가계약금이야기...

가계약금의 불편한 진실. 가계약금-민법용어 아닌 실무에서 쓰는 용어로서 정식 계약서작성 전에 구두로서 계약을 약속하면서 200~500만원 정도 건네는 돈.   질문; 가계약금은 돌려주는 거 아닙니까? 답변; 돌려준다는 약속이 없었다면 돌려받기 어렵습니다.   가계약금은 계약이 안 되면 돌려주는 것으로 알고 있는 분들이 많습니다. 실제 거래현장에 계시는 공인중개사님들에게도 자주 질문해 봅니다. 실무적으로 어떻게 하고 계시냐구요...   “아 그냥 돌려 드리게 하고 있습니다“ 하시는 분들이 “글쎄요, 못 돌려받는 경우도 있지요” 하시는 분들보다 훨씬 많습니다.   그런데 문제는 가계약금을 받은 사람이, 이를테면 매도인이나 임대인이 못 돌려주겠다고 하면 어떻게 되느냐 하는 것입니다. 여기에 대한 대법원의 판례는 아직 없는 것으로 알고 있습니다. 또 가계약은 그 내용이 천차만별이기 때문에 해당 건별로 판단해야 할 것으로 보입니다. 즉, 돌려준다 안돌려준다 이렇게 딱 잘라서 어떤 원칙을 세우기 어렵다는 것이죠.   사례를 통해 살펴보겠습니다.   대학생 k씨는 학교 주변의 원룸을 알아보다가 마음에 드는 집을 발견했다. 보증금500만원에 월세 30만원으로 현재 비어있어서 언제라도 들어갈 수 있다는 것이다. 계약금이 없어서 다시 오겠다니까, 공인중개사는 그 방이 금방 나갈지도 모르니 일단 가진 돈을 가계약금으로 맡기라고 하였다. 그래서 20만원을 임대인에게 주고 영수증을 받았다. 사흘 후 k씨는 부모님의 반대로 계약을 못하게 되었다며 20만원을 돌려달라고 하였다. 그런데 임대인은 못 돌려주겠다는 것이다.   사례의 경우 만약 임대인이 20만원을 받고도 다른 사람과 계약을 했다면 k씨는 가만있지 않을것입니다. 나한테 방을 주기로 한 약속을 어겼으니 위약금을 내라고 하지 않겠습니까? 건너간 20만원을 계약금의 일부로 본다는것이죠. 그렇다면 반대의 경우 다시 말해 k씨가 약속을 어겼다면 이번에는 집주인이 20만원을 돌려주려 않으려 할 것입니다. 20만원 때문에 다른 사람이 와도 계약을 할 수 없었으니까요!! 이와같이 사람들은 보통 “가계약금“이라고 부르지만 실제내용은 ”계약금”에 해당하는 경우가 많습니다. 계약금의 일부도 결국 계약금이니까요!!   따라서 가계약금을 지급할 때는   1.계약이 안 되면 돌려준다는 약속을 받거나, 2.계약이 안 되면 이 돈을 포기한다는 마음의 준비를 해야 합니다.   일반적으로 가계약은 계약을 꼭 성사시키려는 공인중개사의 권유에 의해 이루어지는 경우가 많습니다. 그래서 만약 계약이 안 되면 공인중개사로는 가계약금을 돌려주고 마무리되기를 원합니다. 이 경우 결자해지의 입장이라고 할 수 있으니까요!!   이인덕-임대차상식의 오해와 진실 中-   결론은 매도인이든 매수인이든 공인중개사든 간에 가계약금을 보낼 때는 이 돈이 계약금의 일부로서 전달되는 것인지, 아닌지 정확하게 구분해야할 필요가 있습니다. (계약금의 일부라면 배액상환과 포기, 일부가 아니라면 그대로 상환.) 그래야 골치아픈 가계약금의 분쟁에서 벗어날 수 있습니다.   그러나 매도인이나 임대인에게 가계약금을 걸면서 계약이 안되면 그대로 상환해야한다고 하면, 좋아할 사람 아무도 없습니다! 그 가계약금이 무슨 의미있냐는 것이죠!! 그런경우... 단지 약속의 이행을 더 단단히 다진다는 의미밖에 없다는.....불편한 진실!!