명도 . .그 지난함을 한번 즐겨 보시죠 ..

[위험한경매]

명도~!라 . .

떼쟁이들 때문에 법이 안 통하는 대한민국

1. 경매물건에는 못 먹을 것도 있다

크고 달콤하며 향기로운 과실이 바구니체로 떨어질 것이라는 말만 믿고 아무물건이 도전하지는 말자. 적을 알고 나를 알 때까지는 말이다.

이 책을 읽는 독자 수준에서 수익률이 좋아 보인다. 돈 될 만한 물건이다. 아무 물건이나 응찰한번 해보자. 하고 생각하는 것에 대해 잠깐 이야기 해보자.

경매시장에 나와 있는 부동산이라면 낙찰 받지 못할 물건은 없다.

하지만 이것은 어디까지나 교과서에나 나와 있는 말씀일 뿐이다. 현실적으로는 초보자들이 응찰해서는 안 되는 물건들이 상당하다. 등기부상 하자가 있다는 말이 아니다.

 경매물건 그 자체에 하자가 있어서는 더욱 아니다.

그러나 발을 잘못 담갔다가는 교과서 밖의 일로 상상할 수 없는 고통을 당하게 된다. 잔금까지 치르고 등기부상 소유권이전까지 모두 마치고도 주인행세를 전혀 할 수 없다. 부동산의 소유권을 취득한다는 것은 어떤 의미인가.

해당 부동산의 3대 권리[사용, 수익, 처분]를 누린다는 말이다. ‘사용’이란 나와 내 가족의 주거 공간등으로 활용한다는 말이다. ‘수익’이란 전세 또는 월세로 처분하여 임대수익을 누린다는 말이다. ‘처분’이란 원하는 가격에 매도하여 수익을 올린다는 말이다. 그러나 실제~등기부상으로는 엄연한 소유자이지만 실상에서는 아무런 권리행사도 하지 못하는 경우를 당할 수 있다. 심한 경우에는 상상도 할 수 험한 없는 꼴을 당할 수도 있다. 어디다 하소연할 곳도 없게 되며, 정신적 피해는 계산조차 안 된다.

법이 안 통하는 대한민국

법치 국가인 대한민국에서 어떻게 그런 일이 가능하냐고 반문하시는 분들이 계시다. 실제로 얼마든지 일어나고 있는 일들이다. 대표적인 물건들로는 유흥시설이 세들어 있는 근린상가나 여관, 모텔, 주유소, 시골 농가 등이다. 또한 경매당한 근린시설등에 세 들어 있은 종교시설이나 특수시설도 마찬가지다. 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육도장등도 초보자는 일단 피하자. 명도 대책없이 수익률만 쳐다보고 낙찰 받았다가는 낭패 당하기 십상이다. 기본적으로 집행관에 의한 강제 집행(끌어내기)이 원천적으로 불가능하다. 집행관들이 명도 현장중에서 가장 꺼리는 물건의 ‘0’ 순위가 다름 아닌 이런 부동산이다.

대화가 안되 시간 걸리고 돈 들여 인도*명도소송으로 해결하기로 했다고 하자. 법대로 강제로 끌어낼 준비를 완료했는데 결정적인 순간에 집행관이 불상사를 우려해 집행을 거부한다. 집행관이 집행명령서에 집행 불능으로 서명하고 현장에서 철수해버리면 죽도 밥도 안 된다. 그 다음부터는 주객은 완전히 전도된다. 아무런 권리가 없어 나가줘야 할 불법점유자가 오히려 큰소리치는 기막힌 꼴을 당하게 된다. 대한민국은 법치국가이다. 자력구제가 허용되지 않는다. 내 집이라고 강제로 들어갔다가는 ‘주거침입’으로 형사고소 당할 수 있다. 만약 수저라도 하나 문밖으로 집어던졌다가는 ‘사유재산손괴, 폭력행사, 절도’등의 무시무시한 법률에 저촉된다. 강제집행은 오직 국가만이 법률과 명령에 의해 가능할 뿐이다. 그런데 집행을 담당하는 ‘행동대’는 밥값을 못하겠단다. 손과 발이 꽁꽁 묶인체로 사자우리에 던져진 신세가 되고 만다. 물론 던져진 먹이는 소유자이고, 우리속에 사자는 불법점유자이다. 이런 구도가 이해할 수 독자를 위해 사례를 보여드리겠다.

