막연한 기대감보다 객관적지표에 신뢰감가져야/집값폭락 시나리오잔치는끝났다?

[한라산]

막연한 기대감보다 객관적 지표에 신뢰감 가져야

		장인석
		아파트, 재개발, 재건축 前 동아일보 기자 現 (주)케이디알종합건설 이사 <부동산투자성공방정식>저자

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부동산 바닥은 환율 변동으로도 예..

경기전망, 금리 격차와 스프레드로..

부동산 시장변화 앞서가는 족집게 ..

일부 강남 재건축단지가 2008년 8월 금융위기 전으로 회복됐는가 하면 버블세븐 지역의 하락세도 멈추었다.

 

주식시장이 상승 무드에 돌입하고 큰 폭으로 올랐던 환율도 내림세로 접어들자 '주택 시장이 바닥을 찍었다'는 예측이 강세를 보이고 있다.

하지만 회복 예측을 받아들이기엔 석연치 않은 점이 있다. 세계 경기 회복과 국내 실물경제를 반영하는 각종 경제지표가 명확하게 '상승' 신호를 나타내지 않고 있기 때문이다.

 

시장 논리가 지배하는 글로벌 경제 환경에서는 과거처럼 한국의 부동산 시장이 홀로 상승하거나 정부가 강제로 활성화시킬 수는 없다. 따라서 막연한 기대감이나 정부 및 대기업의 주장보다 객관적인 수치에 더 큰 신뢰감을 가져야 한다.

 

한국은 대외의존도가 높은 구조적 취약성으로 인해 세계 경제, 특히 미국과 중국의 경제 상황에 가장 빠른 속도로 전염되기 때문에 나홀로 함함하는 '고슴도치' 논리는 배격해야 한다.

 

미국은 2월 처음으로 주택 잠정판매량이 늘어나고 증시 역시 상승세를 보이고 있다. 중국 역시 기업실적 호조로 V자 경기 회복 기대감을 높이고 있어 긴장하고 있는 한국 경제에 활력소가 되고 있다.

 

하지만 미국의 S&P케이스실러 주택지수는 1월까지 하락세를 보이고 있고, 중국 역시 부동산 시장의 회복 여부가 불투명하다. 게다가 세계 경제의 활황 여부를 알려주는 '발틱운임지수(Baltic Dry Index)'는 올 초 상승세를 보이다가 3월부터 다시 하락세로 돌아섰다.

 

기준금리가 내리더라도 시중금리 그중에서도 비우량 회사채인 BBB-(3년)의 금리가 떨어져야 경제가 원만히 돌아가기 시작한다. 기준금리는 2%로 떨어뜨렸지만 3월 시중금리는 여전히 12%가 넘는다.

 

회사채 간 스프레드는 5.98%포인트로 2월의 4.7%포인트보다 더 확대됐다. 심장의 피가 아직 무릎 아래까지 공급되지 않고 있다는 뜻이다.

강남 재건축시장이 주택시장의 선행지표 역할을 하는 것은 사실이나 가수요와 작전세력이 많다는 점을 고려할 때 전반적인 주택 시장에 영향을 주기 위해서는 주택 관련 지표가 뒷받침돼야 한다. 법원 부동산경매 낙찰률과 아파트 거래량은 전월 대비 상승했으나 회복 신호라고 하기에는 미진하다.

 

디플레이션 아래에서 버블이 꺼진다는 것은 가격이 제 자리를 찾아간다는 뜻이다. 즉 시장논리에 의해 가격을 조정당한다는 것이므로 경기가 회복된다 해서 원래의 가격으로 되돌아갈 수는 없다. 거품이 많이 빠진 '버블 세븐'을 공략하라는 일부 전문가들의 주장은 적정가격으로 구입할 수 있는 기회가 왔다는 뜻이라면 몰라도 거품 가격까지 다시 올라 '상당한' 시세 차익을 거둘 수 있다는 뜻이라면 망발이다. 
 

감세는 바뀐 정부가 인기를 얻기 위해 흔히 쓰는 수법이다. 하지만 그 효과는 1년이 지나야 나타난다. 게다가 MB정부의 감세는 종합부동산세와 다주택자 등 소수 부유층을 대상으로 할 뿐 대다수 서민에게는 관계없는 일이어서 주택 시장 회복에는 별 영향을 미치지 못한다.

