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제1조 (목적) 이 법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. |
‘주택임대차보호법’은, 사회정책적 측면에서 법률상 열악한 지위에 있는 서민주택세입자들을 보호하기 위하여 1981년도에 제정되었다. 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한다. 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(제1조). 따라서 ‘주택임대차보호법’은 자연인인 서민들의 주거생활을 보호하려는 것이어서 예외적인 법인을 제외하고는 원칙적으로 적용대상에서 제외된다.
2. 본법의 성질
(1) 특별법
‘주택임대차보호법’은 주택임대차에 대해서만 적용되는 ‘민법’의 특별법으로 일반법인 ‘민법’에 비해 우선 적용된다. 그러나 ‘주택임대차보호법’에 대해 특별히 규정하고 있지 않는 비용상환청구권, 임차권의 양도 및 전대차의 효과, 부속물매수청구권, 차임연체의 효과, 존속기간의 최장기 등은 ‘민법’의 적용을 받게 된다.
(2) 강행법규
제10조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
본법에 반하는 주택임대차계약의 내용이 임차인에게 불리한 경우에는 그 효력은 무효이다. 그러나 임대인에게 불리하게 작용하더라도 유효하다. 따라서 본법에 반하는 약정이라도 임차인에게 유리하게 되면 무효가 되지 않고 유효하다. 이를 편면적 강행규정이라 한다.
Ⅱ. 적용범위(適用範圍)
시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 6억1천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원 4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. |
1. 적용대상(適用對象)
(1) 자연인(自然人)
주택임대차에 기한 타인의 건물을 사용․수용하고 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정한 임차인이 유효하고 계속적 임대차계약을 체결한 자연인이다. 그러므로 외국인등록을 마친 외국에게도 당연히 적용된다.
(2) 법인(法人)
법인에게는 원칙적으로 적용되지 않는다. 가령 주식회사 법인이 임차주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하고 그 법인의 직원이 목적건물을 인도받고 주민등록을 마쳤다하더라도 임차권의 대항력이 인정되지 않고 법인인 임차권자가 우선변제권을 주장할 수 없다(대판 1997.7111. 96다7236). 다만, 전세임대주택을 지원하는 법인, 가령 한국토지주택공사, 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 본법을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사,「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다.
2. 적용되는 주택의 범위
법 제2조 (적용범위) 이 법은 주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. |
1) 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다.
모든 건물에 적용되는 것이 아니고, 주택의 임대차에 관해서만 적용된다. 주택외의 건물(사무실, 점포, 공장, 창고 등)의 임대차에는 적용되지 않는다. 주택의 임대차인 한 그 전부를 임대하든 일부를 임대하든 상관없이 적용된다.
가. 본법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대판 1995.3.10, 94다52522).
나. 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 본법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다(대판 1996.3.12, 95다51953).
2) 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되어도 적용된다. 그러나 주택이 아닌 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 적용되지 않는다.
가. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 본법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정된다(대판 1995.3.10, 94다52522).
3) 미등기 전세에도 적용된다.
제12조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. |
본 법이 적용되는 법률관계는 주택임대차이다. 그러나 미등기전세인 경우는 채권적 전세로서 전세금을 임차보증 보증금으로 본다.
4) 주택의 대지(垈地)
건물의 임대차에는 통상 그 부지부분을 수반하는 점을 고려해서 주택의 대지도 동법의 적용의 대상이 된다.
제621조 (임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. |
5) 임차등기된 주택
주택에 대해 민법에 의해 임대차등기를 한 경우, 주택임대차(특히 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 마쳐진 경우)에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용된다.
6) 미등기 ․ 무허가 주택
본법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함으로 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않으므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다(대판 2007.6.21, 2004다26133).
3. 적용 대상 제외
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 그러나 이 법의 규정 에 위한 약정이라도 임대인에게 불리하지만 임차인에게 유리한 경우에는 그 효력이 있다.
(1) 일시사용 임대차(賃貸借)
일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.
(2) 법인(法人)
주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이므로, 법인은 동법이 정하는 대항요건인 주민등록을 구비할 수 없는 점에 비추어 법인에게는 적용이 없다(판례).
주택 임차인이 본법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다(대판 1997. 7. 11. 96다7236).
(3) 임대기간 중 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우
주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용으로 사용할 수 있어야 하기 때문에 원칙적으로 동법의 적용을 받지 않는다. 다만 임대인의 승낙을 얻어서 주거용으로 개조한 때에는 개조한 때로부터 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있다.
