혼자서 소유권이전등기 하기 (부동산 매매)

[상담지기]

안녕하세요.

상담지기입니다.

집을 샀을 때 혼자서 소유권 이전등기를 하는 방법을 알려드리겠습니다.

다음과 같이 필요서류를 준비하세요.

* 여기서 관할 법원등기소에 제출할 서류 목록을 최종적으로 정리하면 다음과 같습니다.

① 매매계약서 1통

② 취등록세영수필확인서 및 통지서 1통

③ 부동산매도용 인감증명서1통

④ 등기필증1통(분실한 경우 등기필증분실 확인서면 작성제출)

⑤ 토지대장1통

⑥ 건축물대장등본1통

⑦ 주민등록초본2통(매수자 매도자)

⑧ 부동산거래계약신고필증2통(구청에 신고)

⑨ 매매목록1통(부동산이 여러 건일 경우에만 작성)

⑩ 등기신청서부본2통 

⑪ 위임장1통(매도인과 매수인이 법원에 가지 못할 때 위임장 작성)

1. 필요 서류 준비 과정 및 대상자

 (1) 매도인 (전 집주인)에게서 반드시 받아야할 것

    ① 등기필증, ② 매도인 인감증명서 및 도장, ③ 매도인 주민등록초본 (주소이력 포함), ④ 위임장

 (2) 매수인(집을 산 사람)이 준비해야 할 것

    ① 주민등록초본(주소이력 포함), ② 주민등록증

 (3) 관할구청 지적과에서 발급 받아야 할 것

    ① 토지대장, ② 건축물관리대장, ③ 개별공시지가 확인원 (토지대장에 공시지가 표시되어 있으면 발급 받을 필요 없음)

 (4) 관할구청 세무과에서 발급받아야 할 것

     ① 등록세, ② 취득세 고지서

 (5) 금융기관(국민은행 등)에서 발급 받아야 할 것

     ① 국민주택채권 (시가표준액에 맞는 금액을 직접 매입하거나 할인해서 사고 그 등록번호를 등기신청 서류에 기재),  

     ② 등기수입 인지, ③ 수입 증지 

 (6) 중개사무소(부동산)에서 받아야 할 것

      부동산거래계약신고필증(원본 1 / 사본 2)

  ※ 구청에서 등록세, 취득세 영수증을 받을 때 계약서 사본과 신고필증 사본을 내야 하며, 등기소에서도 사본이 1부씩 더 필요

* 필요서류 준비사항 재점검.

매수인(등기 권리자)준비서류
서류명	확인사항 및 용도
주민등록등록 등본	발급일부터 3개월 이내의 것
매매계약서 사본2통	법원등기과 제출
소유권이전등기신청서	대법원 홈페이지 다운로드 가능
매도인 위임장	매수인 단독으로 법원에 가서 등기를 할 때 필요 *별첨파일
부동산거래신고필증 사본2통	시청 민원실 신고 후 발급 받음
건축물대장 등본	발급 일부터 3개월 이내의 것, 매도자의 이름과 주소 일치확인
토지대장	발급 일부터 3개월 이내의 것, 매도자의 이름과 주소 일치확인
잔금완납증명서	일반부동산 매매는 필요 없음, 아파트 등 분양 시 잔금납부하면 발급해 줌
취등록세영수필확인서	취등록세 납부 하면 취등록세 납부영수증에 부착되어 있음
국민주택채권매입필증	채권 매입 후 은행에서 발급받음, 채권매입금액과 채권번호를 소유권이전등기 신청서에 기입하고 등기신청서 부속서류로 첨부함
주민등록증	본인확인용
인감도장	위임장 날인, 등기신청서 작성, 등기서류 간인에 필요(간인 이란, 서류와 서류사이에 찍는 도장-서류 앞장과 뒷장에 물려 찍는 도장)
매도인(등기 의무자)준비서류
서류명	착안사항 및 용도
등기필증	등기필증을 분실한 경우 재발급이 안되므로 확인서면이나 확인조서 또는 공증서면 중 하나를 첨부해야 함, 매수인의 입장에서 매도인이 등기필증이 없다고 하면 반드시 잔금을 치르기 전에 확인조서 또는 확인서면을 발급해 달라고 해야 함
부동산 매도용 인감증명서	매수인의 인적사항(주소, 주민등록번호)가 기재된, 발급일로부터 3개월 이내의 것
주민등록초본	발급일로부터 3개월 이내의 것
위임장	매도인 본인이 법원 등기과에 가지 않고 매수인에게 등기업부를 위임할 경우에 매수인을 위임을 받는 사람란에 작성
* [주의] 매도용 인감증명과 위임장에 날인된 도장은 반드시 일치해야 합니다.

