중국부동산과 한국부동산 투자의 차이 - 아파트(2)

[손님]

중국에서도 한국의 분양사무소와 같은 상품방이 있어서 여기 상품방에서 아파트 분양이 이루어진다. 한국과의 근본적 차이점(1)이라고 하면 한국은 선분양 후시공인데 반해 중국은 선시공 후분양제도를 택하고 있다는 것이다.

따라서 개발기업이 아파트를 분양하려면 시공 후에 분양허가를 받아야 하는데 분양허가 시점은 25%이상의 공정이 진행된 시점이다. 우리나라도 한때 부동산 경기과열을 진정시키기 위해서라도 후분양 제도를 채택해야 한다고 한창 들먹거리다 어느 순간 사라져 버렸다.

중국인이든 외국인이든 상품방에서 동일한 조건으로 아파트를 분양 받을 수 있다. 다만 융자금에 대해서는 통상 내국인에 대해서는 분양금액에 80%까지 가능하지만 외국인에 대해서는 70%까지 가능하다.

한국과의 또 다른 차이점(2)은 융자 실행시점이 준공시점이 아니고 분양받는 시점이어서 분양 후 곧바로 원리금 상환을 매월 해야 한다는 것이다. 한국의 중도금 융자와는 다른 개념으로 80%전체가 분양 시 융자된다.

상환기한 또한 분양받는 사람의 나이에 따라 다르다. 60세를 경제활동의 끝으로 보고 50세일 경우는 10년 이상은 안 되고 40세일 경우는 20년이상은 안되며 30세 미만이라야 최장 30년까지 융자가 가능하다.

중국에서도 한국과 마찬가지로 흔히 몇 평형 아파트를 구입했느냐를 묻곤 한다. 그러면 150평형을 샀느니 아니면 130평형을 샀느니 하고 대답한다. 여기서 한국과의 또 다른 차이점(3)은 평수 계산 단위가 한국과는 다르다는 점이다.

한국에서 1평하면 3.3제곱미터(3.3㎡)를 일컫는데 반해 중국에서의 1평은 1제곱미터(1㎡)를 가리킨다. 따라서 중국에서 150평이라고 하면 한국평수로는 약 45평형의 아파트가 된다. 그러나 같은 평수를 한국과 비교해 보면 한국보다 훨씬 작아 보인다.

아마도 한국의 32평 정도의 크기로 보일려면 중국에서는 37평 정도를 구입해야 한다. 이것은 공간 활용도의 차이에서 기인하는데 전용율에 있어서는 중국도 요즘 80%를 넘기 때문에 큰 차이는 없으나 근본적인 생활문화 차이로 인한 공간배치에서 기인하는 바가 크다고 할 것이다.

또 하나의 큰 차이점(4)은 아파트 분양시 인테리어가 되어 있지 않다는 것이다. 이 부분이 한국사람을 당황시키는 한 부분이기도 하다. 하지만 예날 공산주의 체제하에서 주택 보급은 국가에서 거의 무상형태로 공급되어져 왔다는 점을 이해하면 수긍이 간다.

주택을 무상으로 제공하면서 어떻게 인테리어까지 고려하겠는가? 최근 들어서야 인테리어까지 완비해서 공급하는 아파트가 조금씩 생겨나고 있는 추세이다. 이러한 환경 때문에 중국에서는 인테리어 시장이 우리와는 비교가 안 될 정도로 체계적으로 잘 발달되어 있고 시장규모 또한 대단히 크다.

이 인테리어 과정을 모두 이해하면 우리나라 보다는 꽤 합리적으로 인테리어 시장이 구성되어 있다는 것을 알 수 있다.

대개 중국인들이 본인이 살기 위해 적당하게 인테리어를 장식하면 평당(중국평수) 300-400원(RMB) 정도이고, 조금 더 괜찮게 장식하면 700-800원(RMB) 정도이며, 1,000원(RMB) 이상이면 상당히 고급스럽게 장식 할 수 있다.

아마 우리나라의 절반이하의 금액으로 동일한 인테리어를 할 수 있는 이유가 이러한 구조적 특성에 있지 않나 싶다.

보통 임대료 가격을 결정하는 요인 중 인테리어나 가전제품의 수준이 많은 부분을 차지하기 때문에 같은 단지 내의 같은 평수라도 인테리어에 따라서 임대료 차이가 꽤 나기도 한다.

그래서 임대수익률 산정 시에는 내부시설의 감가상각도 고려하여야 한다.

마지막 차이점(5)은 신발을 벗지 않는 침대문화라는 것이다. 즉, 온돌문화가 아니라는 점이다. 따라서 거실은 대부분 대리석이나 타일 등이 많이 사용된다. 중국에 진출하는 건축자재 사업자들은 이점을 고려해야할 것이다.

따라서 요즘 중국 현지의 한국인들은 온돌문화로 아파트를 많이 개조하곤 한다.

이러한 생활문화의 차이로 중국인이 한국 온돌식 집에 들렀을 때는 신발을 벗는 것에 대하여 곤혼스러워 하는 경우를 종종 볼 수 있다.  

이러한 기본적인 차이점들을 잘 알면 아파트에 본인이 거주하거나 투자하거나 또는 개발사업에 참여할 때 중국시장을 이해하는데 큰 도움이 되리라고 생각한다.