가족간 부동산 매매 증여로 판단되지 않으려면?

[박연주 회계사]

[국세일보 이보람기자] 서울에 살고 있는 갑씨는 전라도에 또 다른 주택을 한 채 가지고 있었다. 그러나 최근 사업상 급히 자금이 필요하게 되어, 이를 조카인 을씨에게 매매하고자 하였다. 을씨는 이 과정에서 증여추정제도라는 것이 있어, 주의해야 한다는 충고를 주변으로부터 듣게 되었다.

증여추정제도는 가족 간 매매방식으로 부동산을 이전하는 경우 무조건 이를 인정하는 것이 아닌, 실제 매매여부를 판단하여 거짓 매매이면 증여세로 과세하는 제도이다.

을씨는 매매를 통해 취득한 부동산이 혹시 간과한 실수로 인하여 증여로 판단될까 우려했다. 이 경우, 을씨가 주의해야 할 사항은 무엇일까?

세무전문사이트 비즈앤택스에 따르면, 가족 간의 부동산 거래 시 가장 중요한 것은 바로 ‘거래금액’이다. 단, 이는 매매당사자가 유상대가로 이전하여 돈을 주고받았다는 전제 하에 성립된다. 거래금액이 시세와 동떨어지면 양도자에게는 부당행위계산부인제도가 적용될 수 있으며 양수자에게는 증여세가 부과될 수 있다.

비즈앤택스는 만약, 아버지가 자녀에게 시가보다 낮게 판 경우 아버지에 대해서는 양도소득세가 부과될 수 있고, 자녀는 이익이 발생하므로 증여세를 부과하게 된다고 설명했다.

이 경우, 양도소득세는 시세의 5%이상을 벗어나거나 차액이 3억 원 이상일 때 적용되며, 증여세는 시세의 30%이상을 벗어나거나 차액이 3억 원 이상인 경우에 적용된다.

한편, 시가보다 높게 거래한 경우에는 우선 양도자에게 양도소득세가 부과되며, 시세의 30%이상 벗어나거나 차액이 3억 원 이상인 경우에는 양도자에게 증여세가 부과될 수 있다. 다만, 시세보다 높은 금액을 밝혀내지 못하는 경우에는 대부분 양도소득세 하나만으로 과세되는 것이 일반적이다.

비즈앤택스는 “따라서, 거래일 전 후 3개월 동안 해당부동산과 유사한 부동산이 있는지를 살펴봐야 한다”고 전했다.

이어 “만일 유사한 부동산의 거래가액이 없다면 시세의 80% 선에서 거래금액을 정한다면 큰 문제가 없을 것이지만, 혹시 모를 위험에 대비하기 위해서는 세무전문가의 확인을 받는 것이 중요하다”고 덧붙였다.