Ⅲ. 주택임차권의 대항력(對抗力)
1. 대항요건(對抗要件)
제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ④민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. ⑤민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. |
(1) 의의
대항요건을 갖기 위한 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖춘 경우와 임차권등기를 완료한 경우로 구별할 수 있다. 이 대항요건을 대항력을 취득하기 위한 요건이자 대항력이 존속되기 위한 요건이다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 ‘주택의 인도와 주민등록’을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
(2) 주택의 인도
1) 의의 임대차계약이 체결된 것만으로는 부족하고 임대인으로부터 임차인에게 목적물인 주택의 인도가 완료되어있어야 대항력을 취득한다. 주택의 인도는 임대인이 임차인에게 주택의 점유 이전하는 것으로서 점유현황1)
2) 임차주택의 전대와 임차인의 대항력 임차인 갑(甲)이 임대인 을(乙)의 승낙을 얻어 병(丙)에게 전대한 경우 판례는 갑(甲)이 이미 대항력을 취득하였는지 여부를 불문하고 전차인 병(丙)이 직접점유를 하고 또 병(丙)의 이름으로 주민등록이 된 경우에 임차인 갑(甲)이 대항력을 가진다. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(대판 1994.6.24, 94다3155).
3) 점유개정의 경우의 대항력 갑(甲)이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을(乙)에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고, 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을(乙) 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑(甲)의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기는, 을(乙) 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑(甲)의 처와 을(乙) 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을(乙) 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(대판 2000.2.11, 99다59306).
가. 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(대판 2002. 11.8, 2002다38361,38378).
나. 갑(甲)이 병(丙) 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을(乙)로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을(乙)이 병(丙) 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을(乙)이 갑(甲)과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑(甲)이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑(甲)이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑(甲)의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑(甲)이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑(甲)은 을(乙) 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다(대판 2001.1.30, 2000다58026,58033).
(3) 주민등록(住民登錄)
전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 주민등록을 주택소재지로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 이전시에 대항력을 잃게 된다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득시 뿐만 아니라, 그 대항력을 유지하기 위해 계속 존속하고 있어야 한다. 주민등록이 실제 살고 있는 주택의 지번과 다른 지번에 착오로 등록되어 있는 경우, 나중에 올바른 지번으로 고치게 되면, 고친 날짜에 대항력을 취득한다. 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 공동생활을 하고 있는 가족의 주민등록도 포함된다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대판 2001.1.30, 2000다58026,58033).
(4) 시기 및 종기
1) 시기(始期) 대항요건은 경매개시결정기입등기가 경료되기 전까지 갖추어야 대항력을 가질 수 있다. 주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우, 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없다(대판 2000.4.21, 2000다1549,1556).
2) 종기(終期) 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대판 2007.6.14, 2007다17475).
2. 대항요건 관련 관례
가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대판 1988.6.14, 87다카3093).
나. 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(대판 2007.2.8, 2006다70516).3).
다. 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다(대판 1997.11.14, 97다29530).
라. 임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게(안양동 545의5가 안양동 545의2로)기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다(대판 1991.8.13, 91다18118).
마. 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대판 2000.9.29, 2000다37012).
바. 하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동·호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다(대판 2002.3.15, 2001다80204).
사. 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다(대판 2003.6.10, 2002다59351).
아. 임차인이 집합건축물대장의 작성과 소유권보존등기의 경료 전에 연립주택의 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로 호수를 101호로 전입신고를 하였고 그 후 작성된 집합건축물대장상에도 호수가 101호로 기재되었으나 등기부에는 1층 101호로 등재된 경우, 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하다(대판 2002.5.10, 2002다1796).
자. 임차 주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 임차 주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차 주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다(대판 2001.4.24, 2000다44799).
차. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대판 1995.10. 12, 95다22283).
카. 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대판 2002.10.11, 2002다20957).
3. 대항력(對抗力)
(1) 의의
‘대항할 수 있다’란 임차인이 임차주택을 계속 사용 ․ 수익할 수 있다는 뜻이므로, 임차주택의 양수인에 대한 관계에서 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 양수인에게 보증금반환청구를 할 수 있으며, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 간주된다.
(2) 대항력의 발생 시기
1) 익일(翌日) 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘다음날로부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 주택에 대한 동법에 의한 임차권의 대항력과 제3자의 민법에 의한 임차권의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 정하는 것이 곤란하기 때문에 그 다음날부터 대항력을 가지는 것으로 정한 것이다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1997.12.12, 97다22393).
2) 다음날 오전 0시 임차권이 대항력으로서 주택의 인도와 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 제3자의 저당권이 우선하게 된다. 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다(대판 2007.12.13, 2007다55088).
주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다(대판 2002.1.8, 2001다47535).
(3) 양수인에 대한 관계
1) 임대차간계의 당연승계 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
가. 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다(대판 1996.2.27, 95다35616).
나. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대판 2002.9.4, 2001다64615).
다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다(대판 2005.9.9. 2005다23773).
