<P>경매지를 보면 여러번 유찰 되었다가 낙찰이되고 다시 경매에 나와 계속 유찰이 되는 경우를 종종보게 됩니다. 이런 경우는 대부분 권리 분석의 실패로부터 발생된다. 이런 실수를 하지 않기위해 실전예를 보면 배워 봅시다.</P>
<P>
<TABLE style="WIDTH: 100%" cellSpacing=1 cellPadding=1 border=1>
<TBODY>
<TR>
<TD>
<P>2005-20342</P>
<P>임의</P>
<P>*정일감정</P>
<P> </P>
<P>전일상호</P>
<P>-저축은행</P>
<P>박정자</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>1계</P></TD>
<TD>
<P>전주시 완산구</P>
<P>고사동324-37</P>
<P>가.위지상</P>
<P>(제시외 건물)</P>
<P>(일괄입찰)</P>
<P>*전주시네마 북서측 인근</P>
<P>*교통사정 무난</P>
<P>*장방형 등고평탄</P>
<P>(06.05.08낙찰:</P>
<P>20,500,000원)</P></TD>
<TD>
<P>대지</P>
<P>주택</P>
<P>부속주택</P>
<P>주방</P>
<P>방</P>
<P>주택,</P>
<P>화장실</P>
<P>방</P></TD>
<TD>
<P>92.6(28)</P>
<P>73.39(22.2)</P>
<P>12(3.6)</P>
<P>4.5(1.4)</P>
<P>2(0.6)</P>
<P>7.2(2.2)</P>
<P> </P>
<P>5.6(1.7)</P>
<P>공시지가:</P>
<P>310,000</P></TD>
<TD>
<P><STRONG>40,013,800</STRONG></P>
<P>12,517,000</P>
<P>3,006,000</P>
<P>344,000</P>
<P>147,000</P>
<P>50,000</P>
<P>210,000</P>
<P> </P>
<P>116,000</P>
<P>계<STRONG>16,390,000</STRONG></P></TD>
<TD>
<P><FONT color=#ff0099>임의 </FONT></P>
<P><FONT color=#ff0099>전일상호저축은행</FONT></P>
<P><FONT color=#ff0099>05.08.16</FONT></P>
<P><FONT color=#33cc00>저당</FONT></P>
<P><FONT color=#33cc00>전일상호저축은행</FONT></P>
<P><FONT color=#33cc00>03.06.12 2100</FONT></P>
<P>저당 김 현녕</P>
<P>03.07.30 1000</P>
<P>압류 전주시</P>
<P>03.12.15</P>
<P>05.01.20</P>
<P>가압류 교보생명</P>
<P>04.04.01 1199</P>
<P> </P>
<P>임차인</P>
<P>(1층방3개)</P>
<P>공수정 2000 전입02.11.05</P>
<P>확정05.03.08 배당05.12.02</P>
<P>(제시외 방1)</P>
<P>조장흥800월3</P>
<P>전입05.08.29배당05.12.02</P>
<P>(방1)</P>
<P>한선화500 월10</P>
<P>전입03.05.26</P>
<P> </P>
<P> </P></TD>
<TD>
<P>06.01.23유찰</P>
<P>06.02.27유찰</P>
<P>06.04.03유찰</P>
<P>06.05.08낙찰</P>
<P>06.07.10유찰</P></TD></TR>
<TR>
<TD>
<P>사건번호</P>
<P>채권자</P>
<P>채무자</P></TD>
<TD>
<P>소재지</P></TD>
<TD>
<P>종별</P></TD>
<TD>
<P>면적</P>
<P>m2(평)</P></TD>
<TD>
<P>감정평가액</P>
<P>최저경매가</P></TD>
<TD>
<P>권리분석</P>
<P>임차관계</P></TD>
<TD>
