미성년자와의 계약

1.미성년자와의 계약   질문1임차보증금 200만원에 방 한 칸을 임대하였습니다. 한 아가씨가 23세 직장인이라며 계약금으로 50만원을 주고 이사를 왔습니다. 잔금은 1주일 뒤에 주겠다고 해서 그렇게 하라고 양해를 해주었습니다. 그런데 이사온지 하룻만에 무슨 이유인지 말도 없이 짐을 챙겨 나가버렸습니다. 문제는 1개월쯤 후 계약금 50만원을 돌려 달라고 합니다. 알고 보니 이 아가씨는 집나온 미성년자였습니다. 계약금을 돌려주어야 하는지요?   ⇨ 만 20세 미만의 미성년자가 법률행위를 할 때는 법정대리인의 동의를 얻어야 합니다.(민법제5조1항) 법정대리인의 동의 없이 계약을 체결했을 경우 미성년자 본인이나 법정대리인은 계약을 취소할 수 있습니다.(민법제5조2항) 미성년자가 계약금 50만원의 반환을 요구한다면 이는 계약을 취소한다는 것입니다. 계약이 취소되면 당사자들은 원상회복의무가 있습니다. 설령 미성년자가 성년이라고 나이를 속이고 계약을 했다하더라도 미성년자임이 밝혀진다면 계약금을 반환하여야 합니다.   질문2아직은 미성년자인 대학생과 원룸 임대차계약을 체결하였습니다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있다는데, 완전한 계약방법은 없는지요?   ⇨ 미성년자와 계약을 맺은 상대방은 미성년자가 성인이 된 후에 이에 대하여 1월 이상의 기간을 정하여 취소할 수 있는 행위의 추인 여부의 최고를 할 수 있습니다. 성인이 된 자가 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 그 행위를 추인한 것으로 보게 됩니다.(민법제15조1항) 미성년자가 아직 능력자가 되지 못한 때에는 법정대리인에 대하여 최고를 할 수 있고, 법정대리인이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 그 행위를 추인한 것으로 보게 됩니다.(민법제15조2항) 최고와 확답의 의사표시는 내용증명으로 이용하시는 것이 좋을 것입니다.     질문3성인으로 보이는 대학생과 임대차계약을 체결하였습니다. 계약후 확인한 결과 미성년자임이 밝혀져서 계약을 해제하고 싶은데, 계약을 해제할 수 있는지요?   ⇨ 미성년자와 체결한 계약은 법정대리인의 추인이 있을 때까지 상대방이 그 의사표시를 철회할 수 있습니다. 그러나 상대방이 계약당시에 미성년자임을 알았을 ,때에는 철회 할 수 없을 것입니다. (민법제16조)   질문4甲과 임대차계약을 체결함에 있어서 아무리 보아도 甲이 나이가 어려보여 미성년자가 아닌가 의심이 들어 주민등록증 제시를 요구하자 甲은 자신있게 주민등록증을 보여 주어 확인한 결과 미성년자는 아니었습니다.. 보증금 200만원에 월차임 30만원으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주였으나 월차임이 3개월이나 연체된 어느 날, 甲의 부모라는 사람들이 나타나 甲은 집나온 미성년자라하며 보증금을 반환할 것 주장하면서 월차임도 줄 수 없다고 합니다. 주민등록증은 유흥업소에 취업하기 위한 위조된 것이었습니다. 이 경우 연체된 월차임을 받지도 못한 상태에서 보증금 전액을 반환하여야 하는지요?   ⇨ 미성년자도 법률행위를 할 수 있으므로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 미성년자와의 계약은 유효하지만 미성년자나 그 법정대리인은 언제든지 취소할 수 있습니다. 설령 미성년자가 성년자인 것처럼 행동을 했다할지라도 미성년자나 그 법정대리인은 이를 취소할 수 있을 것입니다. 계약이 취소되면 계약금이나 잔금 등은 모두 반환하여야 합니다. 그러나 사술(詐術)로서 계약 상대방에 대한 자신이 성인인 것으로 믿게 한 때에는 그 행위를 취소하지 못합니다. 