남양주 남양주시 왕숙지구 이주자택지 협의자택지 이축권 생활대책용지 매매 대토리츠 생활대책용지 조합원 모집

[세양부동산]

남양주 남양주시 왕숙지구 이주자택지 협의자택지 이축권 생활대책용지 매매 대토리츠 생활대책용지 조합원 모집

남양주 이주자택지 협의자택지 이축권 생활대책용지 매도 파실분, 매수 사실분 언제라도 문의하세요

남양주 왕숙지구 생활대책용지 조합가입 세양부동산이 도와 드리겠습니다. 031-554-4984 / 010-3062-4984로 문의 하세요.

* 생활대책용지 조합 미가입자는 권리를 포기한 것으로 보고, 생활대책용지의 권리는 소멸됩니다.

-토지보상 용어 정리-

이주자택지(이택) 협의자택지(협택) 생확대책용지(상가딱지)등

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■ 토지보상 관련 주요 질의 내용 정리

- 공공 주택 지구 토지보상 관련하여 "남양주 왕숙 공공 주택 지구"사례를 중심으로 토지보상 관련 주요 질의사항에 대한 지자체의 유권해석을 다음과 같이 알아보겠습니다.

◎ 토지보상금은 어떻게 결정되나요?

☞ 공익사업에 편입된 토지, 지장물, 영업권 등에 대한 보상액은 추천된 감정평가업자(LH, 시도 추천 1인, 지주 추천 1인)가 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.

☞ 관련 법률: "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 "시행규칙 제16조 제6항

☞ 그 외 농업손실보상금, 분묘 이장비, 주거비, 이 사비 등은 관계법령에 따라 통계자료 등을 근거로 사업시행자가 직접 산정함

◎ 공시지가와 보상금액은 어떤 차이가 있나요?

☞ 개별 공시지가는 재산세 과세 등의 목적으로 매년 지자체가 산정 하나, 보상가격은 감정평가사가 보상 대상 토지의 개별 특성을 조사하여 이를 표준지 공시지가와 비교하고 인근 보상선례 및 실거래 내역을 반영하여 산정하는 등 가격산정 목적과 방법이 상이합니다.

◎ 보상 시기는 어떻게 결정되나요?

☞ 토지, 물건 등 보상 대상에 대한 기초 조사 후 보상계획 공고, 감정평가사 선정, 감정평가 등의 절차를 거쳐 당해 연도 중 보상금을 통보하고 약 3개월간 보상협의를 진행합니다.

통보한 보상금으로 토지 소유자가 협의보상에 응하는 경우 통상 계약일 또는 소유권이전등기 신청일로부터 7~10일 이내 보상금을 지급하며, 보상금에 이의를 제기하여 수용 절차가 진행될 경우 수용재결 후 보상금을 지급 또는 공탁합니다. 그 시기는 보상 협의 기간 종료일로부터 약 6개월 후가 될 것으로 예상됩니다.

◎ 대토 보상은 무엇인가요?

☞ 토지 소유자가 원하는 경우로서 해당 사업의 사업 계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능할 경우, 토지 소유자가 받을 보상금에 대하여 해당 사업으로 조성한 주택용지 또는 상가부지 등으로 보상받을 수 있는 제도입니다.

☞ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관 법률 제63조

-협의 양도인 택지-

◎ 이주자 택지 공급 대상자 선정 기준과 방법은?

☞ 주민공람공고일 1년 이전부터 보상계약 또는 수용재결 시까지 토지에 적법한 주택을 소유하고 실제 거주하면 이주자택지(단독주택용지)를 조성원가 이하로 공급받을 수 있으며,

주민공람공고일 이전부터 적법한 주택을 소유하고 실제 거주하면 이주자택지(분양 아파트)을 조성원가 이하로 공급받을 수 있습니다.

◎협의자 택지 대상자 선정 기준은?

주민공람공고일 1년 이전부터 보상계약 또는 수용재결 시까지 토지만을 가지고 있는 사람의 경우가 해당.

특이할 점은 협의자 택지 토지 보유 면적은, 서울 경기 수도권 1000㎡,이상, 지방 즉 서울 경기 수도권을 제외한 지역에 대하여는,협택 보상을 받을 수 있는 면적을 400㎡까지 최근 법 개정으로 완화해 주었다는 점입니다.

◎ 생활대책 대상자 선정 기준과 방법은?

☞ 주민공람공고일 1년 이전부터 영업, 농업, 축산업을 행하고 보상을 받은 경우 상가부지(사업장 별로 차이 있음,

남양주 왕숙 지구의 경우 27제곱 미터)를 감정평가금액으로 공급하며 기준은 아래와 같이 같습니다.

