건축법 건축물 유지․관리점검 세부기준(안)

[관리자]

건축물 유지․관리점검 세부기준(안)

국토해양부고시 제2012-OOO호(2012. . . 제정)

제1조 목적

이 지침은 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제35조 및 동법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제23조의6에 따라 건축물의 성능 향상 및 기능 유지를 위하여 필요한 유지․관리점검(정기점검 및 수시점검 등)의 실시에 관한 세부기준을 정하는 것을 목적으로 한다.

제2조 적용범위 등

이 지침은 영 제23조의2에 따른 정기점검 및 수시점검 대상 건축물(부속 건축물을 포함한다)의 점검방법, 점검절차 등과 점검 수행과 관련된 관리주체, 유지관리 점검자, 관련 기관 및 특별자치도지사, 시장․군수․구청장(이하 “시장․군수 등”이라 한다)의 업무 등에 대하여 적용한다.

제3조 용어의 정의

3.1 건축물의 유지․관리

건축물의 소유자나 관리자가 건축물 사용자의 안전 및 편의 확보 등을 위하여 사용 승인된 건축물의 대지, 구조, 설비 및 용도 등을 지속적으로 유지하고 개선하는 행위를 말한다.

3.2 관리주체

관리주체란 건축물의 소유자나 관리자로서 이 법령에 의한 정기점검 및 수시점검(이하 “유지․관리점검”이라 한다)을 실시하고, 건축물의 유지․관리 및 개선 등을 위하여 필요한 조치를 하는 자(이하 “관리주체”라 한다)를 말한다.

3.3 유지관리 점검자

유지관리 점검자란 영 제23조의2에 따른 “유지․관리 점검자”로서 건축물의 유지․관리 업무를 수행함에 있어서 전문적인 지식과 경험 등을 바탕으로 관리주체의 유지․관리점검 수행요청에 따라 점검을 수행하는 자(이하 “유지관리 점검자”라 한다)를 말한다.

3.4 책임점검자 및 점검원

가. 책임점검자란 영 제23조의2에 따른 “유지․관리 점검자”에 소속된 자로서 점검업무를 총괄하여 수행하고, 「건축법 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다) 별지 제24호의3 서식에 따른 “건축물의 유지․관리(정기, 수시) 점검표”를 작성하는 자로서 다음 각 호에 의한 자격을 가진 자를 말한다.

1) 건축사법에 의한 건축사

2) 건설기술관리법에 의한 건축분야 감리사 및 특급 기술자 이상의 자격을 가진 자

나. 점검원이란 영 23조의2에 따른 “유지․관리 점검자”에 소속된 자로서 책임점검자를 보조하여 유지관리 점검업무를 수행하는 자를 말한다.

3.5 정기점검

건축물의 기능 및 안전 확보 등을 위하여 건축물의 사용 승인일을 기준으로 10년이 지난 날부터 2년마다 한 번씩 건축물이 설계도서 등에 적합하게 유지․관리되고 있는지를 확인하는 점검을 말한다.

3.6 수시점검

화재, 침수 등 재해나 재난으로부터 건축물의 안전을 확보하기 위하여 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 바에 따라 수행하는 점검을 말한다.

3.7 기준일

영 제23조의2에 따른 해당건축물의 사용 승인일을 기준으로 10년이 지난날(사용 승인일 기준으로 10년이 지난 날 이후 정기점검과 같은 항목과 기준으로 수시점검을 실시한 경우에는 그 수시점검을 완료한 날을 말한다. 이하 “기준일”이라 한다)을 말한다.

제4조 유지관리 점검절차

관리주체, 유지관리 점검자, 시장․군수 등은 아래의 절차에 따라 유지․관리 점검이 원활이 이루어 질 수 있도록 본 기준 제5조에 규정된 업무를 수행한다.