* [주의] 매도용 인감증명과 위임장에 날인된 도장은 반드시 일치해야 합니다.
 

2. 순서대로 등기 이전하기

 (1) 내가 준비해야 할 서류 준비

    ① 주민등록증, 인감도장, 주민등록초본

    ② 만일 부부 공동명의로 등기할 경우에는 두 사람 모두의 것이 필요

        부부 공동명의시 대리인인 본인이 신청할 때는, 가족관계 증명서1통.

    ③ 계약서 원본(원본 1 / 사본 2).

 (2) 부동산에서 잔금 치르며 서류 받기

    ① 부동산에서 잔금을 치르면서 전 집주인과 부동산에서 받아야 할 서류.

        매도인의 등기필증, 매도인 인감증명서, 매도인 주민등록 초본 (주소이력 포함), 위임장을 받아야 함.

    ② 이때 매도인 인감증명은 집을 사고 팔 때 필요한 인감증명서(매도용)으로 받아야 하며 

        인감증명서에 ‘부동산 매수자’ 란에 매수자의 이름, 주민번호, 주소 등이 들어가 있어야 함. 

 (3) 그리고 위임장은 여분 포함해서 3장 정도 준비.

      (3장 모두 집주인 인감 도장을 찍어 놓으면 편리)

      위임장 양식은 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr) 사이트에서 무료다운 가능.

* 위임장 작성법*

부동산의 표시 : 집주인에게서 받은 ‘등기필증’에 보면  나와 있는 내용을 그대로 ‘부동산의 표시’  란에 옮겨 적으면 되며, 해당 목적물의 부동산등기부등본에도 나와 있음. 

등기의 목적란에는 : 소유권 이전

(위임인) : 여기는 집주인 정보를 적는 곳입니다. 만일 부부가 공동명의로 등기를 하고 2명 중 한명만 등기소에 갈때는 공동매수인의 정보도 적어야  함.

(위임인): 각각의  위임인 이름옆에 인감도장을 찍어으면 됨. 

양식을 미리 준비할 거니까 적당한 위치에 전 주인 인감도장을 미리 찍어 놓아도 됨.  

(수임인) : 여기는 등기신청하러 가는 사람의 정보를 적으면 되며, 본인이 직접 할 예정이면 본인의 정보를 위임인처럼 적으면 됨.

3. 구청으로 가서 필요 서류 받기

 (1)  지적과

   ① 관할 구청 지적과로 갑니다.

   ② ‘토지대장’과 ‘건축물관리대장’ ‘개별공시지가확인원’ 을 발급받으세요.  

       ‘개별공시지가확인원’은 토지대장에 공시지가가 표시되어 있으면 발급받지 않아도 됩니다.  

 (2)  세무과

   ① 부동산 취득세 신고 창구로 가세요.

       위에서 설명한 취득세를 내셔야 합니다.

   ② 중개업자에게 받은 부동산거래계약신고필증을 담당 직원에게 제출하시고 아파트 매매 등기하려고 하니  

       취득세 통지서 발급해달라고 하세요. 직원이 고지서 2장을 발급해 줍니다. 지방교육세 고지서 1장하고 취득세 고지서 1장. 

       이 중 지방교육세는 등기신청하기 전에 납부해야 합니다.  

       취득세는 등기 후 30일 이내 하시면 됩니다. 둘 다 etax.seoul.go.kr 에서 인터넷 카드 납부 가능합니다. 

      등록세를 인터넷으로 납부할 경우에는 세무과에 다시 한번 방문해야 합니다.  