2) 임대차 종료와 대항력 임대차 존속기간의 만료 등으로 종료한 후에 임대인이 그 목적물을 제3자에게 양도한 경우에도 임차인이 보증금을 받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 간주하여 임대차가 종료한 경우에도 대항력은 계속 유지된다.
(4) 제3자에 대한 관계
저당권자 ․ 압류채권자 등과 같은 제3자에 대한 관계에서는 대항력과의 선후를 기준으로 그 우열이 결정된다. 즉 대항요건이 경매개시결정기입등기 이전에 갖추어진 경우에는 임차인이 저당권자 등에 우선하게 된다.
1) 삭제주의와 대항력과의 관계 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대판 1987.2.24, 86다카1926).
2) 계약해제와 대항요건을 갖춘 임대차인 경우 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다(대판 2003.8.22, 2003다12717).
매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다(대판 1995.12.12, 95다32037).
부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대판 2003.4.25, 2002다70075).
3) 저당권설정등기 후 보증금이 증액된 경우 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다(대판 1990.8.24, 90다카11377).
4) 주택임차인이 대항력을 갖추고 전세권등기까지 한 경우 갑이 주택소유자로서 1986.4.24. 주민등록전입신고를 하고 거주하여 오다가 을에게 주택을 매도하면서 1990.11.27. 을과 사이에 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 1991.7.6. 전세권설정등기를 경료하였는데, 을이 1991.4.13. 병에게 근저당권을 설정하였고 병의 임의경매신청으로 정이 1991.12.19. 경락을 받은 경우 갑이 전세권설정등기를 한 이유가, 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만 그의 지위를 강화시키기 위한 것이었다면, 갑 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 갑이 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12조, 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니다(대판 1993.11.23, 93다10552).
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다(대판 2007.6.28, 2004다69741).
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. |
(5) 경매에 의한 임차권의 소멸
주택임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 매각(경락)에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다.
이는 임차주택이 임대차 기간 만료 전에 경매되는 경우(가령, 1번이 주택임차권이고 2번이 근저당인 경우에 근저당권에 의해 경매된 경우) 임차인은 양수인에게 대항할 수 있지만 임대인이 바뀌는 결과를 가져오므로 임차인 자신이 임대차 관계의 승계를 원하지 않는 경우가 있을 수 있으며, 또한 경락인에게도 임차권의 제한 없는 소유권을 취득시켜 주기 위해 신설되었다.
다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 2번 근저당권이 실행하더라도 1넌 주택임차권은 보증금을 전액 우선변제 받으면 소멸하고, 보증금을 전액변제 받지 못하면 주택임차권은 소멸하지 않는다. 이는 대항력과 우선변제권을 갖고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 받지 못한 경우 잔액에 대하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대판 1997.8.22. 96다53628).
그러나 1번이 근저당권이고 2번이 주택임차권인 경우 1번 근저당권이 실행되어 경매에 들어간 경우에는 2번 주택임차권은 대항력이 없으므로 보증금을 전액 못 받을 수도 있고 주택임차권은 소멸하게 된다.
대항력을 갖춘 임차인이라도 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 경매법원에 배당요구를 함으로써 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다.
가. ...(전략) 대항력 있는 임차인이라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대결 1998. 9. 2. 98마100).
나. 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없으며, 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다(대판1998.10.27. 98다1560).
다. 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다(대판 2006.2.10. 2005다21166).
라. 주택임대차보호법 제3조의5의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다(대판 2004.8.30. 2003다23885).
따라서 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에도 제2경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수가 없다.
마. 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례(대판 1997. 8. 22. 96다53628)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다(대판 2006.2.10. 2005다21166).
4. 임대차의 존속기간
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. |
(1) 기간이 약정이 있는 경우
주택임대차는 최단기간의 2년 이상, 최장기간의 20년 이하 범위에서 자유롭게 약정할 수 있다. 그러나 계약기간을 갱신할 경우에는 10년 범위 내에서 갱신할 수 있다(민법 제651조). 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차 종료 후 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
(2) 약정기간이 없는 경우
기간의 정함이 없는 경우에는 2년으로 본다.
(3) 계약의 갱신
① 묵시(黙示)의 갱신(更新)
임차인이 채무불이행이 없는 경우에, 임대인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지나 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않으면, 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간만료 전 1월까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다. 이 경우에 임대차의 전속기간은 2년으로 본다.
② 2기의 차임액 연체 및 임차인의 현저한 의무 위반시에는 묵시의 갱신에 대한 특례를 적용하지 않는다.
