도정법입법예고7.13 재건축 개발이익환수 - 도정법입법예고2004.7.13 - 문답자료- "강추"

[청풍]

 

“재건축 개발이익환수“

“정비사업 절차 및 기준 간소화”

도시및주거환경정비법 입법예고 2004.7.13

문 답 자 료

1. 재건축 임대주택 공급의무화

 개발이익 환수방안으로 임대주택 공급방안을 정한 이유는?

□ ｢부동산공개념위원회｣에서 재건축개발이익환수 방안으로

    ① 지가상승분(종료시점-개시시점)의 일정률을 환수하는 방안

    ② 용적률 상승분의 일부를 부담금으로 부과하는 방안

    ③ 일반분양분에 대한 채권입찰제 실시 방안

    ④ 임대주택 공급 의무화 방안 등

  - 여러 대안에 대하여 목적의 적합여부, 정당성, 공공성, 집행가능성, 시행효과, 위헌성 등을 검토하였으며, ④안이  가시적인 환수효과가 있고 목적과 방법이 적정하며 시행방안이 명료해 가장 적정한 방안으로 검토됨

  ․ ①안은 사업개시(조합설립인가 또는 사업시행인가) 시점의 지가가 이미 상승되어 있어 환수효과가 적으며,

  ․ ②안은 미실현이득에 대한 환수의 위헌성과 일반분양가로 전가가능성

  ․ ③안은 복잡한 시행절차 등 집행가능성에 문제가 있어

 ㅇ 당초에는 임대주택 무상기부채납방안이 검토되었으나, 법률 자문결과 적정한 보상이 없으면 위헌성이 있고 재건축이 위축될 가능성이 있다는 지적에 따라 용적률인센티브 및 표준건축비로 보상하는 것으로 보완한 것임

 재건축만 대상으로 시행하는 등 위헌소지가 있다는 지적이 있는데 ?

□ 위헌성을 지적하는 의견은 민간사업인 재건축사업에 임대주택 공급의무를 부과하는 것이 사유재산권 침해이며, 다른 개발사업과의 형평성 문제를 제기하고 있음

□ 그러나, 재건축사업은 국토의계획및이용에관한법률에서 도시계획사업으로 규정되어 있어 공공성을 갖는 사업임

 - 다른 민간개발사업인 재개발․도시개발사업도 임대주택 의무를 부과중인 것을 감안할 때 형평의 문제는 없음

		주택재개발	도시개발사업	주택재건축
․소형주택	․60㎡ 이하	40%	30%	20
	․60～85㎡	40%	30%	40
․임대주택		17%	20%	-

   * 재건축 임대주택의 면적비율은 증가된 용적률의 25%이므로 전체면적기준으로는 5～15% 수준임

 - 또한, 임대주택의 건축비와 토지비용을 표준건축비와 용적률 인센티브 부여를 통해 통상적인 보상수준으로 보상하므로  재산권침해로 보기 어려움

    * 주택재개발사업 임대주택 : 표준건축비 및 공시지가로 보상

    * 도시개발사업의 임대용지 : 조성원가이하로 공급

 임대주택면적 만큼 용적률 인센티브를 제공하는 것은 국토계획법의 용적률 체계와 상충되고 과밀화를 우려되는 것은 아닌가?

□ 서울시 등 대부분의 도시는 국토계획법령에서 정한 용적률 기준을 조례로 50%p 하향조정하고, 기반시설을 기부채납하는 조건으로  50%p 범위안에서 용적률을 완화하는 것이 관행화

   * 국토계획법에 의하면 기반시설 제공시 인정되는 용적률 완화는 당해 용도지역에 적용되는 기준의 150%까지 허용됨

   * 서울시 용적률 기준 : 1종 150%, 2종 200%, 3종 250%

□ 재건축 임대주택 면적만큼 용적률을 완화해도 조례의 용적률 기준을 초과하는 경우는 있을 것이나, 국토계획법의 용적률 기준을 초과하지 않으므로 과도한 완화는 아님

