처가 필리핀 투자 & 후원 실패 유형 2탄-여보! 우리 필리핀에 집 사자!

[센터장]

코필가족 지원센터 센터장입니다.

본 내용은 2007년 개소한 코필가족 지원센터를 20년 운영하면서

주필 한국대사관, 주한 필리핀 대사관, 필리핀 행정기관(DFA, PSA, 시청, 지방법원, CFO, DSWD 등)과 협력 및 경력을 통해

개인적인 사견을 바탕으로 기술하는 것이므로

정확한 법률 정보는 해당 양국 기관에 문의하시길 바랍니다.

필리핀 투자 & 후원 실태 유형 2탄

저번 필리핀 투자 & 후원 실패 유형 토지편에선 그나마 좋은 결말로 마무리된 사례를 설명해 드렸지만, 실상은 이러한 좋은 결말은 몇 건이 안되고 대부분 소유권 주장을 못한채 그냥 매매계약서만 가지고 있는 코필가족분들이 많습니다.

그래서 이번에 소개하는 사례는 필리핀 현지 개발 분양하는 대단위 공동주택에 투자 실패에 대한 경헙담을 기재하므로 투자하시는 것에 대해 참조가 되셨으면 합니다.

필리핀 지상권 VS 지하권에 대한 소유권 이해

우리나라에도 토지에 대한 지하권과 지상권이 법 규정에 의해 정해져 있으며, 필리핀 역시 국토 토지법에 지하권과 지상권에 대한 법규정이 있으나 전혀 다른 상황적 이슈가 많습니다.

일례로

며칠전 필리핀 마닐라 톤도 지역에 큰 불이 발생되었는데,

일반적으로 필리핀 소외 계층자들은 토지 소유권자의 허락을 받지 않고 집 또는 구조물을 짓고 생활하는 등으로 토지 소유권자와의 마찰이 자주 있습니다.

그래서 토지 소유자들이 필리핀 법원의 지상권 무효소송을 받아도 이주비 및 보상금을 요구하는 불법 체류자들 때문에 방화를 통해서 쫒아내는 일들이 빈번하게 일어나는게 필리핀 현실입니다.

그렇다면 이번에 소개하는 경험담은 약 20년 전부터 필리핀 중소도시에 전답 토지를 용도 변경하여 대단위 주택지를 조성 후 똑같이 생긴 공동주택(일명 닭집)을 건축하여 분양하는 것을 구입해서 피해를 본 사례를 소개할까 합니다.

이 대단위 공동주택은 일명 닭집으로 작게는 2헥타르(약 6천평) 크게는 10헥타르(약 3만평) 이상 정도의 규모로 분양하는데, 1차적으로 토지 용도변경 후 측량을 통해 울타리를 세우고, 토지 평탄작업을 한 후에 모델하우스를 만들어 놓고 분양에 들어갑니다.

보통 월 8,000~12,000페소에 10년/20년 장기 할부로 보통 분양금의 5~10% 선납형태로 받고 나머지 90%를 계약된 기간만큼 월 할부금으로 납부하는 방식으로 분양 광고를 하지만 그 내막을 면밀히 살펴보면, 일반인은 전혀 알 수없는 각종 명목의 세금 및 그들만의 이자 계산법 그리고 불균형적 대출 형태 구조로 구매 분양권자들에게 현혹을 시킵니다.

그런 후 계약이 성사되면 시행사는 은행에서 공동주택지의 토지에 대한 단개별 대출을 발생시키는데, 목적의 대출금을 발생시키기 위해서는 단순한 토지만으로 보증이 되지 않으므로, 지상권 구매 분양권자의 분양금 잔금 90%를 가지고 연대보증 시켜 시행사는 목적의 대출금을 받으며, 매월 이자 및 대출분할금은 매월 구매 분양자권들로 월 대출금 분할금 및 이자를 받아 해당 은행에 납부하고, (보통 시행사는 시공사를 겸하므로) 남을 돈으로 해당 공동주택을 시공하는 방식이 채택합니다.

그런데 이런 분양은 대부분 토지 평탄작업만 해 놓고 분양대금 선금과 은행 대출금을 가지고 도주하는 분양브로커 및 시행사들도 많고, 일부분은 수년째 완공을 연기하다 시행사가 부도나서 입주를 못하는 경우의 피해자들이 수두룩하답니다.

그렇지만 이런 사기를 피해서 완공이 된 공동주택을 구입하면 되지 않나 생각하시는 분들이 계실텐데요. 이 생각은 반은 맞고, 반은 오류라 말씀드리고 싶습니다.

일반적으로 위에서 설명한 지상권 및 지하권을 대입 시켜서 설명한다면

한국의 아파트는 그래도 어느 정도 토지지분을 가질 수가 있으나, 필리핀의 공동주택은 토지지분이 없기 때문에 타이틀이 TCT가 아닌 CTC로 소유권 등기를 합니다.

다시말해 공동주택의 토지는 분양하는 공동주택을 개별로 나누어 측량하지 않고, 하나의 덩어리로 소유하는 토지 소유권자와 그 땅위에 토지 소유권자의 보장에 의해 공통주택을 짓고 지상권을 소유하는 것이고, 이 때문에 매월 공동주택 소유자들로 부터 일정 관리비를 받아 공동주택지의 관리를 토지 소유권자가 하는게 보편적입니다.