1) 적합한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 적법하게 영업한 영업자.

2) 당해 지역에 거주하고 사업 지구 내 농지 2000제곱 미터 이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 자

3) 시설채소 또는 화훼를 660제곱 미터 이상 경작하여 농업손실보상 또는 영업보상을 받은 자

4) 축산업을 영위하여 축산보상을 받은 자

◎ 실 거주하지 않은 주택 소유주와 세입자에 대한 대책은?

☞ 주민공람공고일 이전부터 주택을 소유하였으나 거주하지 않았거나 주민공람공고일 이후부터 거주한 소유자는 공공 분양 아파트 대상자로 선정될 수 있으며 공급가격은 일반분양가와 동일합니다.

주민공람공고일 3개월 이전부터 거주한 세입자의 경우에는 임대 아파트 특별공급 대상자로 선정될 수 있습니다.

단, 분양 아파트 특별공급 대상자 및 임대 아파트 특별공급 대상자는 입주자 모집공고일 현재 무주택이어야 합니다.

◎ 불법 용도변경된 건물 내 영업자에 대한 보상은?

☞ 불법 용도변경된 건물 내 영업자의 경우 시설물 등에 대한 이전 보상금은 지급될 예정이나, 임차인 로서 사업인정고시일 등 1년 전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 득하고 영업을 행하고 있는 경우에는 1천만 원 이내의 영업보상금이 추가로 지급됩니다.

◎ 기본 조사 물건 누락 또는 현황과 상이한 경우 처리 방법?

☞ 개인별 조사 내역에 누락된 물건이 존재하거나 현황이 불일치하는 등 이의가 있을 경우에는 사실관계 확인 및 목록 보완 후 감정평가함

(자료 참고:남양주도시공사, 남양주 왕숙 지구)

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#이주자택지 #협의차택지 #생활대책용지의 구분

정부나 지자체 공공기관에 의해서 본인의 토지 또는 주택이 수용되어 삶터와 주거지를 잃은 지주들에게 제공되는 이주자 택지, 협의자 택지, 생활대책용지에 대하여 도표로 개념 정리를 알기 쉽게 정리해 보았습니다. 일반인들은 보상 용어인 "이택" "협택"이라고 단어를 줄여서 말할 때 용어의 혼란을 겪게 되는데요. 즉, 이주자 택지를 이택이라고 하며, 협의자 택지를 줄여서 협택이라 합니다.

✅ 이주자 택지와 협의자 택지(협의양도인 택지)생활대책용지의 구분

그러면 이주자 택지인 "이택"과 협의자 택지인 "협택"의 차이점은 무엇일까요?

아래 도표에서도 언급되듯이 이택과 협택의 중요한 차이점은 토지와 주택 소유의 여부입니다 즉 이택은 주택과 토지를 동시에 가지고 있는 현지인이며, 협택은 사업 지구 내 토지만 소유한 현지인을 말합니다.

이주자 택지란?

공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 토지에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서, 손실 보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분등에게 공급한 택지를 일컬음.

🔅 '89. 1.25 이후 건축된 무허가건축물 등 간계 법령에 따른 허가. 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유자 및 법인, 단체는 제외

협의자 택지란?

주민공람공고일 1년 이전부터 보상계약 또는 수용재결 시까지 토지만을 가지고 있는 사람의 경우가 해당.

특이할 점은 협의자 택지 토지 보유 면적은, 서울 경기 수도권 1000㎡,이상, 지방 즉 서울 경기 수도권을 제외한 지역에 대하여는,협의자 택지 보상을 받을 수 있는 면적을 400㎡까지 최근 법 개정으로 완화해 주었다는 점입니다.

생활대책용지(상가 딱지)란?

☞ 주민공람공고일 1년 이전부터 영업, 농업, 축산업을 행하고 보상을 받은 경우 상가부지(사업장 별로

차이 있음, 남양주 왕숙 지구의 경우 20㎡~27제곱 미터)를 공급하며 공급가는 수도권은 감정평가 금액

으로 공급하며 기준은 아래와 같습니다.

1) 적합한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 적법하게 영업한 영업자.

2) 당해 지역에 거주하고 사업 지구 내 농지 2000제곱 미터 이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 자

3) 시설채소 또는 화훼를 660제곱 미터 이상 경작하여 농업손실보상 또는 영업보상을 받은 자

4) 축산업을 영위하여 축산보상을 받은 자

쉽게 이해하자면 공공사업으로 인한 토지 수용으로 인하여 생활 근거를 상실한 자에게 공사사 시행하는 근린생활시설 용지(상업용지)를 우선 분양받을 수 있는 권리를 말합니다

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대토 보상이란?