2. 단란주점 낙찰 받아 고통 받았던 사례

강남구 역삼동 르네상스호텔 근처의 지하 단란주점을 경매로 낙찰 받았는데 현재도 명도를 못하고 애를 먹고 있다. 후순위 세입자(마담언니)하고 대화가 안 되자 강제집행을 신청하기로 하였다. 강제집행 신청하려고 법원 집행관실을 방문하고는 당황하지 않을 수 없었다. 집행관이 사건번호를 보자마자 얼굴색이 변했다. 그러더니 그 물건은 강제 집행할 계획이 없단다. 강제집행은 신청도 하지 말고 세입자하고 대화로 해결하라고 한 수 훈계하더란다.

잔금내고 강제집행 신청할 때까지 약 3개월 동안 시달릴대로 시달렸는데. 무슨 대화를 하라는 건지? 그저 어안이 벙벙할 뿐 더 이상 할 말이 없더란다. 법적 권리가 전혀 없는 세입자(마담언니)와 접촉하는 동안 낙찰자가 오히려 시달렸다는 것이다. 온갖 공갈 협박에 밥맛이 싹 달아난 낙찰자가 의지할 곳은 오직 한 군데뿐이었다. 마지막으로 내편(?)이라고 생각하고 도움을 요청하러 갔다. 그런데 집행관은 낙찰자의 말을 들어 볼 생각도 안하고 돌아가란다.

그 다음부터 먹이를 죽이고 살리고는 사자 자기마음대로이다. 암사자는 6년이 다 되어가는 지금까지도 재계약도 하지 않고 비워줄 생각이 없다고 한다. 자신이 떼인 보증금(2억 원) 하고 시설비, 권리금을 모두 회수할 때까지 영업을 해야겠다며 버티고 있는 중이다. 월세는 고사하고 공과금마저 내지 않고 있다. 먹잇감은 포식자의 처분에 따르고 있을 뿐이다. 공과금에 낙찰 받을 때 잔금융자의 대출금의 이자, 재산세를 통째로 물고 있다. 죽을 맛이지만 손과 발이 다 묶여 있으니 무슨 방도가 있겠는가.

참고로 소유권 이전 후 6개월이 지나면 당초에는 인도명령신청대상자였더라도 명도소송을 제기해야 한다. 인도명령신청은 신청서 접수만으로 집행결정문이 나는 반면, 명도소송은 정식재판이다. 인도명령신청은 접수 후 2주일 정도면 결정이 나는 반면, 명도소송은 소송 제기 후 집행결정이 확정될 때까지 짧게는 6개월 길어지면 2~3년은 기본이다. 비용은 인도명령신청은 접수비(500원~1,200원 정도)와 약간의 인지대금(약 2~3만원)만 필요하지만, 명도소송은 혼자 수행하기가 여간 번거롭다. 변호사를 선임하는 경우가 일반적이다. 인도명령신청과 명도소송의 차이는 너무나 크다.

이런 물건은 낙찰 받는 사람들이 따로 있다는 것만 알고 넘어가자. 영업에 편의를 보아주는 사람들이 있다는 사실을 명심하고 욕심 부리지 말자. 비슷한 경우들로 여관이나 모텔, 룸싸롱등이 대표적이고 상황은 다르지만 근린상가에 세 들어 있는 개척교회나 포교당 등의 종교시설물도 명도가 불가능하다고 보면 정확하다.

2. 필자가 경험했던 종암동 점집

서울 종암동에 있는 조그마한 구옥을 재개발을 염두에 두고 낙찰 받은 적이 있었다. 보살(선녀보살)이 세상살이가 팍팍한 사람들의 길흉화복을 점쳐주는 신성(?)한 보살집으로 사용하는 집이었다.

약간의 마당과 방이 3개 거실로 이루어진 구조였다. 채무자와 부부관계로 아무런 권리도 없는 선녀보살이 방 하나와 거실을 신당으로 꾸며서 사용하고 있었다. 신당에서는 선녀보살이 인생이 잘 안 풀린다. 내일을 알고 싶다. 자식이 속을 썩인다. 남편도 그런다. 남편사업이 시원치 않다. 나는 몸이 아프다. 며 누구에게 말도 못하고 고통 받는 불쌍한 대중들의 말도 들어준다. 게다가 신통한 영험을 발휘하여 막힌 곳을 뚫어주고 앞길을 밝혀주고 있었다.

그토록 신성한 곳을 무례하게도 낙찰 받은 때가 2001년이었다.