그래서 토지 소유권자의 금융권 문제로 소유권이 제3자에게 넘어가면 전 토지소유권자의 지상권 보장이 법률적으로 제3자로 자동 인계되지 않기 때문에 지상권 에 대한 소유권 분쟁이 발생되는데 이번 경험담은 이런 경우입니다.

완공된 복층 공동주택 구입 후 시공사 부도로 인한 피해

서울에 사는 한국인 배우자 K씨는 자녀의 학업문제로 필리핀 배우자 B씨의 고향인 까비테에 완공된 공동주택 58sqm 복층(1층 거실/화장실, 2층 방2)을 총 1.9M(약4천5백만원) 분양대금 10% 선금 / 90% 할부 조건으로 10년 할부로 구입했었습니다.

그래도 한국인 배우자 K씨는 인터넷과 유튜브를 통해서 피해를 보지 않으려고 꼼꼼하게 프로세싱을 하여 CTC 소유권 증명서(근저장 설정)를 발급받았고, 매월 분양할부금과 이자를 시공사 측에 정상적으로 납부하면서 2년이 다 되던 때 코로나 19 팬데믹이 발생되었고, 그것 때문에 분양받은 시행사가 부도처리 되었다는 것을 시공사 부도로 인한 소유권자 변경과 밀린 대출금 상환 및 이자 납부 안내의 우편물로 알게 되었다 합니다.

그 내막을 살펴보니, 한국인 배우자 K씨는 CTC 소유권 증명서를 받았지만, 분양 할부였기 때문에 CTC 소유권에 근저장 100%가 설정되었고 시공사는 그 근저당을 은행에 담보로 대출을 발생시켜 분양금의 80%을 확보한 후, 매월 한국인 배우자 K씨가 납부하는 분양 할부금 및 이자로 은행 대출납입금과 이자를 갚고 있었던 중, 코로나 19 팬데믹으로 타 지역 분양 중단 등으로 회전자금이 막혀 부도난 케이스였습니다.

이에 지하권 담보를 가지고 있던 A 은행은 한국인 배우자 K에게 각각 지하권(토지) 사용 보장에 관한 보장비(임대료)를 내던가 아니면 강제 철거한다는 내용의 내용증명 그리고 지상권 근저당 담보를 가지고 있던 B 은행은 근저당 담보에 관한 경매 및 임의처분한다는 내용의 내용증명이 온 것이였습니다.

이런 상황 속에서 한국인 배우자 K씨는 

분양 선금 10% 약 4백5십만원 및 2년 동안 납부한 분양 할부금 약 8백만원과 2건의 처리 비용을 두고 고민하다

코필가족 지원센터에 상담을 통해 A 은행에 25년 장기 사용권에 대한 사용료 그리고 B 은행의 근저당 해소 비용을 향후 8년 후 집값 상승 및 매매에 대한 계산을 해 보니 소유하고 있던 CTC 소유권을 포기하는 걸로 결론을 내렸습니다.

이유인즉,

현 공동주택 주변이 논밭으로 구성된 지역으로 향후 8년 후 지하권 및 지상권 가치 상승 불명확 그리고 근저당 해소를 한다고 해도 지하권 사용 보장에 관한 계속 연장 불명확 그리고 제일 중요하게 생각한 것은 현 공동주택을 은행 대출을 통해 타인이 매매할 사람이 없다는 것이였습니다.

결국 한국인 배우자 K씨는 필리핀 변호사를 통해 A 은행과 B 은행에게 시공사와의 계약에 따른 토지 사용 불가 및 근거당 담보 대출에 관한 경매 또는 임의처분 허가 내용에 관한 내용증명을 보냈고, 그 후 한국인 배우자 K씨는 약 3개월 가량 월 분양 할부금 및 이자를 내지 않고 현 공동주택에 살다 두 은행의 퇴거명령을 받아 퇴거하여 타 지역의 콘도를 2년 임대 계약하여 살고 있습니다.

결론

코필가족의 부부들이 필리핀에서 주택을 구입하고자 할때에는

지하권(필리핀 배우자 명의)과 지상권(한국인 배우자 명의)을 염두하여 용도변경이 가능한 타이틀이 있는 토지를 구매하여 주택 건축을 해서 살던지 아니면 주택 용도로 된 타이틀 토지가 있는 주택을 구입해서 각각의 소유권을 명시하여 처리하거나,

외국인 단독 명의가 가능한 CTC 소유권 증명서가 있으면서 매매가 잘 이루어지는 중심가 콘도를 매입하는 것이 바람직한 선택과 결정이겠다고 말할 수 있습니다.

■ 자료 제공 : 코필가족 지원센터

■ 본 정보는 2024년 12월 기준 양국 관공서 법률 고시를 바탕으로 개인적 사견에 의해 작성되었으며,

   법률적 해석 및 판단의 차이가 있음과 동시에 법률적 책임은 없으니 참고하시길 바랍니다.

■ 본 정보 게시글을 허가없이 전체 또는 일부를 임의적으로 수정하거나 무단 사용하시면 법적 조치를 받습니다.

■ 연락처 : (인터넷 전화) 070-7527-6349 (필리핀 전화) 0915-211-0800 (카카오톡 ID) plax0000