제1장 부동산 매매편 부동산매매에 따른 제반세금

[해바라기]

2010.09.09

1) 부동산 매도시


▣ 양도소득세


가. 과세물건

① 토지, 건물의 양도소득

② 부동산에 관한권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득

③ 비상장법 인의 주식 출자지분 및 일정한 상장 주식

④ 기타자산



나. 과세표준 계산방법

• 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익

• 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

장기보유특별공제 2원화

① 1세대1주택자 : 3년 이상 보유시부터 적용하며 매1년이 경과시마다 8%씩 추가 공제하여 최고 80%까지 공제.
② 1세대1주택 외의 자산을 3년 이상 보유시부터 매1년이 경과시마다 일정세율 3%을 추가공제하여 최고 30%까지 공제.
• 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년,자산종류별로) = "과세표준"(=과표)


구분 6%

양도소득세율
토지,건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유 기간 2년 이상인 자산	과세표준	세율
	1200만원 이하
	1200만원 초과 4600만원 이하	15%(누진공제액108만원)
	4600만원 초과 8800만원 이하	24%(누진공제액 522만원)
	8800만원 초과	35%(누진공제액 1490만원)
1년 미만인 경우	양도소득 과세표준의 50%
2년 미만인 경우	양도소득 과세표준의 40%
1세대3주택이상인 경우 비사업용 토지인 경우	양도소득 과세표준의 60%
1세대 2주택인 경우	양도소득 과세표준의 50%
미등기 양도자산	양도소득 과세표준의 70%

※2,3주택자의 경우 2년간(09.1.1～10.12.31) 양도하거나 취득한 주택에 대해 한시적으로 다주택 중과 완화하여 일반세율에 의하여 과세조치.
※ 비업무용토지양도시도 2010년 12월31일 까지는 일반세율적용


다. 신축주택에 대한 양도소득세 감면특례
신축한 최초분양주택

· 1998. 5. 22-1999. 6. 30(국민주택은 1999. 12. 31까지)

· 2001. 5. 23-2003. 6. 30(서울시,과천시,제1기 5대신도시 외 소재주택)

최초 분양계약 체결일

· 5년이내 양도시 양도소득 100%감면 단, 감면받는 양도소득세의 20% 농특세과세

· 5년이후 양도시 5년간 발생한 양도소득 제외하고 과세(6%-35% 세율적용)

기상주타

대상주택

매입시기

매입기준

감면내용

· 2007년말까지 보유 주택수에 산입하지 않았으나 2008년 1월부터 주택수에 산입. 단, 다주택자 중과세대상에서는 제외

· 서울시, 과천시, 제1기 5대신도시의 경우 2002년 12월말일까지, 그외의 지역에 한하여 2003. 6. 30까지 감면대상

라. 신고·납부

부동산의 양도소득세 예정신고.납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 소유자의 주소지를 관할하는세무서에 하고, 이경우 5% (2010.1.1이후 폐지됐으며, 경과규정에 따라 2010.12.31까지 한시적으로 5%공제)의 세액공제를 받을 수 있으며 291,000원을 한도로 한다., 예정신고를 하지 못한 자는 다음해 5월중으로 확정신고.납부하여야 한다.



마. 양도소득세 자진신고서 작성요령

1. 양도소득세 예정신고.납부는 국세청(홈페이지 www.nts.go.kr)이나 각 세무서에서 제공하고 있는 양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서와 양도소득금액계산명세서를 작성하여, 소유자 주소지를 관할하는 세무서에제출하면 되고, 서류작성에 애로가 있을 경우에는 국세청 홈페지이지에서 제공하고 있는 양도소득세신고서 작성요령과 작성사례를 참고할 수 있으며, 그래도 어려운 경우에는 회계사나 세무사에 의뢰하면 되고, 그 소요비용은건당 10만원 - 20만원정도 예상하면 된다.참고적으로 세무사비용도 양도차익의 계산시 필요경비로 인정된다.



2. 구비서류

• 실제 매매(취득.양도)매매계약서 사본
• 취득세.등록세 등 필요경비 영수증
• 토지와 건물 등기부등본
• 토지대장과 건축물관리대장

바. 양도소득세를 계산하는 방법과 적용세율

(1) 양도소득세를 계산하는 방법
양도소득은 원칙적으로 실제 양도가격에서 실제 취득가격과 기타 필요경비를 공제하여 산출하고, 기타필요경비에는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권매입비용, 인지, 증지매입비용, 법무사 이전등기수수료, 공인중개사 중개수수료, 기타 자산의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용(자본적 지출액)을 포함한다.

