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더블 딥...
유럽의 금융위기가 더블 딥, 세계의 경기 불황으로 이끌까요?
90년 대 후반 남미에서 촉발된 금융위기가 아시아를 엄습하더니 대한민국을 강타했었습니다. 당시 아시아 금융위기를 풀어가는 해법은 고 금리를 통한 대 수술였지만 지금은 저금리라는 반대의 해법을 선택했습니다. 고 금리는 많은 비난에도 불구하고 가장 빠르고 확실한 방법 이었다는 것이 아시아 국가들의 현 위상과 과거사를 되돌아보면 많은 분들이 공감할 거라 봅니다.
“중이 제머리 못 깍는다”는 속담은 현재 미국과 유럽을 두고 하는 말인 것 같습니다.
요즈음 부동산 뉴스는 금리인상으로 인해 시장이 마치 더블 딥으로 가는 국면 처럼 자극합니다. 실제로 거래 두절 현상과 임대 문의조차 없는 시기여서 이런 기사 하나면 다급한 매도인은 쉽게 흔들립니다. 이럴 때 위로의 말 한마디 건네며 조심스럽게 ‘툭’ 한번 건드려 주면 가격 조정이 아주 쉬운 시장입니다. 제가 작년 여름 “비관 적인 시장이 먹을 게 더 많다”라는 글을 올렸습니만 사실, 10개월 전과 비교해보면 지방과 수도권 남부 시장은 가격에 있어서 놀라울 만큼 많이 올라 있습니다.
지방과 수도권은 전세를 안고 매입한 경우 6개월에서 일 년 사이 투자원금 대비 2-300프로 기본으로 올랐고 심한 경우 500프로의 상승률을 보인 곳도 있습니다. 대한민국은 위기의 해법을 원화의 화폐 가치를 버리는 방식으로 경제의 활력을 이끌었는데, 2009년 3월 전후 인가...
월가에서 다음과 같은 말을 했습니다.
세계경제의 봄(희망)을 한국에서 알리고 있다고...
그 시점 제가 주목했던 것은 지방과 수도권 일대의 소형 혹은 반 지하 같은 것들입니다. 제 시선이 그쪽으로 향한 근본 이유는 이런 것들이 지난 10여 년 전 불어온 상승장에서 철저히 소외 되 비관론이 득세한 채 버려지고 내쳐진 것 들 이었습니다. 그러니 최소한 착하고 겸손한 가격에다 인플레이션을 전혀 반영하지 못했다 라는 단순한 명제에서 출발했습니다. 가장 눈에 띄던 시장이 대전의 경우였는데 통계상 주택 보급률이 가장 낮은 상황임에도 미분양으로 골머리 앓던 곳 이었지요. 헌데 지금은 한번 필 받고 나니 무섭게 올라가고 있습니다.
시장이란... 한때는 아주 우습게 생각하고 거들 떠 보지 않다가 어느날 갑자기 하늘을 향해 콧대 세우기 시작하는 인간의 모습을 그대로 보여줍니다.
고가아파트는...
다른 모멘텀이 있지 않는 한 두 가지 관점에서 무거울 수 밖에 없습니다.
1. 매매 대비 전제 비율의 괴리가 너무 크다.
2. 세금의 덫을 아직 풀지 않았다.
1의 경우, 우선 투자금액이 너무 많습니다.
강남을 예로 든다면 30평대를 기준으로 전세 혹은 융자를 받더라도 5억대 전 후의 자금이 필요합니다. 헌데 지방은 전세 끼고 30평대를 사려면 2-3000만원 들어갑니다. 5억 선 전후라면... 스무 채까지 매입 가능한 금액 대였습니다. 이런 사태가 벌어진 이유는 실수요 외에 그동안 투자수요가 따라주지 않은데 있습니다. 이미 재작년 겨울(부산)과 작년 여름(대전)을 기점으로 지방은 본격적으로 움직이기 시작했습니다.
2의 경우, 지방은 보유 세 면에서 유리했고 양도소득세에서 부담이 없었습니다만 고가아파트는 보유세에서 부담이 시작됩니다.