 ㅇ 국토계획법상 용적률 한도를 초과하려면 조례기준을 모두 인정받고 인센티브가 50%p이상(증가되는 용적률의 규모는 200%p)이어야 함

   - 제2종지역에서 200%p 이상 증가(0⇒200%)는 불가능

   - 제3종지역에서 기존용적률이 50% 미만인 것은 없음

 ※ 용적률 인센티브 적용례

	재건축前	재건축後	인센티브	용적률	조례기준	국토계획법
저밀지구(2종)	100%	180%	20%	200%	200%	250%
고밀지구(3종)	150%	220%	18%	238%	250%	300%

 * 서울시의 경우 도시계획심의에서 2종에서는 180%선(개포지구 등), 3종에서는 220%선(고밀도 지구)만 인정하고 있는 추세임

 재건축으로 공급하는 임대주택의 성격은?

□ 재건축임대주택은 월세아파트 개념을 도입한 것으로 입주자가 일반 세입자와 동일한 조건으로 관리주체가 되는 새로운 유형의 임대주택임

□ 입주자․임대보증금․임대료 기준 등이 기존의 국민임대, 공공임대, 민영임대와 다르게 별도로 책정되는 새로운 유형의 임대주택임

 재건축 임대주택의 매입재원은 확보되어 있는가?

□ 시․도의 도시개발특별회계, 도시․주거환경정비기금으로 매입할 계획이며, 부족할 경우에는 국민주택기금을 투입할 계획임

재건축이 중단되어 주택공급이 축소되면 기존 집값이 상승하지 않겠는가?

□ 재건축이 위축되지 않도록 용적률 인센티브 및 표준건축비를 지급하도록 하였음

□ 일시적인 위축은 있다고 해도 이미 사업승인을 받아 추진중인 재건축단지가 수도권에 13만호에 달해 공급부족 현상은 당분간 예상되지 않음

□ 재건축아파트 가격이 안정되면 기존 집값도 동반 하락할 것으로 예상되고, 공공택지 원가연동제 등도 함께 검토하고 있으므로 기존 집값의 상승가능성은 적다고 봄

경과조치 때문에 적용에서 제외되는 단지의 가격은 상승하지 않겠는가?

□ 분양승인전인 단지는 모두 적용대상으로 하여 적용에서 제외되는 단지를 최소화하였음

□ 조합설립인가후에 전매가 제한되고 있고, 주택거래신고제가 시행되고 있기 때문에, 적용에서 제외되는 단지의 가격 상승 가능성은 적을 것으로 예상

 일부에서는 당초 예고와는 달리 환수효과가 미흡하다는

 지적이 있는데?

□ 임대주택 혼합배치, 단지고밀화에 따른 개발이익 조정효과는 판단하기 어려우나, 임대주택 건설면적 만큼 대지지분이 감소하므로 세대당 약 2천만원～7천만원정도 개발이익이 조정되는 효과가 발생할 것으로 추정됨

  - 부동산공개념위원회의 시행방안 발표후 재건축아파트의 가격하락세가 지속되고 있어 가격안정효과가 입증되고 있음

□ 서민주거공간 확보가 어려운 도심지내에서 임대주택을 다량으로 확보할 수 있는 부수적인 효과도 큼

   - 수도권에서 재건축추진중인 22만세대에서 임대주택 4～5만호(화성신도시 규모) 추가공급 가능

 임대주택주민과 분양주택주민간의 갈등이 많은 것으로 알려지고 있는데, 임대와 분양을 혼합배치함에 따라 갈등이 더욱 심화되는 것은 아닌가?

□ 임대주택에 대한 부정적인 선입견이 있어 분양주택 주민은 임대주택과 분양주택의 혼합배치에 대하여 부정적이나, 임대주택 주민은 찬반이 대등함

* “서울시 도시개발공사의 임대주택관리의 전문화를 위한 직무분석 용역” (‘03. 11. 17)에서 임대․분양주택의 혼합배치에 대한 설문결과

 ․ 임대아파트 주민은 찬성 35% 반대 33.9%, 분양주민은 찬성 16.2%, 반대 58.8% (중립의견이 25～30%)

□ 혼합배치 사유는 서울시에서 재개발사업 또는 주거환경개선사업의 임대주택을 별도로 구획하여 관리한 결과 위화감 조성 및 갈등발생 등 부작용이 많다는 의견을 고려한 것임