그리고 실제 취득가격을 알 수 없는 경우(이는 관할 세무서장이 사실조사.확인을 거쳐 인정하는 경우)에는당시의 매매사례 가격이나 감정가격을 적용할 수 있고, 이 또한 알 수 없는 경우에는 환산가격을 취득가격으로할 수 있다.환산취득가격 = 취득시 기준시가/양도시 기준시가 x 실제양도가격


(2) 양도소득세 적용세율

- 미등기 양도자산 70%
- 1년미만 보유 양도자산 50%
- 1년이상 2년미만 보유 양도자산 40%
- 2년이상 보유 양도 자산의 경우
양도소득 1200만원 이하 6%
1200만원초과 4600만원이하 15% (누진공제액 108만원)
4600만원초과 8800만원이하 24% (누진공제액 522만원)
8800만원초과 35% (누진공제액 1490만원)
- 1세대3주택이상과 비사업용 토지 60%
- 1세대2주택 50%
※2년간(09.1.1～10.12.31) 양도하거나 취득한 주택에 대해 한시적으로 다주택 중과 완화조치로 일반세율 적용.※ 비업무용토지양도시도 2010년 12월31일까지는 일반세율적용.
이때 1세대2주택 양도소득세 중과세대상 주택수를 판정함에 있어서, 서울시와 경기도(도농복합도시의 읍.면지역 제외)및 광역시(군지역 제외)에 소재하고 있는 모든 주택과 기타 지역에 소재하고 있는 주택중 공시가격 3억원을 초과하는주택만을 포함하며, 1세대 2주택이라도 양도가격 1억원 이하 주택은 양도소득세 중과세대상에서 제외하지만, 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(재건축.재개발 등)으로 지정.고시된 구역내의 주택은 중과세 대상임.




▣ 증 여 세


증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다.


가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)

나. 증여재산 : 타인으로부 터 무상 으로 증여받은 본래의 증여재산과세법상 증여의제로 규정하는 것.

다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.

라. 증여세 계산시 증여재산 공제액
▶ 직계존비속: 3,000만원(미성년자 1,500만원)
▶ 배 우 자 : 6억원
▶ 기타친족 : 500만원
▶타 인: 없 음


마. 합산과세기간 : 10년(99.1.1 이후), 5년 (98.12.31 이전)

바. 세 율

과세표준	세율
1억원 이하	10%
1억원 초과 5억원 이하	20%(누진공제액 1000만원)
5억원 초과 10억원 이하	30%(누진공제액 6000만원)
10억원 초과 30억원 이하	40%(누진공제액 1억6000만원)
30억원 초과	50%(누진공제액 4억6000만원)

사. 재산취득자금의 증여추정

직업.나이.소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 당해 재산을취득한 때에 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있음. 단, 그 취득자금의 출처에 대한충분한 소명(취득자금 80%를 소명하면 전체를 소명한 것으로 봄)을 한 경우에는 그러하지 아니 함.



아. 신고.납부

부동산을 증여받아 납부할 증여세가 있는 경우에, 증여받은 날(등기접수)로부터 3개월 이내에 수증자의 주소지관할 세무서장에게 증여세를 신고 및 납부하면 10%의 세액공제를 받지만, 신고기간내에 신고 및 납부하지 아니한 경우 산출세액의 10~40%의 가산세로 부과하며, 미납부세액에 대하여 신고기한 다음날부터 고지일까지의일수에 대하여 1일당 3/10,000의 납부불성실가산세가 부과됨.



2) 부동산 취득시

▣ 취 득 세
가. 과세물건(법 제105조)부동산(토지, 건축물, 선박, 광업권 및 어업권),차량, 중기, 입목, 항공기의 획득
나. 과세표준(법 제111조)1) 보통세율 : 2%(단, 주택취득시 1%)2) 중과세의 세율

• 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 법인의 비 업무용토지, 고급선박: 10%

·고급주택이란?

1. 연면적 331㎡ 초과로서 시가 9,000만 원 초과하는 건축물 또는 주거용 건물

2. 대지연면적 662㎡ 초과로서 시가 9,000만원 초과하는 주거용 건물

3. 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67㎡이상의 풀장 중 하나 이상이 있는 주거용 건물

4. 연면적 245㎡ 초과하는 공동주택

· 비업무용 토지

- 취득일로부터 1년 이상 이유없이 그 고유목적에 직접 사용하지 아니하는 토지

• 대도시 내 공장의 신축·증축시 : 6%(외국인 투자촉진법에 의한 외국인 투자매입인 경우 제외)