잔금내고 나서 대화가 잘 안되자 인도명령신청하려고 법원 집행관실을 찾아갔다. 담당 집행관 왈 그런 곳(?)은 집행하려 나가기 곤란하단다. 대화로 원만히 잘 해결하란다. 말도 안 되는 조언(?)을 듣고서 하는 수 없이 신들린 암사자(선녀보살)를 찾아갔다. 이렇게 찾아간 먹잇감을 신들린 암사자는 잘 왔다며 대뜸 대환영을 해주는 것이 아닌가. 하기야 먹잇감이 제발로 찾아왔으니 환영할만도 하였겠다는 생각이 든다. 이제 생각해보면 말이다.

‘명도하러 온 사람을 환영이라니?’ . ‘뭐가 잘못됐나?’ , ‘집을 잘못 찾아 왔나?’ 당황해 머뭇거리자 암사자하는 말 이쪽으로 앉으라며 너무나 친절히 방석까지 권했다. 명도하면서 난생 처음 당하는 환영이었다.

그리고서 한다는 말이 ‘명도 같은 이야기는 하지 말자’ , ‘낙찰자의 사주팔자는 어떤지’ , ‘뭘 하면 언제부터 돈을 버는지 등’ 낙찰자(본인)의 막힌(?) 인생을 확실히 짚어주겠단다. 명도라는 것이 낙찰자가 우위에 서고 세입자가 기가 죽어야 대화가 제대로 진행되는 구도이다. 쫓겨나가야 할 채무자가 기세가 더 등등해져서 큰 소리를 치고 있는 판이었다.

그런 분위기에서 무슨 명도가 가능하겠는가. 용기를 내서 나가라는 말을 했다고 하자. 신들린 암사자가 가만있겠는가. 혈압 오른 암사자가 잠을 못 이룰 것은 뻔하다. 잠도 안 오는데 할 일이 뭐가 있겠는가. 주 전공을 살리시겠지. 그날 밤부터 영험하신 보살님은 인형을 만든다. 대바늘을 깎는다.

 재수 없을 것은 빤하지 않겠는가.

종교시설이 세 들어 있어 명도하지 못한 또 다른 사례다. 경기도 안산에 있었던 물건이었다. 대지 83평, 지하1층, 지상3층 근린주택의 2층에 실 평수 약 40여 평짜리 교회가 후순위로 전세보증금 3,000만 원에 세 들어 있었다. 전체 교인수가 8명(?)에 불과했지만 강제집행하지 안(못)하고 1,500만 원을 지불하고 이사를 내보낸 경험이 있다.

그 동안의 경험으로 볼 때 상가 등을 명도하기가 일반주택을 명도하는 것보다 훨씬 어려웠다. 근린 상가 등에 세 들어 운영되는 사설 어린이집(유치원, 탁아소 등)도 역시 현실적으로 명도 집행하는데 많은 어려움이 있다. 언뜻 생각하기에는 이런 물건의 명도가 상대적으로 쉬울 것이라고 생각하는 분들이 많다. 실제로는 손도 못 대는 상황이 발생하게 된다.

3. 주유소 낙찰 받아 망한 사례

경기도 양평 국도변 주유소를 낙찰 받았다가 말로 형언할 수 없는 고통을 당한 경우이다.

끝내는 낙찰 받은 가격의 절반에 정도에 본래 주인(채무자)의 형에게 소유권을 넘기고 말았다. 최초감정가격이 12억 원 정도였다. 온갖 잡스런 조건들을 지저분하게 등기부에 설정하여 제3자의 낙찰을 방해하고 있었다. 유치권 권리신고까지 허위로 하고 있었다.

최저가격이 절반정도로 떨어지면 낙찰 받으려는 작전을 채무자들이 세워놓고 유찰되기만 기다리고 있던 물건이었다. 그런데 이 물건과는 전혀 이해관계가 없는 서울 광장동에 사는 최주*씨가 2차 입찰일에 감정가격의 81%에 낙찰을 받았다. 주유소 영업을 목적으로 낙찰받은 순수투자자였다. 낙찰받자 채무자 쪽에서 입찰보증금 물어줄테니 잔금 납부 포기하라고 종용했다. 협조하지 않으면 좋지 않은 일이 발생할 것이라며 말이다.

낙찰자 역시 경험도 있고 배짱도 있었다. 법대로 하겠다고 버티면서 잔금 날짜가 잡히자 후다닥 잔금을 납부하여 버렸다. 문제는 이때부터 발생하기 시작했다. 양평 토박이로 지역사회 유지행세를 하던 채무자 형제들이 주유소 영업을 방해하기 시작했다.