□ 재건축임대주택의 경우 임대료․임대보증금이 시세에 근접하게 결정될 가능성이 높아 소득수준이 유사한 계층이 입주대상이 되면 갈등발생 가능성이 적음

□ 현재도 세입자가 50%를 상회하는 점을 감안할 때 혼합배치에 따른 갈등우려는 필요 이상으로 과장된 것으로 판단됨

< 임대주택 입주대상 기준 현황 >

국민임대	공공건설임대	민영임대
ㅇ50㎡ 미만 ․무주택 세대주 ․소득 2분위 : 150만원/월 ㅇ50㎡ 이상 ․무주택 세대주 ․소득 4분위 : 200만원/월 ․청약저축 1순위   (2년이상, 24회 월납입) ㅇ60㎡ 초과 ․무주택 세대주 ․소득 6분위 : 300만원/월 ․청약저축 1순위	ㅇ무주택 세대주 ㅇ청약저축 가입자중 가입   기간 및 납부액 등에 따른   우선순위별로 분양   (단, 3순위 경쟁은 추첨) ․투기과열지구안에서는 5년   이내 당첨사실이 없는 자 ㅇ민간이 주택기금을 지원받아 건설하는 60～85㎡는 청약예금․부금자도 가능하며, 동일순위내 추첨으로 결정	ㅇ 자율결정
		영구임대
		ㅇ기초생활    수급자 등 ․소득    105만원/월

 사업시행인가를 받은 단지까지 시행하는 것은 소급입법이 아닌가?

□ 사업계획이 확정ㆍ인가된 재건축사업에 대한 임대주택 공급의무 부과는 과잉입법이며 소급입법이라는 주장이 있으나,

□ 사업인가 자체로 재건축사업이 완료된 것이 아니고, 용적률 인센티브를 원하는 경우 사업계획 변경도 가능하기 때문에 소급입법으로 보지 않는 것으로 판단됨

※ 不眞正소급입법 헌법재판소 심판사례 : 공익과 신뢰보호 비교후 판정

 - 합헌사례(헌재 2001년, 개발이익환수에관한법률 부칙 위헌심판)

  ․ 제도시행전에 착수한 사업에 대한 개발부담금 부과 합헌(전원 일치)

2. 정비사업 절차 및 기준 개선

 정비계획을 통한 용도지역 변경은 앞으로 새로 추진하는 재건축사업부터 시행되는가?

□ 새로 시작되는 재건축사업뿐 아니라 진행중인 재건축사업도 적용이 가능함.

  - 수립중인 정비계획은 용도지역 변경 등의 사항을 포함하면 되고,

  - 용도지역변경을 위하여 지구단위계획을 수립하고 있는 경우 정비계획의 항목을 포함하여 지구단위계획 결정을 추진할 수 있으며, 이 경우 정비계획을 별도로 수립할 필요는 없음

 재개발사업에만 공동사업을 인정하는 이유는?

□ 재개발사업은 재건축사업과 달리 입주자대표회의가 없어 의견수렴기관이 없고, 사업성이 떨어져 주민자력에 의한 자금조달이 어려운 차이가 있음

□ 실제로, 도시및주거환경정비법 경과조치에 따라 조합과 시공사간 공동사업이 인정된 사업은 재건축사업의 경우 연평균 사업승인분의 6배에 달하는 등 사업성이 높아 시공사의 참여의지가 높으나, 재개발사업은 공동사업이 인정된 사업장이 재건축사업의 5%에 불과하여 사업성이 낮은 것으로 나타나고 있음

   * 조합과 시공사간 공동사업 인정 현황

구분	사업장수	계	조합분양	일반분양
재개발	25	16,000	8,971	7,029
재건축	183	262,066	194,358	67,708
계	208	278,066	203,329	74,737

다주택보유자에 대한 주택공급규모 축소조치와 시․도지사의 주택규모 제한의 경과조치는 ?

□ 다주택보유자에 대한 주택공급규모 축소는 법 시행일후 조합설립인가를 받는 단지부터 적용되며,

□ 시․도지사의 주택규모 제한조치는 시․도지사가 승인하는 도시․주거환경정비기본계획에서 규정하게 되므로 시․도지사가 지역여건을 고려하여 결정하게 될 것임

 전국 노후불량지 조사 추진계획은 ?