다. 신고 납부취득일로부터 30일내 자진신고· 납부.(단, 상속으로 과세물건을 취득한 자는 상속개시일부터 6월 이내에 신고납부를 하여야 하며 납부자가 외국에 주소를 둔 경우에는 9월 이내에 신고납부 하여야 한다.)
라. 취득의 시기① 취득의 경우 계약서상의 잔금지급일, 단 잔금지급일 이전에 소유권이전등기를 하였거나 잔금지급일이불확실한 경우에는 등기접수일
② 무상 취득일의 경우는 그 계약일
③ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일(사용검사필증교부일 이전에 사실상 소유하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 본다.
④ 연부취득의 경우 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.
마. 서민주택의 감면
① 건축주가 공동주택과 임대주택, 조합주택을 건축한 경우
② 전용면적 40㎡(12평) 이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로 분양받아 소유권이전등기 시는 취득세를 전액면제받으며 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는50%감면된다.바. 면세점취득가액이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않는다.

바. 면세점• 취득가액이 50만원인 경우 취득세를 부과하지 않는다.사 . 기타 농어촌특별소득세는 취득세액의 10%이다. 그리고 전용면적이 85제곱미터이하 주택의 경우 농어촌특별소득세가 없다.
▣ 등 록 세가. 과세물건(법 제124조)
재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것
나. 과세표준(법 제130조)
① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액 중 높은 가액
② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원)
다. 세율
• 소유권 이전등기 : 2%(단, 주택은 1%)
• 상속, 보전등기 : 0.8%

• 제한물권 설정등기 : 0.2%
라. 교육세 : 등록세의 20%
마. 등록세 납부방법등록세를 낼 때에는 반드시 시·군·구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.
바. 가산세와 과태료

산출세액 보다 세액을 적게 낸 경우에는 그 부족액의 20%를 가산세로 내야하며 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과된다.

▣ 부동산취득시 세금계산 방법

취득 방법	지방세		등록세에 따른 교육세	취득세에 따른 농어촌 특별세
	등록세	취득세
매매	취득가액의 2% (개인간 거래의 경우 1%)	취득가액의 2%(개인간 거래의 경우 1%)	등록세액의 20%	취득세액의 10%
신축	0.8%	2%	20%	10%
상속	0.8%	2%	20%	10%
증여	1.5%	2%	20%	10%
교환	2%	2%	20%	10%

(단, 주택의 경우 취득세.등록세 각 1%)

▣ 인지세
• 계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납부의무가 있다.
• 주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인.

7만원

기재금액	세액	기재금액	세액
1천만원 ~ 2천만원이하	2만원	1억원∼10억원이하	15만원
3천만원 ~ 5천만원 이하	4만원	10억원 초과	35만원
5천만원∼ 1억원 이하

▣ 제1종 국민주택채권 매입기준

국민주택채권의 최저 매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원의 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만일 때에는 이를1만원으로, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.
등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 과세시가표준 액을,공동주택의 경우에는 세대당 과세시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다.

◇ 소유권의 보존 또는 이전시◇

가) 주거전용건축물 (주택건물)

구분	시가표준액(만원)	의무매입율
주 택	가) 2천 - 5천 나) 5천 - 10천 1) 특별.광역시 2) 기타지역 다) 10천 - 16천 1) 특별.광역시 2) 기타지역 라) 16천 - 26천 1) 특별.광역시 2) 기타지역 마) 26천 - 6억원 1) 특별.광역시 2) 기타지역 바) 6억원 이상 1) 특별.광역시 2) 기타지역	13/1,000 19/1,000 14/1,000 21/1,000 16/1,000 23/1,000 18/1,000 26/1,000 21/1,000 31/1,000 26/1,000
토 지	가) 5백 - 5천 1) 특별.광역시 2) 기타지역 나) 5천 - 1억원 1) 특별.광역시 2) 기타지역 다) 1억원 이상 1) 특별.광역시 2) 기타지역	25/1,000 20/1,000 40/1,000 35/1,000 50/1,000 45/1,000
주택 과 토지 외의 부동 산	가) 1천 - 1.3억원 1) 특별.광역시 2) 기타지역 나)1.3억 - 2.5억원 1) 특별.광역시 2) 기타지역 다) 2.5억원 이상 1) 특별.광역시 2) 기타지역	10/1,000 8/1,000 16/1,000 14/1,000 20/1,000 18/1,000
상 속	가) 1천 - 5천 1) 특별.광역시 2) 기타지역 나) 5천 - 1.5억원 1) 특별.광역시 2) 기타지역 다) 1.5억원 이상 1) 특별.광역시 2) 기타지역	18/1,000 14/,1000 28/1,000 25/1,000 42/1,000 39/1,000