|
기획부동산에 대하여 샅샅이 알아보자 (4)
이번 글은 오리지널 기획부동산에 대해 이야기해 볼까 합니다. 강남에 200평 정도 전층을 임대해서 영업하는 기획부동산을 오래 전에 우연한 기회가 있어 사무실을 방문하여 기획부동산 간부급이라는 사람과 이야기를 잠시 나눠본 적이 있었습니다. 처음 본 사람이지만 저보다 약간 어린 사람이였는데 간부라고 하지만 부동산 지식은 거의 없고 이 일을 하면서 얼마를 벌었다는 이야기만 하고 기획부동산 영업이 돈이 된다는 것만 강조하더군요. -.-;; 그리고, 기획부동산 텔레마케터들은 다양한 분양기법을 연구해서 어떻게 하면 상대를 솔깃하게 하여 투자를 하게 할 수 있을까?에 대한 전화통화기법 자료만을 앞에 두고 전화를 하고 있었습니다. 자기 회사에서 분양하는 매물에 대한 자료는 별로 없습니다. 그냥 상대에게 한방의 로또를 노리는 욕심 을 자극할 수 있을까? 어떻게 하면 상대를 믿게 할 수 있을까?에만 포인트를 두고 전화를 하고 있었습니다. 인터넷에서 기획부동산에 대해 검색을 하다보니 zeepogay님이란 분의 글이 눈에 띄어 참고자료로 올려보겠습니다. 기획부동산 내부사정을 잘 아시는 분의 글같아 발췌한 것입니다. 이 자료를 읽어보시면 기획부동산에 대해 이해가 빠르실 겁니다. * 기획부동산이란
기획부동산이 무엇인지 일단 알아 보겠습니다. 기획부동산이라는 말은 사실은 여러분의 생각처럼 나쁜 말이 아닙니다. 부동산을 기획해서 분양한다는 회사로 보시면 되는데요. 쉽게 말해 어떠한 부동산 즉, 토지, 건물등을 어떤 식으로 개발하겠다는 기획을 해서 파는 회사라고 보시면 되는데, 요즘은 그 의미가 퇴색되어 넓은 토지를 작게 분할하여 파는 회사로 인식이 되어지고 있습니다. 100여개의 기획부동산 업체가 있으면 90여개의 업체가 사기를 쳐서 나머지 10여개의 회사들이 피해를 입어 그렇게 되는 것입니다. 그러나 나머지 10여개의 회사도 상당한 이윤을 남기고 파는 것은 사실이지요. 이는 네트워크 마케팅 즉 다단계 회사의 이미지와도 흡사하다고 보시면 될까요? ^^ 기획부동산의 땅을 사시는 분들은 주로 기획부동산 회사의 운영방식인 T/M(텔레마케팅)을 통해 '좋은 땅이 있어 정보를 주려고 전화를 했다', '투자정보회사다'라는 식이나 지인을 통해 '내가 부동산 회사에 취직을 했는데, 아니면 투자회사에 다니고 있는데 요즘 잘나가고 있다라는 식의 영업에 낚여 사시게 되는 분들이 많습니다. 주로 지인을 통해 영업이 되는 방식이 많습니다. 제3자들은 일단 신뢰가 없기 때문에 이것저것 알아보니 기획부동산 땅을 사지 않지요. *기획부동산의 운영방식 기획부동산의 토지 매입약정은 지주와 작업조건 맞춘 후 판매 시작하는데, 주로 대부분 토지매매대금의 10-30%의 대금을 먼저 주고 소유권이전등기를 회사에 옮기고 작업을 하거나, 아니면 계약을 한 후 소유권이전은 하지 않은 상태에서 기간을 두고 분양대금이 들어오는 대로 일정금액을 치루는 등 여러 방법으로 판을 짭니다. 그런 다음 평당 판매가격을 결정합니다. zeepogay의 말에 의하면 기획부동산의 판매가격 = (지주가격(애초의 땅값 + 현지작업자(일명 찍새) 수당 + 답사담당(계약시 답사업무만 전문적으로 수행) 수당 +판매원 수당(판매가격의 약10%) + 부서장수당(판매원 10여명 관리, 판매원수당의 약 10%~20%) + 실장수당(팀 4~5개 관리, 판매원수당 비 일정액) + 상무수당(브리핑 담당, 영업장 관리, 답사, 계약 관리, 판매원수당 비 일정액) + 전무수당(상무와 동일) +경리수당(월급제이지만 계약자가 일정액 지출) + 사장수당(총책, 문제발생시 몸빵, 총 매출액의 일정부분) + 직원월급(월 평균 1인당 100만원 내외, 임원진은 수백만원) + 복사기, 컴퓨터, 냉온수기 