전세보증금 일부만 돌려받았다면..."임차권등기 말고 근저당권 설정하자"

[K 그로우]

전세보증금 일부만 돌려받았다면..."임차권등기 말고 근저당권 설정하자" - K그로우

임차권등기 설정, 신규 세입자 '권리 보호 어려워'
전세금 일부만 줬더라도 전세금반환소송의 근거 성립

"(사례) 집주인이 돈이 없다며 전세금을 일부만 돌려줬습니다. 돌려받은 돈 비중이 커 이사에는 문제가 없지만 법적 대응 차원에서 임차권등기를 하려고 합니다. 문제는 임차권등기를 하면 새로운 세입자를 구하기 힘들다는 위험이 있다는 겁니다. 하지만 임차권등기를 하지 않자니 나머지 전세금을 돌려받지 못할까 걱정됩니다"

전세금을 일부만 돌려받은 세입자의 임차권등기를 놓고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 집주인으로부터 전세금을 일부만 돌려받았다면 임차권등기가 오히려 단점이 될 수 있다고 조언한다.

7일 유튜브 채널 '법도TV'는 이 문제를 심도 있게 다뤘다. 이에 따르면 "주택 임대차에서 전세금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기 절차가 필수"라며 "다만 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지를 신규 세입자가 들어와 변제하는 상황이라면 임차권등기 설정이 악영향을 끼칠 수 있다"고 지적했다.

이어 "만약 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지 금액이 현저히 적다면 임차권등기 대신 근저당 설정이 더 현명할 수 있다"고 조언했다.

임차권등기란 세입자가 다른 곳으로 이사해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도다.

세입자에게는 전세금을 방어하는데 유용한 수단이 되기도 하지만 반대로 임차권등기 사실이 등기부에 남기 때문에 집주인에게는 세입자에게 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 되기도 한다.

따라서 신규 세입자가 등기부에 임차권등기가 있다는 사실을 알게 된다면 계약을 꺼리기 마련이다. 신규 세입자를 구해 나머지 전세금을 돌려받아야 하는 기존 세입자 입장에서는 임차권등기가 발목을 잡는 셈이다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 "임차권등기 설정은 법으로 규정된 세입자의 권리고 법적인 수단"이라며 "하지만 전세금을 모두 돌려받지 못했거나 돌려받아야 할 전세금의 비율이 높은 상황이 아니라면 임차권등기 대신 다른 방법을 생각할 필요가 있다"고 말했다.

전세금을 일부만 돌려받았고 그 금액이 돌려받은 전세금보다 크지 않다면 어떤 방법을 선택해야 할까. 가령 신규 세입자가 계약하려는 주택에 임차권등기가 설정돼 있다면 신규 세입자는 자신의 권리가 확보되지 못해 계약을 파기할 가능성이 크다.

임차권등기가 설정된 주택은 추후 집이 경매로 넘어간다면 신규 세입자의 대항력이 선순위 세입자에 밀려 자신의 권리가 무용지물이 될 수 있기 때문이다.

이 경우 세입자는 임차권등기보다 근저당 설정을 고려해 볼 필요가 있다. 주택 임대차에서 근저당이란 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선해 채무를 변제받을 수 있는 제도다.

예로 돌려받아야 할 나머지 전세금이 5000만원이라고 할 때 근저당이 설정돼 있다면 5000만원 범위에서만 기존 세입자가 선순위로 보호받게 되고 나머지 금액은 신규 세입자가 보호받게 돼 임차권등기보다 부담이 적다고 할 수 있다.

엄 변호사는 "근저당권은 경매신청권이 있어 집주인이 약속을 어겼을 경우 담보로 잡은 부동산을 경매에 넘길 수 있다"며 "따라서 기존 세입자 입장에서도 안전한 대응을 하면서 신규 세입자를 구하는데 악영향을 끼치지 않는 방법이 될 수 있다"고 설명했다.

한편 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받은 경우에도 세입자가 법 절차에 대해 고민할 필요는 없다. 지금 당장 돌려줄 전세금이 없다거나 신규 세입자를 구해야 하는 것 모두 집주인의 사정일 뿐 세입자가 배려할 사항은 아니기 때문이다.

따라서 전세금을 일부만 돌려받은 경우에도 전세금반환소송을 제기할 충분한 근거가 된다.

엄 변호사는 "돌려받은 전세금이 이사하기에 부족하다면 대항력을 행사해 해당 주택에서 계속 거주할 수도 있다"며 "계약이 종료됐음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다면 세입자가 대응할 방법은 다양하고 훨씬 유리하기에 상황에 따라 적절히 대응해 볼 수 있다"고 말했다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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