 

베어 마켓에선 '손님'을 유혹해 순수 수요자들의 고혈을 짜내려는 일부 불순세력의 '포장 예측'을 경계해야 한다. 그 경계의 보초병은 경제 지표를 정확히 분석하고 예측하는 능력 외에는 없다. 또한 경기 침체기의 저점은 여러 번 발생한다는 것과 소득 대비 주택 값이 여전히 비싸다는 사실을 간과해서는 안 될 것이다.

jis1029@naver.com  -->저작권자: 중앙일보 조인스랜드

집값 대 폭락 시나리오 잔치는 끝났다

		김경우
		아파트, 청약, 재개발 부동산富테크연구소장 [부동산대폭락시대는없다] 저자
boo-tech@hanmail.net

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2009년 1분기를 지난 지금, 대한민국 부동산시장이 심상치 않다. 특히 강남권 재건축 아파트들을 중심으로 작년말과 대비하여 단지와 면적에 따라 적게는 1억원에서 많게는 3억원이나 급등하는 양상을 보이고 있다.

예컨대 강남3구의 대표적 재건축단지들이라고 할수 있는 개포주공 36제곱미터(10평형)의 경우 작년말 5억1천만원 하던것이 3월말 기준으로 약 6억5천만원정도로 1억 5천 가까이 상승을 했으며, 반포자이 115제곱미터(34평)의 경우에는 10억원 이하로 형성되던 가격이 현재는 13억원정도로 3억원 가까이나 오른 상태다.

 

또한 송파구 잠실주공 5단지 119제곱미터(35평)의 경우에도 작년말 9억3천만원하던것이 현재는 13억 5천만원으로 가파르게 오르고 있는 추세다.

또한 버블세븐지역중 강남3구를 제외한 4개 지역도 강남권만큼은 아니지만 작년말과는 집값 판세가 사뭇 달라졌다.

 

그동안 지속적인 하락세를 거듭하며 체면을 구겼던 목동, 분당, 용인, 평촌의 집값 역시 올해 들어 그동안 남아있던 저가 급매물들이 빠르게 소진되면서 가격이 상당폭 상승한 상황이다.

 

분당이나 용인의 중대형아파트의 경우 면적에 따라 2억원 이상 올랐고, 목동과 평촌의 20평대 소형아파트들의 경우에도 적게는 3천만원, 많게는 1억원가까이 오른 상태다.

상황이 이렇다보니, 작년 말 필자에게 투자 상담을 했던 적지 않은 고객들이 희비의 쌍곡선을 그리며 울고 웃는 진풍경이 많이 벌어지고 있다.

 

예컨대 작년말 부동산을 매도하지 말고 조금만 더 보유하기를 권하던 필자의 말을 듣지 않고, ‘지금 못팔면 집값이 반토막날 수 있다’는 공포심으로 헐값에 부동산을 매도하신 고객들은 불과 한두달도 못되어 상황이 반전되다보니 본전 생각이 날 수밖에 없어 울상을 짓고 있고, 반대로 2년여동안 하락세를 타오던 강남권의 블루칩 아파트를 절대적인 매수자 우위에서 저점에 매수하는 전략이 괜챦다는 필자의 조언을 듣고 선제적으로 매수하신 고객들은 표정 관리를 하고 있다는 얘기다.

한마디로 말해, 집값 하락세가 올 1월부터 갑작스럽게 멈추고 가장 먼저 강남권이 먼저 대반전을 시작한 것이다. 이같은 반전은 사실상 대다수의 전문가들은 전혀 예측하지 못한 것이 사실이다.

 

특히 작년 하반기부터 부동산시장을 공포로 몰아넣었던 집값 대폭락 시나리오의 잔치가 올 1월부로 종지부를 찍을 것이라고 예측한 전문가가 과연 얼마나 될까? 필자가 아는 바로는 대부분의 내로라 하는 부동산 전문가들과 경제 전문가들은 강남권을 비롯한 수도권 부동산시장이 올해 상반기부터 더욱 힘들어질 것이라고 예측하기 바빴었다.