③ 묵시의 갱신 경우에 계약의 해지
그런데 주의를 요하는 것은 이 경우에 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있는지가 문제가 된다. 이에 대하여 개정 법률은 계약이 갱신된 경우 2년으로 보도록 함에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있도록 하고 있다. 따라서 임차인이 해지통고는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 법정 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 그러나 임대인이 계약의 해지를 통고하더라도 그 효력이 발생하지 않는 다고 새기는 것이 타당하다.
임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고, 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다(대판 1990. 8. 14. 90다카11377). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다(대판 2010.5.13. 2010다12753).\
5. 차임(借賃) 등의 증감청구권
법 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 시행령 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. |
약정한 차임 또는 보증금이 조세․공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니할 때에는 증감을 청구할 수 있다. 여기서 증액한도는 약정 차임의 1/20을 초과하지 못한다.
가. 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대판 2002. 6. 28. 2002다23482).
나. 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다(대판 1993.12.7. 93다30532).
6. 임차권등기명령제도(賃借權登記命令制度)
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다. ② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. 1. 주민등록을 마친 날 2. 임차주택을 점유(占有)한 날 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 |
(1) 의의
임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 갈 필요가 생긴 경우에 임차인이 임대인의 협력 없이도 법원에 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 하여, 임차권 등기 후 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하여 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고자 하는 취지에서 도입된 제도이다.
(2) 민법 제621조
민법 제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. |
부동산임대차의 경우 임대인과의 반대 특약이 없으면 임차인은 임차권등기를 청구할 수 있고, 이 경우 임대인과 임차인이 공동으로 신청하여 등기를 경료할 수 있다.
(2) 임차권등기명령의 신청
① 신청권자
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인, 즉 임대차가 종료된 후 임대인이 보증금을 지급하지 않는 경우 임차인은 단독으로 관할법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원의 임차권등기명령을 받게 되고 법원은 관할등기소에 임차권등기를 촉탁하여 임차권등기를 경료하게 할 수 있다. 이 경우 등기명령신청비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있다.
② 신청서 기재사항
임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군 법원에 신청서를 제출하여야 한다.
ⓐ 신청의 취지 및 이유
ⓑ 임대차의 목적인 주택
임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 도면을 첨부
ⓒ 임차권등기의 원인이 된 사실
임차인이 주택의 인도와 주민등록의 대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실
ⓓ 기타 대법원규칙이 정하는 사항
(3) 효력
임차권등기가 경료되면 대항력이 계속 유지되고 우선변제권도 갖게 되어 등기 후 타 지역으로 주민등록이전 또는 타 주택으로 이사를 한 경우라도 대항력 및 우선변제권을 잃지 않게 된다. 다만, 임차권등기 후 임차인이 타 주택으로 이사를 하여 임대주택을 새로운 임차인에게 임대를 한 경우 새로운 임차인에게도 ‘주택임대차보호법’이 적용되나 보증금이 소액인 경우라도 최우선변제권을 갖지 못한다.
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하고, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이 없더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하지 아니한다.
임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다. 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.
(4) 임차권등기명령의 효력발생시기
① 판결에 의한 때--선고를 한 때
② 결정에 의한 때--상당한 담보로 임대인에게 고지를 한 때
Ⅳ. 임차보증금(賃借保證金)의 회수(回收)
1. 보증금(保證金)의 회수
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. |
(1) 보증금
임차보증금은 임차인의 차임채무와 손해배상의무에 대한 담보적 기능을 수행하는 금전 기타 유가물로 임대차가 종료되면 임차인의 임차주택의 명도의무와 동시에 임대인에게 보증금반환의무가 발생한다. 따라서 임대차가 종료된 경우라도 보증금이 반환되지 않은 이상 임대차는 존족 중인 것으로 보아 임차인의 점유는 불법점유가 성립되지 않는다.
또한 보증금은 처임과 함께 조세공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않을 경우 그 증감을 청구하여 적정한 보증금(차임)을 유지할 수 있도록 규정하고 있다. 증액을 청구하는 경우에는 1년에 1회로 제한되고 그 범위도 1/20(5%)로 이내로 제한되고 있다.
그리고 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연1할4푼의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
(2) 보증금의 반환청구소송
임대인이 임대차기간 만료 후에 보증금을 반환하지 않은 경우 임차인은 전세권자와는 달리 경매청구권이 없으므로 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받거나 기타 이에 준하는 집행권원에 기해 강제경매를 신청할 수 있다.
임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공(임차주택의 인도의무)을 집행개시요건으로 하지 아니한다. 임차인이 먼저 주택을 인도하게 되면 주택의 인도라는 대항요건을 상실하여 우선변제권을 잃는 결과를 가져와서 이는 임차인의 보호에 역행하기를 결과를 가져오기 때문이다.