영업방해가 심해서 경찰에 신고하여 경찰이 출동할 때는 귀신처럼 알고 철수해 버렸다. 주유소 입구에 트럭, 트랙터, 경운기 등을 수시로 주차시켜 영업을 방해하였다. 이 장면을 사진 찍어 끝내 검찰에 고발했다. 채무자 형이 입건되어 조사를 받았는데 6개월 만에 불구속 기소되었고, 재판결과는 300만원 벌금형이 전부였단다. 그 다음부터는 상상에 맡겨도 크게 어긋나지 않을 고통을 2년 이상 당하였다. 그동안 주유소 영업은 완전히 죽어버려 내내 적자였단다. 오만 정이 다 떨어진 낙찰자는 채무자 형이 내세우는 사람에게 소유권을 넘겼다.

이처럼 지역토박이들의 영향력(?)이 남아있는 시골 물건은 이런 일을 당할 수 있다. 비슷한 상황으로 시골의 농가주택등도 비슷하다. 동네 사람들로부터 왕따 0순위가 될 수 있다. 법은 멀고 주먹은 가깝다는 말이 들어맞는 경우이다.

4. 세입자를 강제로 끌어내다가 망한 수강생

예전에 강의했던 서울 구로구에 있는 재단법인 경영기술개발원의 실직자 재취업과정중에 ‘법원부동산경매전문가양성과정’에서 강의한 적이 있다. 필자는 여기서 ‘실전투자와 명도사례’ , ‘우수물건선정과 경매함정 피하기’등이 강의 주제였다. 이 과정의 수강생 한명이 낙찰 받아 명도가 해결되지 않아 고생하다가 본인에게 도움을 요청한 사건이다. 2001년 봄에 있었던 일이다.

지하철 7호선 보라매역 북쪽 인근에 있던 대지면적이 약 65평, 반지하1층(약40평, 3가구) 지상 3층(모두 약 35평 2가구 각 방 3개)짜리 다가구주택이 감정가격이 3억8천만 원이었다. 2차 유찰로 2억3천320만 원일 때 2억7천만 원에 입찰하여 경쟁률 4대1로 최고가 매수인이 되었다. 은행융자 1억8천만 원을 포함하여 총 3억 원 정도를 투입하여 소유권을 취득한 경우이다. 낙찰당시 이 주택에는 채무자를 포함한 세입자가 8가구 살고 있었다. 문제는 2층에 5,500만원에 후순위로 세들어 살고 있다가 집이 경매 넘어가는 바람에 말 그대로 보증금 전부를 날린 박모씨였다.

다른 임차인들은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당되어 소액최우선변제보호로 얼마라도 받았다. 또 다른 임차인들은 확정일자등으로 순위배당에서 보증금을 전액 찾을 수 있었다. 그러나 박모씨만은 전세보증금 전액(5,500만원)이 통째로 날아갔다.

구법(민사소송법)이 적용되었던 사건으로 2000년 봄에 낙찰 받았는데 박모씨가 항고 재항고하는 바람에 잔금은 10월말에 납부하였다고 했다. 채무자와 다른 임차인은 별다른 저항 없이 집을 비워주었다. 후순위로 대항력이 없던 박모씨만 죽기 살기로 저항하는 바람에 하는 수없이 집행관 동원하여 강제로 끌어냈단다.

사고는 이때부터 시작되었다.

 강제집행 당한 박모씨가 가족들은 정상적으로 이사 갈 집으로 이사시키고는 자신은 명도당한 집 바로 건너편 반지층의 방 한 칸에 전세를 얻어 이사했다. 명도 당한 집 바로 코앞으로 이사를 한 것이다.

이런 다가구주택은 수리후 임대로 자금을 회수하고는 일정한 시간 후 매매하는 것이 대강의 투자전략이다. 박모씨가 이점을 간파한 것이다. 바로 앞집으로 이사하여 임대를 방해하기로 작정하였다. 그 바람에 겨울 내내 한가구도 임대가 되지 않았다. 빈집 보일러라도 터질까봐 노심초사 하면서 스트레스가 쌓여 죽을 맛이었을 것이다. 더욱 심각한 것은 잔금을 납부할 때 약 2억 원 가까운 잔금을 융자받아 매월 100여만 원 이상의 이자를 납부하고 있었다. 하루라도 빨리 임대하여 융자금을 상환해야할 상황이었다.

상황이 이러니 낙찰자는 속이 얼마나 타들어 갔을까. 본인이 알게 된 것이 이때였다. 자신의 능력으로 안 되겠다 싶어서 선생인 본인에게 도움을 요청 한 것이었다.

자신(낙찰자)은 그 사람(박모씨)을 생각만 해도 가슴이 뛰고 호흡이 가빠져서 정상적으로 대화가 되지 않는다고 하였다. 만나서 이야기 좀 해 달라는 간곡한 부탁에 함께 집으로 갔다. 아니나 다를까. 문제의 박모씨가 기다렸다는 듯이 바로 튀어 나왔다.