작년 여름부터 '전세가 급등은 인플레이션 현상'이라고 말씀 드렸습니다만, 현재 진행형의 인플레이션은 지방이든 수도권이든 앞으로도 임대료에서 시작해 매매가로 전이되는 양상으로 우상향이라는 그래프의 모습을 보이고 있습니다.
그럼 어디에서 투자처를 찾아야하나...
이것이 궁급할 것인데요.
세금 부담에서 자유롭고 투자 금액에 부담 없는 곳을 살피는 것이 1순위입니다. 수급은 모든 재료에 우선한다는 명언이 있습니다 만,
이것만 가지고 시장을 판단한다면... 오산이랍니다.
수요 없이도... 재화는 스스로 주위 상황을 살펴가며 움직입니다.
인플레이션 현상은 단순히 수요 공급에 국한한 움직임이 아니라는 것.
이건 또 뭔 새로운... 이론? 하실것 같아서...
재미있는 얘기를 하나 하겠습니다.
1962년 한국의 경제개발 5개년 계획을 기화로 70년대 부터 불어온 산업화의 바람이 80년대 말까지 있었습니다. 한국의 산업화가 빠르게 진행되는 동안 지방은 초토화의 과정이었다는 사실은 다들 기억하실 겁니다. 서울과 수도권 그리고 지방 대도시로의 인구유입으로 초등학생 수가 20분의 1 이하로 줄어들다 지금은 폐교된 학교가 더 많습니다. 저를 포함한 이 글을 읽는 회원 분들 역시 이 시대 안의 범주에 들어가므로 도시로 상경한 시골 출신 분들이 많을 거라 예상 합니다. 40년 전 말죽거리(지금의 양재동) 일대의 자갈밭 가격이 4-50원 할 때 가평의 옥토로서 기름진 논의 가격은 평당 300-400원 대 였습니다. 진천에서 소작을 하던 소작농은 가을에 수확한 쌀 열가마니로 땅주인에게 다섯 가마 갖다 바치고 나머지 쌀 다섯 가마니로 지금의 판교나 분당의 토지를 사들이면서 자립하던 시절도 있었습니다. 당시 판교나 분당은 자갈밭이라 충청도 진천 가격의 1/20 혹은 1/40 가격을 쳐 주던 토지 가격의 역사입니다.
이건 호랑이 담배 피우던 시절도 아니고 대한민국 경제 개발 5개년 계획이 진행되 던 40년 전후의 이야기랍니다. 산업화의 진전으로 도시화가 이루어지면서 수도권과 지방 일대 토지가 운명을 달리한 셈이지요.
헌데 이런 이야기는 누구나 잘 알만한 상식적인 이야기이고,
지금부터 핵심적인 이야기를 풀어봅니다.
그럼 모두가 떠난 시골 마을 들의 부동산 가격이 모두 폭락 했을까요?
이미 올린 글, ‘인플레이션에 대한 회상’이나 ‘물가에 대한 회상’에 올렸던
재미있는 과거사 하나 다시 올려 봅니다.
20년 전 압구정 현대아파트 가격이 평당 천 만원(91년 3월 기준)에 고점 찍고 분당의 입주와 IMF로 장기 하락세를 그리다 4-5년 전 급등해 현재 4500만원 합니다. 급등 이유는? 뚝섬의 고 분양가 였지요.
대략 20년 간 4.5배 오른 이 가격은 대한민국의 물가 상승률과 비교해 물가상승을 반영한 만큼의 액면 그대로의 가격입니다.
헌데 제가 지금 살고 있는 강원도를 중심으로 본다면,
30년 전 10-20원 하던 임야의 가격이 20년 전에 50-100원으로 올라 서고
지금은 1000원 이하는 거의 없고 대게 3천원에서 10만원 까지 갑니다.
항상 치열하게 경쟁하던 강남아파트와 모두가 버리고 떠난 가장 인기 없던 임야의 가격... 강남 아파트의 상승률은 세간의 스포트라이트에 비해 너무 초라해져 버립니다.
제가 ‘남들이 가지 않는 뒤안길에 꽃밭이 있다’는 격언을 좋아한다고 몇 번 언급하면서 '소문난 잔치에는 먹을 것이 없음'을 역설한 적이있습니다.
혹 먹을 것이 많아도 기대치가 크면 실망도 큰 법...
