내년부터 1세대가 서울·인천·부산 등 수도권 및 광역시에 소재한 주택을 3채 이상 보유하고 있다가 양도하고 얻은 차익의 60%가 세금으로 부과된다.
이헌재 부총리 겸 재정경제부장관은 13일 오전 서울 팔레스호텔에서 허성관 행자부장관, 강동석 건교부장관 등 관계부처 장관들과 만나 회의를 갖고 이 같이 결정했다.
3주택자에 대한 양도세 중과 제도는 지난해 정부가 발표한 10·29부동대책의 핵심정책으로 다주택보유자에 대한 강력한 세부과로 부동산 투기를 막자는데 그 취지를 두고 있다.
정부는 특히 이 제도 시행을 1년 유예함으로써 다주택보유자들이 이 기간 동안 주택을 처분토록 유도했었다. 그러나 최근 당·정·청간 이 제도 시행을 두고 1년 더 유예할 것인가, 예정대로 시행할 것인가의 문제를 두고 혼선을 빚어오다 결국 '내년 시행'으로 최종 교통정리가 됐다.
■ 3주택 양도세 重課…어떻게 적용되나
서울, 인천 경기도 등 수도권 및 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 광역시에 주택을 3채 이상 보유한 다주택자들이 제도 적용대상이다. 이들은 내년부터 소유한 주택을 처분해 남긴 차익의 60%를 세금으로 내야한다.
양도세율의 10%인 주민세(6%)분까지 합쳐져 최고 세율이 66%까지 상승하게 된다. 미등기 주택일 경우 미등기 양도세율이 70%인 점을 감안할 때 세율은 최고 77%까지 올라가 사실상 다주택자들이 주택 매매를 통해 얻는 이익은 미미한 수준까지 내려가게 된다.
이들 지역을 제외한 기타지역에 소재한 주택이더라도 국세청 기준시가 3억원을 넘는 주택일 경우에는 중과대상이 된다. 기준에 부합한 대상자들은 주택을 3년 이상 보유한 경우에도 현행 '장기보유특별공제' 를 적용 받지 못하도록 돼 있다.
물론 중과대상에서 제외되는 지역 및 주택도 있다. 특히 농어촌지역에 소재한 주택, 수도권 및 광역시 중 경기도 가평·양평, 인천 강화 대구 달성군, 울산 울주군 등 군지역이나 도·농복합시의 읍·면 지역은 제외된다.
장기임대주택, 신축임대주택 임대, 미분양주택, 신축주택취득 등 현행 조세특례제한법에 열거된 양도세 감면대상 주택과 수도권 소재 주택이면서 주택 면적이 18평(60㎡)이하이고 국세청 기준시가 4000만원 이하인 '소형주택' 인 경우 중과세 대상에서 빠진다.
■ '세금 폭탄' 대상자 얼마나 되나
3주택자들에 대한 양도세 중과제도가 내년부터 시행됨에 따라 올해 주택을 처분하지 못한 다주택자들은 '세금 폭탄'을 피할 수 없게될 전망이다.
살인적인 양도소득세가 무서워 보유한 주택을 처분치 않는다 해도 내년부터는 대폭 상향조정되는 보유세에 일정기준을 넘으면 종합부동산세까지 내야하기 때문에 어떻게든 '세금 족쇄'를 피하기 어렵게 된다.
행정자치부가 지난해 11월 집계한 자료에 따르면 서울지역에 3주택 이상 보유자들은 23만900세대. 이들이 보유하고 있는 주택수는 103만6000채에 이르고 있다. 전국적으로는 117만9000세대가 3주택 이상자들이고 이들이 보유한 주택수는 498만1000채이다.
일단 서울지역에 살고 있는 23만9000세대(강남지역의 3주택자 4만2000세대, 보유주택 수 총 21만7000채)의 경우 대부분이 과세대상에 포함될 것으로 보인다. 다만 광범위한 예외규정이 존재하기 때문에 대상자 수는 소폭 혹은 대폭 줄어들 것으로 보인다.
■ 重課 대상자들…세금 어떻게 납부하나
현행 법상 중과세 대상자들은 기본적으로 주택양도일을 기준으로 삼아 판단된다. 유예기간이었던 지난해 매물을 내놓았더라도 올해 들어와 주택이 팔렸다면 중과세 대상에 포함된다는 것이다.
이에 따라 주택시장 침체로 인해 지난해 주택을 제때 팔지 못해 엄청난 세금을 물게되는 '선의의 피해자' 도 발생할 것으로 전망되고 있다.
1가구 3주택자가 2채 이상의 집을 처분한다고 해도 2채 모두에 대해 중과세가 적용되는 것은 아니다. 동일한 날에 2채의 주택을 양도하게 되는 경우 납세자에게 유리한 방법, 세금이 적게 나오는 방법을 선택할 수 있다.
예를 들어 납세자가 A, B 2채를 같은 날 팔아 각각 1억원, 2억원의 차익을 남겼다면 A주택을 팔아 남긴 1억원의 차익을 3주택 양도로 판단해 60%의 고세율을 적용 받고 2억원의 차익을 남긴 B주택의 경우는 2주택으로 판단해 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 받을 수 있게된다.
|