등 비품 임대료(기획부동산은 회사비품을 구입하지 않음) + 사무실 임대료 + 사무실 전화사용료(엄청남) + 토지 분할비용(속칭 칼질이라고 함) + 토지등기비용 등 관련 비용(기획부동산은 자신들이 등기를 해줌) +답사차량 임대료(큰 회사의 경우 에쿠스나 그랜저 급 답사차량 항시 랜트) +답사비용(답사시 식비 등 모든 부대비용) + 특별수당(판매율을 높이기 위하여 여러가지 현금이나 황금, 자동차 등 상품을 지급함) +충원수당(직원 충원을 위하여 1인당 10~30만원씩 지급) +광고비(판매를 돕기 위하여 일정액을 지급후 기획기사를 작성하는 예가 많음) + 춘, 하계 수련회비 + 고아원이나 양로원 등 방문비(자기네 회사는 수익을 사회환원한다고 광고) + 정치인 후원회비(일부는 고급정보를 빼온다는 명목 등 으로 후원비 지출) +타 회사 운영비(자기네는 엄청 큰 그룹이라며 여러 페이퍼컴퍼니 운영) + 세미나비용(고객유인과 對직원 이미지제고를 위하여 코엑스 등에서 세미나 등 개최) +전단 작성비용 +조감도 제작비용(조감도는 언제나 폼남) + 홈페이지 제작비용 + 애초 인테리어 비용(삐까번쩍 함, 수천만원은 기본 억대를 넘어가기도 함) +사무실 집기비용(사무실 집기는 임대하지 않고 구매함) + 세금(법인세, 양도세) + 직원들 후생복지비용(커피 등 무료로 제공하는 곳도 있음) + 기타 등등 +마지막으로 회장(혹은 전주) 마진, 얼마나 남는지 국가기밀임, 엄청 남는 것은 확실함. (위에 열거한 비용은 회사 사정에 따라 차이가 있음)
이렇다고 합니다. (무지 복잡하죠? 단순하게 말하면 땅을 팔면서 배보다 배꼽이 엄청 더 크다라고 생각하시면 됩니다. -.-;;) 위의 방식으로 평당 가격이 정하여 진다고 하는데, 실제 기획부동산을 조사하여 보면 이들은 위의 지출비용 때문에 실제 매입가격의 최소 3-4배 많게는 10배 20배까지 올려서 받아야 하는 구조가 되는 것입니다. 그렇기 때문에 좋은 땅을 살 수 없습니다. 그래서, 규모가 큰 임야를 주로 개발하는 것이구요. 기획부동산에서의 판매가격은 이미 모든 비용과 엄청난 이익이 거기 포함되어 있으나 그들의 설명과 달리 좋은 정보는 절대 들어있지 않습니다. 그들에게 좋은 땅이란 개발되는 땅이 아니라 자신들의 수익이 많이 남는 땅이기 때문입니다. 일정부분 매각후 중도금을 치른 후 회사 앞으로 등기 이전(법적으로 중도금을 치루면 등기이전 가능)하거나 아니면 모든 물건 매각 후 잔금 치룹니다(이 경우는 땅주인이 협조적일 때 쓰는 방법입니다.) 소유권이전에 관해 모든 준비가 끝나면 그 때 투자자에게 등기이전을 합니다. (기획부동산이 등기가 늦어지는 이유는 땅이 다 팔려야 잔금을 치룰 수 있고 그래야 소유권이전에 따른 토지분할 작업을 일시에 진행할 수 있기 때문입니다.)
어떤 기획부동산은 직원들에게 회사 땅이라고 광고하고 직원들에게 직접 투자할 것을 권유하는 사장도 있습니다. 이런 기획부동산은 거의 다단계업체 수준까지 올라간 것입니다. 직원들도 분양대상으로 본 것인데 실제로 직원들 중 실적에 대한 압박과 사장의 집요한 권유로 피해자가 되기도 합니다. 이런 직원은 자기 자금이 떨어지면 더더욱 주위 사람에게 투자권유를 하는 사람도 있습니다. 다단계 수준이지요. -.-;; 기획부동산 직원의 99.9% 이상은 그냥 영업사원이지 부동산인이 아닙니다. 말하자면 부동산의 不字도 모르면서 인생역전을 위하여 거기 앉아 있는 조금 불쌍한 사람들입니다. 팀장이니 실장이니 따질 것 없습니다. 연고를 통해 아는 사람 끌어다 쓰면서 부장, 실장 시켜줍니다. 영업용 직함이지요. 위의 말이 실제 기획부동산의 운영내용입니다. 기획부동산은 그 운영에 엄청난 비용을 지출합니다. 그러면 그 비용은 누가 부담하느냐? 결국 고객이 지게 되지요.