얼마 전 제 지인들에게 풍광 좋은 밭을 소개한 일이 있었는데 평당 15만 원이었습니다. 싸다는 생각을 했지만 실은 20년 전의 가격은 3000원 대 였습니다. 이 즈음 제가 무었을 이야기 하려는 지... 눈치 있으신 분 들은 파악 하셨으리라 봅니다.
인플레이션은...
수요 공급의 기반위에서만 오르는 것이 아니랍니다.
다른 재화와의 비교우위를 통해서도 오르고 희소성이라는 기반위에서도 오릅니다.
그럼 압구정 현대 아파트가 20년간 4.5배 오르는 동안 버려진 임야가 50배 올랐다면 거품이라고 말할 수 있을까요?
예를 하나 들어보겠습니다.
부동산에서 임야만큼 개별성이 강한 종목도 없을 겁니다. 옆 필지를 끼고 있으면서 열 배 이상 차이 나기도 하지요.
개발업체가 노리는 사기 행각이 여기서 출할 하는데요...
임야는 부동산이 아닌 타 재화와의 관계를 통해 가치가 가격에 반영되기도 합니다. 가장 흔한 것이 현재 생산해내는 임산물의 가치를 반영하는 r경우.
몇 년 전 수도권 인근에 있는 2만평 규모의 자작나무가 식재된 임야가 평당 5천원에 거래된 일이 있습니다. .
평당 5000원 하는 임야를 매입해 자작나무를 팔아보니
자작나무 판 가격 1억4000만원 이라는 결과가 나왔는데...
투자 원금 1억+ 묘목 식재경비2000=1억 2000만원이 투자비용입니다.
매입가격은 1억. 자작 나무 팔아 투자 원금 회수하고 2000만원의 수익...
50배 상승한 임야의 소유권은 그대로 남아있고 그곳에 다시 자작나무를 심어 놓으니... 이건 투자 수익률 몇 프로의 계산을 넘어서는 ‘거져 줍는 가격’이 됩니다. 시장의 관심이 없어 버려지고 내 팽개쳐진 부동산에서 옥석가리기를 하면서 나타나는 현상입니다. 제가 관심 갖는 부류의 부동산이 이런 종류 들 인데... 흔히 들 “눈 먼 부동산”이라고 이야기합니다.
하지만 이런 것들도 가치를 인식하고 세상을 바라보는 눈이 따라 주었을 때 가능한 일입니다.
그럼 도시 부동산에는 이런 것들이 없을까요?
도시 부동산에도 예외 없이 역시 등장 합니다.
모든 부동산이 동일하지 않다는 개별성과 가치 인식의 차이가 이런 결과를 만들어 내는데 이런 부동산은 무허가 건물이나 반 지하, 재건축과 재개발에도 있습니다. 혹은 위치 좋은 기존 중고 아파트 에도 5-10년에 한번 씩 나올 수 있고 '미분양 땡처리 물건'에서도 나올 수 있습니다.
향후 아파트 전망
부동산의 많은 유형 중 아파트는 항상 관심의 중심입니다. 헌데 아파트 먼저 언급하지 않은 이유는 관심의 시야를 더욱 넓게 바라보자는 데 있습니다.
아파트는 동일성이 가장 강한 부동산 상품이다 보니 투자하기에도 가장 손쉬운 종목입니다.
향후,
수도권 및 서울 일부는 가을 철 이사를 시작으로 전세가격이 다시 폭등 국면으로 가게 되면 바로 매매가의 상승으로 연결된다는 가능성을 열어 놔와야 된다고 봅니다.
금리 추가 인상 엄포는 사실, 새 발의 피...
집을 사고 싶은 수요자에 의한 것이 아니라 전세를 얻을 집이 없기에 사서라도 들어가야 할 수요자와 눈치 빠른 투자자의 몫이 되는 시장입니다.
그렇다면 급매물을 잡을 시점은?
수도권 및 서울 일부지역의 바닥은 장마철인 현 시점부터 여름휴가 전후로 글로벌 위기 의식이 고조되면 더욱 좋습니다. 이미 지방은 바닥에서 무릎까지 올라와 있고 수도권 남부 지역은 올 봄부터 시작 되었으니 그나마 가격 협상이 생각보다 쉽지 않을 수 있는 시장에 이번 금리인상과 금융위기가 새로운 기회인 셈입니다.
