소유『토지를 분할』하고자 할 때에 따른 참고지식

[김종성]

소유『토지를 분할』하고자 할 때에 따른 참고 지식

      본인이 소유한 토지(농지)를 분할 하고자 할 때,  관련 법규정과 실무예시 등을 검토해 보면,  다음과 같은 1∼3가지 유형(類型)이 있으며  이에 따른 사항에 유의한다면 분할신청과 실행에 있어 다소 참고가 될 것입니다.

1. 매매(賣買)를 원인으로 한 분할신청 - 한필지의 토지를 일부만 매도(賣渡)할 때

◇ 소유 토지(농지) 1필지 중에서 일정한 면적을 분할하여 진입도로 용도로 사용 또는 매도(賣渡) 등을 하고자 할 경우

- 일단 매매계약서 작성 후에 농지소재지 시,군,구청 도시과에 가서 분할 허가신청을 한다. 지적도에 분할위치를 구분해서 그려서 표시한 후에 도시과에 비치된 신청서에 첨부한다.  또한 지역별로 토지이용계획에 따라 분할이 안 될 수도 있음을 고려해야 한다.

- 농지상태에서 폭5m 이하로는 분할허가 불가.(보통 도로용도 분할 경우임. 건축허가 등 개발허가신청을 해야 분할이 되므로 허가 신청시에 분할허가도 병행해서 처리가 됨)

- 또한 상업, 공업, 녹지(자연, 생산, 보존녹지)지역은 20평 이하 분 할 불가하므로 해당 부서(도시과)를 방문, 분할허가 가능여부 확인 후 등기이전 검토

- 단 면적이 적거나 분할농지 폭이 적어 분할승인이 안된다면 매매 계약서에 분할위치가 표시된 지적도를 첨부해서 공유지분으로 소 유권을 이전등기하거나 개발(건축)허가 신청시에 분할해 주는 매매계약서 검토

2.    1인 소유의 토지 1필지의 일부를 형질변경 또는 용도(用度)변경 등을 위한 분할신청

◇ 1필지의 토지를 일부만 전용허가를 받아 건축 등을 하고 지목을 변경하여 2필지 이상으로 분할을 하고자 할 때,

◇ 1인 소유의 토지(농지)를 몇 개 필지로 분할해서 전원주택용으로 분양 하고자 할 때

- 농지의 경지 정리하는 것은 문제가 될 수 없으나, 50센티미터 이상 절토나 성토할 경우에는 읍면사무소에 신고한다. 원하는 면적 단위로 농지에 경계선(논뚝)을 만들고 현장의 경계선에 따른 분할을 신청하면 필지 분할은 가능하다.

- 경지정리는 가급적 “토목측량설계사무실”에 분할도 작성을 의뢰하고, “가분할도”에 의한 측량을 해서 측량결과대로 경지정리 한다.

- “사도개설허가”는 토지 소유자의 “토지사용승락서”를 가지고 신청한다.

3.     공유지분의 토지(농지)에 있어 “공유물 분할 협의”를 하여 각자 분할 등기(登記)를 하기 위한 분할신청

- 농림지역의 농업진흥지역 경지 정리된 농지는 분할 불가하다. 비도시지역의 농림지역 농지로서 분할 최소 면적이 2000제곱미터 이하면 분할 불가

※ 근거 법규 : 공유지분에 대하여 법원에 공유물분할을 원인으로 재판을 신청하여 확정 판결이 난 경우에도 “농업기반정비사업”이 시행된 농지는 각 필지의 면적이 농지법제22조 제2항의 제약에 따라 2000제곱미터 이하로의 분할은 불가능하다.

(즉, 판결이 있다 해도 농지법의 규정에 맞지 않으면 분할이 불가능하다)

- 그리고, 도로를 토지내에 개설하여야만 토지공동구매에 참여하는 모든 분들의 필지가 도로에 접한 토지가 되는 경우, 가장 안쪽 필지에 건축허가를 득하여 도로를 개설하고(토지사용승낙서), 도로용 필지가 분할될 때 나머지 필지들을 소유권 이전(移轉)시 토지분할매매가 가능한 법 허용을 활용하여 나머지 모두 토지분할을 진행한다.