고객은 회사에 방문하면 기가 죽습니다. 워낙에 인테리어를 잘꾸며 놓았기 때문에요. 그것도 회사의 영업전략입니다. 속지마세요 ^^ *현 장 방 문 전 현장 방문전에 항상 이들은 가계약금을 내라고 합니다. 이는 다시 돌려준다고 말은 하는데 각서로 써주는 경우는 없지요. 가계약금을 내야 현장을 방문할 수 있다고... 이 가계약금을 내시는 순간 여러분은 기획부동산의 전략에 반은 넘어온것입 니다.
현장을 갔다온 사람은 그 현장이 마음에 들든 안 들든 담당 영업사원과의 관계도 있고, 가계약금도 있어 어쩔 수 없이 계약하게 되는 케이스가 상당합니다. 기획부동산은 절대 방문 전에 그 지역 번지를 말 안 해줍니다. 그것도 의심해야 합니다. 무슨 마약거래하는 것도 아니고.. *현 장 방 문 현장을 방문하게 되면 의심을 하게되는게 당연하지요. 저 높은 산이 개발이 될까... 그러면 회사직원은 그럽니다. 산만 보고 생각하시면 안된다. 거기에 그림을 그리라고...맞는 말입니다.
그러나, 토지를 살 때는 그것만 보면 안됩니다. 경사도, 건축행위 가능여부, 진입로, 해당관청에 개발계획 여부 등등 여러 가지를 봐야 합니다. 그러나 회사는 자기네가 다 개발해준다고 하지요. 그런데 계약서에는 언제부터 착공을 하고 언제까지 개발을 하겠다는 내용이 없습니다. 제가 기획부동산 계약서를 보고는 적게는 몇 천만원 많게는 몇 억의 계약서가 이렇게 허술할 수가 있는가 하는 생각이 들 정도였습니다. 아무튼 고객은 현장을 방문하면 현지 부동산을 방문할 기회조차 얻지 못합니다. 회사에서 방문하지 못하게 하는데요. 그 이유로 이곳의 개발정보는 우리만 알고 있는 것이고, 현지사람들은 잘 모른다. 또 알게 되면 지금의 가격으로 팔수가 없다는 등의 내용으로 거짓말을 해서 현지 부동산을 방문하지 못하게 하지요. 간혹 부동산에 돈을 써서 작업을 하는 경우도 있어 부동산에서 좋은 말을 해주는 경우도 있습니다. - 참고적으로 기획부동산 중 자금력이 있고 머리가 있는 회사는 현지에 부동산업체를 사전에 개설해 두기도 합니다. 현장답사를 하면서 마치 현지에 있는 부동산업체를 들리듯 자기 회사에서 개설해 둔 부동산간판을 단 업체에 들리는 것이죠. 사전 약속을 해 둔 업체이므로 같이 간 고객에게는 미리 준비된 말로 바람을 충분히 잡는 것입니다.
제가 아는 바로는 얼마 전까지 횡성읍내에 부동산간판을 단 업체가 30여개 정도 되는데 그 중 4개업체가 기획부동산에서 개설해 놓은 현지 부동산입니다. -.-;; 실제로 부동산영업을 하는 현지부동산 분들하고 기획부동산에서 파견된 업체하고 상당한 알력이 있었던 걸로 압니다. 횡성군 주변은 횡성역이 생기고, 개혁도시인 원주 배후 지역이고, 골프대학이 들어서는 곳이라 기획부동산이 한동안 영업을 한 곳입니다. - 방문을 하고 나면 항상 어떤 식당을 데리고 갑니다. 그래서 미리 심어놓은 바람잡이(?)들이 열심히 영업에 도움을 주지요. '이쪽 주변으로 땅값이 하루가 다르게 오르고 있다, 뭐 여기땅은 매물이 없어서 못판다'등등... 식사대접에 지역 특산물 선물에 지역사람들의 바람잡이 역활에 고객들은 놀아나는 겁니다. 현장을 갔다온 고객들은 특별한 사정이 없는 한 회사로 바로 가게 됩니다. 현장을 갔다오면서 차안에서 여러 가지 말을 듣습니다. 물론 어떤 말인지는 여러분 모두 상상이 가시겠지요. ^^ 차안에서 계약을 해야 되는 이유 등을 듣지요... 일단 회사로 방문을 하게된 사람은 담당 영업사원과 친밀한 관계가 조성되어서 신중한 판단은 할 수 있어도 냉정하게 거절은 못하게 됩니다. 또한 고객이 걸어놓은 가계약금도 있으니까요... 물론 돌려준다고 했는데 이상하게 그 돈을 돌려받지 못할 것처럼 생각되는 경우가 많다고 하더군요. *기획부동산의 거짓말 현장을 보고 온 사람은 일단 시간을 두고 계약을 하자고 합니다. 