그래도 불안하다 하시면... ^^;;
예를 하나 들어보지요.
올 봄, 제 지인이 역세권 아파트를 17500만원에 처분했지만,
현재의 전세 가격17-18000 만원 합니다.
여기서 얼마나 떨어질까요?
과연 떨어질 자리가 있을까요?
현재의 금리 상승이 시장의 근본 악재 요인이 되지 않는다는 판단은...
미국은 더 많은 달러를 찍어내야 할 상황이라 한국이 금리를 올려도 역사적 최 저점에서 크게 벗어나지 않는 국면이 지속될 가능성에 무게를 둡니다.
헌데 대한민국 만 단독으로 금리를 올린다?
그리고 가계 부채의 부담을 선제적 대응 차원의 금리인상으로 해결한다?
여기서 행간을 읽어야 합니다.
이런 상식 밖의 해법은...
금융당국의 근본 목표와 역활이 법전에 나와있는 대로
물가 안정이 최우선이라는 것에 있고
이는 인플레이션에 대한 속도 조정 차원과
앞으로의 환율 전에 대비 하고...
이 기회에 파이를 가급적 더욱 크게 키우겠다는 것입니다.
오늘 글은 불특정 공간에서 아주 조심스런 부분입니다 만,
제가 바라보는 시장에 대한 해석과 판단이며 제 입장은 오래 전 언급했으므로 동감하셔도 좋고 아니라 판단되면 그냥 읽고 그런가 보다 하시면 됩니다.
판단은 여러분 스스로 알아서... 실천 역시 각 개인의 몫입니다.
P.S
1.제가 글로벌시장의 부정적인 것들을 무시하고 긍정적인 전망만을 이야기하는 것 같지만 반드시 그런 것은 아닙니다. 저 역시 향후 각국의 재정 적자 문제나 시장의 판도를 그려보면서 조망하는 것인데 가급적 대한민국 부동산 시장의 과거사를 되돌아보고 미래의 힌트가 어디에 있는가 조망해보자는 차원이랍니다.
2. 최근 청라가 얽힌 실타래를 풀어가는 모양입니다. 영종도나 송도의 문제, 당진,평택 일대는 전두환 시절, 중국(당시엔 중공)과의 무역 확대를 대비하기위한 정책적 차원에서 이루어 진 25년 전의 구상안입니다. 제가 보기에 이미 향후 아시아의 시대를 염두 해 둔 포석이 아니었나 싶습니다.
3. 현재 우리가 비판하는 MB정권의 모습 역시 10년 후의 평가는 달라진다고 봅니다. 요즈음 MB가 저 개발 자원 부국과 FTA를 일관되며 추진하며 그나마 중국이나 미국에 밀리지 않는 모습에 대한민국의 미래가 반드시 어둡지 않다는 희망적 전망을 가지고 있기에 부동산의 미래 역시 어둡지 않다고 판단합니다.
MB는 선수 출신입니다.
부동산 시장을 어떤 방식으로 조율해야할 지 누구보다 잘 아는 사람이니
DTI규제를 올 봄 복구 시킨 것이나 금리인상에대해 많은 비판이 있음에도
전 재정경제부 장관의 발언 처럼, 그 어마어마한 ‘핵폭탄 같은 위력’을 의식하지 않을 수 없었을 겁니다.
여기서 핵폭탄이란...
하이퍼 인플레이션.
즉, 숨 쉴 겨를 없이 이루어지는 부동산 가격의 대 폭등을 말한답니다.
인위적인 부동산 경기 부양은 앞으로 없을 것이라 함은...
10년 전 건설 경기 부양으로 인한 후유증,
1억 판돈 가지고 1년 동안 20억을 쉽게 만들 던 시절...
그 돈이 소수에게 집중되는 현상을 ...
그 10년 전의 답습은 피하겠다는 의지입니다.
누구의 의지일까요?
최근 가계부채를 지속적으로 언급했던 윤증현 장관의 입에서 나온 말이랍니다.
네이버 검색창에 윤증현 장관의 과거 경력과 어록을 검색해 보시면...
1.가계 부채 문제에 대한 행간의 의미와
2.무상 복지를 경계했던 그의 철학이 고스란히 담겨있습니다.
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