(3) 임대주택의 소유권이 양도된 경우의 보증금 회수
임대차 후에 임대인이 소유권을 양도한 경우 임차권의 대항력을 가지 못한 경우에는 임대차승계약정이 없는 한 그 양수인에게 보증금반환을 청구할 수 없다. 그러나 임차권이 대항력을 가지고 있다면 그 양수인은 당연히 임대인의 지위를 승계한 자이므로 임차인은 양수인에게 보증금반환을 청구할 수 있다.
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며, 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니다(대판 1994.2.22. 93다55241). 이는 보증금반환의무와 임차물반환의무는 서로 동시이행관계에 있기 때문이다.
임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결과 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
‘주택인도와 주민등록’의 대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매(민사집행법) 또는 공매시(국세징수법)에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
임차인이 임차주택의 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제에 의한 보증금을 수령할 수 없다. 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의 신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
2. 보증금의 우선변제권
법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. |
(1) 의의
주택의 경매 또는 공매의 경우 대항요건 이외에도 임대차계약서에 확정일자를 갖추거나 또는 임차권등기가 경료된 경우에는 일반채권 및 후순위 권리자에 비해 우선변제를 받을 수 있다. 이 경우 소액보증금의 최우선변제와 같이 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 하고, 당해 주택을 명도함으로써 배당금을 수령할 수 있다.
부동산임차인은 반대특약이 없는 한 임대인에게 그 임대차등기절차에 협력을 청구할 수 있고, 그 등기를 한 때에는 대항력이 생긴다(민법 621조 2항). 이때 목적물이 주택인 경우에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권까지 생긴다(제3조의4).
(2) 「소액사건심판법」의 준용
제13조(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다. |
임차인이 보증금 회수를 위해 보증금반환소송을 제기하는 경우 보증금 액수와 관계없이 비용부담이나 절차가 경감된 소액사건심판법을 준용하여 임차인을 보호하고 있다.
(3) 임차인의 집행권원에 의한 경매신청
임차인이 보증금채권에 대한 집행권원에 의해 경매신청할 경우 임차인의 명도의무이행 및 이행제공 없이 경매절차는 개시된다. 따라서 임차인은 입주된 상태에서 경매절차가 진행되므로 대항력을 잃지 않게 된다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 배당요구에 의해 최우선변제와 우선변제를 받을 수 있다. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자에 포함된다.
(4) 배당순위의 기준
배당신청을 하여 보증금의 우선변제를 받을 때 배당순위는 대항요건을 갖춘 시점이 아니라 확정일차시기를 기준으로 판단하는 것이 원칙이다. 그리고 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거가 없으므로 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다(대판 1997.12.12. 97다22393). 이는 대항요건을 먼저 갖추었더라도 확정일자를 부여받은 날짜를 기준으로 우선변제권이 발생하나, 다만 확정일자를 먼저 부여받고 대항요건을 나중에 갖추었다면 대항요건을 갖추 익일에 우선변제권이 발생한다고 새겨야 한다.
가. 실제 주택을 주거용으로 사용․수익할 목적을 갖지 않는 경우-주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다(대판 2003.7.22. 2003다21445).
나. 확정일자를 요구하는 취지-주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다(대판 1999.6.11. 99다7992).
다. 민사소송법 제605조 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권자가 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지 여부-민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.
라. 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기-임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다(대판 1996.7.12. 94다37646).
마. 주택의 임차인이 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우, 임차인이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는지 여부-주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(대판 1998.12.11. 98다34584).
바. 확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락한 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 소정의 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부-주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다(대판 1999.6.11. 99다7992).
사. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우, 전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있는지 여부(적극) 및 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당하는지 여부-주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다(대판 2002.11.8. 2001다51725).
(5) 대항력과 우선변제권과의 관계
가. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부-주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다(대판 1997. 8. 29. 97다11195).
나. 임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력-주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어 볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다(1987.2.10. 86다카2076).
다. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부-주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다(대판 2006.2.10. 2005다21166).
라. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 경우 나머지 보증금에 기한 대항력 행사 가부- 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대판 1997. 8. 22. 96다53628).
3. 보증금 중 일정액의 보호(소액보증금의 우선변제)
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. |
시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원 |
시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. |
(1) 의의
서민주거안정을 위하여 권리 순위 여부와 관계없이 다른 담보권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 주택과 대지가액을 합산하여 가액이 1/2 범위 내에서 변제받을 권리가 있는 것을 말한다. 이는 최우선변제권이라고도 한다. 임차인은 보증금 증 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 ‘주택의 인도와 주민등록’의 요건을 갖추어야 한다.
