변제공탁~!

[DREAM]

변제공탁~!

오늘에 글 주제는 변제공탁입니다.

최근 전세금 하락이 뉴스 화두로 올라오는 것을 볼 수 있습니다.

주위에 입주 물량이 많아지므로 인한 것이 주된 이유겠지요..

                        저 또한 피해 갈 수 없는 물건이 있었습니다.  ㅜㅜ

아마? 작녁 이맘때쯤 일 이였습니다.

위 지도에 있는 물건입니다.

낙찰금보다 전세금 더 많이 받아  차익을 투자금으로 할용할수 있었던 효자 물건이였지요..

낙찰 금액도 이쁩니다.

              15만원차이가 나네요..^^*

낙찰받아 명도후 2.3천에 전세를 계약합니다..

                              흔히  말하는 풀피 투자였습니다.

룰루랄라 흥겨움도  잠시...

  시간을 흘러... 전세 만기가 도래하였네요..

주위에 신규 아파트 입주가 많기에 전세수요가 없습니다.

어쩔수 없이 일단 먼저

전세금을 빼 줘야하는 상황까지 오고 말았습니다.

계약만기 6.20일~!

전세세입자는 전세금 만기 독촉 하며 터무니없는 주장을 하기 시작합니다.

백방으로 전세세입자를 구해보았으나 여의치 않아....

  최근 낙찰받은 지분물건을 급하게 처분키로하고 지분권자와 협의하여~

                                매도날짜를  7.29 일로 잡아 놓고~!

             전세 세입자께  7.30일까지 기다려줄것을 부탁하였으나..

                                                  서로 의사전달에 오해가 있었나 봅니다.

전세세입자는 07.13일 임차권등기하고

                           이사가는 일이 발생하였습니다..

이후 전세세입자는 등기비용 및 지연이자및 대출이자등을 거론하며~!

                                               300여만원을 배상해줄것을 요구하였습니다...

                   ( 주위 조언해주시는 분들이 나쁜 정보를 드린것 같아요..)         

실무에서 이런 분쟁이 왕 왕 발생하는 편입니다.

어떻게 처리하면 좋을까요???

계약만기 시점인 6.20일 기준,

임차권등기 7.13일 기준으로 판단해볼 필요가 있습니다.

법에서는~!

 임차인이 계약만기 시점에 계약해지 의사를 밝히고 (내용증명 등.)

임차권등기 후 임차보증금 (즉 채권을) 받는 날까지 금융비용을 청구할수 있다 하겠습니다..

그러나 임대인이 임차보증금을 돌려 주려 하여도

         임차인이 그에 발생한 비용을 터무니없이 주장하면 이때 분쟁이 발생 하는 것이지요.

이때 사용하는 카드가 공탁이란 제도입니다..

위 민법에 기준에 의한 용어 정의 입니다.

쉽게 얘기하면~!

 법령의 규정에 따른 원인에 의하여 금전,유가증권, 물품을

                  법원의 공탁소에 임치하여 법령에 정한 일정한 목적을 달성하는 제도~!

 라고 알고있음 되겠습니다.

공탁에 종류를 잠깐 공부하자면:

변제공탁

담보공탁

집행공탁

보관공탁

등이 있고. 필요할때 공부해보시면 되겠구요~..

이에 변제공탁을 위한 조건을 알아보면..

변제공탁을 하려면 먼저 확정된 채무여야 하고~! 현존하고 있어야 한다  입니다.

1.채권자 수령거절:위 와 같은경우,계약하고 계약금배액을 상환 후 계약취소할경우>>> 수령거절시

2.채권자 불확지: 돈을 받을 사람을 알수없을때.채권자 사망하여 상속인을 알수없을시.

3.채권자가 수령 불능: 주소불능,연락두절

위 와 같은 조건의 경우 진행을 합니다.

변제 공탁시 관할 법원에 있는 공탁소에서 진행하면 되고

                                  관할 법원의 지정은: 채권자의 주소지가 있는곳을 말합니다.

피공탁자가 서류상 주소지에 거주하지 않는다면: 통(반)장 또는 동장 확인서,우편물의 이사불명 또는

              수취인 부재 등으로 반송됐다는 우편송달통지서,배달증명이 서면으로 사용될 수 있습니다.

                                      (저같은 경우 임차인의 주소지 법원이겠지요)

또 한가지 충족요건은~!??

공탁전에 먼저 반드시"돈 받아 가라" 통지를 해야합니다~!

금전을 지급받으을 자에게 톤을 받아가라는 내용의 내용증명을 보내야 하며,

그렇지 않으면 공탁은 부적합한 것이 돼 변제효과가 없어지고 지급시 까지 지연이자가 발생할수 있습니다.

이후 수령거절 사실을 증명해야 됩니다.

변제공탁 원인인 수령거절은 채권자가 변제를 받지 않을 때라고 민법은 규정하고 있기에..

이를 증명해야 한다는 것이지요..

수령거절사실을 증거로 남기기 위하여 수령최고를 내용증명형식으로 남기는것도 좋습니다.

다시 본론으로 돌아가서...

임차인: 새로 이사간 집에 대한 대출이자. 이사비용및 금융이자를 주장하고있고~!

부동산사장님: 임차권등기이후에 들어간 비용과 전세금에 대한 최고률15%맞처 지급해야 한다~!

                                             라고 주장하여~!!!!!!!!

열불이 확~!!!!!!!!...

났지만....

위 내용을 근거로~~!!

임차권설정등기이후 전세금 지급시점인 날을 기준으로 금융이자를 지급하겠다..

                 이를 받아 들여 지지않으면 변제공탁을 하겠다.~!

                                        하며

                          조목조목 법률근거를 들어 설명하고..

                         가까운 법률전문가와 자문을 받아 보아라~!

                                     한

                                     후  ~     

                          생각 할 시간 및 충분히 공부할 시간을 드린 후...

                                        원할한 협상으로 마무리하였습니다...

(많은 스토리가  있으나 짧게 요점만.....

                     세입자 아주머니의 눈물 섞인 하소연이 있어.. 많이 양보하였습니다...ㅜㅜ)

임차인의 무대뽀 주장과 부동산 사장님의 동조로 잠깐 맨탈이 흔들려 열이 받았으나..

그동안 내집에서 행복하게 무탈하게 살다 간 정이 있어 개싸움 안하고 마루리 하였습니다~^^*

                              최근 모 방송에 전세금 문제가 많이 이슈화 되어 지고 있습니다.

한 두명의 무분별한 투자자로 인하여 부동산 임대업을 하시는 다수에 많은 분들이 욕을 먹기에 안타까움 맘이 커져갑니다.

                                          어려운 시기에 다주택자 여러분 힘냅시다~!

[콩알이엄마]

쉽지않네요~~
알아야 당하지않음^^

[짜앙가]

그래서 전세 플피가 항상 즐겁지만은 않더라구요... 그래서 저는 왠만하면 월세 무피/플피가 차라리 맘 편하더군요. 작지만 현금 흐름도 생기고~ㅎ

[검소한 부자]

어울려 사는 것도 힘든 세상이네요.