<P>결과</P></TD></TR>
<TR>
<TD></TD>
<TD></TD>
<TD></TD>
<TD></TD>
<TD></TD>
<TD></TD>
<TD></TD></TR></TBODY></TABLE></P>
<P> </P>
<P>위의 사례에서 가장 큰 골치거리는 공수정의 보증금2000만원이다. 전입도하고 확정일자도 받고 배당요구도 하였다. 언뜻 보면 전입이 최초 저당보다 빨라 배당을 받는다고 생각 할 수도 있고, 소액임차인에 해당되어 배당을 받으므로 아무요구 없이 나갈것이라고 생각하기 쉽다.</P>
<P> </P>
<P> 하지만 사실은 그렇지 않다. 그렇다면 소액임차인에 해당되므로 (보증금 3000이하) 1200만원을 배당 받는 것으로 보이지만 그것도 아니다. 왜냐하면 주택가액의 1/2범위내에서 배당을 하며, 또한 소액 임차인이 하나더 있다. 바로 한선화이다. </P>
<P> </P>
<P> --여기서 조장흥은 임의경매개시일 05.08.16보다도 늦게 전입하였기 때문에 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못한다. 하지만 실제로 낙찰자는 명도를 하여야 하므로 약간의 경비가 추가 된다.</P>
<P> </P>
<P> <FONT color=#cc00ff>그럼 공수정과 한선화는 얼마를 배당 받을까</FONT>? (06년05월08알 낙찰금 20,500,000원 기준)</P>
<P>공수정 1025만원*1200만원/1700만원=7,235,294원</P>
<P> (확정일자가 최초 근저당보다 늦으므로 더 이상의 배당은 없다)</P>
<P>한선화 1025만원*500만원/1700만원 = 3,014,706원</P>
<P> </P>
<P>한선화는 낙찰자에 대항 할 수 없으므로 배당금을 받을 때 별도의 비용없이 명도가 가능하다.</P>
<P>그러나 공수정은 낙찰자에게 배당 받지 못한 금액 12,764,706원을 받기 위해 대항력을 행사한다.</P>
<P>(전입이 최초 저당보다 빠르기 때문) </P>
<P>따라서 낙찰자가 공수정을 명도하기 위해서는 12,764,706원을 부담하여야 한다. </P>
<P> </P>
<P> <FONT color=#ff0099>여기서 낙찰자는 감정가 4천만원 짜리를 반절가격인 2천만원에 인수 한 것처럼 보이지만 실제로는 3천3백이상이 소요된다. 결정적인 권리분석의 실패이다. </FONT></P>
<P> </P>
<P> 만일 계속 유찰이되어 1000만원에 낙찰을 받으면 어떻게될까?</P>
<P>대략 공수정은 353만원을 배당받고, 한선화는 147만원을 배당 받는다. 따라서 공수정을 명도하기위해서는 1647만원이 소요되고 결과적으로 2647만원이상이 소요된다는 이야기이다. </P>
<P> 또한 채권은행은 나머지 금액 500만원에서 경매비용등을 제하면 거의 채권회수가 어렵다. 따라서 이쯤되면 경매 취하가능성도 있다. 결과적으로 이 물건은 2600만원이하로는 취득할 수 없는 물건이다라고 보면 된다.</P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #0099ff" color=#ffffff>**죄송**</FONT></STRONG></P>
<P> 실전사례에서 선순위 대항력만 예를 들어 설명할려고 시작했는데 너무 어려운 예를 골라 버렸네요.</P>
<P>다음엔 좀 더 간단한 예를 들을 께요. 하여튼 이 예는 선순위 대항력을 가진 임차인은 낙찰자에게 끝까지 대항 한다는 이야기 입니다.</P>
<P> </P>
<!-- -->
첫댓글 아~그러니까 공수정같은 사람만 없으면 입찰해도 큰비용이 안들겟군요...
수익이 발생하는가 제일중요합니다 큰비용이 들어도 수익만 된다면야 시작을 함이 타당하다고 생각됩니다 진실로 부동산 물건의 가치를 알아볼줄아는 안목이 제일중요하다고 생각합니다
2006년 9월25일에 13,120,000에 낙찰되었습니다.