☞ 토지 소유자가 원하는 경우로서 해당 사업의 사업 계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능할 경우, 토지 소유자가 받을 보상금에 대하여 해당 사업으로 조성한 주택용지 또는 상가부지 등으로 보상받을 수 있는 제도입니다. ☞ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관 법률 제63조

하남 교사 신도시 토지보상 사례를 통한 주택(가옥) 소유자에 대한 이주대책에 대해서 알기 쉽게 알아보고자 합니다

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1. 이주자 택지의 공급(단독필지)

1) 대상자- 공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 토지에 주거용 건축물(가옥)을 소유하면서 계속 거주한 분으로서, 손실 보상을 받고 본 사업시행으로 인해 이주하는 분 둥 이주자 택지의 공급을 원하는 분

🔅 '89. 1.25 이후 건축된 무허가건축물 등 간계 법령에 따른 허가. 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유자 및 법인, 단체는 제외

2) 공급기준 - 생계를 같이 하는 동일세대가 2 이상의 가옥을 소유한 때에도 1필지 공급

3) 공급 규모

- 점포겸용 단독주택용지 : 1필지당 265제곱 미터 이하

- 주거 전용 단독주택용지 : 1필지당 330제곱 미터 이하

( 블록형 단독주택용지로 공급하는 경우에는 당해 단위 블록 내 개별 필지의 평균면적을 기준으로 한다. )

- 공동주택용지 : 지구 계획 승인 서상 이주대책으로 공급하는 공동주택용지의 대지 면적을 건설호수로 나눈

값의 1.2배 이하의 면적

🔅 블록형 단독주택용지와 공동주택용지는 이주자 택지 공급 대상자가 결성한 조합에 공급함

4) 공급가격

- 택지조성원가에서 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령] 제41조의 2에 따른 생활기

본 시설 설치비를 제외한 금액( 다만, 상기 기준 면적을 초과하는 면적에 대해서는 감정평가한 금액으로 공급)

5) 공급시기 - 추후 결정

6) 순위 결정

- 1순위 : 보상금 수령 후 공사가 제시한 기한까지 지구 밖으로 이전한 분

- 2순위 : 보상금 수령 후 공사가 제시한 기한까지 지구 밖으로 이전하지 아니한 분

🔅 공사가 지정하는 기한 내에 토지조사(폐기물 매립 여부 등의 조사를 포함) 및 물건조사에

응하지 아니한 자와 보상을 위한 감정평가를 거부하는 자에 대해서는 이주대책 수립 내용

에 차등을 둘 수 있음

2. 이주자 주택의 공급

1) 대상자 - 공람공고일 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안에 주거용 건축물을 소유하면서 계속 거주한 분으로서, 손실보상을 받고 본 사업 시행으로 인해 이주하는 분 둥 이주자 주택의 공급을 원하는 분

🔅 '89.1.25 이후 건축된 무허가건축물 등 관계법령에 따른 허가, 신고 없이 건축 또는 용도변경을 한 건축물 소유자 및 법인, 단체는 제외

- 상기 1. 항의 이주자 택지 공급 대상자 중 이주자택지 공급받을 권리를 포기하고 이주자 주택의 공급을 원하는 분 또는 이주자 택지 대상은 되지 않지만 이주자 주택 대상이 되는 분

2) 공급기준 - 1세대 1주택

3) 공급 규모 - 전용면적 85제곱 미터 이하 분양주택

4) 공급가격 - 일반분양가격에서 이주자 주택의 대지면적에 해당하는 생활기본시설 설치비를 차감한 금액 기준

5) 공급시기 - 추후 결정

🔅 이주자 주택의 공급은 [ 주택 공급에 관한 규칙] 제3조 제2항 제8호를 적용

3. 이주정착금 지급

1) 대상자 - 이주대책 대상자 중 이주자 택지 또는 이주자 주택을 공급받을 권리를 포기하고 이주정착금의 지급을

요청한 분

- 이주대책 수립 대상자이나 해당 사업 지구의 여건상 이주자 택지 또는 이주자 주택의 공급을 받지 못하는 분

2) 지급금액 - 보상 대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 6백만 원 미

만인 경우에는 6백만 원으로 하고, 1천2백만 원을 초과하는 경우에는 1천2백만 원으로 함

3) 지급 시기 - 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록이 전 확인 후 지급

🔅 이주대책 수립 대상자가 [ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법]에 따라 해당 사업 지구 안의 가옥에