(2) 적용범위
가. 우선변제를 받을 임차인의 범위(영 제4조)
1. 서울특별시: 7천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5천500만원
4. 그 밖의 지역: 4천만원
나. 보증금 중 일정액의 범위와 기준(영 제3조)
① 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1의 범위 내에서
1. 서울특별시: 2천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천200만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천900만원
4. 그 밖의 지역: 1천400만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 1/2을 초과하는 경우
주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택 가액의 1/2을 초과하는 경우
그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 둥 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
(3) 최우선변제요건
소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 경매개시등기 전 대항요건을 갖추고, 그 대항요건이 배당요구종기인 경락기일까지 존속되어야 하고, 배당요구종기까지 반드시 배당요구를 하여야 한다.
가. 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)-실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다(대판 2008.5.15. 2007다23203).
나. 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)-대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다(대판 2007.6.21. 2004다26133).
다. 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)-주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대판 2008.5.15. 2007다23203).
라. 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부(적극)-주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(대판 2009.8.20. 2009다26879).
마. 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부(소극)-대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(대판 1999.7.23. 99다25532).
Ⅴ. 기타
1. 주택임차권의 승계
제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다. |
2. 차임 또는 보증금의 증감청구권
법 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 시행령 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. |
가. 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부(소극)-주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대판 2002. 6. 28. 2002다23482).
3. 월차임 전환시 산정률의 제한
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 시행령 제2조의2(월차임 전환 시 산정률) 법 제7조의2에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할4푼을 말한다. |
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율 연 1할 4푼을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
4. 주택임대차위원회
법 제8조의2(주택임대차위원회) ① 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다. ② 위원회는 위원장 1명을 포함한 9명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다. ③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다. ④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 위촉하되, 다음 제1호부터 제5호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호·제2호 또는 제6호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다. 1. 법학·경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 주택임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람 2. 변호사·감정평가사·공인회계사·세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무경험이 풍부한 사람 3. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 4. 법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원(이에 상당하는 특정직 공무원을 포함한다) 5. 국토해양부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 6. 그 밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람 ⑤ 그 밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
제 1절 주택임대차보호법(문제)
기출문제 및 예상문제 분석
문제1】「주택임대차보호법」의 적용범위에 속하지 않는 것은?
① 주거용건물의 전부의 임대차
② 주거용건물의 일부의 임대차
③ 주거용건물의 일시사용을 위한 임대차
④ 주택의 미등기전세
⑤ 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우
문제2】다음 중 주택임대차에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 차임의 증액은 법령의 제한을 받는다.
② 계약의 갱신은 반드시 당사자간의 합의를 요한다.
③ 임차권의 상속은 오로지 상속법상의 재산상속순위에 따른다.
④ 점포가 붙은 주택에 대하여는 그 주택 부분에만 주택임대차보호법이 적용된다.
⑤ 임차주택의 양수인은 임차인의 보증금반환청구권에 대하여 책임을 지지 아니한다.
문제3】다음「주택임대차보호법」에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?
① 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
② 주택임대차보호법은 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에는 준용되지 않는다.
③ 주택임대차보호법은 점포와 겸용하는 주택을 임차하는 경우에도 적용된다.
④ 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
⑤ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지는 임대차관계는 존속한 것으로 본다.
문제4】주택임대차에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?
① 임차주택의 양수인은 양도인의 보증금반환채무도 승계한다.
② 주택임대차는 등기하지 않더라도 대항력이 생길 수 있다.
③ 위 ②의 대항력은 임차인이 주택의 인도를 받은 날로부터 생긴다.
④ 주거겸용 점포의 임대차에도 주택임대차보호법이 적용된다.
⑤ 주택의 일부뿐만 아니라 전부의 임대차에도 주택임대차보호법이 적용된다.
문제5】임차권등기명령제도에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령은 임차주택소재지를 관할한 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 신청할 수 있다.
③ 임차권등기명령의 집행에 의하여 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.
④ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없다.
⑤ 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 없다.
문제6】다음 중 주택임대차의 존속기간에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 존속기간은 20년을 넘지 못한다.
② 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 정한 것으로 본다.
③ 장기가 20년을 넘는 때에는 20년으로 단축된다.
④ 존속기간의 약정이 없는 경우에는 통상 2년의 거주기간을 보장받는 결과로 된다.
⑤ 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.
문제7】「주택임대차보호법」에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?
① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
② 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 없다.
③ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.
④ 임대차종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
문제8】소유자인 전세권설정자가 미등기전세 목적물인 주거용건물을 제3자에게 양도한 경우에 전세권자가 양수인에게 명도를 거부할 수 있는 경우는?
① 입주일이 양도일 이전인 경우
② 양도일이 입주일 이전인 경우
③ 입주일과 주민등록전입신고일이 양도일 이전인 경우
④ 양도일이 입주일과 주민등록전입신고일 이전인 경우
⑤ 입주일과 주민등록전입신고일의 익일이 양도일 이전인 경우
문제9】「주택임대차보호법」에 의하여 보호받는 소액보증금의 범위에 관한 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고르시오?