그러나 여러 가지 말로 꼬십니다. 기획부동산에서 늘 하는 말이 있습니다. 제가 상담신청인들에게 들은 바대로 간추려보면... 1. 여러 가지 개발호재를 말합니다. (예를 들면, 강원도의 경우 올림픽유치다. 팬션부지다...주변으로 아파트가 들어선다. 도로가 난다. 무슨 호텔이 들어선다. 리조트가 형성된다. 지역에서 어디어디를 개발한단다. 무슨 공장, 연구소, 심지어 행정기관이 옮겨온다등등을 말합니다. 그 소문 중 물론 있는 것도 있습니다. 그러나 기획부동산에서 작업하는 땅이 수혜지역인지 아닌지 아무도 모르지요.) 2. 짧게는 1년 길게는 2-3년은 봐야한다. 그정도는 봐야 오른다... (이미 주변시세보다 최소 3-4배가 비싼데... 언제 오를지...) 3. 비싸다고 하면 절대 비싼게 아니다. 주변 펜션부지는 이미 우리 땅보다 비싸다. 개발이 되는데 그정도가 뭐가 비싸냐. 매물이 없어서 못판다. 우리가 큰땅을 쪼개서 팔기 때문에 조금 비쌀수도 있다. 이만한 가격으로 그만한 평수를 구하지 못한다. 등등 (땅이 가격이 없는 것은 사실입니다만, 그래도 가격을 메기고자 한다면 주변의 시세를 기준해야 되지 않겠습니까?) 4. 땅이 얼마 남지 않았다. 아니면 이 땅밖에 남지 않았다. 담당 영업사원 보고 전무나, 이사가 특별히 빼놓은 땅이다. 지금 계약하지 않으면 기회를 놓친다... 등등 5. 관청과 협의하여 이미 개발을 진행중이다. 고위 공무원과 협의가 된 사항이다. (사실 확인은 안됩니다. -.-;;)
6. 진입로, 등기는 문제없다.(당연한거 아닌가.)
7. 나중에 저희가 높은 가격에 팔아드리겠다.(그러나, 영업사원중에 공인중개사는 거의없다.) 등등등.... 고객은 대개 이런 말에 넘어가게 됩니다. 물론 안 넘어 가시는 분들도 있지요. 그래서 계약을 하게 된 분들은 그때부터 회사를 믿습니다. TV에서 신문매체에서 뭐라고 하든 회사를 믿습니다. * 계 약 후 계약을 한 고객은 대부분 회사로부터 이상한 말을 듣게 됩니다. 중도금과 잔금을 좀 일찍 내시라고. 그러면 1-2% D.C해주겠다고. 왜냐하면 자기들이 써야 되거든요. 지주한테 줘야되고, 운영비가 부족하니까요. 그만큼 회사가 보이는 것과 다르게 부실하다는 것을 의미합니다. 부실하지 않아도 잔금까지 빨리 받는 것에 치중을 하는 것이 기획부동산입니다. 잔금까지 치르고 나면 계약자는 빠져나갈 확률이 줄어 들기 때문이기도 합니다. 계약한지 3개월이 지났는데 개별등기도 안해주는 경우도 많고, 지분으로 남는 경우도 있고, 계약한지 1년이 지났는데, 도로는커녕 공사도 안해주고. 1년이 지났는데 그런 것조차 확인하지 않으시는 분들은 돈이 많으신 분들인가 봅니다. 개발이 진행되지 않아서 회사로 확인해 보면 여러 가지 핑계를 댑니다. 무슨 현재 부동산 정책이 너무 좋지 않아 잠시 주춤하고 있다는 둥, 아직 여러 가지 협의가 있어서 진행이 늦는 다는 둥. 이러한 기획부동산은 짧게는 6개월 길면 1-2년안에 문을 닫고 다른 곳으로 옮깁니다. 그러면 고객들은 어디에 하소연도 하지 못합니다. 회사가 문을 닫는 순간 돈 받을 곳은 없어진다고 보시면 됩니다. *결론 및 대책 기획부동산 땅을 사지 않으면 됩니다. 부동산투자를 통해 한방을 꿈꾸는 욕심을 버리시면 됩니다. 그리고, 여러분들이 조금만 의심하시면 됩니다. 이땅이 과연 정상적인 가격일까? 이땅이 건축행위가 가능한가? 계약서상에 개발계획이 명시가 되어있는가? 명시가 되어있다면 이행하지 않을 경우 어떠한 배상을 해줄 것인가 등등... 꼭 현지에 갈 때 주변 부동산 전화번호를 적어 놓셨다가 꼭 전화나 방문하여 확인하세요. |
|