상가임대차보호법이란.

[이효섬 경매강사]

수익성 부동산의 대표는 상가건물입니다. 당연히 돈을 벌기 위한 목적으로 사용되어지는 부동산입니다.

직장인의 월급처럼 상가에서 돈을 벌어 생활비를 벌어야 삶을 영위할 수 있는 서민들은 상가가 삶의 뿌리입니다.

상가임대차보호법은 이곳을 빌려서 생계를 유지하는 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

앞서 주택임대차보호법을 보셨다면 이법 역시 사회적 약자를 보호해주기 위한 법임을 이해하실 수 있으실 겁니다.

상가임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 적용됩니다. 그 전의 계약은 보호받지 못합니다.

상가임대차보호법에서 역시 보호하고자하는 세입자는 일정한 요건을 갖추고 있어야 합니다.

1. 최우선변제권과 대항력의 요건은 경매신청 등기 전에 세입자는 인도하여 사업자등록이 되어 있어야 합니다. 우선변제권은 확정일자까지 받아야합니다(중요). 이 상황이 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다. 이사를 하기 위해선 임차권등기를 신청할 수 있습니다. 확정일자는 관할세무서에서 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 법인은 적용되지 않지만 상가는 법인도 적용이 됩니다.

2. 세입자가 우선변제를 받기 위해서는 경매가 진행되는 상가의 임차인이여야 합니다.

3. 배당신청을 해야합니다.

4. 소액임차인이어야합니다. 아래 표에서 보듯이 이 기준은 시간이 지나면서 개정이 여러번 이루어졌고 소액임차인의 기준이 되는 시점은 선순위근저당설정일입니다.

여기에서 주의해야할 점은 주택임대차보호법의 보증금과 다르게 상가임대차보호법에 적용되는 보증금은 환산보증금이라는 겁니다. 환산보증금은 보증금 + 월세 * 100 입니다. 그래서 적용되는 보증금이 많아보여도 보증금이 적고 월세가 많은 임대차계약이라면 소액임차인으로 인정받지 어려울 수 있습니다. 위의 표에서 적용대상은 상가임대차보호법의 대상이되는 임대차계약의 환산보증금 범위이고 보증금범위는 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 환산보증금 범위이며 여기 대상이 되면 맨 오른쪽의 금액만큼 최우선변제를 받을 수 있습니다. 단 낙찰가격의 1/2만큼 변제가능하며, 최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인이 여러 명일 경우 안분하여 받게 됩니다.

최우선변제금으로도 변제받지 못한 금액은 우선변제금으로 받게 되며 우선변제금은 일반채권자나 후순위근저당권자보다 우선적으로 변제받습니다. 확정일자를 받지 않았다면 일반채권자나 후순위근저당권자와 안분하여 배당받게 됩니다.

우선변제를 받지 못하는 세입자.

1. 임차권등기가 있는 상가에 임차한 소액임차인(임차할 때 등기부등본 필수적으로 확인해야겠죠.)

2. 처음에는 소액임차인이었으나 후에 증액하여 임차하여 소액임차인이 아닌 경우

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