□ 지난해에 전국의 노후불량지를 조사하여 2005년부터 2009년까지 주거환경개선사업계획이 이미 수립되어 있으므로,

□ 차기 노후불량지 조사는 2008년경에 시행될 계획임

 재건축 개발이익에 대한 조합의 저항을 고려하여 정비사업 절차와 기준을 완화한 것인가?

□ 정비사업 절차 및 기준 개선은 개발이익환수와 별도로 금년초부터 추진되어 온 것으로 재건축 조합의 저항을 의식한 것이 아님

  * 조합과 시공사간 공동사업허용도 재개발사업에만 인정

< 법률개정 추진경위 >

  - ‘04. 2. 4 : 자치단체 관계관 회의

    ․ 시․도, 시․군․구 실무공무원 의견 접수

  - ‘04. 2. 18 : 민간전문가 회의

    ․ 바른재건축연합회, 도시개발포럼 등 관계전문기관 의견 청취

  - ‘04. 5.  6 : 도시정비포럼 개최

    ․ 학계․업계․연구기관 관계전문가 의견 청취

  - ‘04. 6. 11～20 : 관계부처 협의

참고 : 재건축사업 및 임대주택 공급 절차

재건축절차			임대주택 공급절차
	도시․주거환경정비 기본계획
	⇓
	정비구역 지정 (정비계획수립)		․임대주택 건설평형 및 인수자 결정   (300세대 이상 또는 부지 1만㎡ 이상)
	⇓
	추진위원회		․임대주택 건설평형 및 인수자 결정   (300세대 미만이고 부지 1만㎡ 미만)
	⇓
	안전진단 (특별시장 및 구청장)
	⇓
	조합설립인가		․임대주택건설을 반영한 사업계획 및 조합원 비용부담을 정하여 4/5이상 동의
	⇓
	사업시행인가		․임대주택면적만큼 용적률 완화 ․인수자와 사전협의→평형별 임대주택수 결정
⇓(시공사선정)
	관리처분계획		․동호수 추첨시 조합원과 동일한 조건으로 인수자가 참여하여 임대주택 무작위 선정
	⇓(이주)
	철거․착공․분양		․일반분양시 추첨으로 임대주택 선정   (법 시행당시 사업인가분)
	⇓
	준공		․표준건축비 지급 ․조합, 소유권 이전등기
	⇓
	입주 및 청산
			․인수자, 입주자 선정

참고 : 위헌성 검토

□ 민간사업인 재건축사업에 임대주택의무는 재산권 침해

 ☞ 다른 민간개발사업인 재개발․도시개발사업도 임대주택 의무를 부과중이므로 재건축사업의 공공성을 강화한 것에 그침

 ☞ 또한, 임대주택 건설의무 면적만큼 실비지급 또는 용적률 인센티브를 부여하여 재산권 침해를 최소화하고 있음

□ 사업계획이 확정ㆍ인가된 재건축사업에 대한 임대주택 공급의무 부과는 과잉입법이며 소급입법

 ☞ 인가된 사업계획의 수정을 동반하는 것은 아니므로 과잉입법으로 볼 수 없고,

 ☞ 사업인가 자체로 재건축사업이 완료된 것이 아니므로 不眞正소급입법에 해당되고, 不眞正소급입법은 헌법재판소 판례에 따르면 원칙적으로 인정되는 것임

□ 헌법에서 규정하는 정당보상의 원칙에 위배

 ☞ 공공의 통상적인 매입기준에 따라 정당하게 보상

   ㆍ 국가나 지자체의 임대주택 건설사업 등 公共의 주택 건설사업은  공시지가를 감안한 감정평가액으로 토지보상중

     * 주택재개발사업 임대주택 : 표준건축비 및 공시지가로 보상

     * 도시개발사업의 임대용지 : 조성원가이하로 공급

 ☞ 사업계획이 필요에 따라 수시 변경되는 것을 감안할 때 용적률 인센티브를 원하는 경우 변경인가도 가능

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