       ① 점검대상 건축물 통보(시장․군수 등 → 관리주체)

       ② 유지관리 점검자의 선정(관리주체)

       ③ 관리주체와 유지관리 점검자 간 점검계약 체결(표준계약서 이용)

       ④ 자료수집 및 점검계획 수립 등 점검 준비(유지관리 점검자)

       ⑤ 영 제23조3에 따른 점검항목별 점검 실시 및 점검표 작성(유지관리 점검자)

       ⑥ 점검결과 확인 및 필요시 개선조치(관리주체)

       ⑦ 점검결과 보고(관리주체 → 시장․군수 등)

       ⑧ 점검결과 확인 및 필요시 시정명령 등의 조치(시장․군수 등)

제5조 유지․관리점검 관계자의 업무 등

5.1 시장․군수 등

가. 시장․군수 등은 영 제23조의2에 따라 관할 지역 내 점검대상 건축물 현황을 파악하고, 대상 건축물의 기준일부터 매 2년이 되는 날의 3개월 전까지 점검대상 건축물의 관리주체에게 유지․관리점검 대상 건축물이라는 사실과 점검실시 절차, 표준계약서 및 점검대가 등을 문서, 팩스, 전자우편, 휴대전화에 의한 문자메시지 등으로 미리 알려야 한다.

나. 시장․군수 등은 2개월 마다 영 제23조의2제6항에 의한 유지․관리 점검자 중 건축물의 유지․관리 점검업무를 수행하고자 하는 자에 대한 신청을 받아 자격여부 등을 확인한 후, 법 제31조에 의한 건축행정 전산화 시스템에 공지하여야 한다.

다. 시장․군수 등은 관리주체로부터 해당 건축물의 점검결과를 보고 받은 후, 필요하다고 인정되는 경우에는 시정명령 등 필요한 조치를 하여야 한다.

라. 시장․군수 등은 관리주체로부터 보고 받은 “건축물 유지ㆍ관리(정기, 수시) 점검보고서”를 당해 건축물의 “건축물대장”에 첨부하여 관리하여야 한다.

5.2 관리주체

가. 관리주체는 유지․관리점검에 필요한 경우 시장․군수 등에게 해당 건축물의 설계도서 등 관련정보의 제공을 요청할 수 있다.

나. 관리주체는 유지․관리점검에 필요한 설계도서 및 건축물 이력자료 등을 유지관리 점검자에게 성실하게 제공하여야 한다.

다. 관리주체는 점검이 종료된 날로부터 30일 이내에 규칙 별지 제24조의4 서식에 따른 “건축물 유지ㆍ관리(정기, 수시) 점검보고서”와 유지관리 점검자가 제출한 별지 제24조의3 서식에 따른 “건축물 유지ㆍ관리(정기, 수시) 점검표”를 시장․군수 등에게 보고하여야 한다.

라. 관리주체는 유지관리 점검자를 선정한 경우 “가”항과 “다”항의 업무 등을 유지관리 점검자에게 대행하게 할 수 있다.

5.3 유지관리 점검자

가. 유지관리 점검자는 점검대상 건축물의 충실한 점검을 위해 관련자료의 수집 및 사전 조사 등을 실시하고 이를 기초로 점검계획을 수립하여야 한다.

나. 유지관리 점검자는 설계도서 및 건축물의 유지․관리 이력자료(용도변경, 증축, 대수선, 기존 점검결과 등) 등을 고려하여 점검범위 및 점검방법 등을 마련하여야 한다.

다. 유지관리 점검자는 영 제23조의3에 따른 유지․관리점검의 항목별 점검업무를 충실하게 수행하고, 건축물에 대한 개선 및 조치방안을 제시하여야 하며, 규칙 별지 제24조의3 서식에 따른 “건축물 유지ㆍ관리(정기, 수시) 점검표” 및 6.3.9에 따른 “유지관리 점검결과 보고서”를 작성하여 관리주체에게 제출하여야 한다.

라. 책임점검자 및 점검원은 유지․관리점검을 수행하기 위해서 「건축사법」 제31조에 따른 건축사협회에서 실시하는 “유지․관리 점검교육” 을 이수(책임점검자 1일/점검원 0.5일 이상)하여야 한다.

제6조 유지․관리 점검의 실시

6.1 관련자료의 수집

가. 유지관리 점검자는 유지․관리점검에 사용하기 위하여 관리주체 및 시장․군수 등에게 설계도서 등 아래의 관련 자료를 제공받을 수 있다.