미성년자가 사술로서 법정대리인의 동의가 있는 것처럼 믿게 한 때에도 취소할 수 없습니다.(민법 제17조) 그러므로 위 사안에서 미성년자와의 계약일지라도 취소할 수 없을 것이고 법정대리인은 보증금반환을 청구할 수 없음은 물론 계약기간동안의 모든 차임은 지불하여야 할 것입니다.   관련판례 원고가 미성년자라는 사실을 피고가 알면 피고는 원고와의 근저당권설정계약 체결을 거부할 것이 명백하므로 피고로 하여금 원고를 성년자로 믿게하기 위하여 미리 관계동사무소 직원과 통정하여 원고의 생년월일을 1948.2.17.로 기재한 인감증명을 교부받아 이를 피고에게 제시 행사하여 피고로 하여금 원고를 성년자로 오신케 하여 이 사건 근저당권설정계약을 체결하였다는 것이므로 피고로 하여금 원고를 성년자로 오신케 한 것은 원고와 위 소외인들이라 할 것이고 소론과 같이 원고는 피고를 위와 같이 기망하는 데 가담하지 아니하였다는 것이 아니니 원고는 이 사건 근저당권설정계약의 의사표시를 취소할 수 없다. (대법원 1971.6.22. 선고 71다940 판결)     질문5젊은 부부가 어린 아이를 대동하고 임대차계약을 체결하게 되었습니다. 계약서 작성과정에서 주민등록상 미성년자임이 밝혀졌습니다. 미성년자와의 계약은 취소사유라 하는데, 계약을 포기해야 하는지요?   ⇨ 미성년자라 할지라도 혼인한 경우에는 성년자로 합니다. (민법제826조2) 가족관계등록부 혹은 주민등록등본을 확인후 계약을 체결하여도 무방할 것입니다.   질문6보증금 500만원 월세 40만원으로 하는 임대차중개계약을 하였습니다. 당시 대학생이라는 것만 생각해서 미성년자인줄을 미쳐 생각지 못하였습니다. 세입자 부모님과 통화로 확인을 하였으며 보증금 등은 세입자 부모님이 집주인에게 입금하였습니다. 금년 3월경 방을 빼달라는 연락을 받았으나 손님이 없어 방을 못 빼주던 중 9월경 세입자 부모님이 계약당시 미성년자였으니 모든 계약은 무효라고하며 보증금 모두를 돌려달라고 통보해 왔습니다. 집주인은 3월부터 9월까지 7개월간 월세도 받지 못하였습니다. 공인중개사로서 미성년자임을 확인 못한 저에게도 책임이 있는지요?   ⇨ 미성년자는 법정대리인의 동의 없이 법률행위를 할 수 없으나, 차후라도 법정대리인의 동의를 얻을 수 있으면 미성년자도 적법 유효하게 계약을 체결할 수 있습니다. 위의 사안에서 대법원 판례는 “미성년자가 법률행위를 함에 있어서 요구되는 법정대리인의 동의는 언제나 명시적이어야 하는 것은 아니고, 묵시적으로도 가능한 것이며, 미성년자의 행위가 위와 같이 법정대리인의 묵시적 동의가 인정되거나 처분허락이 있는 재산의 처분등에 해당하는 경우라면 미성년자로서는 더 이상 행위무능력을 이유로 그 법률행위를 취소할 수 없다(대법원 2007.11.16 선고 2005다71659.71666.71673판결)”고 판시하였습니다. 그러므로 임차인 당사자는 미성년자라 하더라도 법정대리인인 부모님과 계약을 하거나 부모님 이름으로 보증금 등의 금전이 입금된 것은 이미 법정대리인의 동의를 얻은 것인 만큼 임대차계약은 유효하게 체결된 것이므로 미성년자라는 이유로 계약을 취소할 수 없을 것입니다. 물론 7개월분의 월차임을 공제하고 나머지 보증금을 반환하면 될 것입니다. 공인중개사는 미성년자임을 확인하지 못하고 계약을 체결한 과실은 인정되나 미성년자의 부모가 임대인에게 보증금을 입금한 사실이 분명하다는 전제하에서 이를 중개한 공인중개사는 업무상의 과실책임은 없을 것입니다.     질문7미성년자와 임대차계약을 성사시키고자 합니다. 미성년자 혹은 법정대리인과 확정적으로 임대차계약을 유효하게 할려면 어떠한 방법이 있는지요?   ⇨ 미성년자와 체결한 계약은 행위무능력자와 체결한 계약이므로 미성년자측으로부터 취소한다는 의사표시만 있으면 효력을 잃게 됩니다. 