지산 예술원

내 땅처럼 사용하던 국·공유지, 어떻게 불하받을 수 있나? 만약 내 집이 무단으로 국유지를 깔고 앉아 있다면 어떻게 할까. 집을 넓히려고 하는 데 접한 땅이 시유지일 때는 어떻게 하면 되나. 생활하면서 빈번하게 부딪히는 게 국·공유지 문제지만 처리 방법을 아는 사람은 많지 않다. 이번 호에는 국·공유지 처분 기준과 매수할 때 밟아야 하는 절차 그리고 필요한 공부(公簿)는 어떤 것인지 알아본다. 관리계획의 매각처분 기준에 적합한 국유지를 경쟁입찰·지명경쟁·수의계약을 통해 불하한다 무단 점유 국·공유지에 대한 변상금으로 대부료의 1.2배를 내야 매수 가능하다 국·공유지 불하대금은 완납이 원칙이나 5년, 10년 분납이 인정되는 경우도 있다 -------------------------------------------------------------------------------- 얼마전 정릉에 사는 김갑수 씨(53세, 사업)는 새 집을 지을 요량으로 이웃에 있는 허름한 단독주택 한 채(83㎡)를 구입했다. 시세보다 저렴한 가격일 뿐만 아니라 늘 눈독을 들이던 터라 쉽게 계약서에 도장을 찍었다. 김씨가 건축 계획을 세우려고 여기 저기 알아보던 어느 날 구청으로부터 ‘귀하는 국유지 12㎡를 무단으로 점유하고 있으므로 이에 대한 5년 동안의 변상금 15만 2,000원을 납부하라’는 변상금납부고지서를 받았다. 자신이 산 땅에 국유지가 포함돼 있었다는 사실은 물론 변상금이라는 게 뭔지도 모르는 김씨는 고지서를 받고 한참동안 혼란스런 머리를 추스리지 못했다. 이 경우 김씨가 할 수 있는 것은 국유재산의 대부 또는 사용·수익 허가를 받지 않고 사용한 기간에 대한 변상금을 물고, 정식으로 국유지 관할청과 대부계약을 맺던가 매수신청을 통해 사들이는 방법밖에는 없다. -------------------------------------------------------------------------------- 관리계획의 매각처분 기준에 적합한 국유지를 경쟁입찰·지명경쟁·수의계약을 통해 불하한다 국유재산법에는 ‘잡종재산을 매각할 때는 대통령이 정하는 바에 의해 당해 재산의 용도와 그 용도에 사용해야 할 기간을 정해 매각할 수 있다’(법 제39조)고 규정돼 있고, 그 구체적인 매각 기준은 관리계획에 계상하도록 돼 있다. (잡종재산은 행정재산과 보존재산을 제외한 모든 국유재산을 말하고, 국가의 재정적 수익 수단이 되는 재산이다) 관리계획은 국유재산법 12조의 규정에 의해 ‘국유재산의 관리처분기준과 이에 따른 취득·관리환·무상대부 및 처분의 대상이 되는 재산의 명세’를 정한 것으로 매년마다 새로 작성된다. 올해 관리계획상 보존부적합 재산으로 매각 대상이 된 토지를 살펴보면 ① 좁고 긴 모양으로 돼 있으며 최대폭이 5m 이하로 국유지 이외의 토지와 합필이 불가피한 토지 ②좁고 긴 모양으로 돼 있는 폐도·폐하천·폐구거로 동일인 소유의 사유토지 사이에 위치하거나 그 토지의 경계선 1/2 이상이 동일인 소유의 사유토지와 접한 경우 ③ 건축법 시행령 제 80조 규정에 의한 대지면적의 최소한도에 미달하는 일단의 토지로서 그 경계선 1/2 이상이 동일인 소유의 사유토지와 접해 있는 토지 등이다. 이렇게 매각 대상 토지로 계상된 땅에 대해서는 점유자나 매수 의뢰자와 매매계약을 맺게 된다. 매매계약의 체결은 원칙적으로 경쟁입찰로 진행되나 대통령령이 정하는 경우에는 지명경쟁이나 수의계약을 할 수 있다. 