극단적으로 말하면, 올 1월부터 강남권을 중심으로 한 두드러지는 집값 흐름의 대반전이 일어나리라고 목소리를 낸 전문가들은 눈을 씻고 봐도 찾을 수가 없을 정도다.

 

필자는 작년 11월 출간한 ‘부동산 대폭락 시대는 없다(한스미디어)’를 통해 올 1분기가 부동산시장이 바닥을 다지고 반전이 점차 일어나는 시기가 될 것이고, 적어도 올 하반기, 늦어도 올 연말부터는 수도권 전반으로 반전 무드가 확산될 것이라고 경고(예측)한 바 있다.

 

지금 벌어지고 있는 현실을 보면, 필자의 이러한 예측조차도 뒤늦은 감이 있을 정도로 집값 회복 속도는 가파른 것을 볼수 있다. 지금은 우선 강남권 재건축과 버블세븐지역 위주로 급등하고 있지만 이러한 파급 효과는 점차 수도권 남부와 강북 일부지역으로 확산될 가능성이 커보인다.

한편, 부동산시장의 상황을 반영하는 바로미터로 알려져 있는 경매시장 역시 올해 들어서 상당한 열기를 내뿜고 있다. 한마디로 경매시장 역시 서울과 수도권을 중심으로 집값 바닥론과 집값 반등론을 지지해주고 있는 모양새가 된것이다.

이를 잘 반영해주듯 지난 1월에 경매에 나온 강남 대치동의 E아파트 105㎡(31평)형은 최저 경매가가 7억9천만원 정도였는데 경쟁자들이 몰리면서 9억8천만원선에서 최종 낙찰됐다.

 

강북권도 다르지 않은데 성북구 정릉의 P아파트 동일면적 경매아파트에도 자그마치 34명이 입찰에 뛰어들어 최저 매각가격이던 2억5천만원보다 약 24%나 높은 약 3억2천만원선에 낙찰되기도 했다.

 

새해가 바뀌기 직전까지만 해도 썰렁하던 경매 법정과 분위기와는 180도 달라진 것이다.

다시말해, 지난해 12월 기준으로 67%수준에 불과하던 강남 3구의 경매 평균 낙찰가율이 새해 들어 72% 수준까지 높아졌고 평균 응찰자수 역시 작년 12월 기준으로 평균 4.5명이던 것이 새해 들어서는 10.5명으로 껑충 뛴 것이다.

 

이에 따라 더 많은 응찰자들이 한 개의 물건을 놓고 경쟁하다보니 낙찰가격도 계속 오르고 있는 추세다.

이러한 추세가 일시적이라고 주장하는 비관론자들이 아직도 많은 것은 사실이다. 그러나 작년 12월 미네르바 신드롬이 헤프닝으로 종말을 고하면서 2009년 새해에 접어들자, 그동안 필자가 여러 매체를 통해 꾸준히 주장해온대로 비관론자들의 입지는 급격히 좁아지고 있는 것이 사실이다.

사실상 비관론자들이 작년 하반기부터 부동산시장을 극도의 공포로 몰아가면서 주장해왔던 부동산 대폭락 시나리오의 잔치는 올해 설날 이후에 일찌감치 끝났다고 봐도 무방하다. 올 2분기와 3분기를 지나면서 이러한 비관론자들의 입지는 창피한 수준으로까지 좁혀질 것으로 필자는 확신한다.

집값 대폭락 시나리오의 잔치가 싱겁게 끝나버린만큼 이제는 무주택자들과 1주택자들, 혹은 실수요자들이 이러한 흐름을 빨리 간파하고 현실적이고 냉정한 기준으로 내집 마련과 갈아타기에 관심을 기울여야 할 때가 아닌가 한다.

 

한순간의 타이밍을 놓쳐 3억원을 날린 매도자와 3억원의 시세 차익을 한두달 사이에 거머쥔 희비 쌍곡선에서 후자의 입장에 서려면, 지금부터라도 냉철한 판단력과 안목을 길러 타이밍을 선점하는것이 수익률 극대화의 바로미터라는 점을 인식해야 할때다.

-자료제공:부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)-