- <첫 번째 진행 방법>    토지분할은 허가대상이므로 계약 전에 분할 받는 이는 어떻게 토지분할을 할 것인지 지적도에 표시한 후 관할 지자체 담당자를 만나서 이렇게 토지공동구매로 진행하려고 하는데 법적으로 문제가 없는지 상의를 한 후 계약을 하시거나 또는 자자체 인근 토목측량회사에 방문하여 구상한 토지분할방식이 해당 지자체 담당자 업무처리방식과 문제없는지 확인하신 후 원만한 계약진행을 한다.

- <두 번째 진행 방법>    만약 분할 전 상태로 측량성과도 지분만큼 매매계약서를 작성 토지를 이미 매도 매수하였다면, 매매계약이 이루어진 후 관할법원의 등기소에 공유물로 등기필증(예를 들어 3가구 공동명의)을 만든 다음, 관할 시․군․구청에 토지분할 신청하여 토지 (분할이 가능한지 여부에 따라 분할 가능 또는 분할 불가능이 될 수 있음)가   분할가능하다면 그 것을 가지고 공유물 분할 등기필증을 관할 법원 등기소에 신청해야 한다. 그러면 (3가구) 모두 각자의 등기필증(일명 등기권리증이라고 함)을 취득한다.

 이러한 처리방법으로 등기필증을 만들면, 토지를 분할이 까다로울 수(용도지역이 녹지지역, 관리지역이냐에 따라)도 있겠지만, 최소한 공유물(3가구 공동명의로 지분만큼)로라도 등기필증을 가질 수 있다.   그러나 관련 법 규정에 의한 대행수수료는 감안해야 한다.(단, 이 경우 건물이 있는 토지의 지목이 대지가 아닌 경우 다소 까다로울 수 도 있습니다.)

   ※    <첫 번째 진행 방법>  예시 :  현재  1인 소유 토지가 1,000㎡라고 가정할 경우 3가구가 매입한 토지가 모두 합하여 850㎡인 경우 나머지 150㎡는 원 소유자의 지분일 것입니다. 이 경우는 원 소유자와 3가구 모두가 함께 각자 소유한 지분만큼 “공유물등기”를 하는 방법.

  ※      <두 번째 진행 방법>  예시 : 그러나 1,000㎡중 원 토지소유자의 지분은 없고, A가구 300㎡, B가구 400㎡, C 가구300㎡라면(총1,000㎡) 토지 매도자의 등기권리증과 매수자의 매매계약서, 공유물 분할 동의서 등 위의 부동산 등기법 제40조에 열거한 서류에 의하여 3가구 공동지분에 의한 공유물등기가 가능할 것이다.

  ※   물론 위의 예에서 토지주인으로 지분도 있다면 조금 까다로울 것입니다.(그리고 토지소유자도 반대하고 있고). 토지소유자가 과거의 매매계약서에 의하여 당연히 해주어야 할 사항이지만 해주지 않으면 소송의 방법도 있겠지요. (위의 재산세 중 토지는 현재 토지소유자 앞으로 나올 것이고, 건물은 3가구 각자 명의로 나올 것이며, 건물의 경우 건물 등기가 있고 없고에 상관 없이 무허가-건축물대장 또는 건물 등기필증이 없는 건물도 나옴)

※ 부동산 등기법 제40조(등기신청에 필요한 서면)에 의하면, 등기를 신청할 때에는 다음의 서면을 제출하도록 되어 있다.

 신청서/  등기원인을 증명하는 서면/   등기의무자의 권리에 관한 등기필증/   등기원인에 대하여 제3자의 허가/   동의 또는 승낙을 요할 때에는 이를 증명하는 서면/  대리인에 의하여 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면/  소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면/  소유권의 이전의 등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장의 등본 기타 부동산의 표시를 증명하는 서면/  매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙이 정하는 거래신고필증과 매매목록 등의 구비서류