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■ 전세권설정과 전입신고 확정일자 ?
오늘은 전세권 설정과 전입신고+확정일자에 대하여 써보겠습니다. 세를 사는 입장에서는 과연 어느 것이 좋은지 어떻게 해야 하는지 대강 추측만하지 실제는 정확히 모르므로 전세권을 설정하는 경우와 전입신고+확정일자를 받는 방법에 대하여 적어보고 어느 쪽이 좋고 나쁜지는 각각의 장단점이 있으니 확인해 보시기 바랍니다.
■.전세권 설정 이란?
말 그대로 전세금등에 대한 사항을 건물의 등기부상에 설정 하는 것 입니다.
내가 세 들어 사는 집의 등기부등본에 이집이 전세금 얼마에 누구에게 임차 하였노라는것을 공시(알림)하는 것입니다.
전세권의 목적은 전세권을 설정함으로 전세금을 보호 받을 수 있으며 추후 예기치 못하게 살고 있는 집이 경매가 된다든지 하는 경우에 공시된 전세금을 보호 받을 수 있습니다.
그러나 전세권 설정은 내가 마음대로 할 수 있는 것이 아니고 집주인과 서로 동의하에 하여야 하기 때문에 집주인이 동의를 하지 않으면 할 수가 없고 일정 서류를 제출하여야 하며 또한 비용이 수반되기 때문에 전세권 설정비용은 누가 내야 할 것이냐는 문제가 대두하죠?
이런 경우 거의가 설정을 요구하는 임차인이 내게 됩니다.
■ 전입신고+ 확정일자 란?
전입신고+ 확정일자 는 주택임대차보호법에 의거 보증금을 보호하기 위하여 만든 제도로 전세권설정과 비슷한 것 같지만 차이가 좀 있습니다.
모든 세입자가 전세권설정을 하면 추후 물권관계에서 모든 것이 명료하여 지지만 실제로 전세권을 설정하자면 비용도 지출이 되고 시간도 할애하여야 하는 등 여러 가지 사유로 설정이 여의치 않은 경우가 있을 것이며
주인의 입장에서는 나 자신부터 거의 대개가 본인소유의 건물 등기부 등본에 설정이나 기타사항의 물권이 명기되는 것을 꺼려하므로 거의가 전세권 설정을 하지 않으려고 하고 실제로 전세권 설정을 하는 경우가 적으므로 만일의 경우에 대비 보증금을 보호하기 위하여 만든 제도가 주택임대차보호법에 의거한 전입신고+ 확정일자입니다.
전입신고+ 확정일자라고 쓴 이유는 ? 임대차계약후 전입신고를 하는데 임대차계약서에 확정일자라고 도장이 쾅찍힌 관인을 받아야 이제도의 효력이 발생하는 것이라서 전입신고+ 확정일자 라고 적었습니다.
중요한 부분이죠.
? 전입 신고: 말 그대로 임대차 계약후 관할 동사무소나 읍면사무소에서 하심 됩니다.^^
? 확정 신고: 전입신고 하실 때 임대차계약서를 갖고 관할 동사무소나 읍면사무소직원에게 내밀면 도장 쾅 찍어 줍니다.
그럼 전세권 설정과 전입신고+확정일자의 차이점을 표로 비교해서 보도록 하겠습니다.
전세권 설정과 전입신고+확정일자
? 이외에도 여러 가지 변수가 있을 수 있으나 기본적인 사항만 명시 하였습니다.
전세권, 전입신고+ 확정일자 의 효력과 성립에 대하여는 다음에 포스팅 하겠습니다.
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아래는 민법에 규정된 전세권에 관한 내용인데 시간 되시면 읽어 보셔요.
전 세 권
제303조【전세권의 내용】① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 . 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
제304조【건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력】① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.
② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
제305조【건물의 전세권과 법정지상권】① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
제306조【전세권의 양도, 임대등】전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속 기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전 전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
제307조【전세권양도의 효력】전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.
제308조【전전세등의 경우의 책임】전세권의 목적물을 전 전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전 전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다.
제309조【전세권자의 유지, 수선의무】전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
제310조【전세권자의 상환청구권】① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제311조【전세권의 소멸청구】① 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세 권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.
제312조【전세권의 존속기간】① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
제312조의 2【전세금 증감청구권】전세금이 목적 부동산에 관한 조세 . 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
제313조【전세권의 소멸통고】전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
제314조【불가항력으로 인한 멸실】① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.
② 전항의 일부 멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.
제315조【전세권자의 손해배상책임】① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.
② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
제316조【원상회복의무, 매수청구권】① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다.
② 전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.
제317조 【전세권의 소멸과 동시이행】전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
제 318 조 【전세권자의 경매청구권】전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사소송법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
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출처: 청산공인중개사사무소 원문보기 글쓴이: 수신