대해 이축허가를 받은 경우에는 이주자 택지 내지 이주자 주택을 공급하지 아니하고, 이주정착금을 지급함

4. 주거이전

1) 공람공고일(2018. 12. 19) 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 사업 지구 안의 주거용 건축물

을 소유하면서 계속 거주하다 본 사업시행으로 인해 이주하는 분(법인, 단체는 제외). 다만, 건축물 소유자가 실제

거주하고 있지 아니하거나, '89.1.25 이후 건축된 무허가 건축물 등 관계법령에 따른 허가 신고 없이 건축 또는

용도변경을 한 건축물 소유자는 제외

2) 지급금액 - 통계청이 조사, 발표하는 가계조사 통계의 도시 근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 ✖ 2월분

(동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)

가구원 수	주거이전비	가구원 수	주거이전비	가구원수	주거이전비
1인	4,238,540원	4인	10,701,040원	7인	13,238,750원
2인	6,401,410원	5인	10,503,810원	8인	14,606,220원
3인	8,467,650원	6인	11,871,280원	9인	15,973,690원

3) 지급 시기 - 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록이 전 확인 후 지급

5. 이 사 비

1) 대상자 - 보상계획 공고일 [ LH, 하남도시공사 보상담당구역 2020. 8. 7 / 경기 주택도시공사 보상담당구역

2020. 8. 10 ] 현재 주거용 건축물에 거주하는 분으로서 본 사업 시행 으로 인해 사업 지구 밖으로 이사를 하게

되는 분

2) 지급금액 - 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말하여 주거용 건물 점유 면적 기준에 의하여 지급

🔅 지급금액 예시 (2020. 10월 기준)

주택 건평 기준	이사비	주택 건평 기준	이사비
33㎡ 미만	700,310원	66~99㎡ 미만	1,621,420원
33~49.5㎡ 미만	1,080,920원	99㎡ 이상	2,161,890원
49.5~66㎡ 미만	1,351,180원

3) 지급 시기 - 사업 지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급

🔅 '89.1.25 이후 건축된 무허가 건물의 소유자는 [ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령] 부칙 제6조 및 동법 시행규칙 부칙 제5조이 규정에 따라 이주자 택지, 이주 자 주택, 이주정착금, 주거이전비 등의 대상에서 제외됩니다.

🔅 생계를 같이 하는 동일세대 내에 이주자 택지, 이주자 주택, 협의양도인 택지(주택), 주택의 특별공급, 국민임대주택 우선 공급 대상자가 있는 경우 원하는 바에 따라 한 가지만 공급받을 수 있습니다.

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생활대책용지(상가 딱지)란?

쉽게 이해하자면 공공사업으로 인한 토지 수용으로 인하여 생활 근거를 상실한 자에게 공사사 시행하는 근린생활시설 용지(상업용지)를 우선 분양받을 수 있는 권리를 말합니다.

생활대책용지(상가 딱지) 대상자 세부 및 보상 면적은?

공공사업의 시행으로 본인이 생활 터전을 상실한 자영업자에 대한 손실보상대책은 어떠한 것이 있는지 세부적으로 보상받을 수 있는 면적은 어떻게 되는지 알기 쉽게 알아보겠습니다.

대상자에게는 20㎡(6평) 27㎡(8평)의 권리를 주는 것입니다.

생활대책용지(상업용지) 공급

이러한 생활대책용지 20㎡~27㎡ 권리를 가지고 개인이 단독으로 상업용지를 공급받을 수는 없고, 토지 공급면적의 90% 이상의 권리자가 모여 조합을 결성하고, 상업용지 공급 신청 기한 내에, 생활대책용지 공급을 신청한 조합을 대상으로 위치를 추첨 우선 공급, 공사가 조성하여 공급하는 토지 감정가 금액으로 수의 계약을 하는 것입니다. 동일 필지에 경합이 있는 경우 추첨의 방식으로 결정.

* 조합 미가입자는 권리를 포기한 것으로 보고 생활대책용지의 권리는 소멸됩니다.