미성년자가 한 법률행위를 취소할 수 있도록 법으로 규정한 이유는 미성년자를 보호하기 위함입니다. 그런데 미성년자의 상대방의 입장으로서는 미성년자와 체결한 계약은 언제든지 효력을 상실할 수 있어 불안정하므로 미성년자와의 계약은 회피대상이 될것입니다. 그렇다면 미성년자를 보호해주고자 하는 애초의 의도와 달리 미성년자의 법률행위 자체를 어렵게 하는 결과가 되므로 미성년자가 충분히 보호되는 범위 내에서는 미성년자가 체결한 계약일지라도 취소할 수 없이 확정적으로 유효하게 인정할 필요가 있을 것입니다. 그래서 만들어진 제도가 법정대리인, 후견인 제도가 준비되어 있습니다. 미성년자가 상대방과 계약을 체결한 경우에 법정대리인이나 후견인이 이에 대하여 동의를 했다면 법정대리인이나 후견인이 상대방과 계약을 체결한 것과 마찬가지로 미성년자가 보호된다할 것이므로 그 계약은 유효한 것으로 될 것입니다. 확정적인 근거로 가족관계등록부를 확인하여 첨부하고 계약서를 작성한다면 안전한 계약이 될것입니다.   참고친권자인 미성년자의 부 또는 모를 미성년자의 법정대리인으로 하되, 친권자가 없거나 법정대리를 할 수 없는 경우에는 1명의 후견인이 미성년자의 법정대리인이 될수 있도록 규정하고 있습니다.   가정법원은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 미성년후견인, 미성년후견감독인, 한정후견인, 한정후견감독인, 특정후견인, 특정후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구에 의하여 성년후견개시의 심판을 한다. (민법제9조)     질문8미성년자와 임대차계약서를 작성하려합니다. 문제는 법정대리인이 지방에 있어 동행할 수가 없다고 하는데 법정대리인의 동의서는 어떠한 양식으로 받아야 하는지요?   ⇨ 미성년자가 체결한 계약에 대하여 미성년자가 취소한다는 의사표시를 할 수 있지만, 역으로 그 계약의 내용에 대하여 만족하므로 이를 확정적으로 유효하게 하고 싶은 경우도 있을 수 있습니다. 미성년자가 취소할 수 있는 법률행위를 추후에 확정적으로 유효한 것으로 인정하는 것을 추인이라고 합니다. 법정대리인의 인감증명서, 가족관계등록부 첨부하여 받으시면 될 것입니다.   질문9시골에 거주하는 부모가 학업 때문에 미성년자인 자식을 도시로 보내면서 자식의 거주를 위하여 주택을 임차하는 경우 부모와 자식중 누구와 임대차계약을 체결해야 하는지요?   ⇨ 부모와 계약을 체결하는 경우부모와 계약을 체결한 후 미성년자인 자녀만 거주하는 경우에도 임차인의 점유보조자로서 대항력을 인정합니다. 다만 이 경우 부모는 주민등록 전입신고를 하지 않아도 되지만 미성년자인 자녀는 필히 주민등록 전입신고를 하고 계약기간 동안 주민등록을 유지하고 거주를 하여야 합니다.   부모와 임대차계약을 체결하고 세대를 달리하는 자녀가 전입신고를 하고 거주하는 경우부자지간이지만 세대를 달리하고 있었고 임차인인 아버지가 직접입주하지 않은채 세대를 달리하고 있던 아들만 전입신고를 하고 입주한 경우에는 대항력을 인정할 수 없다. (서울지법 98.12.17 98나25022)   세대를 달리하는 자녀가 살곳을 마련할 목적으로 주택을 임차한 다음 임대인의 양해(동의)를 얻어 자녀가 사용하도록 전차(사용대차) 하였고, 전차인인 자녀가 임차주택에 주민등록 전입신고를 마쳐 둠으로서 임차인으로서의 대항력을 취득하였다고 판단 (춘천지법 속초지원 2006.11.15. 2006가단3518)   미성년자인 자녀와 임대차계약을 체결하는 경우법정대리인인 부모의 동의하에 미성년자인 자녀와 임대차계약을 체결하여도 미성년자인 자녀가 주민등록 전입신고를 하고 거주하는 동안에는 그 때부터 대항력을 취득하게 됩니다.