      인터넷 납부가 완료되었다는 메시지 창을 인쇄하여 세무과로 가서 등록세 인터넷 납부했으니  영수증을 발급해달라고

      하시면 됩니다. 인터넷 이용은 웬만한 구청에는 다 인터넷 이용 장소가 있으니 거기서 하면 편리합니다. 

     취득세 납부는 바로 할 지 나중에 할지 알아서 하세요. 30일 이전에는 하여야 합니다.

 (3)  은행으로 가셔서 채권, 수입인지, 수입증지 구입하세요.

    ① 이제 채권과 수입인지를 구입하러 은행으로 갑니다.

    ② 은행에 가기 전에 미리 확인할 것이 있습니다.

   **  채권, 수입인지는 얼마치를 사야하는 것인가는 은행 직원들은 잘 알지 못합니다.

   **  미리 관할등기소에 물어보세요. 등기소에 전화 걸어서 아파트 소유권 이전 등기하려고 하는데  

        채권이랑 수입인지 얼마치 구입해야 하는지 물어보시면 됩니다. 

    *  이때 등기소 직원이 가격을 물어볼 겁니다. 이때 등록세 고지서에 있는 ‘시가합계’ 금액을 알려 주시면 됩니다.

    * 매매가격이 아닙니다. 그것보다는 낮은 "시가표준액(국세청 홈페이지에서 확인 가능)" 입니다.  

       그러면 구입하여야 할 채권 금액과 수입증지 금액을 알려줍니다. 

   ③ 등기소에서 구매할 금액을 파악했으면 채권구입을 합니다.

   **  은행창구에 가서 국민주택채권 매입하려고 한다고 하면 신청서를 줍니다. 아까 등기소 직원이 알려준 금액 

       (단, 채권은 만원 단위로 구입할 수 있습니다.)을 적고, 사유에는 부동산 등기라고 적으시면 됩니다. 

  **  그리고 주의할 점은 거기 ‘즉시매도’란에 체크를 하셔야 합니다. 채권을 보유하기 위해서가 아니라 등기의 목적으로  

        일시적으로 사는 것이므로 비싸게 직접 사시지 마시고 할인해서 살 것이니 제대로 체크를 하셔야 합니다. 

  **  채권구매액이 300만원이라고 해서 300만원을 내는 것은 아닙니다. 손해를 조금 보고바로 파는 것이니 

       구매해야 할 금액의 약 10~13% 정도만 내면 됩니다. 이게 바로 ‘채권할인율’에 따라 달라지는 것이죠.  

      돈을 내면 은행직원이 영수증을 줍니다. 이거는 잘 갖고 계세요. 

 ** 등기신청서 작성할 때 ‘채권발행번호’가 필요하거든요.

  ④ 수입증지 9,000원에 사세요.

  **  채권이 끝났으면 바로 그 창구에서 수입인지, 증지도 같이 사세요.

      -채권 매입신청서 작성

           -매입금액: 매매대금

           -매입용도: 부동산 등기

 -채권보유여부 - 즉시 매도란에 체크, 소유하고 있다가 수년 후, 팔려면 보유해도 상관 없음.

 -은행직원이 할인납입금액을 알려주면 돈을 내시고 확인증을 받으세요(채권발행번호 반드시 확인)

           -수입증지(14,000원)과 수입인지(150,000원)를 같이 구입

           -등록세 납부, 신용카드로 납부가능 (취득세는 30일안에 납부)

  (5)등기소가기

           -등기 신청서 2장 작성하기 (아래 사진참조)

     

(다음 장 표기 예시)

5. 등기소에서 등기서류 신청하기

   ① 법원에 있는 등기 신청서를 작성하세요.

   ② 신청서도 위임장과 마찬가지로 인터넷 등기소에서 몇장더 출력해 가세요.

6. 소유권이전등기신청서 작성하기

   **  신청서는 2장으로 구성되어 있음

 (1) 첫 장에 보면 맨 위에 ‘접수’란이 있는데, 여기는 건들지 마시고 그 밑 칸부터 작성하면 됩니다.

  ① 부동산의 표시 : 위임장에 썼던 내용과 동일하게 적으시면 됩니다.

