역의 이미지가 강했지만, 지금은 상황이 달라지고 있습니다.

원삼면의 SK하이닉스 반도체클러스터를 중심으로 산업단지 조성이 실제 진행되고 있고, 주변 도로망과 광역교통망도 함께 확충되고 있습니다.

특히 2026년에는 반도체 클러스터 진입도로인 보개원삼로가 정식 개통되는 등 개발이 '계획'에서 '현실'로 넘어가는 단계에 들어섰습니다.

다만 이 토지는 계획관리지역이라는 장점만 보고 접근하기보다는 산지전용, 도로, 경사도, 개발 가능 면적, 분묘 및 주택 제외 면적 등을 함께 확인해야 하는 대규모 임야입니다.

평당 85만원이라는 가격과 약 5,500평이라는 규모, 그리고 용인 반도체 클러스터 배후지역이라는 입지를 함께 검토해 볼 만한 토지입니다.

현장 확인 및 토지 이용 가능성 검토 후 정확한 매매조건을 안내해 드립니다.