(1) 주택관리업

(1) 주택관리업     주택관리업자란 시장•군수 또는 구청장에게 등록을 한 후 공동주택의 관리를 업으로 하고 있는 자를 말한다.   주택관리업자는 공동주택을 관리하는데 있어 일정 정도의 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 하며, 주택관리사 또는 주택관리사보를 관리책임자로 배치해야 한다. ① 주택관리업의 등록 가. 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 시장•군수•구청장에게 등록하여야 함. 나. 행정처분으로 등록이 말소되고 2년이 경과하지 아니하면 등록할 수 없음. 다. 주택관리업자의 지위에 관하여는 민법 중 위임에 관한 규정을 중용함. ② 주택관리업의 등록말소등 행정처분 가. 등록말소 사유 - 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 때 - 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 통산하여 12월을 초과한 때 나. 영업정지 사유   위 말소사유 외에 등록기준의 미달, 고의 또는 과실에 의한 재산상의 손실초래, 보고•조사•검사의 거부•방해•기피 또는 허위보고, 주택법 또는 주택법에 의한 명령을 위반한 때 다. 사전통보   등록말소 또는 영업정지처분 1월 전까지 당해 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 함. ③ 주택관리업 등록기준 및 등록신청 절차 가. 등록기준 : 주택법시행령 별표8(부록참조) 나. 신청절차 신청인이 다음 서류를 첨부하여 시•군•구청장에게 제출 - 법인등기부등본(개인인 경우에는 주민등록표등본과 자산평가서) - 장비보유현황 및 증빙서류 - 기술자의 기술자격 및 주택관리사 등 기술자의 자격에 관한 증명서 사본 - 납입자본금에 관한 증빙서류 다. 등록사항 변경신고 등록사항 변경 사유가 발생한 날로부터 1일 이내에 신고. 위임 등으로 주택관리업 영업행위 할 수 없어 질의 : 주택관리업 업무   주택관리업을 등록증 이전 또는 지사형식으로 업무를 할 수 있는지와 주택관리업 등록을 하지 않은 자가 위임 등으로 영업행위를 할 수 있는지. 회신 : 위임 등으로 영업행위 할 수 없어   주택법 제53조에 의거 주택관리업을 하고자 하는 자는 관할 시장•군수 또는 구청장에게 등록하여야 하는 것이다. 주택관리업 등록을 하지 않은 자가 위임 등으로 영업행위를 하는 것은 주택법에 어긋난다. 관리업체 합병 시 권리의무 승계하면 기존 계약 유효 질의 : 관리업체 계약 존속   관리업체 A가 관리업체 B를 흡수 합병하였을 경우 B가 기존에 관리하고 있던 공동주택과 계약을 변경할 때 입주자 등의 서면동의가 필요한지. 회신 : 관리의무 승계 시 효력   관리업체 A가 관리업체 B를 흡수 합병하고 그 권리의무를 승계하는 경우, 기존 계약의 효력도 당연히 승계할 수 있을 것으로 사료된다. 합병으로 인하여 기존에 관리하고 있던 공동주택과 계약 내용의 일부를 변경할 필요가 있을 것이나, 이때 경미한 사항(명칭변경 등)변경이라면 입주자 등 과반수의 서면동의는 받지 않아도 될 것이다.   다만, B관리업체가 입주자대표회의와 위•수탁관리 계약 시 양도, 합병 등에 따른 특례사항을 규정한 경우 특례사항에 따라야 할 것이며, 구체적인 권리의무 승계 여부에 대하여 분쟁이 있는 경우 민사관계 절차에 따라 판단해야 한다. 질의 : 주택관리업자 선정   주택관리업자 선정 시 입주자대표회의를 거치지 않고 비공개적으로 입주민 등의 과반수 서면동의를 받은 것이 유효한지. 회신 : 주택법시행령 제52조 제1항에 “입주자 등이 공동주택의 관리 방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수 서면동의로 결정한다.”라고 규정되어 있다.   관리방법을 변경할 경우는 입주자대표회의나 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안할 수 있으며 제안한 안건 그대로 입주자 등의 과반수 서면 동의를 받아 시행해야 한다.   서면동의 방법이나 절차에 대해서는 주택법령에 규정된 바 없으므로 입주민 등이 결정해 운영할 사안이다. (2) 관리사무소장(주택관리사 등)   아파트 관리주체는 아파트의 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지•보수와 안전관리를 주요 업무로 하고 있다.   정부는 이러한 관리주체 업무의 효율성을 위해 지난 1987년 주택관리사제도를 도입했으며, 1989년 공동주택관리령 개정을 통해 주택관리사제도 시행 근거를 마련, 아파트의 관리책임자로서 주택관리사 자격증을 소지한 관리사무소장을 두도록 하고 있다.