자료는 한국토지공사 하남지사가 발표한 "교사 신도시 토지 손실보상업무"사례로 알아보겠습니다

🔆 생활대책용지 대상자 세분 및 공급면적

구 분	대상 자	공급 규모
이주자택지 공급 대상자	점포겸용 단독주택용지를 공급받지 않는 이주자택지 공급 대상자	27㎡ 이하
영업자	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 허가 등을 받고 사업자등록을 필하여 영업을 행한 분으로서 영업보상을 받은 분	27㎡ 이하
	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 허가 등이 필요하지 않은 자유업을 행한 분으로서 영업보상을 받은 분 공람공고일 1년 이전부터 영업한 분 중 토지보상법 시행규칙 제45조 제1호 단서에 따라 무허가건축물에서 영업한 임차인으로 영업보상을 받거나, 제52조에 따라 무허가 영업 특례로 보상받은 분	20㎡ 이하
	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 관계법령에 의한 허가 등을 받고 「건축법」제22조에 의한 사용승인을 받은 점포용 건물을 소유하여 「부가가치세법」에 의한 사업자등록을 하고, 직접 영업행위를 하는 분으로서 당해 사업에 따라 그 건물이 철거되는 분	분양상가
	상기 영업자 중 상가부지 내지 분양상가를 공급받는 대신 임대 상가 또는 임대공장을 공급받기를 원하는 분	임대 상가 임대공장
영농자	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 사업 지구 내 농지 2,000㎡ 이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 자경농(자경+임차면적 합계가 2,000㎡ 이상 일 때는 소유농지면적이 1,000㎡ 이상인 경우)	27㎡ 이하
	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 사업 지구 내 농지 2,000㎡ 이상을 경작하여 농업 손실보상을 받은 임차농(자경 농지를 합하여 2,000㎡ 이상인 경우 포함)	20㎡ 이하
시설채소농 및 화훼농	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 본인 소유 토지에 시설채소 또는 화훼를 660㎡ 이상 경작하여 농업손실보상을 받은 분	27㎡ 이하
	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 당해 지역에 거주하고 토지를 임차하여 시설채소 또는 화훼를 660㎡ 이상 경작하여 농업손실보상을 받은 분	20㎡ 이하
축산업자	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 축산법에 따라 등록하고 축산업을 영위하여 축산보상을 받은 분	27㎡ 이하
	공람공고일 1년 이전부터 보상계약 체결일 또는 수용재결일까지 축사 등 200㎡ 이상의 시설(울타리를 기준으로 하여 가축사육시설 및 운동장을 포함)을 갖추고 축산업을 영위하여 축산보상을 받은 분(양봉은 50군 이상의 고정식 양봉업에 한함)	20㎡ 이하

※ 영업의 “허가 등”이란 해당 영업을 위한 사업자 등록 허가 또는 면허를 받거나 신고를 한 경우를 의미함

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✅ 대토 보상의 장점 및 혜택(#토지대토)

1. 경쟁입찰 또는 추첨 없이 수의계약으로 토지를 공급받을 수 있습니다.

2. 입지가 우수한 토지를 일반공급토지보다 우선하여 공급받을 수 있습니다

3. 일반공급토지보다 상대적으로 저렴하게 공급(일반 200% → 대토 보상 120%)

- 평균 낙찰률이 120% 초과하는 경우 120% 적용

4. 양도소득세 감면 혜택 : 현금 보상 10% 대비 대토 보상 양도소득세 40% 감면 또는 과세이연

5. 대토 보상권을 대토 보상 리츠에 현물출자하는 경우 15% 세액감면 적용

6. 대토 보상 계약 체결일로부터 1년 경과 이후 특별한 사유 없이도 현금 전환 보상 가능

7. 보상금 지급유예에 따른 이자 지급

☑ 대토 보상 리츠의 개발 방식별 장단점

대토 보상 후 지주들이 대토를 보상받은 토지를 활용하는 방법은 리츠 개발, 조합 개발, 자기개발 방식으로 구분할 수 있습니다.

1. 리츠 개발의 장단점

- 개 념 : 대토 리츠에 현물출자하여 수익을 배당하는 방법을 말합니다.

- 사업주체 : 리츠(부동산투자회사)

- 장 점 : 1) 투자자 보호장치(국토부 관리 감독)

2) 사업 절차 투명

3) 유한책임(투자 한도)

4) 사업비 조달 용이함

-단 점 : 국토부 관리 감독 절차 강화로 사업 추진 절차가 다소 늦어질 수 있음

2. 조합 개발의 장단점

- 개 념 : 대토 리츠에 조합 결성하여 건설사와 공동사업 수익배당

- 사업주체 : 조합과 시행사(부동산 개발회사)

- 장 점 : 국토부 관리 감독 없음, 사업부실 우려

- 단 점 : 1) 투자자 보호장치 없음

2) 조합원 무한책임

3) 대출금리 증가 우려

3. 자기개발의 장단점

- 개 념 : 대토 리츠에 단독(공동)으로 직접 개발 소유

- 사업주체 : 대토지 본인

- 장 점 : 1) 사업 절차 단순

2) 사업비용 절감

-단 점 : 1) 사업비 조달 부담

2) 사업부 경험 시 위험

3) 사전분양 불가

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