  단, 거래신고일련번호와 거래가액이 추가됩니다. 일련번호는 부동산에서 받은 부동산거래계약신고필증에 나와 있고,   거래가액은 매매가를 적으면 됩니다. 

  ② 등기원인과 그 연월일 : 위임장과 동일

  ③ 등기의 목적 : 소유권 이전이라고 이미 적혀있음

  ④ 이전할 지분 : 공란으로 두세요

  ⑤ 등기의무자 : 매도인 (전 집주인)의 이름, 주민번호, 주소를 적으시면 됩니다.

  ⑥ 등기권리자 : 여러분의 이름, 주민번호, 주소를 적으시면 됩니다. 만일 부부공동명의일 경우, 두 사람 모두 적으셔야 합니다.  한 줄씩 적고 맨 오른쪽 ‘지분(개인별)’ 이라고 되어 있는 칸에 각각 1/2 을 적으세요. 

 (2) 뒷장

   ① 시가표준액 및 국민주택채권매입금액 : 아파트의 경우 맨 위칸에 시가표준액만 적으면 됩니다.  

       아까 채권 살 때 적었던 시가합계금액과 매입한 채권 금액 적으시면 됩니다.  

       채권금액은 여러분이 실제로 낸 돈 말로 신청한 금액입니다. 

  **  국민주택채권발행번호 : 은행에서 받은 영수증을 보면 번호가 있습니다.

    ② 등록세, 교육세 : 구청에서 받은 영수증에 보면 나와 있습니다.

    ③ 세액 합계 : 등록세, 지방교육세 더하세요.

    ④ 등기신청수수료 : 아까 등기소에 들어와서 산 수입증지 가격을 적으세요.

    ⑤ 첨부 서면 : 여러분이 준비한 서류의 통수를 적으세요. 신청서 부본만 2통이고 나머지는 1통입니다. 

       (매매목록은 부동산이 여러 건일 경우 필요) 

    ⑥ 등기의무자의 등기필 정보 :  공란

    ⑦ 위 신청인 (또는 위 대리인) : 위 대리인 옆에 여러분의 이름과 연락처를 적으시면 됩니다. 그리고 도장 꽝 찍으세요.  

        신청인은 굳이 안 적으셔도 됩니다. 

    ⑧ 등기수입증지 첨부란  : 등기소에서 구입한 수입증지를 붙이세요.

    **  그런데 서류 중에서 사본이 필요한 것이 있습니다.  

          계약서 , 부동산거래계약신고필증 1부씩과 등기신청서 2부를 복사해 두시기 바랍니다. 

    ⑨  이제 준비한 서류를 스테이플러를 이용해서 하나로 묶기만 하면 됩니다. 하지만 여러분이 철하지는 마세요.  

         그냥 서류만 아래 순서대로 준비해서 등기소 안에 있는 상담직원에게 최종 점검을 받으세요. 

         ‘등기 신청하려고 하는데 서류 좀 봐 주세요’ 하면 됩니다. 

         그러면 그 상담직원이 살펴 본 후 수정/보충해야 할 부분을 알려줍니다.

   ⑩ 은행에서 구입했던 수입인지(15만원)는 계약서 뒷면에다 붙이면 됩니다.

7. 이상 준비된 모든 서류와 함께 신청서 편철 및 그 순서

 (1) 원본 : ① 등기신청서, ② 등록세영수증, ③ 위임장, ④ 매도자 인감증명서,

                   ⑤ 주민등록초본 매도자 및 매수자, ⑥ 토지대장등본, ⑦ 건축물대장등본,

                   ⑧ 개별공시지가확인서, ⑨ 계약서 사본, ⑩ 부동산거래계약신고필증 사본

 (2) 부본 : 등기신청서

 (3) 부본 : ① 등기신청서, ② 계약서 원본, ③ 등기필증원본

※ 등기소에 따라 등기신청서 부본이 2부가 필요 없는 경우도 있습니다.

등기소에 도착하면 먼저 등기소 민원실상담 직원에게 점검을 받은 후, 추가 서류 등 확인을 받아 등기신청 담당 직원에게 제출.

제출된 서류는 심사를 거친 후 이상이 없으면 2 ~ 3일 후 계약서 원본 및 등기필증(집문서)을 되돌려줍니다.