지명경쟁은 ① 당해 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명해 경쟁에 붙일 필요가 있을 때 ② 농경지를 시장·군수가 인정하는 실경쟁자를 지명하여 경쟁에 붙일 필요가 있을 때 등이고, 수의계약은 ① 재산의 위치·형태·용도 등이나 계약의 목적·성질 등으로 보아 경쟁에 붙이기 곤란하거나 현저하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있을 때 ② 천재지변 기타 부득이한 사유가 발생해 재해복구 또는 구호의 목적으로 재산을 처분하는 경우 ③ 인구분산을 위한 정착사업에 필요하여 재산을 매각하는 경우 등이 여기에 해당한다. -------------------------------------------------------------------------------- 무단 점유 국·공유지에 대한 변상금으로 대부료의 1.2배를 내야 매수 가능하다 한편 국유잡종재산을 무단으로 점유하여 사용·수익하고 있는 경우에는 그동안의 무단 점유에 따른 변상금을 지불해야만 매수할 수 있으며, 매수하지 않으려면 정식으로 대부계약을 맺어야 한다. 변상금은 정당한 대부료에 20%를 가산한 금액인 데 그동안 국유재산을 대부 또는 사용·수익허가를 받지 않고 사용한 데 대한 일종의 징벌적 성격을 가진 것이다. 변상금 부과는 점유실태를 조사해 국유재산대장 현황과 일치여부를 확인한 후 고지서를 발급하는데 국가채권 소멸기간이 5년까지이므로 5년에 대한 변상금만 물린다. 변상금의 납부기한은 통지일로부터 60일 이내며 변상금이 50만 원을 초과하는 경우는 분납이 가능하다.(3년, 연리 8% 균등분납) 대부료는 공시지가에 점유면적(㎡)을 곱한 금액에 요율 25/1000와 점유일수(날수/365)를 곱한 값으로 한다. 점유면적이 100㎡이고 공시지가가 150만 원이라면 1년치 대부료는 375만 원이다. 그러나 증가율과 조정계수를 적용한 산출대부료는 대부료의 20 - 30% 수준이므로 80만 원 안팎에서 결정된다. -------------------------------------------------------------------------------- 국·공유지 불하대금은 완납이 원칙이나 5년, 10년 분납이 인정되는 경우도 있다 국유잡종지를 불하받으려면 매각신청 신청서, 토지등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 점유현황측량도 등을 떼서 구청 재무과에 제출하면 된다. 그러나 국유잡종지 이외의 것은 구청에 신청하는 것이 아니라 해당 관할청에 매수신청을 내야 한다. 매각이 결정되면 매매계약서를 작성하는 데 매매계약서는 매각대금 전액을 일시에 납부하는 경우와 분할 납부하는 경우에 따라 다르다. 매각대금은 2개의 감정평가법인에서 감정평가한 금액을 산술평균한 것을 예정가격으로 결정한다. 국·공유지의 매각대금은 계약체결일로부터 60일 내에 전액을 내야한다. 그러나 전액을 일시에 내는 것이 곤란한 경우에는 분할납부가 가능하다. 분납은 5년 분납과 10년 분납의 경우가 있다. ’81년 4월 30일 이전부터 사유건물에 의하여 점유·사용되고 있는 토지와 ‘특정건축물정리에관한특별조치법’의 규정에 의해 준공인가를 받은 건물에 의해 점유·사용되고 있는 토지를 당해 점유·사용자에게 매각하는 경우는 5년 분납이 가능하다. 반면, 농업진흥지역안의 농지 중 시(市)외의 지역에 위치한 1만 ㎡ 이하의 농지를 실경작자에게 매각하는 경우와 주택개량 재개발사업 구역안에 있는 토지 중 사유건물에 의해 점유·사용되고 있는 토지를 재개발사업 시행인가 당시의 점유·사용자에게 매각하는 경우는 10년 분납(연리 5%)으로 한다. 다만, 재개발 구역에서 사업시행인가 후에 점유권을 매입한 경우는 5년 분납(연리 8%)을 규정하고 있다. 한편 잡종재산을 매각한 경우에도 매수자가 매각대금을 체납하거나 매수자가 허위로 진술, 부실한 증빙서류를 제시하는 등 부정한 방법에 의해 매수한 때에는 매각계약을 해제할 수 있다.