현 층별대표회의의 성격

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현 층별대표회의의 성격

우리 드림플러스에는 학산, 디피씨와 함께 층별대표회의가 있습니다.

층별대표회의는 현 상가관리규정 제4장에 그 근거를 두고 있는데 누가 층별 대표가 될 수 있는가를 우선 살펴보겠습니다.

관련규정으로써는 위 규정

제15조(층별대표자격)

      1. 층별대표의 자격요건은 등기를 필한 구분소유자 중 직영영업자들 중에서 민,형사상 

         결격사유가 없고, 층별권익을 도모할 수 있는 자로써 층별구분소유권자 직영영업자나

         임차인 10인 이상의 추천을 받아야 입후보할 수 있다.

      2. 본조 1항에도 불구하고 제11조 4항에 의거 관리운영사는 영업행위자 중에서 층별 1           인을 층별대표자로 지정하여 선출할 수 있다.

제11조(관리운영사의 권한)

     4. 관리운영사는 업무의 신속성과 효율성을 기하기 위하여 층별대표의 자격을 갖춘자 중

        에서 각 층별 대표자의 1인을 지명, 선출할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

위 규정으로만 살펴보면 층별 대표는 구분소유자 중에서 직영하는 구분소유자만이 층별 대표가 될 수 있습니다.

우리 상가를 소유하고 있는 구분소유자수는 대략 558 명으로 알고 있습니다. 그 중 직영하는 구분소유자는 30명은 넘고 있으며 40명이 안됩니다.

우리 구분소유자중 층별 대표가 될 수 없는 구분소유자는 520명 정도입니다. 층별 대표가 될 수 없으므로 우리상가의 관리에도 참여할 수가 없습니다. 학산과 디피씨가 편의상 만든 위 규정 어디를 살펴보더라도 영업을 하지 않는 구분소유자 520 여명이 상가관리에 참여할 수 있는 규정은 없어 건물의 관리에 대한 권리가 박탈당하여 있으며,

다만 위 규정 제7조(구분소유자의 권리·의무) 6호에 의하여 “건물 및 영업 관리와 관련된 관계법령과 본 규정 및 대표회의에서 의결한 사항을 성실히 준수할 의무”만이 있습니다. 따라서 관리운영사가 납부하라는 관리비만 꼬박꼬박 납부해야 할 의무만 있고 어디 가서 말 한마디 못하는 것입니다.

그런데 위 규정 제7조 4호는 “층별대표를 선출할 수 있는 권리” 5호는 구분소유자에게 “층별 대표가 될 수 있는 권리”를 각 규정하고 있어 층별 대표의 선거권과 피선거권을 인정하면서도 그 권리를 행사할 규정이 없습니다.

따라서 

직영영업자가 아닌 구분소유자의 참여권을 배제한 층별대표회의는 그 효력이 없다고 할 것입니다.

효력여부를 떠나 현재 구성되어 있는 층별대표회의를 살펴보겠습니다.

        지하1층대표        1호  김형각 (소유자 김형각)      일선문고       직영

                          15호  김영진 (소유자 학산)        규수방         비직영

        1층대표         1521호  이근철 (소유자 이근철)      스칼렛         직영

                        1425호  김경희 (소유자 최용석)      매직           비직영

                        1522호  변  준 (소유자 이창규)      소니아         비직영

        2층대표         2920호  학  산 (소유자 국제건설)    학산사무실     비직영

                        2507호  송형필 (소유자 김영주)      밀레차일드     비직영

        3층대표         3910호  (주)인드림 (소유자 학산)    스파빌         비직영

                        3121호  최광모 (소유자 국제건설)    에센스         비직영

        4층대표         4221호  이응주 (소유자 이응주)      가오           직영

                        4606호  김광일 (소유자 박은자)      워킹           비직영

        5층대표         5001호  웨  딩 (소유자 학산)        웨딩           비직영

        6층대표         6002호  임찬수 (소유자 서정덕)      봉창이칼국수   비직영

        7층대표         7050호  김광수 (소유자 김광수)      매점           직영

        8층대표         8002호  (주)아일이앤디(소유자 H.S홀딩스)영화관  비직영

위에서 보는 바와 같이

상가관리규정에 층별 대표는 그 자격요건으로 구분소유자중 직영영업자로 규정하고 있는데 층별 대표 15명중 4명을 제외한 11명은 구분소유자가 아닌 사람으로 잘못 구성이 되어 있습니다.

세입자를 배려한 것 까지는 좋으나 자체관리규정도 지키지 못하는, 무소불위 구성방식은 지양하여야 합니다.

층별대표회의에 대한 법적인 규정은 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조에 의하여 주택법을 준용하여야 합니다.

주택법 제43조 제3항 및 동법시행령 제50조에 의하면 입주자대표회의는 회장 1인과 회장을 포함한 3인 이상의 이사와 1인의 감사를 둔다. 라고 규정하고 있습니다.

그리고 입주자는 동법 제2조 12호 다 목에 “주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”이라고 규정하고 있습니다. 이들 입주자가 동별대표자를 선출하는 것이고, 이들 동별대표자가 입주자대표회의를 구성하는 것입니다. 즉 세입자(동법에서는 사용자로 정의)는 입주자대표회의 자격이 되지 않습니다.

위 주택법을 그대로 인용하면 입주자대표회의는 층별대표회의로, 동별대표자는 층별대표로, 입주자는 구분소유자로 인용할 수 있는 바, 구분소유자 중에서 층별대표가 선임되어야 하고, 그 층별대표가 층별대표회의를 구성하여야 하는 것입니다.

따라서

우리 상가의 층별대표회의도 세입자를 그 구성원으로는 할 수가 없는 것이며, 세입자가 11명(73%)으로 구성된 드림플러스의 층별대표회의는 법적인 타당성도 없어 효력이 없는 단체입니다.

법적인 타당성을 상실하고 일반규정에서도 벗어나 구분소유자들을 배제한 채, 소위 관리운영사라는 이름으로 아무나 지정하여 구성된 드림플러스의 층별대표회의는 친목단체로서는 몰라도 관리단의 의사결정기관으로서는 전혀 그 기능이 없는 것이며, 어떠한 관리행위에도 관여하여서는 안 되는 것입니다.

집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 관리단은 민법에서 말하는 법인(비법인, 비사단)으로서 그 층별대표회의는 그 명칭을 이사회라고 표현하여야 할 것이며, 그 구성원(층별대표)도 자연인이 아닌 (주)학산 등 법인은 이사(층별대표)가 될 수 없습니다.

따라서 관리단의 의사결정기관으로서 층별대표회의는 자격이 없는 단체이며, 주식회사학산이 의도한 규정에 의하여 불법적으로 또는 탈법적으로 만들어진 단체에 불과하고, 그들이 관리행위에 참여하는 것은 불법행위로 규정지을 수밖에 없습니다.