★★★확정일자 란?효력 및 받는방법★★★

[공인중개사]

※ 전세 계약자는 반드시 확정일자 또는 전세권설정을 하여야 합니다.

1. 의의

주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미합니다.

2. 확정일자를 받는 방법

확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있습니다. 현재 일반국민들이 주로 이용하는 방법은 인근 읍, 면, 사무소에 주민등록전입신고를 하면서 동시에 계약서에 확정일자를 부여받는 방법입니다. 그리고 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고, 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1000원)입니다. 확정일자인은 원칙적으로 임대차계약서에 받아야 할 것이지만, 임대차계약서가 일정한 양식이 있는 것은 아니므로, 영수증 서식이라도 임대차계약의 내용, 즉 임대인.임차인의 성명, 건물주소, 임차보증금액,영수일자 등의 기재가 포함되어 있다면 거기에 확정일자인을 받아도 무방할 것입니다.

3.효력

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항). 확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다. 이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.


주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.