예제 1. 매각대금을 미납한 아파트의 경우

예제 1. 매각대금을 미납한 아파트의 경우   (1)물건경매정보<table style="border-right-color: currentColor; border-bottom-color: currentColor; border-left-color: currentColor; border-right-width: medium; border-bottom-width: medium; border-left-width: medium; border-right-style: none; border-bottom-style: none; border-left-style: none; border-collapse: collapse; mso-table-overlap: never;"><tbody><tr><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 75.91pt; height: 12.82pt;">채권</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 139.56pt; height: 12.82pt;">소재지</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 96.61pt; height: 28.82pt;" rowspan="2"><p class="0" style="text-align: center; letter-spacing: 0pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">면적(㎡)</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 97.73pt; height: 12.82pt;">감정평가액</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 112.28pt; height: 12.82pt;">구분-일자-임차인/액</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 229.03pt; height: 28.82pt;" rowspan="2">등기부 상의 권리관계</td></tr><tr><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 215.47pt; height: 16pt;" colspan="2">채무•소유 ▣감정내역/지가</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 97.73pt; height: 16pt;">@최저경매가</td><td valign="middle" style="padding: 1.41pt; border: 0.28pt solid rgb(0, 0, 0); width: 112.28pt; height: 16pt;">주민등록확인</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt; width: 75.91pt; height: 23.24pt;" rowspan="2">   </td><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt; width: 139.56pt; height: 143.81pt;" rowspan="13">노원구 상계동 1270 금호 102동 13층 1310호감정내역<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">-철근콘크리트죠 슬래브(평)-온곡초등학교동측인근-마을및버스정류장인근-고층아파트밀집지역<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">-일반주거지역(종별세분입안지)-도시가스보일러난방</td><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt; width: 96.61pt; height: 112.62pt;" rowspan="10"><p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">대지 30.85/406<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">(9평)<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">건물 84.54<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">(25.57평)방3, 화장실2 14층   -95.6.12 보존-계단식, 동향</td><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: solid solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt; width: 97.73pt; height: 115.52pt;" rowspan="11">       <p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">@160,000,000<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">(80%)</td><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt; border-style: solid solid dotted; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 13.28pt;">   </td><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt; border-style: solid solid dotted; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 13.28pt;">2001.12.10 소유권 정윤 전소유자 : 박상구</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt; border-style: dotted solid; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 26.22pt;" rowspan="2">001.12.10 전입<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">정윤 열람 2003.8.5</td><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: dotted solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 26.22pt;" rowspan="2">2001.12.10 하나은행 저당 14,880만원 수유역지점</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 75.91pt; height: 46.54pt;" rowspan="4"><p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">2003-6149임의 경매</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt 0.28pt medium; border-style: dotted solid none; border-color: rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0) currentColor; padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 76.02pt;" rowspan="8">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 11.82pt;">2002.04.03 신용보증 저당 2,200만원 동대문</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 17.46pt;">2002.10.15 기술신용 저당 10,200만원</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 16.48pt;" rowspan="2">2003.01.16 농협중앙 가압류 965만 분당테크</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 75.91pt; height: 32.38pt;" rowspan="2">하나은행 정윤<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">보증금: 20%</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 17.9pt;" rowspan="2">2003 02.20 마포세무 압류</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid dotted; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 75.91pt; height: 126.23pt;" rowspan="9">               </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 12.36pt;" rowspan="2"><p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">2003.03.31 하나은행 임의 경매신청 