  1) 사용 승인 설계도서(「시설물의 안전관리에 관한 특별법」상 점검대상 건축물인 경우 준공도면) 및 사용 승인 이후 변

     경(허가 또는 신고)된 설계도서

  2) 건축물 관련 각종 인증(친환경건축물 인증, 지능형건축물 인증, 건축물 에너지효율등급 인증) 관련자료

  3) 건축물관리대장

  4) 유지․관리점검 결과 보고서 등

나. 시장․군수 등은 점검에 필요한 설계도서 등이 존재하지 않을 경우에는 관리주체에게 점검기간내에 현황도면(설계도서)을 준비하여 점검이 이루어질 수 있도록 하여야 한다.

6.2 점검계획의 수립 등

유지관리 점검자는 관리주체 또는 시장․군수 등이 제공한 설계도서 및 관련 자료를 근거로 점검범위를 정하고, 다음의 사항을 포함한 점검계획을 수립한 후 현장조사(사진 촬영 및 장비 활용) 및 관련자료 검토․분석을 통한 점검을 실시하여야 한다.

가. 점검의 개요

        나. 책임점검자 및 점검원 인적사항

        다. 점검 수행일정

        라. 건축물 개요 및 이력사항

        마. 건축물의 소유 형태 파악(구분소유자 등)

        바. 건물유형(용도/규모/형태 등)별 점검범위 및 과업내용

        사. 점검항목별 점검개소 선정 및 점검방법 결정 등

6.3 점검항목별 점검방법 등

유지관리 점검자는 점검대상 건축물에 대하여 다음의 점검항목별 점검방법 등에 따라 점검을 수행하고 관리주체에 결과를 제출하여야 한다.

6.3.1 대지

대지가 빗물 배출 및 배수에 문제가 있거나, 붕괴 우려 등 안전에 위험한 요소가 있는 지를 확인하며, 대지 내 조경 및 건축물 출입구 등이 설계도서에 부합한 상태로 유지되고 있는지 등을 점검한다.

6.3.2 높이․형태

건축물의 높이와 형태는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 건폐율, 용적률 및 건축선 지정, 인접대지경계선과의 이격거리 준수 여부, 도로사선에 따른 건축물 높이 준수 여부, 일조 확보를 위한 건축물의 높이 및 이격거리 등이 설계도서에 부합하게 유지되고 있는지를 점검한다.

6.3.3 구조안전

건축물의 수선 및 용도변경 등에 의한 건축물 하중변화 여부와 구조변경에 의한 주요구조부의 균열발생 여부 등에 대한 안전성 적합여부를 점검한다.

6.3.4 화재(피난 및 방화)안전

건축법령에서 규정한 피난설비가 설계도서대로 설치되어 있는지 여부(기계적 결함 및 작동유무 제외)와 계단ㆍ복도ㆍ출구, 옥상광장 등의 피난통로에 적재물을 적치하여 피난에 방해가 되는지 여부를 점검한다.

또한, 방화구획, 경계벽ㆍ간막이벽, 내화구조, 내부마감재료 및 지하층 등이 설계도서와 부합하는 지와 화재확산을 방지하고 인명의 피해를 최소화 할 수 있는 구조와 재료로 유지되는 지를 점검한다.

6.3.5 건축설비

난방설비, 냉방설비, 급수설비, 배수설비, 배연설비, 환기설비, 피뢰설비, 방송수신설비, 전기설비, 승강기 등의 건축설비가 설계도서와 부합하는지(기계적 결함 및 작동유무 제외)와 기능과 안전을 확보하기 위해 적합하게 유지되는지를 점검한다.

6.3.6 에너지 및 친환경 관리

영 제91조제3항 및 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」제21조에서 규정하고 있는 건축물의 열손실방지를 위한 조치가 사용 승인 당시의 설계도서대로 유지되고 있는지 여부를 점검하고,

건축물의 노후화, 균열 및 창호의 결함 등에 따라 열손실이 발생하거나, 에너지 사용효율이 현저히 떨어질 것으로 우려되는 등의 경우 개선방안을 제시하며, 친환경 건축물의 인증, 지능형건축물의 인증 및 에너지효율등급 인증을 받은 건축물인 경우 인증유지 여부 등을 점검한다.