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
③ 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
⑤ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
문제10】「주택임대차보호법」에 대한 설명 중 바르지 못한 것을 모두 고르시오?
① 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대통령으로 정한다.
② 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 한다.
③ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
⑤ 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대법원규칙으로 정한다.
문제11】「주택임대차보호법」에 대한 설명 중 바르지 못한 것은?
① 이 법은 등기하지 않은 전세계약에 대하여 준용된다.
② 이 법은 주택은 물론 주거용건물의 임대차에도 적용된다.
③ 이 법은 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다.
④ 이 법은 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 아니한다.
⑤ 이 법은 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에는 적용되지 아니한다.
문제12】「주택임대차보호법」에 관한 설명이다. 바르지 못한 것은?
① 차임의 증액은 법령의 제한을 받는다.
② 주택임대차의 보호법은 미등기전세에도 적용된다.
③ 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 주택임대차보호법에 의한 대항력의 발생요건을 갖추면 그때부터 대항력이 생긴다.
⑤ 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차권을 상속한다.
문제13】「주택임대차보호법」에 관한 설명 중 맞는 것은?
① 임대인이 임대기간만료 6개월 전에 갱신거절의 통지를 하지 아니한 때에는 존속기간의 정함이 없는 임대차를 한 것으로 본다.
② 이 법은 미등기전세계약에는 적용되지 아니한다.
③ 이 법은 강행법규이므로 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에도 반드시 적용해야 한다.
④ 이 법은 주거용건물의 전부는 물론 일부의 임대차에 관하여도 적용된다.
⑤ 이 법 제7조에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 또는 보증금의 100분의 9을 초과하지 못한다.
문제14】주택임대차계약의 종료하였는데 임대인이 보증금을 마련하지 못하여 이를 반환받지 못하였다.「주택임대차보호법」상 임대차계약은?
① 소멸하였으므로 임차인은 퇴거하여야 한다.
② 법정갱신이 된 것으로 본다.
③ 보증금을 반환받을 때까지 존속한다.
④ 임차인은 계속 주택을 점유할 수 있으나, 그로 인한 손해를 배상해 주어야 한다.
⑤ 이에 관하여는 규정이 없거나 정답이 없다.
문제15】「주택임대차보호법」상 임차권의 승계에 관한 기술 중 맞는 것은?
① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 3촌 이내의 친족이 우선승계권이 있다.
② 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차권을 승계한다.
③ 상속권자가 가정공동생활을 하고 있지 않더라도 우선승계권이 있다.
④ 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 3개월 이내에 임대인에 대하여 반대의 의사를 표시하고 권리를 포기할 수 있다.
⑤ 임차권의 승계권자는 임대차로 인하여 발생한 채권관계는 이를 배제한 것으로 본다.
문제16】「주택임대차보호법」에 대한 설명 중 옳지 않은 것은?
① 주택의 점유와 주민등록은 대항력 취득시뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하고 있어야 한다.
② 주민등록이 실제 살고 있는 주택의 지번과 다른 지번에 착오로 등록되어 있는 경우에는 나중에 올바른 지번으로 고치게 되면 고친 날짜에 비로소 대항력을 취득한다.
③ 주민등록을 주택소재지로 전입하였다가 일시 다른 곳으로 이전하면 이전시에 대항력을 잃게 된다.
④ 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 공동생활을 하고 있는 가족의 주민등록도 포함한다.
⑤ 주택임대차보호법은 미등기전세에는 준용되지 않는다.
문제17】주택임대차계약의 갱신과 관련하여 틀리게 설명한 것 모두를 고르시오?
① 임대인의 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
② ①에 있어서 임대인이 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에도 같은 결과가 된다.
③ ①, ②의 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
④ 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에는 계약갱신이 인정되지 아니한다.
⑤ 임차인이 그 의무를 현저히 위반한 때에도 계약갱신이 인정된다.
문제18】주택임대차에 있어서 차임등의 증감청구권에 관하여 틀리게 설명한 것을 모두 고르시오?
① 약정한 차임이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
② 차임의 증액청구는 약정한 차임의 10분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
③ 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
④ 차임의 증감청구권의 성질은 청구권이다.
⑤ 차임의 증감청구권은 재판 외에서도 행사할 수 있다.
문제19】다음은「주택임대차보호법」에 의하여 최우선적으로 보호받는 소액보증금의 범위에 관한 설명이다. 옳은 것을 모두 고르시오?