130,318,972</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 96.61pt; height: 73.71pt;" rowspan="5">           </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 97.73pt; height: 26.22pt;">2003.04.08 제일감정<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">200,000,000</td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 26.22pt;">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 26.22pt;">   </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 97.73pt; height: 44.59pt;" rowspan="3"><p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">대지: 60,000,000<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">건물: 140,000,000</td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 32.77pt;" rowspan="2">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 32.77pt;" rowspan="2">2003.04.21 서울보증 가압류 387만 신용채권2003.05.24 농협중앙 가압류 300만 분당테크</td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid dotted; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 139.56pt; height: 84.58pt;" rowspan="4">             </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 11.82pt;">2003.6.30 배당종기일</td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 11.82pt;">   </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 96.61pt; height: 12.71pt;">2003.7.22 유찰</td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 97.73pt; height: 12.71pt;">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 12.71pt;">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt; border-style: none solid; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 12.71pt;">   </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid dotted; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 96.61pt; height: 29.35pt;">2003.8/26 낙찰<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;"> 165,680,000</td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid dotted; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 97.73pt; height: 29.35pt;">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid dotted; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 112.28pt; height: 29.35pt;">   </td><td valign="middle" style="border-width: medium 0.28pt 0.28pt; border-style: none solid dotted; border-color: currentColor rgb(0, 0, 0) rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 229.03pt; height: 29.35pt;">   </td></tr><tr><td valign="middle" style="border-width: 0.28pt; border-style: dotted solid solid; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 1.41pt; width: 751.12pt; height: 112.62pt;" colspan="6">인근낙찰정보<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">3계 2002-21691노원상계동 1270 금호 102동 807호감정가 : 160,000,000 감정사 유니언감정<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">최저가 : 160,000,000<p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">낙찰가 : 160,110,000 <p class="0" style="text-align: left; letter-spacing: 0pt; font-size: 9pt; -ms-text-autospace:; -ms-word-break: keep-all; mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0pt 0pt 0pt 0pt; mso-font-width: 100%; mso-text-raise: 0pt;">낙찰가율 : 100.07%응찰자수 : 1명</td></tr></tbody></table>     (2)사건해설-2003년도에 신청된 사건(사건번호 2003타경 6149호)으로 하나은행이 저당권에 기하여 130,318,972원을 청구한 임의경매사건으로 채무자 겸 소유자가 거주하는 아파트다.-보증금이 20%인 것으로 보아 누군가가 2003. 8.26일에 1억 6,568만원에 낙찰 받았다가 잔금을 납부하지 않아 재매각이 실시되는 사건으로, 매수인이 재매각 3일전까지 잔금과 이자 재매각비용을 난부하면 소유권을 취득하게 된다. 이런 물건은 세심한 주의가 필요하다. 통상 이런 경우는 물건분석이나 권리분석이 잘못되었거나 입찰가격을 잘못 산정한 경우에 발생하게 된다.-노원구 상계동 1270번지에 소재한 금호아파트 102동 1310호(13층)이며, 구조는 철근콘크리트 평슬래브이며, 온곡초등학교 및 마을버스 정류장 인근에 위치하며, 고층아파트 밀집지역이고 종별(1, 2, 3종) 세분입안이 된 일반주거지역이고 도시가스를 사용하는 개별난방이다. -감정가격은 대지 6,000만원, 건물 1억 4,000만원으로 산출되어 있다.-경매신청권자의 청구금액은 130,318,972원이어서 취하될 염려는 거의 없어 보인다.-단지 전체의 면적은 7,406㎡이고 지분 토지는 30.85㎡(약 98평)이다.-아파트 전용면적은 84.54㎡(25.57평)이며 38평형이다. 구조는 방 3, 화장실은 2개이며, 1995. 6. 12일에 지어진 14층 규모의 아파트이다. 또 계단식구조이며 방향은 동향이다.-한번 유찰된 후 낙찰되었으나 재매각 실시되는 물건으로 보증금을 20%로 특별매각조건이 붙어 있으나, 다른 매각조건은 전 매각기일과 동일하며 감정가의 80%인 1억 6,000만원이 최저입찰가격이다. 즉, 이번에는 1억 6,000만원 이상을 써 내야만 매수가 가능하다.-2003. 8.26일 낙찰되었던 가격은 1억 568만원이고, 인근 아파트 낙찰정보에 따르면 같은 아파트 102동 807호가 1억 6,011만원에 낙찰된 적이 있다.   (3)권리분석-등기부 상의 권리관계를 살펴보면 2001. 12.10의 하나은행(채권최고금액 1억 4,880만원)이 제일 빠른 권리로서 대장(기준이 되는 권리)이다. 등기부 상의 권리를 살펴보면 기준이 되는 권리보다 앞선 권리는 없다. 따라서 경매가 되면 등기는 모두 소멸된다.-임대차관계를 살펴보면 채무자 겸 소유자가 직접 살고 있어 마찬가지로 인수될 권리는 없다. 또 비록 주인이 아니고 세입자라고 해도 전입일과 기준이 되는 권리가 동일일자인데, 대항력은 그 익일에 발생하는 것이어서 대항력은 없는 것이다.   (4)투자가치판단 이사건 아파트의 경우에는 한번 낙찰된 물건이다. 투자를 결정하기 위해서는 매각대금을 미납한 사유를 알아야 한다. 권리분석을 잘못하였던지 아니면 입찰가액을 너무 높게 결정했던지 아니면 건물을 인도받기가 너무 어려워서인지 여부를 발품을 팔아서라도 알아야 되므로 현장조사가 필수적이다. 아파트 주변사람들에게 탐문하여 눈에 보이지 않는 분쟁가능성을 반드시 확인해야 하는 물건이다. 정보시상으로는 주인이 직접살고 있어 명도가 비교적 쉬워 보이고, 또 매수인이 인수해야 할 권리관계는 아무것도 없이 깨끗하다. 따라서 입지조건과 시세 등을 파악해 보고 괜찮다고 느껴지면 적정한 가격으로 입찰하면 되겠다.