6.3.7 개선의견 제시

유지관리 점검자는 점검 결과에 기초하여 에너지절감 방안, 건축물 수명연장방안, 안전강화 방안 및 재해 및 재난 예방 등에 대한 개선의견을 제시함으로서 관리주체가 지속적으로 건축물을 유지․관리하는데 도움을 주고 향후 유지관리 점검자가 점검시 활용할 수 있도록 한다.

6.3.8 종합의견

유지관리 점검자는 건축물의 항목별 점검결과에 기초하여 조사대상 건축물의 사용 승인 당시 설계도서와의 적합여부를 파악하고, 현행 건축물 유지관리 기준과의 비교검토를 통해 개선사항을 도출하며, 점검항목별 점검결과 및 건축물의 전반적인 유지․관리 및 개선을 위한 종합적인 의견을 제시하여야 한다.

6.4 건축물 유지ㆍ관리 점검결과의 작성 및 제출

유지관리 점검자는 규칙 별지 제24조의3 서식에 따른 “건축물 유지ㆍ관리(정기, 수시) 점검표”를 작성하여 관리주체에게 제출하여야 한다. 다만, 연면적의 합계가 5,000㎡이상인 건축물은 6.1 내지 6.3의 내용이 포함된 별도의 “유지관리 점검결과 보고서”를 작성하여 관리주체에게 제출하여야 한다.

제7조 점검 대가 및 표준계약서

7.1 점검대가의 산출

가. 점검대가는 실비정액가산식에 따라 산출함을 원칙으로 한다. 다만, 현황도면의 작성에 소요되는 대가는 별도 실비로 계상한다.

        [실비정액가산식] 점검대가=직접비(직접인건비+직접경비)+제경비+기술료

       1) 직접인건비는 당해업무에 직접 종사하는 점검수행자의 인건비로서 투입된 인원수에 노임단가를 곱하여 계산하되,

          직접인건비의 기준인원수는 아래와 같이 적용하여 산출한다. 단, 노임단가는 「엔지니어링기술진흥법」 제12조의

          규정에 따라서 조사·공표한 가격으로 한다.

< 단위 : 인・일 >
건축물 연면적의 합계	정기점검(수시점검)
	책임점검자	점검원
5,000㎡ 미만 5,000㎡ 이상 10,000㎡ 미만 10,000㎡ 이상 30,000㎡ 미만 30,000㎡ 이상 100,000㎡ 미만 100,000㎡ 이상	1 1 1 2 2	0 1 2 3 4

        2) 직접경비는 당해업무 수행에 필요한 여비 및 차량운행비, 현장소요경비, 위험수당 등을 포함한 비용으로 일괄적으

           로 10만원으로 설정한다.

        3) 제경비는 당해업무의 직접비에 포함되지 아니하는 간접비용을 말하며, 직접인건비의 110%로 계산한다.

        4) 기술료는 당해업무에 점검수행자가 개발, 보유한 기술의 사용 및 이윤 등을 말하며, 직접인건비와 제경비를 합한

            금액의 20%로 계산한다.

     나. 점검대가의 산출시 점검대상 건축물의 용도 및 사용 승인 후 경과년수 등을 고려하여 “가”항에서 산출한 점검대가에

          아래의 조정비를 적용할 수 있다.

경과년수에 따른 조정		건축물 용도별 조정
경과년수	조정비	용 도	조정비
15년 이내 15년 초과 25년 이내 25년 초과 35년 이내 35년 초과 55년 이내 55년 초과	1.00 1.05 1.10 1.15 1.20	공동주택(오피스텔) 근린생활시설 판매 및 영업시설	1.00
		관광숙박시설 종합병원 문화 및 집회시설	1.20

7.2 표준계약서의 적용

관리주체가 유지․관리점검을 유지관리 점검자에게 의뢰하고자 할 때에는 별지 제1호 서식에 따른 “건축물의 유지․관리점검 표준계약서”를 적용한다.

부 칙

    ① 이 지침은 고시한 날부터 시행한다.

    ② 본 지침에서 규정하지 아니하는 건축물의 유지․관리점검의 실시방법 및 절차 등 구체적인 사항에 대해서는 「건축물

        의 유지․관리점검 매뉴얼」에 따른다.