① 서울특별시의 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위는 7천500만원 이하, 보증금 중 일정액의 범위는 2천500만원
②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)의 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위는 6천500만원 이하, 보증금 중 일정액의 범위는 2천200만원
③ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위는 5천500만원 이하, 보증금 중 일정액의 범위는 1천900만원
④ 그 밖의 지역의 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위는 4천만원 이하, 보증금 중 일정액의 범위는 1천400만원
문제20】갑은 처 A와 혼인하여 자 B를 낳았는데, 곧 별거하였다. 그 후 갑은 내연의 처 C와 동거하면서 자 D를 낳았다. 갑은 C, D 및 그의 숙부 E와 동거하다가 사망하였다. 갑의 주택임차권은 누구에게 상속되는가?
① A, B, C, D, E ② A, B, C, D ③ A, B, D ④ A, B ⑤ C, D
문제21】다음 중 현행 「주택임대차보호법」의 내용과 다른 것은?
① 임차인이 전입신고만 하여도 주민등록을 마친 것으로 된다.
② 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 추정한다.
③ 임대차가 종료한 경우에도 임차인의 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속된다.
④ 법의 규정에 위반한 약정이라도 임대인에게 불리한 것은 그대로 효력이 발생한다.
⑤ 보증금의 증감청구는 그 증액의 경우 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
문제22】「주택임대차보호법」상 민법규정을 준용하지 않는 것은?
① 매도인의 하자담보책임
② 동시이행의 항변권
③ 제한물권이 있는 경우와 매도인의 담보책임
④ 경매와 매도인의 담보책임
⑤ 매도목적물에 제한물건이 설정되어 있는 경우에 매수인의 손해배상청구권의 제척기간
문제23】「주택임대차보호법」에 관한 다음 기술 중 옳지 않은 것은?
① 비거주용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에도 주택임대차보호법은 원칙적으로 적용된다.
② 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력취득시에만 일시적으로 구비하면 족하는 것이 아니라 대항력의 유지를 위하여 계속 존속하고 있어야 한다.
③ 차임․보증금의 증액청구시에 그 증액은 약정한 차임․보증금의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없다.
④ 임대차가 종료한 경우에는 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차물을 적법하게 사용․수익할 수 있다.
⑤ 등기하지 않은 전세계약도 동법은 준용되며, 이 경우 전세금에 대해서는 보증금의 회수, 보증금 중 일정액의 보호에 관한 규정들이 적용된다.
문제24】주택의 임대차계약에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고르시오?
① 법정계약기간을 2년으로 할 수 있다.
② 계약기간 중 임차인은 임대료의 인하를 임대인에게 요구할 수 있다.
③ 임대보증금 1억원인 경우 임대인은 계약기간 중 600만원을 추가로 인상해 줄 것을 요구할 수 있다.
④ 임대보증금액에 관계없이 최우선변제를 받을 수 있다.
⑤ 2천만원 전세금의 계약기간이 끝난 후에 그 임차인과 다시 3천만원으로 동일한 주택에 대하여 재계약해도 위법이 아니다.
문제25】주택임대차보호에 관한 다음 설명 중 틀린 것을 모두 고르시오?
① 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.
② 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신(법정갱신)되는 경우에 임대차의 존속기간은 기간의 정함이 없는 것으로 본다.
③ 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에는 법정갱신이 부인된다.
④ 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 한다.
⑤ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.
문제26】주택임대차보호에 관한 다음 설명 중 타당한 것을 모두 고르시오?
① 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다.
② 이 법의 규정에 위반한 약정으로서 임대인에게 불리한 것은 무효이다.
③ 법인이 주택을 임차하는 경우에도 이 법은 적용된다.
④ 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에도 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하지 않는다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령에 따른 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
1) 점유권(占有權)이란 물건에 대한 사실상의 지배에 부여되는 법적 지위를 말한다. 물건을 사실상 지배하고 있는 상태를 점유라 한다. 이러한 점유를 정당화시켜 주는 법률상의 권리(본권)가 있느냐 없느냐를 묻지 않고서 그 사실적 지배상태를 보호하는 것이 점유제도이다. 따라서 점유는 물건에 대한 사실적 지배로서 물건을 법률상으로 지배할 수 있는 본권과 구별된다. 예컨대, A가 어떤 물건을 가지고 있을 경우 A의 그 물건에 대한 점유는, (가) 소유자로서 가지고 있는 경우(소유자로서의 점유), (나) 다른 사람으로부터 빌려서 가지고 있는 경우(임차인으로서의 점유), (다) 타인으로부터 그 보관을 부탁받아 가지고 있는 경우(수치인으로서의 점유), (라) 훔쳐서 가지고 있는 경우(도인(盜人)으로서의 점유) 등 여러가지가 있을 수 있다. 이 모든 경우에 점유의 원인을 묻지 않고 A의 그러한 사실적 지배상태를 일단 시인하고, 그 사실적 지배상태를 법적으로 보호하려는 것이 점유제도의 취지이다.