낙찰자(집주인)와 온 한패(?)라는 사실을 알고는 본인에게 다짜고짜 반말을 하기 시작했다. 웬 봉변인가 싶었다. 좀처럼 흥분을 가라앉히지 못하던 박모씨를 한참을 달래 대화가 가능한 상태가 되었다. 이야기가 시작되자마자 나에게 다짜고짜로 월급(?)을 달란다.

집 지켜주었으니 월급 달란다

‘무슨 말씀이세요’ 라고 반문하자. 자기는 집을 지켜줄려고 회사까지 그만었다. 겨울 내내 낙찰자의 집을 성실히 지켜주었으니 월급을 요구할 자격이 있다는 것이었다. ‘도대체 무슨 소리를 하는지!?’라는 의아한 생각이 들었다. 어렵게 시작한 대화여서 계속 들어보기로 하였다. 듣고 보니까 낙찰자가 심했다는 생각이 들었다.

보증금 5,500만원을 몽땅 떼여서 길로 나앉게 된 상황에서 불쌍하게 생각하고 이사비용으로 1천만 원만 도와달라고 통사정을 하였단다. 낙찰자는 명도비용으로 총 300여만 원이면 강제집행이 가능하다. 그런데 이사비용으로 3배나 더 달라고. 강제집행으로 가자고 결정하였다. 그리고는 명도소송을 진행하였다. 2000년 11월경에 집행관을 동원하여 정말로 강제집행을 해 버린 것이었다. 이렇게 강제로 끌려 나온 박모씨는 막가보자는 생각 말고는 아무생각이 안 나더란다.

그래서 낙찰자를 골탕먹일 방법을 찾던 끝에 찾아낸 묘안이 하나 있었다.

 가족들은 모두 다른 곳으로 이사 보내고 자신은 바로 앞집 반지하 단칸방으로 이사하였다. 그때부터 회사까지도 그만두고 하루종일 집을 지켜주었다. 전세를 놓을 수 없도록 방해를 시작하였다. 부동산 중개업자가 세입자를 데려오지 못하도록 하였다. 세입자를 데려오면 나가서 시비도 걸고 새 주인(낙찰자)이 독한 사람이라고 했단다. 이러니 누가 새로 이사 오겠는가.

낙찰자가 하도 답답해서 파출소에 신고해서 연행한 뒤에 자초지종을 들어본 경찰들도 오히려 박모씨 편을 들더란다. 좀 보태주지 그랬냐고. 다시는 신고하지 말고 당사자끼리 알아서 해결하라는 핀잔까지 받는 상황이 되었다. 낙찰자 역시 얼마나 스트레스가 쌓였을까는 알만하지 않는가.

그 뒤부터는 소문이 나서 인근 중개업자들도 세입자를 데려오지 않는 상황이 되었다. 겨울 내내 집 전체가 텅 비어 낙찰자는 보일러 얼어 터질까. 수도는 동파 될까. 매일 애간장이 타들어가는 날들이 계속되는 지경에 이른 것이다. 박모씨의 작전이 맞아 떨어진 것이다.

날아간 보증금의 5,000만원의 절반인 2,750만원을 주기로 하고 일을 끝냈다는 결과를 들었다. 힘없는 약자를 너무 막다른 골목으로 몰아만 가서는 곤란한 일을 당할 수도 있다. 때에 따라서는 그럴 필요가 있을 때도 있지만 말이다.

[엘리사]

명심하겠습니다. 감사합니다.

[바이순잉]

대한민국의 법이란? 판사 마음대로 이고 패소 해도 돈만 있으믄 또 다시 승소하는게 관례??
잘 보고 갑니다~

[파랑새]

좋은정보 감사합니다.

[charisma(전승목)]

어디서도 볼 수 없는 소중한 정보입니다. 감사합니다 우박사님^^

[다이고]

법만 믿었다가는 낭패보기 쉽상이네요. 명도가 경매의 꽃이라는 선생님 말씀이 가슴에 꽂힙니다.

[마이콜]

명도, 법은 있지만 사람과 사람간에 일어나는 천태만상인 것 같습니다. 사례를 많이 익혀두는 것도 참 도움됩니다.

[이카로스]

명도에는 왕도가 없습니다. 역지사지가 최고입니다.

[천국]

좋은 정보 감사합니다.

[써니~]

그때그때 달라지는 명도상황을 본 듯 합니다...

[깁슨마니아]

궁금한 점이 있습니다. 강제집행 신청시 집행관이 거부할 수 있나요?